Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11407863 \ UC EXPL 24-7755 ABK 62937
Vonnis van 16 april 2025
in de zaak van
[eiser],
wonend in [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. F.J. Boonstra,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend in [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
wonend in [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden c.s] .,
gemachtigde: mr. T.B. Goemans.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
- de conclusie van antwoord in reconventie en akte vermeerdering van eis in conventie;
- de akte wijziging eis in reconventie.
1.2.
Op 19 maart 2025 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. [eiser] en [gedaagden c.s] . waren daarbij aanwezig, bijgestaan door hun gemachtigden.
1.3.
Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
2.De kern van de zaak
2.1.
Partijen hebben een tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte gesloten. Na de einddatum hebben partijen gesproken over een tijdelijke verlenging van de huur. [gedaagden c.s] . is ondertussen in de woonruimte blijven wonen. Partijen verschillen nu van mening over de vraag of de huurovereenkomst al dan niet is voortgezet voor onbepaalde tijd: volgens [eiser] is dat inmiddels wel het geval, volgens [gedaagden c.s] . niet. [eiser] vordert in conventie ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming in verband met een huurachterstand en andere tekortkomingen. Daarnaast vordert [eiser] betaling van de huurachterstand/een vergoeding voor voortgezet gebruik, boete, rente en kosten.
2.2.
In reconventie vordert [gedaagden c.s] . betaling van de waarborgsom met rente, althans verrekening met de waarborgsom met een eventuele vordering van [eiser] , en vergoeding van schade die [gedaagden c.s] . heeft geleden in de vorm van verhuis- en opslagkosten.
3.De beoordeling
in conventie
Huurovereenkomst is geëindigd
3.1.
[eiser] en [gedaagden c.s] . hebben op 30 oktober 2021 een huurovereenkomst gesloten voor de woonruimte met het adres [adres] in [woonplaats 2] (hierna te noemen: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de bepaalde duur van twee jaar, ingaande op 1 november 2021.
3.2.
De huurovereenkomst is op 31 oktober 2023 geëindigd. Op die datum is namelijk de overeengekomen duur verstreken en [eiser] heeft tijdig vóór de einddatum, per brief van 5 augustus 2024, een kennisgeving aan [gedaagden c.s] . gestuurd dat de huurovereenkomst op 31 oktober 2023 zou eindigen. [1] [gedaagden c.s] . heeft de ontvangst van die kennisgeving aanvankelijk ontkend, onder meer per brief van 24 juni 2024, maar inmiddels heeft [gedaagden c.s] . alsnog erkend dat hij de kennisgeving op tijd heeft ontvangen.
3.3.
Na afloop van de huurovereenkomst heeft [gedaagden c.s] . met goedvinden van [eiser] het gebruik van het gehuurde behouden, maar dat leidt er niet toe dat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:230 BW Pro voor onbepaalde tijd is verlengd. Van een stilzwijgende verlenging is volgens die wetsbepaling namelijk géén sprake als van een andere bedoeling van partijen blijkt. Uit de mailcorrespondentie en het WhatsApp groepsgesprek tussen partijen volgt dat zij na de einddatum van de huurovereenkomst hebben onderzocht of het juridisch mogelijk zou zijn om nog een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan, zonder dat daarbij voor [gedaagden c.s] . het recht op wettelijke huurbescherming zou ontstaan. In dat verband is onder meer gesproken over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst samen met een huurbeëindigingsovereenkomst, waarvoor [eiser] op 30 april 2024 concepten aan [gedaagden c.s] . heeft gestuurd. De Woonbond had [gedaagden c.s] . namelijk geadviseerd dat op die manier zou kunnen worden voorkomen dat voor [gedaagden c.s] . recht op huurbeëindigingsbescherming zou ontstaan. De huurovereenkomst zou volgens de Woonbond op die manier dus feitelijk tijdelijk kunnen worden verlengd. Wat van dat advies juridisch inhoudelijk ook zij, hieruit volgt dat partijen niet de bedoeling hebben gehad om de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voort te zetten.
3.4.
Dat partijen die bedoeling niet hebben gehad volgt ook uit het feit dat [eiser] , toen duidelijk was geworden dat [gedaagden c.s] . niet inging op het voorstel van [eiser] voor (feitelijk) een tijdelijke verlenging, [gedaagden c.s] . per brief van 31 mei 2024 heeft gesommeerd om het gehuurde vóór 1 augustus 2024 te ontruimen. [gedaagden c.s] . is naar aanleiding van die brief op 28 juli 2024 uit het gehuurde verhuisd.
