Uitspraak
College van Beroep voor het bedrijfsleven
No. AWB 01/647 11 september 2002
24010 Wet op de Kamers van Koophandel en Fabrieken 1963
Makelaars/taxateurs
Uitspraak in de zaak van:
A, te S, appellant,
tegen
de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Noordwest-Nederland, verweerster,
gemachtigde: mr L.T. van Eyck van Heslinga, advocaat te Alkmaar.
1. De procedure
Op 7 augustus 2001 heeft het College van appellant een beroepschrift ontvangen, waarbij beroep wordt ingesteld tegen een besluit van verweerster van 29 juni 2001.
Bij dit besluit heeft verweerster opnieuw beslist op het bezwaar van appellant tegen de uitslag van een praktijkproef die verweerster hem heeft afgenomen ingevolge het Besluit vakbekwaamheid makelaars in onroerend zaken (hierna: de praktijkproef).
Op 29 augustus 2001 heeft appellant de gronden van het beroep aangevuld.
Verweerster heeft op 1 oktober 2001 een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaats gevonden op 31 juli 2002, waar partijen hun standpunten nader hebben toegelicht.
2. De grondslag van het geschil
2.1 Tot 1 maart 2001 was bij het Wetboek van Koophandel onder meer het volgende bepaald:
" Artikel 62
1. Makelaar is hij, die als zodanig beëdigd door de arrondissementsrechtbank, hetzij zijn bedrijf maakt van het verlenen van bemiddeling (…).
Artikel 63a
De rechtbank (…) wint het advies in de Kamer van Koophandel en Fabrieken, binnen welker gebied de verzoeker voornemens is zich als makelaar te vestigen (…).
Artikel 63b
1. De Kamer van Koophandel en Fabrieken brengt binnen drie maanden advies uit omtrent de vraag of verzoeker voldoet aan de bij of krachtens artikel 63c gestelde eisen, en (…).
Artikel 63c
1. De verzoeker wordt tot de beëdiging als makelaar (…) toegelaten, indien hij bekwaam is om als zodanig in het vak werkzaam te zijn (…).
2. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen nadere regelen worden gesteld omtrent het bepaalde in het vorige lid."
In artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a, van het destijds van toepassing zijnde Besluit vakbekwaamheid makelaars in onroerende zaken (Stb. 1998, 304) was onder meer bepaald dat de verzoeker, bedoeld in artikel 63c van het Wetboek van Koophandel, bekwaam is de makelaardij in onroerende zaken uit te oefenen indien hij met goed gevolg de in artikel 4 van dit Besluit bedoelde praktijkproef heeft afgelegd. Artikel 4 van het Besluit luidde, voor zover hier van belang, als volgt:
" Op verzoek van degene die in het bezit is van een diploma (…) neemt de kamer van koophandel en fabrieken (…) hem een praktijkproef af, waarbij getoetst wordt of de betrokkene voldoet aan de eisen die in de praktijk van de makelaardij in onroerende zaken worden gesteld, waaronder wordt begrepen kennis van de gebruiken, regels en omstandigheden die van belang zijn bij het beoordelen van de waarde van onroerende zaken in de streek waar de verzoeker voornemens is zich te vestigen."
2.2 Op grond van de stukken en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het College komen vast te staan.
- Op 23 september 1999 heeft appellant het schriftelijk gedeelte van de praktijkproef taxateur onroerend goed afgelegd door het opmaken van taxatierapporten betreffende de panden I, II en III.
- Op 8 oktober heeft appellant een mondelinge toelichting op zijn schriftelijke werk gegeven ten overstaan van verweersters commissie Makelaardij.
- Op 15 oktober 1999 heeft verweerster zijn besluit medegedeeld de resultaten van de door appellant afgelegde praktijkproef als onvoldoende te kwalificeren. Blijkens deze brief is dit oordeel gebaseerd op het volgende:
" adres I
- Omschrijving onroerend goed niet correct
- Bij de kadastrale gegevens mist vermelding van de oppervlakte
- Onderbouwing van de berekende waarden mist
- Loden leidingen / CV ketel niet geconstateerd
- Omschrijving van de bouwaard en constructie zeer summier
- Gehele opzet rapport zeer summier
adres II
- Opzet van het beschrijvend rapport is niet correct
- Berekeningen zeer summier van opzet en niet onderbouwd
- Bij bedrijfs onroerend goed is het niet gebruikelijk dat wordt gemeten
met m³
- Yieldopbouw ontbreekt
- Bouwkundige benadering schiet tekort
Adres III
- De nettohuurprijs wordt zonder motivatie verder berekend met een brutofactor
Bovenstaande punten vormen de kern van het negatieve oordeel van de commissie. Helaas kon ook na de mondelinge toelichting van uw rapportages ten overstaan van de commissie geen positief oordeel gegeven worden.
