ECLI:NL:CG:1999:2

• Datum uitspraak: 24 februari 1999
• Publicatiedatum: 26 juni 2024
• Zaaknummer: GP 11.269
• Instantie: Centrale Grondkamer
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: Kok; Bierman; Heisterkamp; Baron De Weichs de Wenne; Wentink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Goedkeuring pachtwijzigingsovereenkomst hoeve en vaststelling pachtprijs

De zaak betreft een geschil over de goedkeuring van een pachtwijzigingsovereenkomst voor een hoeve te Utrecht, waarbij de verpachtster bezwaar maakte tegen een verlaging van de pachtprijs door de Centrale Grondkamer Utrecht. De grondkamer had de pachtprijs verlaagd voor de jaren 1995, 1996 en 1997, wat verpachtster aanvocht in hoger beroep.

In hoger beroep stelde de verpachtster dat artikel 4, lid 1, van het Pachtnormenbesluit 1995 van toepassing zou moeten zijn omdat zij onverplicht extra grond aan de pachter had aangeboden. De Centrale Grondkamer oordeelde echter dat dit artikel alleen geldt voor nieuwe pachtovereenkomsten en niet voor pachtwijzigingsovereenkomsten zoals in deze zaak. Daarom werd het deskundigenrapport gevolgd dat de pachtprijs volgens artikel 2, lid 3, van het Pachtnormenbesluit had vastgesteld.

De Centrale Grondkamer vernietigde de eerdere beschikking voor zover de pachtprijs was gewijzigd en keurde de pachtprijs voor 1995 en 1996 ongewijzigd goed. Voor 1997 werd de pachtprijs licht verlaagd. Daarnaast werden bepalingen bevestigd over mogelijke verhogingen van de pachtprijs door waterschapslasten, ruilverkavelingsrente en kosten van onderhoudswerkzaamheden door publiekrechtelijke lichamen.

De uitspraak benadrukt dat de pachtwijzigingsovereenkomst als zodanig moet worden beoordeeld en dat een gedeelte van de grond dat niet eerder verpacht was, niet leidt tot toepassing van andere regels dan die voor bestaande pachtverhoudingen.

Uitkomst: De pachtprijs voor 1995 en 1996 wordt ongewijzigd goedgekeurd, voor 1997 licht verlaagd en overige voorwaarden bevestigd.

Uitspraak

C E N T R A L E G R O N D K A M E R

24 februari 1999

Dossiernummer: GP 11.269

Beschikking

in de zaak van:

Stichting Ridderhofstad Gunterstein,

-hierna te noemen: verpachtster-,

gemachtigde: Mr ing J. A. Jansens van Gellicum, rentmeester bij' t Schoutenhuis B.V. te Woudenberg,

-tegen-

[pachter],

wonende te [woonplaats], [adres]

-hierna te noemen: pachter-.

Het geding in eerste aanleg

De grondkamer voor Utrecht heeft bij beschikking van 18 december 1997, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op

6 maart 1998, de op 18 september 1996 bij haar ter goedkeuring ingezonden pachtwijzigingsovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de hoeve, genaamd "[naam hoeve]" te [woonplaats], met ingang van 1 november 1995 groot 39.34 ha, met ingang van 1 maart 1996 groot 55.34 ha en met ingang van 1 maart 1997 groot 42.06.30 ha, (thans kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Utrecht], [kadastrale aanduiding], nummers zoals aangegeven op de kadastrale kaart welke is aangehecht aan het aan partijen door deskundigen van de Centrale Grondkamer uitgebrachte rapport), gewijzigd in die zin dat de in de onderhavige pachtwijzigingsovereenkomst overeengekomen pachtprijs van

f 39.167,00 per jaar, ingaande 1 november 1995, van

f 50.742,00 per jaar, ingaande 1 maart 1996 en van

f 44.567,00 per jaar, ingaande 1 maart 1997, werd verlaagd tot
f 37.712,00 per jaar met ingang van 1 november 1995, tot
f 47.634,00 per jaar met ingang van 1 maart 1996 en tot
f 40.531,00 per jaar met ingang van 1 maart 1997 en de aldus gewijzigde overeenkomst goedgekeurd.

Het geding in hoger beroep

Verpachtster is bij een op 23 maart 1998 ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van voormelde beschikking, met het verzoek de beschikking, waarvan beroep, te vernietigen en de pachtprijs te bepalen met inachtneming van het door haar aangevoerde.

Pachter heeft hiertegen verweer gevoerd bij een op 21 april 1998 ter griffie ingekomen verweerschrift, met het verzoek (lees:) de beschikking, waarvan beroep, te bevestigen.

De grieven

Verpachtster heeft met betrekking tot het woonhuis aangevoerd dat de door de grondkamer vastgestelde pachtprijs in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en dat onvoldoende rekening is gehouden met het voor rekening van verpachtster vernieuwen van het pannendak. Voorts is de rioolaansluiting niet door pachter zelf bekostigd, is aansluiting op het aardgasnet mogelijk en zijn de hiervoor benodigde leidingen door verpachtster bekostigd. Pachter heeft echter te kennen gegeven nog geen aardgasaansluiting te wensen. Het in mindering brengen van 5 punten voor de staat van onderhoud, alsmede een totale aftrek van 34 punten voor ondoelmatige inrichting, hoge energiebehoefte, staat van onderhoud en veroudering is onevenredig hoog. De hinder veroorzaakt door druk recreatieverkeer is door de deskundige van de grondkamer onjuist ingeschat. Slechts in de vakantiemaanden wordt door (zeil)liefhebbers gebruik gemaakt van de [adres], doch daarvan ondervindt het bedrijf geenszins hinder. Het feit dat rond de woning bomen staan is evenmin een reden daarvoor een aftrek toe te passen, terwijl de woning ook geen overlast ondervindt van het eigen bedrijf.

