Uitspraak
Gerechtshof te Amsterdam
Kenmerk: P97/0533
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van de besloten vennootschap Y B.V., thans genaamd X B.V., te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de Inspecteur der Gemeentebelastingen van de gemeente Amsterdam, de inspecteur.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is op 30 januari 1997 een beroepschrift ontvangen, ingediend door mr. C te Q als haar gemachtigde. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de inspecteur, gedagtekend 20 december 1996, betreffende twee aan belanghebbende opgelegde, met andere aanslagen op één aanslagbiljet verenigde, aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 1994. Het beroepschrift is aangevuld bij brief van de gemachtigde van 1 april 1997.
De aanslagen hebben betrekking op het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken a-straat 1 en a-straat 1 begane grond en eerste verdieping (hierna: 1 BG + 1E) te R en zijn berekend naar waarden in het economische verkeer van onderscheidenlijk ƒ 9.890.000 en ƒ 6.329.000. Na bezwaar zijn de aanslagen bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de inspecteur en tot vermindering van de aanslagen tot aanslagen, uiteindelijk berekend naar waarden in het economische verkeer van de voormelde onroerende zaken van onderscheidenlijk ƒ 8.300.000 en ƒ 5.716.000.
De inspecteur heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak, handhaving van de aanslag met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 1 en vermindering van de aanslag met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 1 BG + 1E tot een aanslag, berekend naar een waarde in het economische verkeer van ƒ 5.716.000.
Ter zitting van 20 februari 1998 zijn verschenen de gemach- tigde van belanghebbende, tot bijstand vergezeld van ir. B (A Consultants B.V.) en namens de inspecteur mr. D, E en F. De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota voorgedra- gen en met bijlagen overgelegd. De gemachtigde heeft voorts een kostenoverzicht van A Consultants B.V. overgelegd. Mr. D. voornoemd heeft eveneens een pleitnota voorgedragen en overgelegd. Voorts heeft hij afschriften overgelegd van vier publicaties in het blad Vastgoedmarkt. Het Hof rekent alle overgelegde stukken tot de gedingstukken. Beide partijen hebben kennis kunnen nemen van en zich kunnen uitlaten over de door de wederpartij overgelegde stukken.
Ter zitting zijn gelijktijdig behandeld de beroepen van belanghebbende met betrekking tot aan haar opgelegde aansla- gen in de onroerende-zaakbelastingen voor de jaren 1995 en 1996, welke bij het Hof zijn geadministreerd onder de kenmerknummers 97/0534 en 97/0535.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende heeft het genot krachtens beperkt recht (erfpacht) van de onroerende zaken a-straat 1 en a-straat 1 BG + 1E te R. De eerstgenoemde onroerende zaak stond op 1 januari 1994 leeg, de tweede was op die datum in gebruik bij G als distributiecentrum. Beide onroerende zaken maken deel uit van een gebouw genaamd "H". De stichting van dit gebouw is voltooid in het jaar 1992.
2.2. Voor het jaar 1994 worden de onroerende-zaakbelastingen in de gemeente Amsterdam geheven krachtens de Verordening onroerende-zaakbelastingen 1994, vastgesteld bij besluit van de gemeenteraad van 17 november 1993, nr. 657, goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 13 januari 1994, nr. 94.000344, en gepubliceerd in het Gemeenteblad van 26 januari 1994, afd. 3, volgn. 19 (hierna: de Verordening). Op grond van artikel 4, eerste lid, eerste volzin, van de Verordening is de waarde in het economische verkeer die welke geldt op 1 januari 1992.
2.3. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd van A Consultants B.V. waarin de waarde in het economische verkeer op 1 januari 1992 van "H" wordt bepaald op ƒ 13.600.000. Voorts heeft belanghebbende een taxatierapport van deze B.V. overgelegd waarin de evenbedoelde waarde van de onroerende zaak a-straat 1 wordt bepaald op ƒ 8.300.000. Deze waarden zijn berekend met behulp van de zogenaamde discounted-cash-flowmethode.
2.4. De inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd van J Advies waarin de waarde in het economische verkeer op 1 januari 1992 van de onroerende zaken a-straat 1 en 1 BG + 1E wordt bepaald op respectievelijk ƒ 10.713.000 en ƒ 5.716.000. Deze waarden zijn berekend door middel van de huurwaarde-kapitalisatiemethode.
3. Geschil
Tussen partijen is uiteindelijk nog in geschil de waarde in het economische verkeer op 1 januari 1992 van de onroerende zaak a-straat 1. Partijen zijn het erover eens geworden dat de waarde van de onroerende zaak a-straat 123 BG + 1E op ƒ 5.716.000 moet worden gesteld. De object-afbakening is niet in geschil.
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
4.2. Ter zitting is namens belanghebbende nog het volgende aan haar stellingen toegevoegd.
Het ter zitting overgelegde taxatierapport is slechts een uitwerking van het reeds bij het beroepschrift gevoegde taxatierapport. De discounted-cash-flowmethode wordt niet alleen gebruikt door beleggers, maar is ook overigens een gangbare methode om de waarde van een onroerende zaak te bepalen.
De aanwezigheid van het postsorteercentrum is een waarde-drukkende factor waarmee rekening moet worden gehouden.
4.3. Ter zitting is namens de inspecteur nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd.
Ik kan nu niet reageren op het bij de pleitnota van belang- hebbende gevoegde taxatierapport; dit moet als tardief worden beschouwd.
