Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 14 februari 2019 Dossiernummer: GP11.784
Beschikking
in de zaak van:
Hortiparq B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
-hierna te noemen: verpachtster-
gemachtigde: mr. E.H.M. Harbers, Vangoud Advocaten B.V. te Arnhem,
-tegen-
FNK Youngplants B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
-hierna te noemen: pachtster-
gemachtigde: mr. B. Nijman, A&S Advocaten te Wageningen,
Het geding in eerste aanleg
1. De grondkamer Noordwest heeft bij beschikking van 23 november 2017, naar aanleiding van een bij haar op 17 oktober 2016 ingekomen verzoek van verpachtster om goedkeuring van de hierna te noemen pachtovereenkomst, de pachtovereenkomst gewijzigd (onder meer wat betreft de pachtprijs, namelijk in € 172.253,-- per jaar) en de gewijzigde pachtovereenkomst goedgekeurd. Bij de ter goedkeuring voorgelegde pachtovereenkomst heeft verpachtster voor de duur van twaalf jaar, ingaande op 1 januari 2017, voor een pachtprijs van € 207.024,-- per jaar aan pachtster verpacht een deel van een perceel tuinland met daarop gevestigde glasopstanden groot circa 16.421 m2, bestaande uit kassen (ca 14.109 m2), verwerkingsruimte/schuur
(1812 m2), 10 parkeerplaatsen, een deel van het bassin, een deel van de waterzijdige ruimte en het ketelhuis (ca 500 m2), plaatselijk bekend [adres], [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Noord-Holland], [kadastrale aanduiding].
2. De grondkamer Noordwest (hierna: de grondkamer) heeft op 5 december 2017 een afschrift van haar beschikking van 23 november 2017 aan partijen verzonden. Die beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de bij die beschikking gegeven motivering.
Het geding in hoger beroep
1. Verpachtster is bij een op 5 januari 2018 ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van genoemde beschikking van de grondkamer. Verpachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht die beschikking te vernietigen en de pachtprijs van € 207.024,-- per jaar alsnog ongewijzigd goed te keuren.
2. Pachtster heeft hiertegen verweer gevoerd bij een op 8 februari 2018 ter griffie ingekomen verweerschrift. Pachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht het beroep ongegrond te verklaren.
3. De Centrale Grondkamer heeft ter plaatse van het verpachte een onderzoek door deskundigen doen instellen. Dat onderzoek heeft plaatsgevonden op 19 april 2018.
4. Bij brieven van 7 juni 2018 van de griffier van de Centrale Grondkamer is een afschrift van het concept-rapport van de deskundigen aan partijen gezonden. Daarbij is meegedeeld dat binnen een maand bezwaren daartegen kenbaar konden worden gemaakt en dat, indien binnen de gestelde termijn geen bericht van partijen is ontvangen, deskundigen aannemen dat zij geen bezwaren tegen het concept-rapport hebben, althans dat zij zich hierbij neerleggen. Pachtster heeft hierop gereageerd bij op 5 juli 2018 ter griffie van de Centrale Grondkamer ingekomen brief. Naar aanleiding van een daartoe strekkend verzoek van verpachtster per e-mail van
11 juli 2018 en de reactie daarop van pachtster per e-mail van 12 juli 2018, heeft de griffier van de Centrale Grondkamer per e-mail van 12 juli 2018 aan partijen meegedeeld dat de deskundigen willen toestaan dat verpachtster op de reactie van pachtster reageert (uiterlijk
19 juli 2018) en dat pachtster vervolgens (binnen een week) reageert op die reactie van verpachtster. Vervolgens is van verpachtster per brief van 19 juli 2018 en daarna van pachtster per brief van 26 juli 2018 een reactie ontvangen.
5. Bij brieven van de griffier van 6 september 2018 is een afschrift van het definitieve rapport van de deskundigen aan partijen gezonden en is aan hen meegedeeld dat zij binnen veertien dagen eventuele bezwaren daartegen kenbaar konden maken dan wel een verzoek om een mondelinge behandeling konden doen. Een afschrift van het definitieve rapport (hierna: het rapport) is aan deze beschikking gehecht. De inhoud daarvan moet als hier ingelast worden beschouwd. Pachtster heeft tijdig meegedeeld een mondelinge behandeling te wensen.
6. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 december 2018. Verschenen zijn:
7. [naam A] namens verpachtster, vergezeld van mr. [naam B] en bijgestaan door de gemachtigde van verpachtster,
8. [naam C] namens pachtster, vergezeld van [naam D], [naam E] en [naam F] en bijgestaan door de gemachtigde van pachtster,
9. ing. P. Kerkstra als informant, zijnde één van de deskundigen die het rapport hebben opgesteld.
Bij die gelegenheid heeft (de gemachtigde of de partijdeskundige van) verpachtster verklaard, kort gezegd:
We hebben geen grieven tegen het rentepercentage van 4,5%.
De systematiek van de wet zit niet zo in elkaar als pachtster voorstaat. Er zijn heel veel objecten in de markt. Die zijn niet te vergelijken. Daarom hebben we een wettelijk systeem. Een klein deel van de markt zit erin verweven. Als het object goed is bijgehouden, zal het voor een pachter aantrekkelijk zijn het te willen pachten.
Het uitgangspunt is een redelijke prijs ten opzichte van het ter beschikking gestelde vermogen. Wij komen uit op het door onze deskundige genoemde bedrag van € 240.000,--. De zijdens pachtster genoemde bedragen hebben wij nooit gezien. Ik hoor een bedrag van € 30,-- per vierkante meter. Vanochtend was ik bij een bedrijf met heel eenvoudige kassen met teelt in de grond. Daar werd een prijs van € 80,-- per vierkante meter genoemd. Het verpachte is een heel ingewikkeld bedrijf met rolsystemen etc., dat up-to-date is. De bedragen die aan de zijde van pachtster zijn genoemd, zijn van bedrijven die failliet zijn gegaan. Worden de bedragen die zijn genoemd door mijn deskundigen, de deskundigen van de grondkamer en de deskundigen van de Centrale Grondkamer gemiddeld, dan kom je uit op een bedrag van rond de € 220.000,-- en niet op het zijdens pachtster genoemde bedrag.
Vóór het sluiten van de pachtovereenkomst hebben ze maanden bij ons de deur plat gelopen. Wij zijn heel open geweest. Het was voor ons interessant om het te verhuren of te verpachten. De pachtovereenkomst moest nog naar de grondkamer. Als het allemaal niet klopt, mag pachtster opstappen, dan moeten we de pachtovereenkomst maar ontbinden. Ik weet niet of het allemaal zo erg is. Ik zal pachtster geen strobreed in de weg leggen om weg te gaan. Dan ga ik het zelf rendabel maken.
Bij die gelegenheid heeft (de gemachtigde of de partijdeskundige van) pachtster (aan de hand van een overgelegde notitie) verklaard, kort gezegd:
Het rentepercentage van 4,5 is hoog, maar vinden we okay.
Voor de gebruikswaarde moet je uitgaan van wat een redelijk gebruiker en een redelijk verpachter over hebben als jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de zaak. Wij vinden na marktonderzoek een gebruikswaarde in de vorm van een koopsom (vervangingswaarde) van
€ 10,-- à € 24,-- per vierkante meter en een gebruikswaarde als huur-/pachtprijs van € 3,-- à
€ 5,-- per vierkante meter.
Verzoening van de methode van berekening van de gebruikswaarde rekening houdend met de staat en ouderdom van het object, en de methode van de vaststelling van de gebruikswaarde op basis van marktgegevens, resulteert in dit geval in een gebruikswaarde van € 3,68 per vierkante meter.
In het rapport zijn de deskundigen niet uitgegaan van de vervangingswaarde, maar van de nieuwwaarde, wat wezenlijk andere waarden zijn. Bij het bepalen van de vervangingswaarde moet worden gecorrigeerd voor de ouderdom en de kwaliteit c.q. functionaliteit van het object, hetgeen de deskundigen in hun rapport hebben nagelaten. Verzoening van de methode van berekening van de kosten van vervanging door herbouw, rekening houdend met de staat en ouderdom van het object, en de methode van de vaststelling van de vervangingswaarde op basis van marktgegevens, resulteert in dit geval in een vervangingswaarde van € 30,-- per vierkante meter.
In het rapport is bij de vaststelling van de pachtwaarde geen aansluiting gezocht bij de markt. Er is geen vervangingswaarde getaxeerd en geen balans aangebracht tussen de vervangingswaarde en de gebruikswaarde, hoewel dat wel zou moeten volgens artikel 19 van Pro het Pachtprijzenbesluit 2007. Bij het vaststellen van de pachtprijs moet aansluiting worden gezocht bij de marktgegevens. De pachtprijs moet worden gebaseerd op de vervangingswaarde van afgerond € 30,-- per vierkante meter, wat resulteert in een pachtwaarde van € 3,68 per vierkante meter voor de glasopstand, met een totale pachtprijs inclusief pachtprijs voor de grond (€ 4.355,--) van € 56.326,90.
