Uitspraak
98/4831
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de WOZ-ambtenaar van de gemeente P, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie van het gerechtshof een beroepschrift ingekomen op 6 november 1998, gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 20 oktober 1998 en verzonden 23 oktober 1998, betreffende de op grond van de Wet waardering onroerende zaken genomen beschikking, waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, naar de waardepeildatum 1 januari 1995 voor het tijdvak 1 januari 1997 tot 1 januari 2001 is vastgesteld op ƒ 1.584.000. Bij de thans bestreden uitspraak is deze waarde verminderd tot ƒ 807.000. Mr. A (...) te R heeft als gemachtigde van belanghebbende het beroepschrift aangevuld bij brief van 29 januari 1999.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak en vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot nihil dan wel tot ƒ 1.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak.
Ter zitting van 3 september 1999 zijn verschenen namens belanghebbende voornoemde gemachtigde, vergezeld van mr. B, en namens verweerder C, vergezeld van D. Gemachtigde van belanghebbende heeft een tot de gedingstukken te rekenen pleitnota voorgedragen en overgelegd. Hij heeft kennis kunnen nemen van en kunnen reageren op de door verweerder overgelegde gecorrigeerde versie van bladzijde 5 uit het nader te noemen taxatierapport.
Ter zitting zijn gelijktijdig behandeld de bij het Hof onder kenmerknummer 98/1729, 98/3795 en 98/3610 geadministreerde beroepen, in verband waarmee eveneens ter zitting aanwezig waren E, F, mr.G en H.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. De onroerende zaak A-straat 1 te Q, waarvan belanghebbende zowel genothebbende krachtens eigendom als gebruiker is, betreft een - voor de eredienst in gebruik zijnd - kerkgebouw uit de vijftiende eeuw. Het gebouw is ingeschreven in één van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten.
2.2. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een deskundige, waarin aan het kerkgebouw een waarde in het economische verkeer op 1 januari 1995 wordt toegekend van ¦ 807.000. In het taxatierapport is voor zover thans van belang het volgende opgenomen:
"(...)
Bestemming.
Ten tijde van de waardebepaling geldt voor het onderhavige object de bestemming "Openbare en bijzondere doeleinden". Hetgeen volgens artikel 8 van Pro het Bestemmingsplan inhoudt:
Artikel 8
Bestemming
De op de plankaart als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor openbare en bijzondere doeleinden, zoals medische, sociale, culturele, kerkelijke, onderwijs- of overheidsdoeleinden en daarmee gelijk te stellen doeleinden, met daarbij behorende erven, waarbij de schoonheid en het karakter van het beschermd stadsgezicht behouden moeten blijven, zulks met inachtneming van wat in de navolgende leden van dit artikel, alsmede in de artikelen 17, 18, 19 en 20 is bepaald.
(...)
Bepaling van de W.E.V. (reproductiewaarde)
Voor de taxatie is oorspronkelijk uitgegaan van de reproductiewaarde.
(...)
W.E.V. (reproductiewaarde) ƒ 807.000--.
(...)
Bepaling van de W.E.V. d.m.v. verkoopcijfers:
Rijksmonumenten
Adres Opp.vl.kerk: Vkc Datum: Opmerking:
Amsterdam
Prinsengracht 736 934 m2 prijs per m2... ƒ 546 ... ƒ510.000 1995 zeer slecht (blijft kerk)
Ger. Brandstr. 26 929 m2 prijs per m2 ...ƒ 700 ... ƒ 650.000 1995 Moet grondig gerenoveerd worden (blijft kerk)
Weesp
Nieuwstraat 3-5 165 m2 prijs per m2 ... ƒ 3.375 ... ƒ 557.000 1996 Synagoge verkocht en in gebruik als synagoge goede staat
Vergelijking met kerkgebouw "Rijksmonument Q"
opp.vl. (...) 1.285 m2
prijs per m2 getaxeerd (...) ƒ 628,- (...).
Kwaliteit/onderhoud: Redelijk tot goed.".
3. Geschilomschrijving
Tussen partijen is in geschil of op grond van de Wet waardering onroerende zaken aan het kerkgebouw een positieve waarde in het economische verkeer kan worden toegekend, gelijk verweerder stelt en belanghebbende betwist.