Kopieën van uw taxatierapporten treft u bijgaand aan."
- Tegen dit besluit heeft appellant bij brief van 22 oktober 1999 bezwaar gemaakt.
- Verweerster heeft op dit bezwaar beslist bij besluit van 30 december 1999 en opnieuw bij besluit van 19 december 2000, welke besluiten door het College zijn vernietigd bij uitspraken van 29 november 2000, no. AWB 00/145, onderscheidenlijk 30 mei 2001, no. AWB 01/66.
- Op 20 juni 2001 is appellant ter zake van zijn bezwaar gehoord door verweersters Hoorcommissie.
- Hiervan heeft genoemde Hoorcommissie op 29 juni 2001 verslag gedaan en hierbij kennelijk willen adviseren het bezwaar ongegrond te verklaren.
- Vervolgens heeft verweerster het bestreden besluit genomen.
3. Het bestreden besluit en het nadere standpunt van verweerster
Het bestreden besluit strekt kennelijk tot het ongegrond verklaren van het bezwaar van appellant. Verweerster heeft dit aan de hand van het besprokene tijdens de hoorzitting van 20 juni 2001 onder meer als volgt gemotiveerd:
" Woning I
1. Waarden zijn correct
(…)
U bent van mening dat het vaststellen van waarden een marktgegeven is waarin zowel naar boven als naar beneden afwijkingen kunnen voorkomen.
(…)
Op een vraag van de heer P waarom in uw opsomming van de diverse waarderingen de grondwaarde onbebouwd niet worden genoemd, heeft u geantwoord dat de grondwaarde bestaat uit een aantal subjectieve elementen, dus moeilijk te berekenen zou zijn. In uw taxatierapport (onderdeel uitmakend van de praktijktest) heeft u de grondwaarde onbebouwd gesteld op een bedrag van f 160.000,--, terwijl de deskundigen tot een bedrag komen van f 260.000,--.
(…)
Naar aanleiding van opnieuw een vraag van de heer P of het verdedigbaar is dat u de grondwaarde en de herbouwwaarde tezamen van de woning stelt op een bedrag van f 325.000,-- terwijl u de onderhandse verkoopwaarde op een bedrag heeft gesteld van f 525.000,--, liet u in reactie daarop weten bij uw stelling te blijven en dat het moeilijk blijft om de grondwaarde te bepalen.
Naar aanleiding van het hiervoor vermelde komt de commissie tot de conclusie dat u over onvoldoende kennis dan wel praktijkervaring beschikt om later als beëdigd taxateur aan de slag te kunnen gaan. Ten overvloede merkt de commissie dat u ook zelf heeft aangegeven het moeilijk of lastig te vinden een bepaalde waarde te bepalen.
3. Bij kadastrale gegevens mist de vermelding van de oppervlakte
(…)
De commissie is van oordeel dat de plaats waar de oppervlakte wordt vermeld wel degelijk relevant is dat de oppervlakte dan ook had moeten worden ingevuld bij het hoofdstuk 'onroerend goed'. Dit laatste had ook duidelijk moeten zijn voor u, hetgeen u ook tijdens de hoorzitting heeft ingezien en heeft aangegeven het met de commissie eens te zijn.
