Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 19 maart 2019
Dossiernummer: GP 11.788
Beschikking
in de zaak van:
[pachter],
wonende te [woonplaats], [adres],
-hierna te noemen: pachter-
gemachtigde: mr. J. Bolt te Groningen,
-tegen-
[verpachter],
wonende te [woonplaats], [adres],
-hierna te noemen: verpachter-,
gemachtigde: mr. P. Sipma te Drachten.
Het geding in eerste aanleg
Bij de grondkamer Noord is op 27 september 2017 het verzoek binnengekomen de pachtovereenkomst goed te keuren die bij arrest van de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 september 2017 is vastgelegd. In dat arrest heeft de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vastgelegd “een reguliere pachtovereenkomst voor de duur van één jaar tussen [pachter] als pachter en [verpachter] als verpachter voor het weiland gelegen in [straat] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Groningen] sectie [kadastrale aanduiding], nummer [kadastrale aanduiding], groot 3.31.80 ha, ingaande op 1 februari 2012 en eindigend op 1 februari 2013, tegen een pachtsom van € 3.000”.
De grondkamer Noord (hierna: de grondkamer) heeft bij beschikking van 5 maart 2018 de overeengekomen pachtprijs gewijzigd in € 2.240,-- per jaar en de aldus gewijzigde overeenkomst met inbegrip van de daarin vermelde korte duur van één jaar goedgekeurd. Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 8 maart 2018 en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
Het geding in hoger beroep
Pachter is bij een op 6 april 2018 ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van de beschikking van de grondkamer van 5 maart 2018. Pachter heeft de Centrale Grondkamer verzocht, kort gezegd, die beschikking te vernietigen en de pachtovereenkomst voor de wettelijke duur, ingaande 1 mei 2018 of een door de Centrale Grondkamer te bepalen datum, goed te keuren. Pachter heeft daarbij verzocht, zo begrijpt de Centrale Grondkamer, het beroepschrift mondeling ter zitting te behandelen.
Verpachter heeft hiertegen verweer gevoerd bij een op 31 juli 2018 ter griffie ingekomen verweerschrift.
Bij brieven van 1 mei 2018 heeft de griffier van de Centrale Grondkamer partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de ontvankelijkheid van het beroep. Bij brief van 28 mei 2018, ingekomen ter griffie van de Centrale Grondkamer op 28 mei 2018, heeft pachter zich daarover uitgelaten. Bij brief van 28 mei 2018, ingekomen ter griffie van de Centrale Grondkamer op 28 mei 2018, heeft verpachter zich daarover uitgelaten.
Mondelinge behandeling
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 januari 2019. Namens pachter is diens gemachtigde verschenen. Namens verpachter zijn diens dochter en diens gemachtigde verschenen. Zij hebben de standpunten van partijen toegelicht.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
De grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, dienen bij de goedkeuring van een door de pachtrechter schriftelijk vastgelegde pachtovereenkomst uit te gaan van en zich te beperken tot wat door de pachtrechter met betrekking tot die pachtverhouding is vastgelegd. In het hiervoor genoemde arrest heeft de pachtrechter (de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden) een reguliere pachtovereenkomst voor de duur van één jaar tussen pachter en verpachter vastgelegd.
De grondkamer heeft overwogen dat zij ervan dient uit te gaan dat sprake is van een overeenkomst die is gesloten voor een korte duur van één jaar en niet van een pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd die van rechtswege voor de wettelijke duur van zes jaar zou komen te gelden. De grondkamer heeft vervolgens overwogen dat op grond van artikel 7:325 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) de vastgelegde korte duur van één jaar de goedkeuring van de grondkamer behoeft en dat op grond van artikel 7:325 lid 4 BW Pro de grondkamer haar goedkeuring aan de korte duur alleen verleent op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval en indien de algemene belangen van de landbouw daardoor niet worden geschaad. Daartoe dienen de omstandigheden ten tijde van het ingaan van de overeengekomen korte duur, te weten 1 februari 2012, te worden bezien, aldus de grondkamer.
