Uitspraak
College van Beroep voor het bedrijfsleven
No. AWB 00/266 14 augustus 2002
24010 Wet op de Kamers van Koophandel en Fabrieken 1963
Makelaars/taxateurs
Uitspraak in de zaak van:
S, te Z, appellant,
tegen
de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Noordwest-Nederland, te Alkmaar, verweerster,
gemachtigde: mr L.T. van Eyck van Heslinga, advocaat te Alkmaar.
1. De procedure
Op 29 maart 2000 heeft het College van appellant een beroepschrift ontvangen, waarbij beroep wordt ingesteld tegen een besluit van verweerster van 18 februari 2000.
Bij dit besluit heeft verweerster beslist op de bezwaren van appellant tegen het in een schrijven van 1 december 1999 vervatte oordeel van verweerster, inhoudende dat het resultaat van een door appellant afgelegde praktijkproef taxateur agrarisch onroerend goed (hierna: de praktijkproef) onvoldoende was.
Bij brief van 21 april 2000 heeft appellant het beroep aangevuld, waarbij hij voor de gronden heeft verwezen naar zijn aan verweerster gerichte bezwaarschrift.
Verweerster heeft op 10 juli 2000 een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft op 24 mei 2002 tegelijkertijd met het onderzoek ter zitting in de zaak van M (zaak AWB 00/242) plaats gevonden. Tijdens deze zitting hebben partijen hun standpunten nader toegelicht.
2. De grondslag van het geschil
2.1 Tot 1 maart 2001 was bij het Wetboek van Koophandel onder meer het volgende bepaald:
" Artikel 62
1. Makelaar is hij, die als zodanig beëdigd door de arrondissementsrechtbank, hetzij zijn bedrijf maakt van het verlenen van bemiddeling (…).
2. Het bedrijf, bedoeld in het eerste lid, kan mede omvatten het (…) waarderen van goederen (…)
Artikel 63a
De rechtbank (…) wint het advies in van de Kamer van Koophandel en Fabrieken, binnen welker gebied de verzoeker voornemens is zich als makelaar te vestigen (…).
Artikel 63b
1. De Kamer van Koophandel en Fabrieken brengt binnen drie maanden advies uit omtrent de vraag of verzoeker voldoet aan de bij of krachtens artikel 63c gestelde eisen, en (…).
Artikel 63c
1. De verzoeker wordt tot de beëdiging als makelaar (…) toegelaten, indien hij bekwaam is om als zodanig in het vak werkzaam te zijn (…).
2. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen nadere regelen worden gesteld omtrent het bepaalde in het vorige lid."
In artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a, van het destijds van toepassing zijnde Besluit vakbekwaamheid makelaars in onroerende zaken (Stb. 1998, 304) was onder meer bepaald dat de verzoeker, bedoeld in artikel 63c van het Wetboek van Koophandel, bekwaam is de makelaardij in onroerende zaken uit te oefenen indien hij met goed gevolg de in artikel 4 van dit Besluit bedoelde praktijkproef heeft afgelegd. Artikel 4 van het Besluit luidde, voor zover hier van belang, als volgt:
" Op verzoek van degene die in het bezit is van een diploma (…) neemt de kamer van koophandel en fabrieken (…) hem een praktijkproef af, waarbij getoetst wordt of de betrokkene voldoet aan de eisen die in de praktijk van de makelaardij in onroerende zaken worden gesteld, waaronder wordt begrepen kennis van de gebruiken, regels en omstandigheden die van belang zijn bij het beoordelen van de waarde van onroerende zaken in de streek waar de verzoeker voornemens is zich te vestigen."
Uit het schema behorend tot de Regeling Stichting Nederlands Instituut Certificatie en Registratie Makelaar-taxateurs onroerende zaken blijkt dat degene die, onder meer, met goed gevolg de praktijkproef heeft afgelegd voor opname in het register in aanmerking komt.
2.2 Op grond van de stukken en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het College komen vast te staan.
- Appellant heeft op 9 november 1999 het schriftelijk gedeelte van de praktijkproef taxateur agrarisch onroerend goed afgelegd, waarvan de opgaven betrekking hadden op de gebouwen en landbouwgrond gelegen aan de A-weg nr. 00 te W.
- Op 24 november 1999 heeft appellant een mondelinge toelichting op zijn schriftelijke werk gegeven ten overstaan van verweersters commissie makelaardij.