4. Standpunten van partijen en behandeling ter zitting
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
Ter zitting is hieraan - samengevat - nog toegevoegd namens
belanghebbende:
De beperkte bestemming brengt mee dat er geen positieve waarde aan het kerkgebouw kan worden toegekend. Ik neem aan de het Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers (COA) geen belangstelling heeft.
verweerder:
Ik betwist dat het COA geen belangstelling heeft. Jammer dat ik nu pas kennis kan nemen van hetgeen in de pleitnota is vermeld, ik zal daar puntsgewijs op reageren:
1. gemachtigde heeft geen bewijs, pas bij koop weten we hoe het zit;
2. elk monument heeft een geweldige uitstraling, ook als het voor bibliotheek o.i.d. wordt gebruikt;
3. niet van toepassing;
4. voor de synagoge is een ruimere belangstelling, er is echt geen te hoge prijs betaald, de joodse gemeenschap heeft zich goed georiënteerd een gedeelte is als kantoor in gebruik, maar het overgrote deel is in gebruik als synagoge;
5. ik weet niet waarom niet, dus dubieus;
6. de fout in het taxatierapport is met de nieuwe bladzijde hersteld, een kapitalisatie van 2 a 3 ton impliceert een miljoenenwaarde;
7. het gaat om de bestemming, het plan blijft gelijk;
8. concurrentie staat niet in de weg aan verkoop, de gegevens over de rijksmonumenten hebben we van de gemeente Amsterdam gekregen, er is een gecombineerd gebruik, dat blijft zo, dus ook als kerk;
9. de bestemming is niet gewijzigd;
10. niet bedoeld als vergelijking;
11. de gerealiseerde opbrengst is niet bekend, maar de vraagprijs geeft een bepaalde waarde;
12. ook voor het grote kerkgebouw in Q geldt dat er behoeft is aan zo’n grote ruimte, creatief denken geeft mogelijkheden;
13. verhaal geeft aan dat erover wordt gedacht;
14. een heel klein huisje met een enorme prijs.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. De waarde van de onderhavige onroerende zaak dient te worden bepaald op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken, derhalve op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
5.2. Nu belanghebbende betwist dat aan de onroerende zaak een positieve waarde in voormelde zin kan worden toegekend aangezien er, naar zij stelt, geen gegadigden te vinden zijn die bereid zijn deze zaak te kopen voor meer dan de symbolische prijs van ƒ 1, is het aan verweerder aannemelijk te maken dat deze gegadigden er wel zijn (de waarde in het economische verkeer). Vanwege de onder 2.1. vermelde inschrijving van de onroerende zaak als monument komt de vervangingswaarde, bedoeld in het derde lid van dat artikel, hier niet aan de orde.
5.3.1. Voor zover verweerder stelt dat het overgelegde taxatierapport een zodanig bewijs vormt, merkt het Hof op dat deze stelling wordt verworpen. De in dit rapport genoemde reproductiewaarde mist betekenis voor evenbedoeld bewijs.
5.3.2. Nu tussen partijen niet in geschil is dat de aanwendingsmogelijkheden voor de in het rapport genoemde synagoge ingevolge het bestemmingsplan aanzienlijk ruimer zijn dan die voor het kerkgebouw, verwerpt het Hof de stelling van verweerder dat het om vergelijkbare gebouwen gaat. Hieraan doet niet af dat de synagoge momenteel feitelijk voor religieuze doeleinden wordt aangewend.
5.3.3. Reeds gelet op het verschil in ligging verwerpt het Hof voorts de - door belanghebbende ook betwiste - stelling van verweerder dat de in het rapport genoemde in Amsterdam gelegen kerkgebouwen/rijksmonumenten en het onderhavige in Q gelegen kerkgebouw/rijksmonument vergelijkbaar zijn. De omstandigheid dat in beide gevallen sprake is van rijksmonumenten is onvoldoende voor een ander oordeel. Het Hof gaat voorbij aan de andere in het rapport genoemde kerkgebouwen in Amsterdam, nu ten aanzien van die gebouwen en het onderhavige gebouw evenmin aannemelijk is gemaakt dat het vergelijkbare gebouwen zijn.
5.4. Nu verweerder overigens geen bewijs heeft geleverd, voert het vorenoverwogene tot de slotsom dat aan het onderhavige kerkgebouw geen positieve waarde in het economische verkeer kan worden toegekend, zodat het gelijk aan belanghebbende is.
6. Proceskosten
Nu het gelijk aan belanghebbende is, veroordeelt het Hof, gelet op het bepaalde in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken, de inspecteur tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte proceskosten.
Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onder letter a, van het Besluit proceskosten fiscale procedures (het Besluit) stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 2 (beroepschrift en verschijnen mondelinge behandeling) x ƒ 710 x 1 (wegingsfactor) = ƒ 1.420.
7. Beslissing
Het Hof
-verklaart het beroep gegrond,
-vernietigt de uitspraak waarvan beroep,
-vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde van A-straat 1 te Q tot nihil en
-veroordeelt verweerder in de door belanghebbende gemaakte kosten van het geding tot een bedrag van ƒ 1.420 en gelast de gemeente P dit bedrag aan belanghebbende te vergoeden en
-gelast verweerder het gestorte griffierecht ad ƒ 80 aan belanghebbende te vergoeden.
Aldus vastgesteld op 20 december 1999 door mrs. Holdert, Onnes en Kwantes, in tegenwoordigheid van mr. Van der Laan als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Indien belanghebbende beroep in cassatie instelt bedraagt dit griffierecht ƒ 160. Indien verweerder beroep in cassatie instelt, is een griffierecht verschuldigd van ƒ 630.
Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.