Uitspraak
College van Beroep voor het bedrijfsleven
No. AWB 00/242 21 juni 2002
24010 Wet op de Kamers van Koophandel en Fabrieken 1963
Makelaars/taxateurs
Uitspraak in de zaak van:
A, te Hippolytushoef, appellant,
tegen
de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Noordwest-Nederland, verweerder,
gemachtigde: mr L.T. van Eyck van Heslinga, advocaat te Alkmaar.
1. De procedure
Op 24 maart 2000 heeft het College van appellant een beroepschrift ontvangen, waarbij beroep wordt ingesteld tegen een besluit van verweerder van 18 februari 2000.
Bij dit besluit heeft verweerder beslist op de bezwaren van appellant tegen het in een schrijven van 1 december 1999 vervatte oordeel van verweerder, inhoudende dat het resultaat van een door appellant afgelegde praktijkproef taxateur agrarisch onroerend goed (hierna: de praktijkproef) onvoldoende was.
Bij brief van 14 april 2000 heeft appellant de gronden van het beroep aangevuld.
Verweerder heeft op 19 juni 2000 een verweerschrift ingediend.
Bij schrijven van 13 juli 2000 heeft appellant nadere stukken in het geding gebracht.
Het College heeft de zaak voor het onderzoek ter zitting van 24 mei 2002 gevoegd met het beroep van B (zaaknr. AWB 00/266). Tijdens deze zitting hebben partijen hun standpunten nader toegelicht.
2. De grondslag van het geschil
Op grond van de stukken en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het College komen vast te staan.
- Appellant heeft op 9 november 1999 het schriftelijk gedeelte van de praktijkproef taxateur agrarisch onroerend goed afgelegd, waarvan de opgaven betrekking hadden op de gebouwen en landbouwgrond gelegen aan locatie X.
- Op 24 november 1999 heeft appellant een mondelinge toelichting op zijn schriftelijke werk gegeven ten overstaan van verweerders commissie makelaardij.
- Bij brief van 1 december 1999 heeft verweerder aan appellant bevestigd dat hij heeft besloten de resultaten van de door appellant afgelegde praktijkproef en zijn daarop gegeven mondelinge toelichting als onvoldoende te kwalificeren. Blijkens deze brief is dit oordeel gebaseerd op het volgende:
" - rapportage vermeldt niet dat beide bedrijfswoningen van buitenaf zijn opgenomen;
- inzicht in waarde verpachte staat onvoldoende;
- waarde grond woongedeelte te laag gewaardeerd;
- door u getaxeerde waarde van de woning is te hoog;
- herbouwwaarde van het geheel is te hoog;
- herbouwwaarde van de mestkuikenstal duidelijk te laag gewaardeerd;
- waarde van de landerijen is duidelijk fors te hoog gewaardeerd;
- beantwoording van de vragen over bewoonde en verhuurde staat niet voldoende
- onvoldoende antwoord op vraag courantheid en alternatieve aanwending."
- Bij brief van 10 december 1999, aangevuld bij schrijven van 27 december 1999, heeft appellant hiertegen bezwaar gemaakt. In zijn bezwaarschrift heeft appellant aan de hand van hierbij gevoegde bijlagen de in het besluit van 1 december 1999 genoemde tekortkomingen gemotiveerd bestreden. Voorts heeft hij er in bezwaar op gewezen dat zijn beantwoording op tal van punten niet wezenlijk verschilt van die van de medekandidaat mevrouw C (hierna: C), terwijl de door haar afgelegde praktijkproef als voldoende gewaardeerd is.
- Op 14 februari 2000 heeft de hoorzitting plaatsgevonden ten overstaan van verweerders commissie bezwaarschriften, welke commissie op dezelfde datum advies heeft uitgebracht. In het advies geeft de commissie verweerder in overweging de bezwaren van appellant ongegrond te verklaren en het besluit van 1 december 1999 te handhaven.
- Vervolgens heeft verweerder het bestreden besluit genomen.
3. Het bestreden besluit en het nadere standpunt van verweerder
Bij het bestreden besluit heeft verweerder verwezen naar het daarbij gevoegde advies van de commissie bezwaarschriften, waarmee hij zich kan verenigen, en heeft verweerder besloten om de bezwaren van appellant ongegrond te verklaren.