(…)
4. Onderbouwing van de berekende waarden mist.
(…) dat de waarde, met name de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik door u niet zijn onderbouwd met een berekening. In reactie daarop heeft u laten weten dat u geen berekening hebt gemaakt maar bent uitgegaan van een schatting en dat u het van belang vond om een berekening op te stellen waarin eerst waarde per m3 wordt bepaald en vervolgens aan de hand van een schatting van de inhoud de waarde wordt gegeven. De commissie kan alleen aan de hand van onderbouwingen en berekeningen beoordelen of een kandidaat de juiste methodiek toepast alsmede over voldoende ervaring beschikt. Omdat u heeft aangegeven geen onderbouwing dan wel berekening in uw rapportages te hebben vermeld, waaruit zou blijken hoe u tot een bepaalde waardering bent gekomen is de commissie van oordeel dat u tekort bent geschoten in het laten zien dat u over voldoende kennis en ervaring beschikt om als taxateur onroerend goed aan de slag te kunnen. Omdat een berekening en onderbouwing van uw waardering ontbreekt kan niet worden vastgesteld dat u op dit punt over voldoende kennis en ervaring beschikt om tot een onderbouwde waardering te komen. In de opdracht werd nadrukkelijk om een dergelijke motivering verzocht. Ook bij de bespreking voorafgaand aan het schriftelijk onderdeel wordt uitdrukkelijk op het belang van motivering gewezen.
5/6 Omschrijving van bouwwaarde en constructie zeer summier/gehele opzet van het rapport summier.
(…) dat toch zeker een aantal elementen wel in uw rapportages hadden moeten worden opgenomen. Zoals bijvoorbeeld de aard van de fundering, type muren, vloerconstructie, kapconstructie, gevelconstructie, isolatievoorzieningen. Immers, ook de andere kandidaten hadden evenveel tijd als u en hebben wel hiervoor genoemde punten in hun rapport verwerkt. De heer O heeft nog opgemerkt dat de gehele opzet van uw rapportage summier is, hetgeen ook door u is bevestigd.
(…)
Bedrijfspand II
7. Opzet van het beschrijvend rapport is niet correct.
(…)
Opzet van het beschrijvend rapport van u, zoals dat door u tijdens de test van 23 september is opgesteld, is toen door de commissie als warrig en niet-logisch ervaren. In verband daarmee heeft de commissie u destijds in een nabespreking aangegeven eens te kijken naar de elementen van een beschrijvend rapport als die voorkomen in het boek van de heer Ten Have en dit als leidraad te gebruiken. Daarmee is niet bedoeld te zeggen dat het beschrijvend rapport van Ten Have het enige juiste rapport zou zijn, het is bedoeld als een voorbeeld van een goed beschrijvend rapport.
(…) dat niet alleen de opzet van een beschrijvend rapport een punt van afwijzing is, maar dat tevens inhoudelijk belangrijke elementen ontbraken in de rapportage. U heeft aangegeven tijdens de hoorzitting dat dit punt inmiddels als voldoende besproken te beschouwen is en daar niets meer aan wenst te voegen.
Gezien het feit dat u hebt aangegeven dit punt als voldoende besproken te beschouwen en eveneens bij een latere test is gebleken dat een logisch opgezet rapport, zoals bijvoorbeeld in het boek van Ten Have niet als warrig en onlogisch ervaren. Een rapport dient volgens de commissie logisch te zijn opgebouwd, zodat daaruit een duidelijk beeld naar voren komt en blijkt dat de kandidaat beschikt over voldoende kennis en ervaring.
(…)
9. Bij bedrijfsonroerend goed is het niet gebruikelijk te meten met m3.
(…) dat het hier specifiek ging om de herbouwwaarde omdat de andere waarden wel op basis van m2 zijn bepaald. De commissie is van mening dat ook bij de berekening van de herbouwwaarde bedrijfsonroerend goed dient te worden uitgegaan van m2 en niet van m3. In reactie daarop hebt u laten weten dat ook dit punt op eerdere zittingen reeds voldoende aan de orde is gekomen en dat u verdere bespreking van dit punt niet op prijs stelde.
10. Yieldopbouw ontbreekt
(…) dat de praktijktest een examen is en dat in verband daarmee de commissie moet kunnen nagaan of een kandidaat de methodiek begrijpt en kan toepassen. De yield is zeker één van die graadmeters om te zien of u de materie goed begrijpt. Indien u dan op een te hoog of te laag yieldpercentage zou uitkomen door het toepassen van die methodiek, zou u op grond van uw ervaring kunnen aangeven dat dit gevoelsmatig niet zou kloppen. Op die wijze zou het dan voor de commissie mogelijk zijn geweest om te beoordelen of u de methodiek beheerst, hetgeen nu niet mogelijk is geweest.