3. Oordelende dat sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 7:325 lid 4 BW Pro en dat de algemene belangen van de landbouw door de gevraagde goedkeuring niet worden geschaad, heeft de grondkamer goedkeuring verleend aan de korte duur van één jaar.
4. Pachter is het daar niet mee eens. De bezwaren (grieven) van pachter, in onderlinge samenhang bezien, strekken er toe dat in beroep alsnog goedkeuring wordt verleend voor de wettelijke duur van 6 jaar, ingaande op 1 mei 2018 of een door de Centrale Grondkamer te bepalen datum.
5. De Centrale Grondkamer zal eerst beoordelen of pachter ontvankelijk is in zijn beroep. Artikel 36 lid 3 van Pro de Uitvoeringswet grondkamers bepaalt onder meer dat door de pachter of de verpachter geen beroep kan worden ingesteld indien de pachtovereenkomst ongewijzigd wordt goedgekeurd. Dit is een uitzondering op de regel in artikel 36 lid 1 van Pro de Uitvoeringswet grondkamers, waarin kort gezegd staat dat tegen de beschikkingen van de grondkamer aan partijen binnen een maand, nadat de beschikking aan hen is verzonden, beroep openstaat bij de Centrale Grondkamer. Die uitzondering mag echter niet naar analogie worden toegepast op beschikkingen van de grondkamer waarbij op grond van artikel 7:325 lid 4 BW Pro de korte duur van een pachtovereenkomst is goedgekeurd, zoals in dit geval door de grondkamer bij haar beschikking van 5 maart 2018 is gedaan. Pachter is dus ontvankelijk in zijn beroep tegen die beschikking.
6. De Centrale Grondkamer zal nu beoordelen of de vastgelegde korte duur van één jaar kan worden goedgekeurd. De Centrale Grondkamer zal daarvoor, zoals de grondkamer ook heeft gedaan, moeten beoordelen of op 1 februari 2012 sprake was van bijzondere omstandigheden zoals bedoeld in artikel 7:325 lid 4 BW Pro en of de algemene belangen van de landbouw door de gevraagde goedkeuring voor de korte duur van één jaar niet worden geschaad.
7. Tussen partijen staan de volgende omstandigheden vast. Partijen hebben jarenlang in maatschapsverband een boerenbedrijf geëxploiteerd. In 2000 is de maatschap beëindigd en hebben partijen een bedrijfsovername-overeenkomst gesloten.
In 2000 heeft pachter met zijn vader als verpachter een overeenkomst in de zin van artikel 70f Pachtwet gesloten voor het aan de orde zijnde weiland voor de duur van twaalf jaren, ingaande op 1 februari 2000 en eindigend op 1 februari 2012. Deze overeenkomst is door de Grondkamer Noord goedgekeurd op 4 december 2000.
In 2000 heeft pachter met zijn vader als verpachter een overeenkomst in de zin van artikel 70f Pachtwet gesloten voor het aan de orde zijnde weiland voor de duur van twaalf jaren, ingaande op 1 februari 2000 en eindigend op 1 februari 2012. Deze overeenkomst is door de Grondkamer Noord goedgekeurd op 4 december 2000.
Bij brief van 23 januari 2012 hebben zijn ouders aan pachter een in de Friese taal opgestelde brief gestuurd. Daarin staat, in Nederlands vertaald:
”Vader en moeder zijn niet van plan om ons land (grasland) nr. [kadastrale aanduiding] weer te verhuren, dit in verband met onze leeftijd.Het land is en blijft te koop.Jij kunt het voor één jaar gebruiken onder de volgende voorwaarden:de nog te betalen huur en kosten moeten uiterlijk 1 februari 2012 op onze rekening staan (…).Het te gebruiken land moet zoals we gewend zijn “netjes” gebruikt worden. (…)Op 1 februari 2013 moet het land leeg zijn.De andere voorwaarden zijn,op 1 april 2012,1 juli 2012 en 1 oktober 2012 moet per keer € 1000 op onze rekening staan.”
