Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 14 mei 2026
Dossiernummer: GP 11.868
Beschikking
in de zaak van:
[verpachter],
wonend in [woonplaats],
hierna te noemen: verpachter
gemachtigde: mr. E.M. Uijttewaal,
-tegen-
[naam VOF] V.O.F.,
gevestigd in [vestigingsplaats],
hierna te noemen: pachtster,
gemachtigde: ing. G.J. Versteeg.
De beslissing van de Centrale Grondkamer in het kort
Verpachter heeft de pachtovereenkomst tussen partijen ter goedkeuring ingestuurd naar de grondkamer. De grondkamer heeft de overeengekomen pachtprijs in overeenstemming gebracht met de (reguliere) regionorm en de pachtprijs gewijzigd in € 2.328 per jaar. Verpachter is het niet eens met de beslissing van de grondkamer en meent dat de regionorm voor tuinland moet worden toegepast.
De Centrale Grondkamer beslist dat:
- het de bedoeling van partijen is geweest dat pachtster de percelen in gebruik neemt voor een boomkwekerij;
- voor een boomkwekerij de regionorm voor tuinland van toepassing is;
- voor ieder jaar vanaf de ingangsdatum moet worden getoetst of de tussen partijen overeengekomen pachtprijs de hoogst toelaatbare pachtprijs te boven ging.
De Centrale Grondkamer vernietigt de beschikking van de grondkamer en keurt de pachtovereenkomst goed met een gewijzigde pachtprijs.
Hierna legt de Centrale Grondkamer de beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer onder 1. en 2. wat er in de procedure bij de grondkamer en in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd. Onder 3. staan de redenen voor de beslissing. Onder 4. staat de beslissing in juridische woorden.
1.De procedure bij de grondkamer
1.1.
Pachtster en verpachter zijn op 16 december 2013 een pachtovereenkomst met elkaar aangegaan. In die pachtovereenkomst heeft verpachter aan pachtster los land verpacht, kadastraal bekend als gemeente [gemeente in de provincie Gelderland], [kadastrale aanduidingen], totaal 2.82.90 ha groot. De pachtovereenkomst is aangegaan voor de duur van zes jaren, ingaande op 1 januari 2014 en eindigend op 1 januari 2020 met een jaarlijkse totale pachtprijs van € 6.365.
1.2.
Verpachter heeft een verzoek tot goedkeuring van de pachtovereenkomst ingediend bij de grondkamer Oost (hierna: de grondkamer). Het verzoek is bij de grondkamer op 23 december 2024 geregistreerd.
1.3.
De grondkamer heeft in de beschikking van 4 april 2025 de overeenkomst tussen [verpachter] als verpachter en [naam VOF] als pachter de overeengekomen pachtprijs gewijzigd in € 2.328 per jaar, oftewel naar € 823 per hectare per jaar, en de aldus gewijzigde overeenkomst goedgekeurd.
1.4.
Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 12 juni 2025 en is in kopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procedure bij de grondkamer en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
2.De procedure bij de Centrale Grondkamer
2.1.
Verpachter is met een beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 11 juli 2025 heeft ontvangen in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Verpachter heeft de Centrale Grondkamer verzocht de beschikking van de grondkamer te vernietigen en de pachtovereenkomst alsnog goed te keuren dan wel de pachtprijs per hectare vast te stellen op de maximaal geldende pachtprijs voor tuinland voor het gebied ‘Rest van Nederland’ dan wel de pachtprijs per hectare vast te stellen met inachtneming van het feitelijk gebruik als tuinland.
2.2.
Pachtster heeft hiertegen verweer gevoerd met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 12 september 2025 heeft ontvangen. Pachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht het beroep van verpachter af te wijzen en de beschikking van de grondkamer in stand te laten.
2.3.
De mondelinge behandeling bij de Centrale Grondkamer heeft plaatsgevonden op 19 maart 2026. Aanwezig waren:
- verpachter, bijgestaan door mr. Uijttewaal;
- de heer [naam 1] namens pachtster, bijgestaan door ing. Versteeg.
3.De redenen voor de beslissing
3.1.
De pachtovereenkomst vermeldt als omschrijving ’reguliere pachtovereenkomst voor los land’. De grondkamer heeft in haar beschikking geoordeeld dat de grond als ‘overige grond’ ter beschikking is gesteld en niet als tuinland. De grondkamer overweegt dat uit de stukken niet volgt dat partijen het gebruik van het gepachte als tuinland zijn overeengekomen of dat het gepachte in 2013 als tuinland aan pachtster ter beschikking is gesteld. De grondkamer heeft vervolgens de hoogst toelaatbare pachtprijs verlaagd, uitgaande van de regionorm voor overige grond voor de regio “Rivierengebied”.
3.2.
Verpachter is het niet eens met het oordeel van de grondkamer. Volgens hem is het perceel ter beschikking gesteld voor een boomkwekerij en wordt het perceel van aanvang van de pachtovereenkomst ook als zodanig gebruikt. Tijdens het opmaken van de pachtovereenkomst was de omschrijving ‘tuinland’ niet beschikbaar, waardoor is gekozen voor de omschrijving ‘overige grond’. Een boomkwekerij is naar zijn aard tuinland, zodat ook de regionorm voor tuinland, regio ‘Rest van Nederland’, van toepassing is.
3.3.
Pachtster heeft hiertegen verweer gevoerd. Zij is het eens met het oordeel van de grondkamer. Het toepassen van de regionorm voor tuinland past niet bij een boomkwekerij en de pachtnormen voor tuinland zijn niet marktconform.
Uitleg van de pachtovereenkomst
3.4.