Verder heeft u aangegeven dat u dit punt vanwege de eerdere uitvoerige besprekingen niet verder wenste toe te lichten.
Gezien het hiervoor vermelde is de commissie dan ook van oordeel dat niet is gebleken dat u over voldoende kennis en vaardigheden beschikt om met de yield in de praktijk te werken.
Omdat de onderbouwing van de door u opgegeven yield niet terug te leiden valt tot de onderdelen daarvan, ook al zijn het allemaal schattingen, is er sprake geweest van speculatieve schattingen.
11. Bouwkundige benadering schiet te kort
(…) dat het niet alleen ging om de huisvesting van de cv-ketel en de hefbrug, maar dat er daarnaast vele andere belangrijke bouwkundige elementen niet in uw rapportage zijn genoemd, terwijl die wel van belang zijn. Het is van essentieel belang om een oordeel te geven van de kwaliteit van diverse bouwkundige zaken, omdat het aan de hand daarvan mogelijk is tot een goed advies te komen en een juiste waarde te bepalen voor de opdrachtgever.
(…)
adres III
(…) dat het ook in de praktijk regelmatig zal voorkomen dat men met weinig gegevens een opdracht zal moeten uitvoeren. Het is in zo'n situatie dan van belang hoe men omgaat met de beperkte informatie."
4. Het standpunt van appellant
Appellant heeft bij zijn aanvullend beroepschrift met betrekking zijn taxatie van adres I het volgende aangevoerd:
" 1. waarden zijn correct
(…) De taxatie van de commissie ligt gemiddeld 4.5% hoger dan de taxatie van de examinandus en de individuele verschillen zijn niet significant voor deze twintig taxaties. (…)
De kamer geeft niet aan in haar motivering welke afwijkingen geoorloofd worden geacht, maar bij een vorige gelegenheid (de mondelinge behandeling van mijn vorig beroepschrift) heeft de heer J gesteld dat tot 20% afwijkingen tussen taxaties van deskundigen nog te tolereren zouden zijn. Uit het bij een vorige gelegenheid aan u overhandigde examenreglement blijkt niet wat de geoorloofde afwijking zou mogen zijn. Ik kan mij overigens niet voorstellen dat ik gezegd zou hebben dat "het vaststellen van waarden een marktgegeven is" ik kan hoogstens gesteld hebben dat de marktprijs door vraag en aanbod bepaald wordt en altijd aan kleine fluctuaties onderhevig zal zijn.
(…) De examenopgave betrof (…) een woning uit de dertiger jaren in een oude buurt waar geen bouwgrond meer te koop is. Ik heb duidelijk gesteld dat men zich in een dergelijk geval slechts op de uitgifteprijs van de gemeente kan richten in een taxatierapport. Het gestelde in de laatste twee alinea's van de motivering van dit punt 1 is dan ook onjuist.
(…)
3. Bij de kadastrale gegevens mist de vermelding van de oppervlakte
(…) onder punt G van het taxatierapport (…) staat duidelijk de oppervlakte vermeld onder "berekeningen (als blz 1) bijgevoegd".
4. onderbouwing van de berekende waarden mist
(…) Ik heb hiervoor verwezen naar een taxatie boekje met prijzen per m3 van dergelijke woningen. In tegenstelling tot wat de commissie beweert heb ik dus wel de herbouwwaarde middels de inhoud van de woning onderbouwd.
5/6 -omschrijving van bouwwaarde en constructie zeer summier-gehele opzet van het rapport summier
(…) Vergelijking met het rapport van andere kandidaten is daarentegen wel relevant. Helaas is een dergelijke vergelijking voor mij niet mogelijk omdat hiervan geen voorbeelden kunnen worden verstrekt door de commissie."
Met betrekking tot de panden II en III heeft appellant - samengevat weergegeven - gesteld zijn eigen taxatie correct te achten, en het oneens te zijn met de taxatie van de commissie Makelaardij.
Ten algemene heeft appellant het College verzocht het oordeel van externe deskundigen in te winnen, mede om een vergelijking met de praktijkproef van andere examinandi te maken.