3.5.
De huurovereenkomst is dus blijvend geëindigd op 31 oktober 2023.
Geen ontbinding, wel ontruiming met afgifte van de sleutels
3.6.
De gevorderde ontbinding zal worden afgewezen, omdat de tijdelijke huurovereenkomst al is geëindigd.
3.7.
De gevorderde ontruiming met afgifte van de sleutels zal worden toegewezen. [gedaagden c.s] . is weliswaar op 28 juli 2024 al uit het gehuurde verhuisd, maar tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagden c.s] . erkend dat hij daarvan destijds geen mededeling aan [eiser] heeft gedaan en dat hij de sleutels nog altijd in zijn bezit heeft. [gedaagden c.s] . heeft het gehuurde dus niet aan [eiser] ter beschikking gesteld, terwijl [gedaagden c.s] . daar bij het einde van de huur wel toe gehouden is. [2]
3.8.
Van belang is dat [gedaagden c.s] . zich lange tijd op het standpunt heeft gesteld dat de huurovereenkomst níet op 31 oktober 2023 is geëindigd (in een periode dat [eiser] zich juist op het standpunt stelde dat de huurovereenkomst al wel was geëindigd). Dat volgt bijvoorbeeld uit de brief van [gedaagden c.s] . van 9 oktober 2024, waarin hij aangeeft dat de huuropzegging ‘onrechtmatig’ is. [gedaagden c.s] . geeft in die brief aan dat hij onder voorwaarden (betaling van de borg en een verhuiskostenvergoeding, alsmede kwijtschelding van de huur) bereid is het gehuurde te ‘verlaten’. Voor het geval dat voorstel niet wordt aanvaard, kondigt [gedaagden c.s] . aan dat hij weer terug zal verhuizen naar het gehuurde. [gedaagden c.s] . heeft zich dus, ook nádat hij op 28 juli 2024 uit het gehuurde was verhuisd, gedragen als huurder en het gehuurde onder zich gehouden. Voor het eerst in een brief van zijn gemachtigde van 31 december 2024 (ná betekening van de dagvaarding op 4 november 2024) heeft [gedaagden c.s] . het standpunt ingenomen dat de huurovereenkomst toch al op 31 oktober 2023 is geëindigd, danwel op 1 augustus 2024 (na de verhuizing).
3.9.
De stelling van [gedaagden c.s] . tijdens de mondelinge behandeling, dat [eiser] nooit om de sleutels heeft gevraagd, kan niet worden gevolgd. [eiser] heeft herhaaldelijk gevraagd om afgifte van de sleutels en een bevestiging van [gedaagden c.s] . dat de huurovereenkomst is geëindigd (zie de brieven van 8 september 2024, 18 september 2024en 8 oktober 2024). [gedaagden c.s] . stelt dat hij die brieven niet heeft ontvangen omdat deze zijn verzonden naar het adres van het gehuurde, terwijl hij daar op dat moment inmiddels uit was verhuisd. [eiser] heeft erop gewezen dat de brieven ook per mail zijn verzonden. Bovendien is duidelijk dat de brieven [gedaagden c.s] . op een later moment wel hebben bereikt, in ieder geval door betekening van de dagvaarding (met genoemde brieven als producties), maar dat [gedaagden c.s] . daar ten tijde van de mondelinge behandeling kennelijk nog steeds geen aanleiding in heeft gezien om de sleutels af te geven en het gehuurde weer ter beschikking van [eiser] te stellen. Per brief van 8 januari 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] de gemachtigde van [gedaagden c.s] . ook nog gevraagd om een schriftelijke bevestiging dat de huur volgens [gedaagden c.s] . is geëindigd, onder meer vanwege het gegeven dat [gedaagden c.s] . de sleutels nog niet heeft overhandigd. Die bevestiging heeft [gedaagden c.s] . niet willen geven.
3.10.
De gevorderde dwangsom wordt bij gebrek aan belang afgewezen. Met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming heeft [eiser] een titel om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan. [eiser] heeft niet onderbouwd op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is.
Geen huur, wel een gebruiksvergoeding
3.11.