- Bij brief van 1 december 1999 heeft verweerster aan appellant zijn besluit medegedeeld de resultaten van de door appellant afgelegde praktijkproef als onvoldoende te kwalificeren. Blijkens deze brief is dit oordeel gebaseerd op het volgende:
"- rapportage vermeldt niet dat beide bedrijfswoningen van buitenaf zijn opgenomen;
- commissie is van mening dat de grond niet geschikt is voor bollenteelt, in uw mondelinge toelichting deelt u mee dat deze wel geschikt is voor bollenteelt;
- de door u getaxeerde waarden ondergrond gebouwen is te laag;
- de door u getaxeerde waarde woning boerderij is te hoog;
- de door u getaxeerde waarde van de vleeskuikenstal is te laag;
- waarde van de landerijen is, ondanks het mestquotum, fors te hoog gewaardeerd;
- beantwoording vragen over geschiktheid van bedrijf voor veehouderij en kuikenmesterij niet correct;
- het door u gehanteerde percentage van de vrije onderhandse verkoopwaarde in geval van overdracht vader/zoon, alsmede in verpachte staat is fiscaal gezien niet reëel. "
- Bij brief van 10 december 1999 heeft appellant hiertegen bezwaar gemaakt.
Hierbij heeft hij aangevoerd dat de waarden die hij had getaxeerd, volgens door hem geraadpleegde deskundigen reëel zijn, en vergelijkbaar met de waarden die een andere, wél geslaagde kandidaat, mevrouw H, had opgegeven. Voorts heeft appellant hierbij onder meer als zijn mening gegeven dat het bedrijf wel geschikt is voor de veehouderij en kuikenmesterij, en dat de gronden wel geschikt zijn voor bollenteelt.
- Op 14 februari 2000 is appellant ter zake van zijn bezwaar gehoord door verweersters commissie Bezwaarschriften.
- Eveneens op 14 februari 2000 heeft de commissie Bezwaarschriften verweerster geadviseerd de bezwaren van appellant ongegrond te verklaren en het besluit van 1 december 1999 te handhaven.
- Vervolgens heeft verweerster het bestreden besluit genomen.
3. Het bestreden besluit en het nadere standpunt van verweerster
Bij het bestreden besluit heeft verweerster zich verenigd met het daarbij gevoegde advies van de commissie Bezwaarschriften, en de bezwaren van appellant ongegrond verklaard.
Dit advies luidt onder meer als volgt:
"a. Commissie is van mening dat de grond niet geschikt is voor bollenteelt, in mondelinge toelichting deelt u mee dat deze wel geschikt is voor bollenteelt.
Gelet op de afslibbaarheid van de grond ter plaatse is de commissie van mening dat deze niet geschikt is voor de teelt van bollen. Er is derhalve in deze polder geen bloembollenbedrijf waar te nemen. De nettenteelt (tulpenbollen) wordt wel mogelijk op steeds zwaardere kleigrond; de mening dat de grond ook bij alternatieve aanwending geschikt is als bloembollenbedrijf onderschrijft de commissie niet.
b. De door u getaxeerde waarden ondergrond gebouwen is te laag.
Het feit dat derden de mening zijn toegedaan dat de waarden van de heer S wel correct zijn is niet gestaafd met bewijsmateriaal. De commissie makelaardij van de kamer heeft, ter aanvulling op haar expertise, een tweetal agrarisch makelaars gevraagd als leden-deskundigen deel te nemen gedurende de gehouden praktijktest. Deze twee makelaars staan in de regio te goeder naam en faam bekend. Er moet worden aangenomen dat de commissie met aantrekken van deze agrarische makelaars de deskundigheid binnen de commissie op een meer dan voldoende peil heeft gebracht.
Het feit dat een medekandidaat wel is geslaagd voor de praktijkproef, met naar het zeggen van de heer S dezelfde antwoorden acht de commissie niet terzake doende. De commissie makelaardij beoordeelt niet uitsluitend de getaxeerde waarden van een kandidaat. Met name wordt gekeken hoe deze waarden tot stand zijn gekomen (onderbouwing). Deze uitkomsten worden vergeleken met de kengetallen van de ledendeskundigen, en niet met die van andere kandidaten.
c. De door u getaxeerde waarde van de woning boerderij is te hoog
Zie onder punt b.
d. De door u getaxeerde waarde van de vleeskuikenstal is te laag
Zie onder punt b.
e. Waarde van de landerijen is, ondanks het mestquotum, fors te hoog.
