Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 19 juni 2006
Dossiernummer: GP 11.553
Beschikking
in de zaak van:
Beheerstichting Drie Gasthuizen,
gevestigd te Arnhem,
-hierna te noemen: appellante-
gemachtigde:
Mr E.H.M. Harbers, CMS Derks Star Busmann te Arnhem,
-tegen-
1.
[pachter sub 1],alsmede
[pachter sub 1],alsmede
2.
[pachter sub 2],
[pachter sub 2],
beiden wonende te [woonplaats], [adres],
-hierna te noemen: geïntimeerden -.
Het geding in eerste aanleg
Op 25 april 2005 is bij de grondkamer Oost ter goedkeuring ingezonden een pachtwijzigings- overeenkomst tussen partijen met betrekking tot het perceel land, voorheen kadastraal bekend [kadastrale aanduiding], groot 45.58.75 ha, waarbij geïntimeerde sub 1 met ingang van
1 januari 2005 afstand doet van haar pachtrechten, alsmede de kadastrale omschrijving en oppervlakte van genoemd perceel land is gewijzigd en voorts met ingang van 1 januari 2005 ca. 33.70.75 ha land aan voormeld pachtobject is toegevoegd, zodat per die datum de totale oppervlakte is 79.29.75 ha en de kadastrale omschrijving daarvan is gemeente [gemeente in de provincie Gelderland], [kadastrale aanduiding], zulks met een verhoging van de pachtprijs van
1 januari 2005 afstand doet van haar pachtrechten, alsmede de kadastrale omschrijving en oppervlakte van genoemd perceel land is gewijzigd en voorts met ingang van 1 januari 2005 ca. 33.70.75 ha land aan voormeld pachtobject is toegevoegd, zodat per die datum de totale oppervlakte is 79.29.75 ha en de kadastrale omschrijving daarvan is gemeente [gemeente in de provincie Gelderland], [kadastrale aanduiding], zulks met een verhoging van de pachtprijs van
€ 17.261,81 tot € 34.116,00 in totaal, ingaande 1 januari 2005.
De grondkamer Oost heeft bij beschikking van 22 december 2005, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op 13 januari 2006, de in voormelde pachtwijzigingsovereenkomst overeengekomen pachtprijs gewijzigd in € 29.400,00 per jaar en de aldus gewijzigde overeenkomst goedgekeurd.
Voormelde beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
Het geding in hoger beroep
Appellante is bij een op 6 februari 2006 ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van voormelde beschikking, met verzoek die beschikking te vernietigen en de onderhavige pachtwijzigingsovereenkomst alsnog ongewijzigd goed te keuren.
Geïntimeerden hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een verweerschrift in te dienen.
De grieven
Verpachtster heeft de volgende grieven aangevoerd:
primair
Ten onrechte is geoordeeld dat artikel 2, lid 3 van het Pachtnormenbesluit 1995 van toepassing is en heeft de grondkamer niet artikel 4 van Pro het Pachtnormenbesluit 1995 toegepast.
subsidiair
Indien uitgegaan zou moeten worden van een taxatie volgens het systeem van artikel 2, lid 3 van het Pachtnormenbesluit 1995 - quod non – zijn de gronden op basis van dat uitgangspunt te laag gewaardeerd.
Onderzoek
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
1. Blijkens de stukken, waaronder die in eerste aanleg, is de grondkamer bij toetsing van de pachtprijs in de onderhavige pachtwijzigingsovereenkomst uitgegaan van de opvatting zoals neergelegd in de beschikking van de Centrale Grondkamer van 24 februari 1999, GP 11.269, Stichting Ridderhofstad Gunterstein/ [pachter]. In de desbetreffende zaak was - evenals in de onderhavige zaak – sprake van een vergroting van een pachtobject met percelen land, welke nog niet eerder tussen partijen verpacht waren geweest, zulks middels een tussen partijen gesloten pachtwijzigingsovereenkomst. Met betrekking tot de toetsing van de door partijen overeengekomen pachtprijs heeft de Centrale Grondkamer destijds overwogen dat artikel 4, eerste lid van het Pachtnormenbesluit 1995 betrekking heeft op nieuwe pachtovereenkomsten, terwijl in casu sprake is van een pachtwijzigingsovereenkomst. De Centrale Grondkamer heeft destijds voorts overwogen dat daaraan niet afdoet dat een gedeelte van de grond niet eerder tussen partijen verpacht is geweest. Een en ander heeft indertijd geresulteerd in de bepaling van de pachtprijs in de desbetreffende pachtwijzigingsovereenkomst met toepassing van artikel 2, derde lid van het Pachtnormenbesluit 1995.