Het advies van de commissie bezwaarschriften houdt als reactie op de door appellant ingediende bezwaren het volgende in:
" a. Rapportage vermeldt niet dat beide bedrijfswoningen van buitenaf zijn opgenomen.
De heer A erkent dat hij melding had moeten maken van het feit dat de woningen van buitenaf zijn opgenomen. Het feit dat een geslaagde medekandidaat ook niet deze vermelding zou hebben gedaan houdt niet in dat dit correct is. Er dient in het rapport te worden vermeld dat de woningen niet van binnen zijn bezichtigd.
Het feit dat een medekandidaat wel is geslaagd voor de praktijkproef, met naar zeggen van de heer A dezelfde antwoorden acht de commissie niet terzake doende. De commissie makelaardij beoordeelt niet uitsluitend de antwoorden/getaxeerde waarden van een kandidaat. Met name wordt gekeken hoe deze antwoorden/waarden tot stand zijn gekomen (onderbouwing). Deze uitkomsten worden vergeleken met de antwoorden/kengetallen van de ledendeskundigen, en niet met die van andere kandidaten.
b. Inzicht waarde in verpachte staat onvoldoende.
In antwoord op het feit dat derden de mening zijn toegedaan dat de door de heer A gehanteerde percentages wel correct zijn, deelt de commissie makelaardij van de kamer mee dat zij, ter aanvulling van haar expertise, een tweetal agrarisch makelaars heeft gevraagd als leden-deskundigen deelt te nemen gedurende de gehouden praktijktest. Deze twee makelaars staan in de regio te goeder naam en faam bekend. Er moet worden aangenomen dat de commissie met aantrekken van deze agrarische makelaars de deskundigheid binnen de commissie op een meer dan voldoende peil heeft gebracht.
c. Waarde grond woongedeelte te laag gewaardeerd.
De commissie is van mening dat de grondprijzen voor woningbouw in Nieuwe Niedorp en Winkel niet vergelijkbaar zijn met die van de Groetpolder. De heer A meldt dat de grond onlangs is getaxeerd voor een nog veel lagere prijs dan de door hem getaxeerde prijs. Hij geeft hierbij al aan dat het een minnelijke taxatie betrof. De commissie is niet bekend met de belangen die bij een dergelijke taxatie een rol hebben gespeeld. Volstaan wordt met de opmerking dat iedere taxatie op zichzelf staat en de uitkomsten sterk afhankelijk zijn van de onderliggende specifieke omstandigheden. Voorts verwijst zij naar hetgeen is gesteld onder punt b.
d. Door u getaxeerde waarde van de woning is te hoog
De commissie verwijst wat betreft de deskundigheid van de Commissie makelaardij naar het gestelde onder b, waarbij zij tevens de opmerking plaatst dat het zonder meer vergelijken van objecten niet mogelijk is.
e. Herbouwwaarde van het geheel is te hoog
De commissie verwijst wat betreft de deskundigheid van de Commissie makelaardij naar het gestelde onder b, waarbij zij tevens de opmerking plaatst dat het zonder meer vergelijken van objecten niet mogelijk is.
f. Herbouwwaarde van de mestkuikenstal is duidelijk te laag gewaardeerd
De commissie verwijst wat betreft de deskundigheid van de Commissie makelaardij naar het gestelde onder b, waarbij zij tevens de opmerking plaatst dat het zonder meer vergelijken van objecten niet mogelijk is.
g. Waarde van de landerijen is duidelijk fors te hoog gewaardeerd
De commissie verwijst wat betreft de deskundigheid van de Commissie makelaardij naar het gestelde onder b, waarbij zij tevens de opmerking plaatst dat het zonder meer vergelijken van objecten niet mogelijk is.
h. Beantwoording vragen over bewoonde en verhuurde staat niet voldoende
De waarde in het kader van de overdracht vader/zoon dient door een taxateur vastgesteld te kunnen worden. De accountant stelt deze waarde niet vast. De commissie meent dat de heer A niet voldoende op de hoogte is van het verschil in bewoonde en in verhuurde staat.
i. Onvoldoende antwoord op de vraag courantheid en alternatieve aanwending.
De heer A schrijft in zijn bezwaarschrift dat de alternatieve aanwending en de courantheid zijn besproken. In zijn bezwaar geeft hij niet aan dat hij van mening is dat dit punt wel voldoende is besproken. Hij maakt melding van het besprokene. De commissie gaat er vanuit dat de heer A zich kan vinden in dit afwijzingspunt."
