Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
20 januari 2004
Dossiernummers: V1669 en V1670
Beschikking
in de zaak met dossiernummer V 1669 van:
[pachter],
wonende te [woonplaats], [adres],
-hierna te noemen: pachter-
gemachtigde: ing L. de Oude RT, ZLTO Vastgoed te Goes,
-tegen-
1.[verpachter sub 1],
2.
[verpachter sub 2],
[verpachter sub 2],
3.
[verpachter sub 3],
[verpachter sub 3],
4.
Erven [naam erflater],
Erven [naam erflater],
-hierna te noemen: verpachters-
gemachtigde: Mr P.S.A. Overwater, Overwater Rentmeesterskantoor B.V. te Strijen,
en
in de zaak met dossiernummer V 1670 van:
1.[verpachter sub 1],
2.
[verpachter sub 2],
[verpachter sub 2],
3.
[verpachter sub 3],
[verpachter sub 3],
4.
Erven [naam erflater],
Erven [naam erflater],
-hierna te noemen: verpachters-
gemachtigde: Mr P.S.A. Overwater, Overwater Rentmeesterskantoor B.V. te Strijen,
-tegen-
[pachter],
wonende te [woonplaats], [adres],
-hierna te noemen: pachter-
gemachtigde: ing L. de Oude RT, ZLTO Vastgoed te Goes.
Het geding in eerste aanleg
De grondkamer Zuidwest heeft bij beschikking van 18 april 2003, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op 23 mei 2003, de waarde als bedoeld in artikel 56c van de Pachtwet van de door verpachters aan pachter verpachte boerderij, genaamd “[naam boerderij]” en kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Zuid-Holland], [kadastrale aanduidingen], totaal groot 64.58.05 ha, vastgesteld op € 1.416.450,00 in totaal.
Voormelde beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
Het geding in hoger beroep
In de zaak V1669 is pachter bij een op 19 juni 2003 ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van voormelde beschikking, met verzoek tot een nadere beoordeling van de waardevaststelling door de grondkamer en tot bijstelling op een lager niveau, zulks beter passend bij de huidige grondprijsontwikkelingen.
In deze zaak hebben verpachters geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om tijdig een verweerschrift in te dienen.
In de zaak V1670 zijn verpachters bij een op 19 juni 2003 per faxbericht en op 23 juni 2003 per post ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van voormelde beschikking, met verzoek die beslissing te vernietigen en de waarde als vorenbedoeld van de onderhavige boerderij te bepalen op € 1.777.777,00 in totaal, zulks met verzoek om een mondelinge behandeling.
In deze zaak heeft pachter verweer gevoerd bij een op 22 juli 2003 ter griffie ingekomen verweerschrift.
De grieven
In de zaak V1669 heeft pachter aangevoerd dat door de grondkamer onvoldoende rekening is gehouden met de dalende grondprijzen; dat door de grondkamer onvoldoende rekening is gehouden met de door hem aangebrachte verbeteringen en overige investeringen; dat het hem in het licht van publicaties ter zake in De Landeigenaar zeer bevreemdt dat de onderhavige waardering van de grondkamer op ± 75% van de vrije waarde van het pachtobject uitkomt.
In de zaak V1670 hebben verpachters aangevoerd dat noch de onderbouwing van het taxatierapport noch de motivering van de beschikking van de grondkamer voldoet aan de daaraan te stellen eisen en dat zij in dit verband wijzen op een drietal biedingen van beleggers, alsmede op een aantal relevante vergelijkingstransacties.
Het onderzoek
De Centrale Grondkamer heeft ter plaatse een onderzoek doen instellen, waarvan een rapport is opgemaakt dat in afschrift aan deze beschikking is gehecht en waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd.
Bij brief van de griffier van 23 september 2003 is een afschrift van dat rapport aan partijen gezonden met kennisgeving dat binnen veertien dagen eventuele bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, dan wel een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan, waarop binnen de gestelde termijn pachter heeft medegedeeld dat hij zich niet kan verenigen met het rapport van deskundigen en dat hij verzoekt om een mondelinge behandeling.
Verpachters hebben nog doen weten dat zij vooralsnog geen op- of aanmerkingen hebben op het rapport van deskundigen.
De mondelinge behandeling
De mondelinge behandeling van beide zaken heeft plaats gevonden ter zitting van 8 december 2003. Daarbij zijn verschenen pachter in persoon, bijgestaan door zijn gemachtigde, alsmede namens verpachters [medewerker 1] en [medewerker 2], beiden werkzaam bij Overwater Rentmeesterskantoor B.V. te Strijen. De heer Schep, één van de deskundigen die het taxatierapport hebben uitgebracht, is als informant aanwezig.
Ter zitting heeft ing De Oude RT het standpunt van pachter nader toegelicht, zulks onder overlegging van een pleitnota en een fotokopie van een akte betreffende de verkoop van (onder andere) een perceel landbouwgrond te [plaats], groot 42.50.00 ha.
[medewerker 2] heeft opgemerkt dat de door ing De Oude RT overgelegde akte betrekking heeft op een perceel landbouwgrond dat kwalitatief minder is dan het tot het onderhavige pachtobject behorende land. Van de zijde van beleggers bestaat momenteel belangstelling voor de aankoop van verpachte objecten. Hij legt over een bevestiging d.d. 24 november 2003 van het eerdere bod van ”[naam pachtobject]” op het onderhavige pachtobject van 20 november 2002. Voorts wijst hij er op dat de Beleggingsmaatschappij “Rhoon, Pendrecht en Cortgene” BV onlangs ca 100 ha verpacht land heeft gekocht voor ca € 20.000,00 per ha. In het licht van een en ander bevreemden hem de door ing De Oude RT in zijn pleitnota genoemde transacties. Hij kan zich verenigen met de omschrijving van het onderhavige pachtobject in het deskundigen-rapport, doch is van oordeel dat de door deskundigen getaxeerde waarde te laag is.