”Vader en moeder zijn niet van plan om ons land (grasland) nr. [kadastrale aanduiding] weer te verhuren, dit in verband met onze leeftijd.Het land is en blijft te koop.Jij kunt het voor één jaar gebruiken onder de volgende voorwaarden:de nog te betalen huur en kosten moeten uiterlijk 1 februari 2012 op onze rekening staan (…).Het te gebruiken land moet zoals we gewend zijn “netjes” gebruikt worden. (…)Op 1 februari 2013 moet het land leeg zijn.De andere voorwaarden zijn,op 1 april 2012,1 juli 2012 en 1 oktober 2012 moet per keer € 1000 op onze rekening staan.”
Pachter heeft het land in gebruik gehouden en € 3.000 betaald wegens de pacht voor het jaar 2012.
Tot op heden heeft geen enkele makelaar het gepachte weiland in portefeuille gehad.
8. Verpachter heeft gesteld dat rekening moet worden gehouden met de volgende omstandigheden.
Verpachter wilde pachter nog een periode van één jaar toestaan de grond te gebruiken, waarna verpachter zou overgaan tot verkoop. Van koop door pachter kon geen sprake zijn, omdat – zo begrijpt de Centrale Grondkamer – hij daarvoor de middelen niet had. Verpachter wilde de grond vrij van pacht aan een derde verkopen om met de opbrengst zijn pensioen te kunnen aanvullen en om een deel daarvan aan zijn kinderen te kunnen geven. Verpachter had een financieel belang bij die verkoop, omdat hij niet uit eigen middelen in zijn levensonderhoud kon voorzien. Het was de bedoeling om de grond snel te verkopen, om een maximale opbrengst te behalen en om nog een plezierige fijne oude dag te kunnen krijgen. Het was bekend dat de grond te koop stond en te koop zou blijven staan. Verpachter is op hoge leeftijd. De brief van 23 januari 2012 geeft volgens verpachter duidelijk aan wat de bedoeling was. Vanwege de lopende procedures tussen partijen was het niet veilig om de grond in de afgelopen jaren aan een derde te verkopen en om een verkoopopdracht aan een makelaar te verstrekken.
Verpachter wilde pachter nog een periode van één jaar toestaan de grond te gebruiken, waarna verpachter zou overgaan tot verkoop. Van koop door pachter kon geen sprake zijn, omdat – zo begrijpt de Centrale Grondkamer – hij daarvoor de middelen niet had. Verpachter wilde de grond vrij van pacht aan een derde verkopen om met de opbrengst zijn pensioen te kunnen aanvullen en om een deel daarvan aan zijn kinderen te kunnen geven. Verpachter had een financieel belang bij die verkoop, omdat hij niet uit eigen middelen in zijn levensonderhoud kon voorzien. Het was de bedoeling om de grond snel te verkopen, om een maximale opbrengst te behalen en om nog een plezierige fijne oude dag te kunnen krijgen. Het was bekend dat de grond te koop stond en te koop zou blijven staan. Verpachter is op hoge leeftijd. De brief van 23 januari 2012 geeft volgens verpachter duidelijk aan wat de bedoeling was. Vanwege de lopende procedures tussen partijen was het niet veilig om de grond in de afgelopen jaren aan een derde te verkopen en om een verkoopopdracht aan een makelaar te verstrekken.
9. Pachter heeft de door verpachter gestelde omstandigheden betwist en heeft het volgende aangevoerd. Het voortgezet gebruik van de grond door hem maakte onderdeel uit van de moeizaam tot stand gekomen bedrijfsovername-overeenkomst tussen partijen uit 2000. De ouders van pachter hechtten eraan dat het familiebedrijf zou blijven bestaan en het was de bedoeling dat pachter het familiebedrijf zou voortzetten. Verpachter had de intentie om het gepachte weiland bij het bedrijf in gebruik te laten, hetzij in eigendom hetzij in pacht. Het bedrijf van pachter heeft zonder het gepachte weiland geen bestaansrecht, hetgeen bekend was. Het was de bedoeling van verpachter het weiland te verkopen aan pachter en niet aan een derde. Pachter was in staat en bereid het weiland te kopen voor een redelijke prijs. Verpachter kon wel uit eigen middelen in zijn levensonderhoud voorzien. Er was destijds weinig contact tussen partijen.