Pachter heeft hetgeen door verpachtster is aangevoerd op een aantal punten gemotiveerd bestreden.

Het onderzoek

De Centrale Grondkamer heeft ter plaatse een onderzoek doen instellen, waarvan een rapport is opgemaakt dat in afschrift aan deze beschikking is gehecht en waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd.

Bij brief van de griffier van 16 november 1998 is een afschrift van dat rapport aan partijen gezonden met kennisgeving dat binnen veertien dagen eventuele bezwaren

daartegen kenbaar gemaakt konden worden, dan wel een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan, waarop binnen de gestelde termijn door verpachtster een aantal bezwaren tegen het deskundigenrapport is aangevoerd.

Pachter heeft niet binnen de gestelde termijn gereageerd op het deskundigenrapport.

Beoordeling van het geschil in hoger beroep

l. In het kader van de onderhavige procedure zal de Centrale Grondkamer zich zelfstandig een oordeel dienen te vormen. Dit onafhankelijk van eventuele eerdere beschikkingen terzake van de grondkamer.

2. Verpachtster heeft aangevoerd van dat deskundigen in hun rapport ten onrechte de taxatie van het land hebben verricht met toepassing van artikel 2, derde lid, van het Pachtnormenbesluit 1995. Verpachtster is van mening dat het gestelde in artikel 4, eerste lid, van het Pachtnormenbesluit 1995 ook van toepassing is aangezien zij,

- geheel onverplicht en ten gerieve van pachter - ca. 16 ha van derden vrijgekomen grond heeft aangeboden aan pachter.

Deze gronden grenzen voor meer dan 50% aan de bedrijfsopstallen en andere bij pachter in gebruik zijnde gronden. Uitgaande van de in het rapport van deskundigen genoemde vrije verkeerswaarde zou van welke pachter dan ook een pachtprijs van 2% of te wel tenminste
f 1.050,00 per ha per jaar kunnen worden bedongen. Verpachtster is van opvatting dat indien een verpachter overgaat tot verpachting van vrije grond aan een pachter van een hoeve, zij een pachtprijs mag berekenen van 2% van de vrije verkeerswaarde en dat zij niet genoodzaakt is een van elders komende pachter te zoeken om daarmee een overeenkomst voor los land aan te gaan, teneinde zodoende een pachtprijs te realiseren van 2% van de vrije verkeerswaarde.

3. De Centrale Grondkamer stelt vast dat niet in geschil is dat het in casu gaat om een bestaande pachtverhouding.

Deskundigen hebben daarom terecht de pachtprijs bepaald met toepassing van artikel 2, derde lid, van het Pachtnormen­ besluit 1995. Artikel 4, eerste lid, van het Pachtnormenbesluit 1995 heeft immers betrekking op nieuwe pachtovereenkomsten, terwijl in dit geval sprake is van een pachtwijzigingsovereenkomst. Daaraan doet niet af, dat een gedeelte van de grond niet eerder tussen partijen verpacht is geweest. De Centrale Grondkamer ziet dan ook geen aanleiding om op dit punt af te wijken van het rapport van deskundigen.

4. De Centrale Grondkamer acht het rapport van deskundigen ook overigens juist en zal dit volgen voor zover dit rapport althans niet een hogere uitkomst te zien geeft dan het door partijen overeengekomene.

Slotsom

De beschikking, waarvan beroep, moet gedeeltelijk worden vernietigd en beslist moet worden als na te melden.

Beslissing

De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:

Vernietigt de beschikking, waarvan beroep, voor zover daarbij de tussen partijen overeengekomen pachtprijs is gewijzigd en in zoverre opnieuw beschikkende:

Keurt de door partijen overeengekomen pachtprijs van

f 39.167,--, ingaande 1 november 1995, alsmede van

f 50.472,--, ingaande 1 november 1996, alsnog ongewijzigd goed.

Wijzigt de door partijen overeengekomen pachtprijs van

6

f 44.567,--,ingaande 1 november 1997,en bepaalt deze op

f 43.699,-- in totaal per jaar.

Bevestigt de beschikking, waarvan beroep, voor het overige, zulks met vermelding van het navolgende.

Indien de pachter ingevolge artikel 116,onderdeelb, van de Waterschapswet(Stb.1991,444)geen pachtersomslag is verschuldigd, kan de pachtprijs met maximaal 50% van de water­ schapslasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld, worden vermeerderd.

Indien op het verpachte land een ruilverkavelingsrente dan wel een landinrichtingsrente rust, kan door de verpachtster 50% van de ruilverkavelingsrente dan wel landinrichtingsrente aan de pachter doorberekend worden met een maximum van
f 50,-- per ha per jaar.

Indien de geldelijke lasten welke de verpachtster door publiekrechtelijke lichamen zijn opgelegd, worden verhoogd in verband met door deze lichamen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, welke vóórdien ten laste kwamen van de pachter, kan de verpachtster ten hoogste het bedrag van de aan die werkzaamheden verbonden kosten aan de pachter, doorberekenen.

Deze beschikking is gegeven op 24 februari 1999 door mrs. Kok, Bierman en Heisterkamp, en de deskundige leden Baron De Weichs de Wenne en Wentink, in tegenwoordigheid van mr. Bongers als griffier.