De voor het onderhavige object toegepaste kapitalisatiefactor van 10,5 is op drie manieren onderbouwd en dus niet een "black box". Uit een viertal publicaties in "Vastgoedmarkt" blijkt, dat de aanvangsrendementen bij andere objecten liggen tussen 7,5% en 8% en de kapitalisatiefactoren tussen 12,5 en 13,3, dus aanzienlijk hoger dan 10,5. De door belanghebbende genoemde factor van 8,13 klopt niet met de realiteit.
De discounted-cash-flowmethode is door het grote aantal variabelen gemakkelijk manipuleerbaar.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. De inspecteur heeft de door hem op ƒ 9.890.000 vastge- stelde waarde in het economische verkeer op 1 januari 1992 van de onroerende zaak a-straat 1 onderbouwd door overlegging van een taxatierapport van J Advies. De in dat rapport aan die onroerende zaak toegekende waarde van ƒ 10.713.000 is berekend volgens de methode van huurwaarde- kapitalisatie. Daarbij is voor de kantoorruimten uitgegaan van een huurwaarde van ƒ 275 per m² en een kapitalisatie- factor van 10,5. Uit het rapport blijkt dat de daarin als uitgangspunt genomen huurwaarde beduidend lager ligt dan de huurprijzen van rond ƒ 375 per m² die in de periode 1993 tot 1996 voor "H" zijn gerealiseerd en die overeen komen met ongeveer ƒ 350 per m² naar het prijspeil 1992. Voorts blijkt uit het rapport dat is uitgegaan van die lagere huurwaarde omdat dan geen of weinig rekening behoeft te worden gehouden met huurderving door aanvangsleegstand. Het Hof acht een en ander aannemelijk en leidt daaruit af, dat de inspecteur bij het vaststellen van de in geschil zijnde waarde in voldoende mate rekening heeft gehouden met het risico van aanvangsleegstand. Hetgeen belanghebbende op dit punt heeft aangevoerd wordt dan ook verworpen.
5.2. Het Hof verwerpt tevens de stelling van belanghebbende dat de waarde op een lager bedrag had moeten worden vastge- steld in verband met de aanwezigheid van het distributie- centrum op de begane grond van het gebouw "H". Voor zover van die aanwezigheid een waardedrukkende invloed uitgaat - belanghebbende heeft zich over de omvang daarvan niet uitgelaten - acht het Hof deze in voldoende mate verdisconteerd in het verschil tussen de door J Advies toegekende waarde van ƒ 10.713.000 en de door de inspecteur vastgestelde waarde van ƒ 9.890.000.
5.3. Belanghebbende heeft de door de inspecteur vastgestelde waarde voorts bestreden door te verwijzen naar de onder 2.3 vermelde rapporten van A Consultants B.V. Het Hof acht de in die rapporten gehanteerde discounted-cash-flow-methode evenwel niet de geschikte methode om de waarde van het onderhavige object voor de onroerende-zaakbelastingen te bepalen. De gehanteerde methode is er kennelijk op gericht om de mogelijke aankoopprijs van de onroerende zaak te berekenen voor een belegger, die deze zaak gedurende ten minste 20 jaren wil verhuren. Geen rekening wordt dan gehouden met andere categorieën gegadigden, zoals zij die de onroerende zaak geheel of ten dele zelf in gebruik willen nemen of zij die meer speculatief willen beleggen. Het is niet uitgesloten dat een zodanige andere gegadigde een hogere prijs had willen betalen dan de beleggingswaarde op lange termijn. Aan deze rapporten zal het Hof dan ook voorbij gaan.
5.4. De inspecteur heeft mitsdien voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de in geschil zijnde waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Proceskosten
Nu de uitspraak van de inspecteur moet worden vernietigd zal het Hof, gelet op het bepaalde in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken, de inspecteur veroordelen tot het vergoeden van de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Bij het berekenen van deze kosten worden de onderhavige zaak en de zaken met de kenmerknummers 97/0534 en 97/0535 als samenhangende zaken beschouwd.
Het Hof berekent de kosten van de door de gemachtigde van belanghebbende beroepsmatig verleende rechtsbijstand op 2 (proceshandelingen) x ƒ 710 x 1,5 (wegingsfactor) = ƒ 2.130.
Wat betreft de kosten van A Consultants B.V. acht het Hof het gedeclareerde aantal van 70 uren buitensporig hoog. Het Hof ziet daarom aanleiding de vergoeding te beperken tot 20 uren à ƒ 116,60 per uur, waarin het bijwonen van de zitting is begrepen. Het vergoeden van omzetbelasting is niet mogelijk. De vergoeding voor de deskundige van belanghebbende komt dan uit op ƒ 2.332 voor het uitgebrachte verslag, vermeerderd met ƒ 32,50 aan reiskosten, dat is in totaal op ƒ 2.364,50.
De door belanghebbende gemaakte proceskosten bedragen dan in totaal ƒ 4.494,50, waarvan in de onderhavige zaak 1/3 deel ofwel (afgerond) ƒ 1.498,50 wordt toegekend.
7. Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep ten dele gegrond en vernietigt de uitspraak van de inspecteur,
- vermindert de aanslag met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 1 BG + 1E tot een aanslag, berekend naar een waarde in het economische verkeer van ƒ 5.716.000,
- handhaaft de aanslag met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 1,
- veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van ƒ 1.498,50 en gelast de gemeente Amsterdam dit bedrag aan belanghebbende te vergoeden en
- gelast de inspecteur het griffierecht ad ƒ 75 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 12 mei 1998 door mrs. Holdert, Groeneveld en Onnes, in tegenwoordigheid van mr. Van der Laan als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
De voorzitter van de kamer heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
[Zie ook arrest HR nummer 34442 (red.)]