De heer Schep heeft opgemerkt dat de taxaties van agrarische objecten door de Belastingdienst en taxaties voor de overdracht daarvan in familieverband veelal in overleg tussen betrokkenen tot stand komen en geen direct verband met de markt hebben. Bovendien wordt om bedrijfsopvolging mogelijk te maken veelal gebruik gemaakt van fiscale doorschuifmogelijkheden. Met betrekking tot het onderhavige taxatierapport merkt hij op dat deskundigen bij hun taxatie niet alleen kennis hebben genomen van de door partijen in de stukken genoemde transacties maar ook van de in hun rapport genoemde gegevens terzake en voorts mede informatie hebben ingewonnen bij Bureau Landzicht te ’s-Gravendeel, DLG te Strijen en rentmeesters van Fortis.
Ing De Oude RT heeft vraagtekens geplaatst bij het betoog van [medewerker 2] en bij de toelichting van de heer Schep.
[medewerker 2] heeft nog opgemerkt dat ter plaatse van het onderhavige pachtobject geen ontwikkeling van (glas)tuinbouw is te verwachten, terwijl ongeveer de helft van genoemd object binnen de invloedsfeer van [gemeente in de provincie Zuid-Holland] ligt.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
1. Artikel 56c, lid 2 van de Pachtwet bepaalt dat onder de waarde als bedoeld in het eerste lid van genoemd artikel wordt verstaan de werkelijke waarde, niet de denkbeeldige, welke het verpachte uitsluitend voor de persoon van de pachter heeft. Dienaangaande overweegt de Centrale Grondkamer dat de werkelijke waarde als vorenbedoeld is de waarde van het concrete object die overeenstemt met de prijs, waarbij redelijk handelende partijen op de markt tot koop en verkoop besluiten over te gaan.
2. Pachter heeft ter zitting aangevoerd dat door deskundigen bij de waardevaststelling van de woning en de gebouwen onvoldoende rekening is gehouden met de te verwachten onderhoudskosten, met name met betrekking tot de woning. Hij heeft een en ander evenwel niet nader geconcretiseerd en onderbouwd, zodat de Centrale Grondkamer alleen al deswege hieraan voorbij zal gaan.
3. Deskundigen hebben bij hun taxatie – en in verband daarmede bij hun beoordeling van de doelmatigheid van de bedrijfsgebouwen – de door pachter voor diens rekening aan het pachtobject aangebrachte veranderingen c.q. verbeteringen, daaronder begrepen de verbouwing door hem voor zijn rekening van de voormalige veestalling tot aardappelopslag, terecht buiten beschouwing gelaten.
4. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer zijn de door pachter - overigens niet concreet - genoemde waarderingen ten behoeve van de heffing van successierechten en andere fiscale doeleinden niet zonder meer als relevant voor de vaststelling van de waarde als bedoeld in artikel 56c van de Pachtwet van het tot de onderhavige hoeve behorende land aan te merken. Dit alleen al omdat dergelijke waarderingen niet het resultaat zijn van de werking van de markt als vorenbedoeld, doch enkel zodanig dienen te zijn dat de desbetreffende belastinginspectie daarmede genoegen neemt. Bovendien vindt in de praktijk veelal vooraf overleg tussen betrokkenen plaats over de bij een dergelijke waardering te hanteren uitgangspunten, terwijl in dit verband ook overige fiscale aspecten van de handelwijze van de betrokken belastingplichtige een rol kunnen spelen.
5. Met betrekking tot de door verpachters genoemde en deels door hen overgelegde biedingen van een aantal beleggers overweegt de Centrale Grondkamer dat dergelijke biedingen niet de werkelijke waarde als vorenbedoeld behoeven te betreffen omdat het denkbaar is dat naast de marktsituatie financiële en/of andere bijzondere omstandigheden aan de zijde van de desbetreffende beleggers mede van invloed zijn geweest op de hoogte van hun bieding. Alleen al hierom zijn dergelijke biedingen niet, althans niet zonder meer, bepalend voor de werkelijke waarde als vorenbedoeld van het onderhavige pachtobject.
6. Uitgaande van de door partijen niet weersproken omschrijving van de onderhavige hoeve door deskundigen in hun rapport en het overigens onweersproken in hun rapport gestelde, alsmede met inachtneming van het hiervoor overwogene, acht de Centrale Grondkamer het rapport van deskundigen juist en neemt dit over.
Slotsom
De beschikking, waarvan beroep, zal worden vernietigd met beslissing als onderstaand weer te geven.
Beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep in beide zaken:
Vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en opnieuw beschikkende:
Bepaalt de waarde als bedoeld in artikel 56c van de Pachtwet van de onderhavige hoeve op
€ 1.581.650,00 in totaal.
Deze beschikking is gegeven op 20 januari 2004 door mrs. Heisterkamp, Smeeïng-Van Hees, Snijders en de deskundige leden baron De Weichs de Wenne en ing Hamelink, in tegenwoordigheid van mr. Bongers als griffier.