In de conclusie van onze notitie van vandaag wordt primair verzocht de pachtprijs vast te stellen op het bedrag van € 56.326,90. Het klopt dat wij geen incidenteel hoger beroep hebben ingesteld.
Pachtster was het er destijds mee eens om het overeengekomen bedrag te betalen. Wij hebben gereageerd op de door de grondkamer gehanteerde systematiek.
Ik vind het bijzonder dat de rapporten zo uit elkaar liggen.
Verpachtster zegt: er worden zo maar dingen gesteld. Wij hebben uitgebreid onderzoek gedaan. De uitkomst wijkt heel erg af van de bandbreedte. De definities komen uit de verzekeringsbranche. De kopers van de glasopstanden waarmee wij hebben vergeleken zijn niet failliet. Het referentiegebied van verpachtster is anders. De vervangingswaarde is gewaardeerd op de KWIN, gebaseerd op de nieuwbouwwaarde.
Bij die gelegenheid heeft de informant verklaard, kort gezegd:
Wat betreft de gebruikswaarde: alles wat er staat, oud of nieuw, heeft een vervangingswaarde. Soms moet er vervanging op korte termijn plaatsvinden, dan neem je een laag percentage; als het heel goed is, neem je een hoger percentage. Het blijft intuïtief. In zo’n glasopstand is voortdurende vervanging aan de orde.
Waar pachtster naar toe wil, is de vrije verkeerswaarde. Maar daar kan je niet van uitgaan. Het object heeft een verkeerswaarde en een marktwaarde. Wij hebben de elementen die voor de pachtwaarde van belang zijn genomen. Het staat m.i. niet in de wet dat je uit moet gaan van de vrije verkeerswaarde. De systematiek van de wet zit niet zo in elkaar als pachtster voorstaat. Wij hebben de systematiek van de wet gevolgd.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
1. Verpachtster heeft in haar beroepschrift (met grief 1) aangevoerd dat zij het niet eens is met de beschikking van de grondkamer voor zover de grondkamer daarin de door partijen overeengekomen pachtprijs van € 207.024,-- per jaar heeft gewijzigd in € 172.253,-- per jaar en die gewijzigde pachtprijs heeft goedgekeurd. Volgens verpachtster moet de pachtprijs van
€ 207.024,-- per jaar ongewijzigd worden goedgekeurd. Volgens pachtster moet het beroep ongegrond worden verklaard.
2. De Centrale Grondkamer moet zich zelfstandig een oordeel vormen over de pachtprijs. Dit onafhankelijk van eventuele eerdere beslissingen van de grondkamer daarover.
3. De deskundigen komen in hun rapport tot een pachtwaarde voor het geheel van € 220.487,--. Dat ligt boven de door partijen afgesproken pachtprijs van € 207.024,--. De hoogst toelaatbare pachtprijs is dus beperkt tot het door partijen overeengekomen bedrag indien de Centrale Grondkamer het rapport zou volgen. De pachtster heeft geen incidenteel hoger beroep ingesteld. Tot een lagere dan de door de grondkamer in eerste aanleg vastgestelde pachtprijs kan de Centrale Grondkamer dan ook in ieder geval niet komen: verpachtster kan als gevolg van haar eigen beroep immers niet in een mindere positie komen te verkeren dan waarin zij door de bestreden beslissing is gebracht.
4. Naar aanleiding van het rapport overweegt de Centrale Grondkamer het volgende.
Blijkens het rapport, bladzijde 2, onder 2, hebben de deskundigen geconstateerd dat de onroerende zaak kadastraal bekend als gemeente [gemeente in de provincie Noord-Holland], [kadastrale aanduiding], groot 0.09.58 hectare niet is vermeld in de (ter goedkeuring voorliggende) pachtovereenkomst bij de omschrijving van het gepachte, dat partijen het erover eens zijn dat die onroerende zaak niet in die pachtovereenkomst is vermeld en dat die onroerende zaak volgens partijen wel tot het gepachte op grond van die pachtovereenkomst behoort. De Centrale Grondkamer geeft partijen in overweging dit laatste in een pachtwijzigingsovereenkomst vast te leggen. De deskundigen hebben die onroerende zaak (blijkens het rapport, bladzijde 3 onder a) meegenomen bij hun berekeningen. De Centrale Grondkamer zal hen daarin volgen.