De Centrale Grondkamer moet eerst de voorvraag beantwoorden waarvoor het gepachte in pacht is gegeven. Bij de beantwoording van deze vraag komt het op grond van de Haviltex-maatstaf aan op de zin die partijen bij de overeenkomst in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de overeenkomst en elkaars verklaringen mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en kan niet alleen worden gelet op de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de overeenkomst, maar ook op de wijze waarop partijen de overeenkomst zijn gaan uitvoeren.
3.5.
In de pachtovereenkomst staat enkel de omschrijving ‘los land’. Over het gebruik van het gepachte hebben partijen in de pachtovereenkomst geen nadere afspraken gemaakt. Tussen partijen is echter niet in geschil dat pachtster bij het aangaan van de pachtovereenkomst een boomkwekerij had en dat de gepachte percelen met dat doel in gebruik zijn gegeven. De gepachte percelen zijn feitelijk ook gebruikt voor de boomkwekerij van pachtster. Uit de wijze waarop uitvoering is gegeven aan de pachtovereenkomst volgt naar het oordeel van de Centrale Grondkamer dat het altijd de bedoeling van partijen is geweest dat pachtster de percelen zou gebruiken voor de boomkwekerij. De Centrale Grondkamer acht de keuze van partijen voor de omschrijving ‘los land’ daarbij niet doorslaggevend. Dat de pachtnormen meer zouden zijn dan marktconform leidt ook niet tot een andere conclusie. De pachtnormen kunnen op die grond niet aangepast worden.
Toepasselijke norm
3.6.
De volgende vraag die moet worden beantwoord is welk pachtprijsregime van toepassing is op een boomkwekerij: de reguliere regionorm of de regionorm voor tuinland. Wat precies onder tuinland moet worden verstaan definieert het Pachtprijzenbesluit 2007 niet. De wetgever heeft daarbij (in ieder geval) voor ogen gehad tuinbouw, in de zin van een intensievere teelt dan (gewone) akkerbouw. De Centrale Grondkamer heeft in de zaak GP 11.758 [1] geoordeeld dat op een boomkwekerij het regime van tuinland van toepassing is. De Centrale Grondkamer blijft bij dat standpunt. Dit sluit ook het meest aan bij de pachtprijs die partijen zijn overeengekomen.
Pachtprijs
3.7.
De overeengekomen pachtprijs zoals vastgelegd in de pachtovereenkomst moet op grond van artikel 7:319 lid 1 sub a BW Pro worden getoetst aan de hoogst toelaatbare pachtprijs. Daarbij moet voor ieder jaar vanaf de ingangsdatum van de pachtovereenkomst worden getoetst of de tussen partijen overeengekomen pachtprijs de hoogst toelaatbare pachtprijs voor het betreffende jaar te boven ging. Partijen zijn een totale pachtprijs van € 6.365 overeengekomen, hetgeen neerkomt op een pachtprijs van (afgerond) € 2.250 per hectare. Op basis van de regionorm voor tuinland voor de regio ‘Rest van Nederland’ bedraagt de hoogst toelaatbare pachtprijs vanaf 1 januari 2014:
3.8.
Voor de periode vanaf 1 januari 2020 (naar de normen van 2019) komt de pachtprijs hoger uit dan de tussen partijen overeengekomen pachtprijs van € 2.250 per hectare. De regionorm voor tuinland voor de regio ‘Rest van Nederland’ loopt vanaf 2019 verder op en is dus voor de jaren na 1 januari 2020 steeds hoger dan de overeengekomen pachtprijs. Tijdens de zitting in hoger beroep is door partijen erkend dat de vrije verkeerswaarde geen aftopping van de pachtprijs oplevert.
3.9.
Het voorgaande leidt ertoe dat de Centrale Grondkamer de overeengekomen pachtprijs voor de periode 1 januari 2014 tot 1 januari 2019 zal verlagen tot de hierboven genoemde bedragen. Voor de periode vanaf 1 januari 2020 zal de Centrale Grondkamer de tussen partijen overeengekomen pachtprijs ongewijzigd goedkeuren.
3.10.
De bezwaren van verpachter slagen in zoverre.
4.De beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en beschikt opnieuw:
wijzigt de jaarlijkse pachtprijs voor de percelen los land, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Gelderland], [kadastrale aanduidingen], als volgt:
- met ingang van 1 januari 2014 (normjaar 2013) in € 755 per ha, in totaal € 2.135,90,
- met ingang van 1 januari 2015 (normjaar 2014) in € 727 per ha, in totaal € 2.056,68,
- met ingang van 1 januari 2016 (normjaar 2015) in € 811 per ha, in totaal € 2.294,32,
- met ingang van 1 januari 2017 (normjaar 2016) in € 1.073 per ha, in totaal € 3.035,52,
- met ingang van 1 januari 2018 (normjaar 2017) in € 1.695 per ha, in totaal € 4.795,16,
- met ingang van 1 januari 2019 (normjaar 2018) in € 2.071 per ha, in totaal € 5.858,86,
- met ingang van 1 januari 2020 geldt de tussen partijen overeengekomen pachtprijs van € 6.365 per jaar,
en keurt de op deze manier gewijzigde overeenkomst goed.
Deze beschikking is gegeven op 14 mei 2026 door mrs. M.S.A. van Dam, S.B. Boorsma en
J.U.M. van der Werff en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en B.Th.W. Lamers, in tegenwoordigheid van mr. M. Knipping-Verbeek als griffier.
J.U.M. van der Werff en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en B.Th.W. Lamers, in tegenwoordigheid van mr. M. Knipping-Verbeek als griffier.