Zie onder punt b.
f. Beantwoording vragen over geschiktheid van bedrijf voor veehouderij en
kuikenmesterij niet correct
De commissie is van mening dat het bedrijf niet geschikt is voor veehouderij in combinatie met kuikenmesterij. De reden hiervoor is dat het mestquotum onvoldoende ruimte geeft voor een dergelijke combinatie.
g. Het door u gehanteerde percentage van de vrije onderhandse verkoopwaarde in geval van overdracht vader/zoon, alsmede in verpachte staat is fiscaal gezien niet reëel.
Zie onder punt b."
4. Het standpunt van appellant
Het beroepschrift van appellant luidt als volgt:
" Hierbij verzoek ik uitstel om in beroep te gaan betreffende de uitslag Praktijkproef taxateur a.o.g.
Een aantal zaken nemen dusdanig veel tijd in beslag waaronder het analyseren van waarden en prijzen die door de kamer commissie ons zijn toegereikt."
Als gronden van zijn beroep heeft appellant bij zijn aanvullend beroepschrift een afschrift van zijn bezwaarschrift overgelegd.
Ter zitting van het College heeft appellant zich aangesloten bij hetgeen door J.G. Mulder in zaak no. AWB 00/242 is aangevoerd, en gewezen op de geringe verschillen tussen de examenresultaten van hem, M en H, die wel is geslaagd. Voorts heeft appellant ter zitting zijn mening uiteengezet dat voor de woning, die niet inpandig was te bezichtigen, een waardering van fl. 425 per m3 normaal is, dat de teelt van tulpenbollen op netten op de betreffende gronden wel mogelijk blijkt, dat hij gebruik heeft gemaakt van hiertoe bestemde getallenboekjes, en dat 60% van de vrije onderhandse verkoopwaarde voor een overdracht vader/zoon nog aanvaardbaar is.
5. De beoordeling van het geschil
Ten algemene overweegt het College dat de aard van de aan een Commissie Makelaardij opgedragen toetsing en de waarborgen voor een correct verloop van de praktijkproef (inclusief de mondelinge toelichting) maken dat de beoordeling van deze commissie omtrent het kennen en kunnen van een betrokkene in beginsel kan worden gevolgd.
Indien een kandidaat de juistheid van de door een Commissie Makelaardij gegeven beoordeling van zijn taxaties en uitgewerkte casus, gemaakt in de praktijkproef, wil bestrijden, kan hij niet volstaan met het tegenover de beoordeling van de commissie plaatsen van zijn eigen oordeel. Dit eigen oordeel is immers het oordeel van iemand wiens deskundigheid op het terrein van de taxatie van onroerend goed nog ter beoordeling stond.
Voor een eventueel beroep van een kandidaat op het gelijkheidsbeginsel is een vergelijking van getaxeerde waarden op zich zelf ontoereikend, maar dient met name ook in aanmerking te worden genomen hoe verschillende kandidaten hun taxaties hebben onderbouwd.
In bezwaar heeft appellant zijn stellingen niet onderbouwd met bevindingen met betrekking tot de door hem gemaakte taxatie-opdrachten (inclusief toelichting) van één of meer onafhankelijke personen, die door hun opleiding en ervaring geacht kunnen worden tenminste een niveau van deskundigheid te hebben, dat vergelijkbaar is met het niveau van degenen, onder wie de makelaars-taxateurs, die de door appellant afgelegde praktijkproef hebben beoordeeld. Evenmin zijn in bezwaar omstandigheden aangevoerd, die verweerster - in weerwil van de inhoud van het advies van de Bezwaarschriftencommissie - aanleiding hadden moeten geven zich in deze zaak niet te laten leiden door het vertrouwen in de deskundigheid van de Commissie Makelaardij.
Voor de gronden van zijn beroep heeft appellant bij zijn aanvullend beroepschrift volstaan met overlegging van een afschrift van zijn bezwaarschrift dat was gericht tegen het primaire besluit van 1 december 1999 en niet tegen de beslissing op bezwaar, die thans in geding is. Bij het beroepschrift, noch bij het aanvullend beroepschrift heeft appellant aangegeven waarom hij vindt dat op zijn bezwaar niet behoorlijk is beslist.
Hetgeen appellant vervolgens ter zitting van het College heeft aangevoerd, kan dit verzuim niet herstellen.
Het voorgaande brengt het College tot de conclusie dat het beroep ongegrond is.
Het College acht geen termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling met toepassing van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6. De beslissing
Het College verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gewezen door mr D. Roemers, mr M.J. Kuiper en mr M.A. van der Ham, in tegenwoordigheid van mr R.H.L. Dallinga, als griffier, en uitgesproken in het openbaar op 14 augustus 2002.
w.g. D. Roemers w.g. R.H.L. Dallinga