Ter zitting heeft appellant aangevoerd dat hij wel heeft overwogen een deskundige te raadplegen over zijn examenwerk, maar dat hij hiervan heeft afgezien gezien het verweerschrift in de zaak no. AWB 01/66. Volgens dit verweer had "het thans nog produceren van een contra-expertise voor appellant geen zin. In beroep dient een rechter immers aan een dergelijke (nieuwe) contra-expertise voorbij te gaan".
5. De beoordeling van het geschil
Met betrekking tot de inhoudelijke argumenten van appellant stelt het College voorop dat de aard van de aan de Commissie Makelaardij opgedragen toetsing en de waarborgen voor een correct verloop van de praktijkproef (inclusief de mondelinge toelichting) maken
dat het oordeel van deze commissie omtrent het kennen en kunnen van een betrokkene behoudens bijzondere omstandigheden kan worden gevolgd.
Appellant heeft in bezwaar geen omstandigheden aangevoerd, die verweerster - in weerwil van de inhoud van het advies van haar Hoorcommissie - aanleiding hadden moeten geven zich in deze zaak niet te laten leiden door het vertrouwen in de deskundigheid van de Commissie Makelaardij.
Voor zover appellant de juistheid van de door de Commissie Makelaardij gegeven beoordeling van zijn taxaties, gemaakt in de praktijkproef, heeft bestreden door tegenover deze beoordeling zijn eigen oordeel te plaatsen, dient hier naar vaste rechtspraak van het College aan te worden voorbij gegaan. Dit eigen oordeel is immers het oordeel van iemand wiens deskundigheid op het terrein van de taxatie van onroerend goed, zoals in dit geding aan de orde, nog ter beoordeling stond.
Op appellant rustte in de onderhavige zaak de plicht zijn stellingen te bewijzen.
Het met kans van succes bestrijden van de bevindingen van de Commissie Makelaardij vergde het overleggen door appellant van bevindingen met betrekking tot de door hem gemaakte taxatie-opdrachten (inclusief toelichting) van één of meer onafhankelijke personen, die door hun opleiding en ervaring geacht kunnen worden tenminste een niveau van deskundigheid te hebben, dat vergelijkbaar is met het niveau van degenen, onder wie de makelaars-taxateurs, die de door appellant afgelegde praktijkproef hebben beoordeeld (zie onder meer uitspraken van het College van 15 december 1998, AWB 98/345, en van 12 december 2001, AWB 01/337).
Appellants betoog dat hij heeft afgezien van zodanige contra-expertise, omdat verweerster had verklaard dat een contra-expertise geen zin meer zou hebben, kan aan het bovenstaande niet afdoen. Immers, hetgeen verweerster ter zake heeft verklaard in de zaak no. AWB 01/66 stond er noch naar aard noch naar inhoud aan in de weg dat appellant na de uitspraak in die zaak voor de daarop volgende nieuwe behandeling van zijn bezwaar alsnog het oordeel had ingewonnen van onafhankelijke personen met een vergelijkbare deskundigheid overeenkomstig genoemde rechtspraak van het College.
Gelet op de aard en het aantal van de door de Commissie Makelaardij geconstateerde gebreken in het door appellant ingeleverde schriftelijke werk, alsmede het door deze commissie geconstateerde ontbreken van een toereikende verklaring voor de uitkomsten waartoe appellant kwam, en bij gebreke van een zijdens appellant in geding gebrachte contra-expertise als vorenbedoeld, ziet het College geen grond voor het oordeel dat de door appellant uitgewerkte taxaties ten onrechte als onvoldoende zijn beoordeeld. Met recht heeft verweerster niet slechts de uitkomsten van appellants berekeningen, maar vooral ook de door appellant gevolgde methodiek en onderbouwing hiervan in haar beoordeling betrokken.
Het voorgaande brengt het College tot de conclusie dat het beroep ongegrond is.
Het College acht geen termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling met toepassing van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6. De beslissing
Het College verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gewezen door mr D. Roemers, mr M.J. Kuiper en mr M.A. van der Ham, in tegenwoordigheid van mr R.H.L. Dallinga, als griffier, en uitgesproken in het openbaar op 11 september 2002.
w.g. D. Roemers w.g. R.H.L. Dallinga