10. Verpachter heeft weliswaar gesteld dat het op 1 februari 2012, ten tijde van het ingaan van de pachtovereenkomst, de bedoeling was om na een jaar de grond vrij van pacht aan een derde te verkopen om met de opbrengst het pensioen van verpachter te kunnen aanvullen en om een deel daarvan aan diens kinderen te kunnen geven, en in dat kader verwezen naar de brief die verpachter op 23 januari 2012 aan pachter heeft verzonden, maar pachter heeft die intentie betwist en heeft er op gewezen dat het steeds de bedoeling was dat de grond bij het bedrijf van pachter zou blijven. Volgens pachter dient de brief van 23 januari 2012 aldus te worden gelezen dat verpachter de grond aan zijn zoon, bedrijfsopvolger, wilde verkopen. Over de omstandigheden rond de totstandkoming van de bedrijfsovernameovereenkomst en de pachtovereenkomst in 2000 en hun weerslag daarvan op de omstandigheden rond de totstandkoming van de pachtovereenkomst op 1 februari 2012 verschillen partijen zoveel van mening dat de Centrale Grondkamer daaruit niet kan afleiden dat pachter ermee heeft ingestemd dat de grond buiten het bedrijf zou worden gehouden en na 1 februari 2013 vrij van pacht aan een derde zou kunnen worden verkocht. In dit verband is mede van belang dat pachter, onvoldoende gemotiveerd weersproken, heeft benadrukt dat hij voor het levensonderhoud van zijn gezin grotendeels afhankelijk is van het bedrijf en van de onderhavige grond. Mede tegen die achtergrond zijn de leeftijd van verpachter en diens wens om zijn grond vrij van pacht te gelde te maken, ook in onderlinge samenhang bezien, onvoldoende om te kunnen aannemen dat sprake is van bijzondere omstandigheden zoals bedoeld in artikel 7: 325 lid 4 BW. De vraag of de algemene belangen van de landbouw worden geschaad, behoeft geen beantwoording meer.
11. Het vorenstaande brengt mee dat er geen grond is voor goedkeuring van de pachtovereenkomst voor de kortere duur van één jaar. De Centrale Grondkamer zal de overeengekomen duur daarom wijzigen in de wettelijke duur van zes jaar. Gelet op het bepaalde in artikel 7:322 lid 1 BW Pro gaat die duur in bij de aanvang van het pachtjaar volgende op dat waarin de overeenkomst is ingezonden naar de grondkamer. Die duur gaat daarom in op 1 februari 2018.
Slotsom
De beschikking, waarvan beroep, moet worden vernietigd voor zover daarin is opgenomen “De aldus gewijzigde overeenkomst wordt met inbegrip van de daarin vermelde korte duur van één jaar goedgekeurd”. In zover opnieuw beschikkende zal de Centrale Grondkamer bepalen “De overeengekomen duur wordt gewijzigd in de wettelijke duur van zes jaar, ingaande op 1 februari 2018. De aldus gewijzigde overeenkomst wordt goedgekeurd.”
Beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
Vernietigt de beschikking, waarvan beroep, voor zover daarin is opgenomen “De aldus gewijzigde overeenkomst wordt met inbegrip van de daarin vermelde korte duur van één jaar goedgekeurd” en in zover opnieuw beschikkende:
De overeengekomen duur wordt gewijzigd in de wettelijke duur van zes jaar, ingaande op 1 februari 2018. De aldus gewijzigde overeenkomst wordt goedgekeurd.
Deze beschikking is gegeven op 19 maart 2019 door mrs. Th.C.M. Willemse, F.J.P. Lock en
S.B. Boorsma en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van
S.B. Boorsma en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van
mr. M. Vriend, als griffier.