2. Voormelde beschikking van de Centrale Grondkamer is in de praktijk op de nodige kritiek gestuit. De Centrale Grondkamer ziet mede daarin aanleiding om haar zienswijze op dit punt te heroverwegen en komt hierop thans terug. De Centrale Grondkamer overweegt dienaangaande het navolgende.
3. Artilkel 4, eerste lid van het Pachtnormenbesluit 1995, zoals nadien gewijzigd, bepaalt dat indien partijen voor de eerste maal een pachtovereenkomst sluiten met betrekking tot land zonder woningen of andere opstallen, de hoogst toelaatbare pachtprijs 2% van de vrije verkeerswaarde van dat land bedraagt met dien verstande dat de pachtprijs niet meer bedraagt dan de desbetreffende regionorm. In de bijbehorende Nota van Toelichting is dienaangaande vermeld dat voor nieuwe pachtovereenkomsten geldt dat direct een pachtprijs van 2% van de vrije verkeerswaarde kan worden toegepast. Onder een nieuwe pachtovereenkomst wordt verstaan een pachtovereenkomst tussen partijen die nog niet eerder een pachtverhouding met elkaar hadden ten aanzien van een bepaald stuk land. Onder een partij wordt tevens verstaan de echtgenoot, de bloed- en aanverwanten in rechte lijn en de pleegkinderen van die partij. Ook hier geldt dat indien 2 % van de vrije verkeerswaarde meer is dan de regionale pachtnorm, de regionale pachtnorm als hoogst toelaatbare pachtprijs geldt.
4. Een en ander brengt de Centrale Grondkamer thans tot de slotsom dat bij toetsing van de pachtprijs in de onderhavige pachtwijzigingsovereenkomst - anders dan voorheen – onderscheid gemaakt dient te worden tussen de bepaling van de hoogst toelaatbare pachtprijs van het tussen partijen (waaronder mede moet worden begrepen degene die in de plaats wordt gesteld van de pachter) voordien reeds verpachte pachtobject en het daaraan door partijen middels de pachtwijzigingsovereenkomst toegevoegde land ten aanzien waarvan zij nog niet eerder een pachtverhouding met elkaar hadden. De hoogst toelaatbare pachtprijs van laatstgenoemd toegevoegd land moet bepaald worden met toepassing van artikel 4, eerste lid van het Pachtnormenbesluit 1995, zoals nadien gewijzigd, terwijl de hoogst toelaatbare pachtprijs van het eerder genoemde tussen partijen reeds verpachte pachtobject bepaald moet worden aan de hand van artikel 2, derde lid van het Pachtnormenbesluit 1995, zoals nadien gewijzigd.
5. De Centrale Grondkamer ziet in de gegeven omstandigheden om te dezen een taxatie te gelasten, waartoe een drietal deskundigen zich op een nader te bepalen tijdstip bij voormeld object zullen vervoegen.
Beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
bepaalt dat een drietal deskundigen de hoogst toelaatbare pachtprijs van voormeld object met inachtneming van het hiervoor overwogene op een nader te bepalen tijdstip zal taxeren en haar over de uitkomsten daarvan zal informeren en voorts partijen in de gelegenheid zullen worden gesteld om zich hierover uit te laten.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven op 19 juni 2006 door mrs Heisterkamp, Valk en Olthof en de deskundige leden Jansens van Gellicum en Duenk, in tegenwoordigheid van mr Bongers als griffier.