Ter zitting heeft verweerder opgemerkt dat appellant ten onrechte de juistheid van de door de commissie makelaardij van verweerder gegeven beoordeling heeft bestreden door zijn eigen oordeel daar tegenover te stellen.
Naar de opvatting van verweerder is bovendien vergelijking met de inhoud van de door een ander afgelegde, als voldoende beoordeelde vakproef niet aan de orde. De beoordeling door de commissie makelaardij vindt plaats op basis van het schriftelijk werk van de desbetreffende kandidaat en diens daarop gegeven toelichting en dus niet op grond van een vergelijking van de resultaten van de aan de vakproef deelnemende kandidaten. Bovendien is niet slechts de uitkomst van de taxatie zelf, doch ook de wijze waarop de kandidaat tot diens taxatie komt, voor de beoordeling van belang.
Verweerder wijst er overigens op dat de taxaties, zoals die door C in het kader van de vakproef zijn verricht, niet gelijkluidend zijn aan die van appellant.
4. Het standpunt van appellant
Appellant heeft ter ondersteuning van het beroep - samengevat - het volgende tegen het bestreden besluit aangevoerd.
Naar de opvatting van appellant heeft verweerder ter weerlegging van zijn bezwaren ten onrechte herhaaldelijk verwezen naar de veronderstelde deskundigheid van de commissie makelaardij. De leden-deskundigen zijn makelaars, doch geen makelaars in of taxateurs van agrarisch onroerend goed.
Appellant heeft overigens vernomen dat de commissie onderling sterk verdeeld was over de beoordeling van de door hem afgelegde praktijkproef.
Deze commissie is voorts slechts in geringe mate betrokken geweest bij het samenstellen van de opdracht voor de praktijkproef en heeft haar beoordeling gebaseerd op een op 23 november 1999 opgemaakte, uiterst summiere uiteenzetting van de taxatiewaarden en beantwoording van de overige vragen, waarin die waarden niet zijn onderbouwd en vraag 4 van de opdracht in het geheel niet is uitgewerkt.
Meer in het bijzonder geldt dat in het aan het bestreden besluit ten grondslag liggende advies niet, dan wel onvoldoende, is gemotiveerd waarom de beantwoording door appellant van de in het kader van de praktijkproef gestelde vragen niet (alsnog) met een voldoende beoordeeld kan worden, gelet op zijn mondelinge toelichting van 24 november 1999, de bij het bezwaarschrift gevoegde documentatie, de hoorzitting in bezwaar en tenslotte het beroep op het gelijkheidsbeginsel, de als voldoende beoordeelde praktijkproef van medekandidaat C.
In dit verband heeft appellant aan de hand van de verschillende onderdelen van het aan het bestreden besluit ten grondslag liggende advies van de commissie bezwaarschriften het volgende aangevoerd.
Ad a: appellant heeft zowel bij de mondelinge toelichting op 24 november 1999 als ter gelegenheid van de hoorzitting in bezwaar voldoende blijk gegeven van het besef dat woningen altijd van binnen opgenomen dienen te worden.
Ad b: de commissie makelaardij is ten onrechte uitgegaan van vaste percentages van de taxatiewaarde, onderscheidenlijk de vrije waarde. Appellant heeft gewezen op de relevante omstandigheden van het geval, waaronder de leeftijd van de pachter en de opvolgingssituatie en heeft bij zijn bezwaarschrift documentatie overgelegd, waaruit blijkt dat noch de literatuur noch de praktijk steun geven aan het voor de beoordeling gehanteerde vaste percentage van 60.
Ad c: appellant is, evenals C, bij de waardebepaling van de grond behorende tot de stolpboerderij uitgegaan van een prijs van fl. 110,-/m2, hetgeen juist is gezien de prijzen van vergelijkbare grond. De door de commissie makelaardij gehanteerde hogere waarde is op geen enkele wijze is onderbouwd.
Ad d: de door appellant gehanteerde prijs per m3 is gebaseerd op de ook voor agrarische objecten gehanteerde vergelijkingsmethode, waarbij appellant is afgegaan op hetgeen is vermeld in de bij de praktijkproef overgelegde verkoopbrochure en heeft gekeken naar de gecombineerde waarde van het woonerf en woongedeelte, die zich beide in de privésfeer bevinden. Tussen zijn waardeberekening en die van de commissie makelaardij, is slechts een in de taxatiewereld niet ongebruikelijke marge van 4%.