De deskundigen hebben in hun rapport de methode overeenkomstig het wettelijk systeem gevolgd voor de bepaling van de hoogst toelaatbare pachtprijs, zoals vermeld op pagina 3 onder b van het rapport. De door de deskundigen gehanteerde cijfers (uit onder meer de zogenoemde KWIN en het gehanteerde rentepercentage) zijn door partijen niet betwist. De door de deskundigen vermelde en in percentages uitgedrukte hoogte van de gebruikswaarde van de verschillende onderdelen van het gepachte zijn, zoals ook ter zitting door de informant is meegedeeld, voor discussie vatbaar en deels intuïtief vastgesteld. Partijen hebben onvoldoende aanknopingspunten verschaft voor het oordeel dat de inschatting van de deskundigen op dit punt niet aanvaardbaar is. In elk geval dwingt hetgeen partijen hebben aangevoerd niet tot substantiële afwijkingen van de percentages die de deskundigen hebben gehanteerd. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat als er (op onderdelen) marginale aanpassingen zouden plaatsvinden op de hoogte van die gebruikswaarden, de pachtwaarde nog niet onder de overeengekomen pachtprijs van € 207.024,-- zou uitkomen. De door pachtster bepleite methode van waardering van het gepachte kan niet worden gevolgd, omdat die niet in overeenstemming is met de systematiek van artikel 19 van Pro het Pachtprijzenbesluit 2007.
Gelet op de hierna te noemen beslissing van de Centrale Grondkamer wordt niet toegekomen aan een beoordeling van het door verpachtster – zo begrijpt de Centrale Grondkamer, subsidiair gedane – beroep op toekenning van een toeslag als bedoeld in artikel 18 lid 2 Pachtprijzenbesluit Pro 2007.
Op bladzijde 5, onderaan, van het rapport, staan de volgende passages:
“De pachtprijs kan vermeerderd worden met maximaal 50% van de waterschapslasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld.
Indien de geldelijke lasten welke de verpachter door publiekrechtelijke lichamen zijn opgelegd, worden verhoogd in verband met door deze lichamen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, die vóórdien ten laste kwamen van de pachter, kan de verpachter ten hoogste het bedrag van de aan die werkzaamheden verbonden kosten aan de pachter doorberekenen.”
De Centrale Grondkamer constateert dat de grondkamer artikel 3.8 van de pachtovereenkomst, dat gaat over de vergoeding door pachtster van aan verpachtster opgelegde belastingen en lasten, heeft goedgekeurd. Daartegen hebben partijen geen bezwaren geuit. Gelet daarop ziet de Centrale Grondkamer geen aanleiding om de zojuist vermelde passages van het rapport over te nemen bij de bepaling van de pachtprijs.
5. Overigens heeft de Centrale Grondkamer geen onjuistheden in het rapport van de deskundigen aangetroffen. De Centrale Grondkamer zal dit rapport met inachtneming van het vorenstaande volgen.
6. Uit wat hiervoor staat, volgt dat de beschikking, waarvan beroep, moet worden vernietigd voor zover daarin is opgenomen “de overeengekomen pachtprijs wordt gewijzigd in € 172.253,-- per jaar;”. De Centrale Grondkamer zal, in zover opnieuw beschikkende, de pachtovereenkomst wat betreft de door partijen overeengekomen pachtprijs ongewijzigd goedkeuren.
7. Verpachtster heeft (met grief 2) nog betoogd dat de grondkamer ten onrechte heeft geweigerd haar een door haar opgevraagd taxatierapport uit een andere zaak te sturen. Volgens verpachtster is zij daardoor in haar bewijspositie geschaad. Gelet op het feit dat de Centrale Grondkamer de pachtovereenkomst wat betreft de door partijen overeengekomen pachtprijs alsnog ongewijzigd zal goedkeuren, heeft verpachtster geen belang meer bij beoordeling van dat betoog.
Beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
vernietigt de beschikking, waarvan beroep, voor zover daarin is opgenomen
“de overeengekomen pachtprijs wordt gewijzigd in € 172.253,-- per jaar;” en in zoverre opnieuw beschikkende (onder bekrachtiging van de beschikking voor het overige):
keurt de pachtovereenkomst wat betreft de door partijen overeengekomen pachtprijs ongewijzigd goed.
Deze beschikking is gegeven op 14 februari 2019 door mrs. Th.C.M. Willemse, H.L. Wattel en
S.B. Boorsma en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en ir. H.B.M. Duenk, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als griffier.