[eiser] vordert een bedrag van in totaal € 6.395,89 aan huurpenningen, althans gebruiksvergoedingen over juli 2024 (deels) en de periode van augustus tot en met december 2024. Die vordering zal worden toegewezen.
3.12.
Als een huurder na het einde van de huurovereenkomst het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt, dan kan de verhuurder over de tijd dat hij het gehuurde mist namelijk een vergoeding vorderen die gelijk is aan de huurprijs. [3] Zoals hierboven genoemd heeft [gedaagden c.s] . het gehuurde na het eindigen van de huur niet ter beschikking van [eiser] gesteld en in die zin dus onder zich gehouden. Dat [gedaagden c.s] . feitelijk al op 28 juli 2024 uit het gehuurde is verhuisd, maakt dat niet anders. Zoals hiervoor toegelicht heeft [gedaagden c.s] . zich ook daarna nog gedragen als huurder en de beschikking over het gehuurde niet willen prijsgeven.
3.13.
[gedaagden c.s] . heeft zonder recht of titel het gebruik van het gehuurde behouden. Dat is tegenover [eiser] onrechtmatig.
3.14.
[gedaagden c.s] . heeft geen verweer gevoerd tegen de omvang van de gevorderde gebruiksvergoeding. De gevorderde bedragen van € 4.313,37 voor juli (deels) en de periode van augustus tot en met oktober 20q24 en € 2.082,52 voor november en december 2025 zullen worden toegewezen. Dat komt in totaal neer op € 6.395,89 aan hoofdsom.
3.15.
[gedaagden c.s] . is wettelijke rente over deze gebruiksvergoeding verschuldigd vanaf het moment dat hij met betaling daarvan in verzuim is. De wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de gebruiksvergoeding wordt daarom toegewezen als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving is betaald.
Contractuele boete
3.16.
[eiser] heeft een bedrag van in totaal € 3.510,- gevorderd als contractuele boete voor het schenden van de verplichting om in het gehuurde het hoofdverblijf te hebben. De boete is berekend over de periode van 6 september 2024 – de dag dat [eiser] bij een bezoek aan het gehuurde moest vaststellen dat [gedaagden c.s] . daaruit was verhuisd – tot en met 31 december 2024.
3.17.
Deze vordering wordt afgewezen. De huurovereenkomst is, zoals hierboven is toegelicht, op 31 oktober 2023 geëindigd. Het boetebeding is dus niet meer van toepassing, zodat [eiser] daarop voor de periode na 31 oktober 2023 ook geen beroep meer kan doen.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.18.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten op grond van de wet, alsmede op grond van de algemene bepalingen. Aangezien de huurovereenkomst reeds geruime tijd is geëindigd en de te betalen vergoeding een gebruiksvergoeding betreft (in plaats van achterstallige huur op grond van de huurovereenkomst), zijn de algemene bepalingen niet van toepassing op de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is echter voldaan, zodat de vordering op grond daarvan kan worden toegewezen. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Het gevorderde bedrag van € 422,50 zal worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.
Proceskosten
3.19.
[gedaagden c.s] . is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,47
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.198,47
3.20.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
In (voorwaardelijke) reconventie
Voorwaardelijke vorderingen
3.21.
In reconventie heeft [gedaagden c.s] . verschillende voorwaardelijke vorderingen ingesteld. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [gedaagden c.s] . toegelicht dat in geval van gedeeltelijke toewijzing van de vorderingen in conventie, de voorwaarde voor de in het petitum onder ‘subsidiair’ en ‘meer subsidiair’ geformuleerde vorderingen in vervulling gaan. De subsidiaire vorderingen van [gedaagden c.s] . zien op terugbetaling van (althans verrekening met) de waarborgsom en vergoeding van schade. Meer subsidiair vordert [gedaagden c.s] . alleen dat wordt bepaald dat [eiser] de waarborgsom moet terugbetalen.
Waarborgsom nog niet opeisbaar
3.22.
[gedaagden c.s] . vordert dat wordt bepaald dat het bedrag van de waarborgsom van € 960,- in mindering kan worden gebracht op het in conventie toegewezen bedrag. De kantonrechter begrijpt de vordering zo, dat Straver vraagt om een verklaring van recht dat de waarborgsom mag worden verrekend.
3.23.