Ad e: tijdens het mondelinge deel van de praktijkproef heeft appellant aangegeven dat hij is uitgegaan van herbouw in de oude staat, terwijl de commissie kennelijk - evenals medekandidaat C - is uitgegaan van de nieuwbouw van een schuur zonder zolder, graanopslag, werkplaats, paardenstal en dergelijke.
Ad f: in de bij de praktijkproef verstrekte informatie werd uitgegaan van 40.000 mestkuikens, terwijl de commissie makelaardij zich blijkbaar heeft gebaseerd op een aantal van 45.000. Appellant heeft in bezwaar aan de hand van hierbij overgelegde literatuur een berekening gegeven voor een maximale herbouwwaarde van fl. 947.500,-. Dit betekent dat de door hem gehanteerde herbouwwaarde van fl. 935.000,- reëler is dan die van de commissie.
Ad g: een van de leden van de commissie is in november/december 1999 betrokken is geweest bij verschillende transacties met een grondprijs van 90.000 tot 100.000 gulden/ha, terwijl deze grond van mindere kwaliteit is.
Ad h: appellant heeft in het schriftelijk en mondeling gedeelte van de praktijkproef de waarde in bewoonde staat zelf getaxeerd op een percentage van de waarde in het economisch verkeer, dat zich gelet op de stellingname van de fiscus beweegt tussen de 60 en 90.
Ad i: appellant heeft diverse alternatieve aanwendingen genoemd en de daaraan verbonden beperkingen vermeld.
5. De beoordeling van het geschil
Het College heeft in eerdere uitspraken overwogen dat een belanghebbende, die de juistheid van de waardering van een door hem afgelegde praktijkproef door een terzake deskundige commissie bestrijdt, niet kan volstaan met het stellen van zijn eigen oordeel tegenover dat van die commissie, nu dat eigen oordeel immers afkomstig is van iemand van wie het nu juist de vraag is of hij over voldoende deskundigheid beschikt.
Appellant heeft in bezwaar niet volstaan met het weergeven van de naar zijn oordeel juiste beantwoording van de in het kader van de praktijkproef gestelde vragen, doch heeft zijn standpunt dienaangaande onderbouwd met afschriften van taxatierapporten van derden, afschriften uit vakliteratuur en een vergelijking met de resultaten van de wel als voldoende beoordeelde praktijkproef van zijn medekandidaat C.
Het lag dan ook op de weg van verweerder inhoudelijk te reageren op de aldus door appellant gemotiveerde bezwaren.
Verweerder heeft bij het bestreden besluit echter volstaan met verwijzing naar het bijvoegde, in rubriek 3 van deze uitspraak weergegeven, advies van de commissie bezwaarschriften, waarin vrijwel alle door appellant aangevoerde bezwaren tegen de beoordeling door de commissie makelaardij worden afgedaan met een beroep op de deskundigheid van laatstgenoemde commissie.
Naar het oordeel van het College is het bestreden besluit in strijd met artikel 7:11, eerste lid, en artikel 7:12, eerste lid, van de Awb, nu het niet getuigt van een heroverweging op de grondslag van het door appellant gemaakte bezwaar en evenmin berust op een deugdelijke motivering.
Het beroep is derhalve gegrond en het bestreden besluit komt voor vernietiging in aanmerking.
Verweerder zal opnieuw op het bezwaar van appellant moeten beslissen en daarbij alsnog inhoudelijk dienen in te (laten) gaan op de door appellant aangevoerde gronden.
Beslist wordt als volgt.
6. De beslissing
Het College:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat verweerder opnieuw beslist op het bezwaarschrift van appellant met inachtneming van deze uitspraak;
- gelast dat verweerder aan appellant het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 102,10 (zegge: honderdentwee
euro en tien eurocent) vergoedt;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr D. Roemers, mr M.J. Kuiper en mr M.A. van der Ham, in tegenwoordigheid van mr R.H.L. Dallinga, als griffier, en uitgesproken in het openbaar op 21 juni 2002.
w.g. D. Roemers w.g. R.H.L. Dallinga