[gedaagden c.s] . stelt dat [eiser] de waarborgsom uiterlijk op 15 november 2023, twee weken na de einddatum van 31 oktober 2023, had moeten terugbetalen. De kantonrechter volgt dat standpunt niet. Een verhuurder is in beginsel weliswaar gehouden om de waarborgsom binnen twee weken na het eindigen van de huurovereenkomst terug te betalen, [4] maar die verplichting kan niet los worden gezien van de verplichting van de huurder om het gehuurde aan het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. [5] [eiser] heeft het recht om de terugbetaling uit te stellen (c.q. op te schorten), zolang [gedaagden c.s] . het gehuurde niet aan haar ter beschikking stelt. Van belang is dus dat [gedaagden c.s] . het gebruik van het gehuurde ná 31 oktober 2023 heeft voortgezet, terwijl partijen onderzochten of zij een nieuwe huurovereenkomst voor bepaalde duur konden aangaan. En ook toen duidelijk was geworden dat een verlenging of nieuwe huurovereenkomst niet tot stand zou komen, heeft [gedaagden c.s] . het gebruik van het gehuurde voortgezet. Ook hier is weer van belang dat [gedaagden c.s] . zich lange tijd op het standpunt heeft gesteld dat hij nog steeds huurder was, zoals volgt uit de hiervoor genoemde brief van [gedaagden c.s] . van 9 oktober 2024. Daarmee rijmt niet de stelling van [gedaagden c.s] . dat [eiser] de waarborgsom al op 15 november 2023 had moeten terugbetalen.
3.24.
Zolang [gedaagden c.s] . het gehuurde niet aan [eiser] ter beschikking stelt (onder afgifte van de sleutels), is de vordering tot terugbetaling van de borg niet opeisbaar en kan die vordering dus ook niet worden verrekend. Voor een beroep op verrekening is namelijk vereist dat de schuldeiser bevoegd is tot het afdwingen van betaling en dat is [gedaagden c.s] . niet zolang de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom niet opeisbaar is.
3.25.
Deze vordering van [gedaagden c.s] . zal daarom worden afgewezen. Ook de onder ‘meer subsidiair’ geformuleerde vordering, dat wordt bepaald dat [eiser] is gehouden de waarborgsom terug te betalen, is hierom niet toewijsbaar.
Schadevergoeding
3.26.
[gedaagden c.s] . heeft een bedrag van € 2.847,85 gevorderd als vergoeding van kosten die hij heeft gemaakt voor verhuizing en opslag. Die vordering zal worden afgewezen.
3.27.
[gedaagden c.s] . heeft onvoldoende onderbouwd dat hij verhuis- en opslagkosten heeft gemaakt door enig onrechtmatig handelen van [eiser] . Dat [eiser] [gedaagden c.s] . ná het eindigen van de huurovereenkomst heeft gesommeerd om het gehuurde te verlaten kan niet als onrechtmatig worden aangemerkt. Na het eindigen van een tijdelijke huurovereenkomst moet het gehuurde door de huurder worden ontruimd. Daar zijn kosten aan verbonden en die kosten komen voor rekening en risico van de huurder, in dit geval [gedaagden c.s] .
Proceskosten
3.28.
[gedaagden c.s] . is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
271,00
(2 punten × factor 0,5 × € 271,00)
Totaal
€
271,00
3.29.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
In conventie en (voorwaardelijke) reconventie
Hoofdelijkheid
3.30.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.31.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1.
veroordeelt [gedaagden c.s] . om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres] in [woonplaats 2] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagden c.s] . bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;
4.2.
veroordeelt [gedaagden c.s] . hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 6.395,89, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag als dit niet binnen veertien dagen na aanschrijving is betaald,
4.3.
veroordeelt [gedaagden c.s] . hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 422,50 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van 5 mei 2025, tot de dag van volledige betaling,
4.4.
veroordeelt [gedaagden c.s] . hoofdelijk in de proceskosten van € 1.198,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
4.5.
veroordeelt [gedaagden c.s] . hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
4.8.
wijst de vorderingen van [gedaagden c.s] . af,
4.9.
veroordeelt [gedaagden c.s] . hoofdelijk in de proceskosten van € 271,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
4.10.
veroordeelt [gedaagden c.s] . hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in conventie en in reconventie
4.11.
veroordeelt [gedaagden c.s] . hoofdelijk tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagden c.s] . niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.12.
veroordeelt [gedaagden c.s] . hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.13.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.14.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. Werner en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.