Uitspraak
98/1729
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van Burgemeester en wethouders van de gemeente P, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie van het gerechtshof een beroepschrift ingekomen op 17 april 1998, ingediend door A (...) te Q als haar gemachtigde, en gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 9 maart 1998 en verzonden 13 maart 1998, betreffende de op grond van de Wet waardering onroerende zaken genomen - en te zamen met andere beschikkingen op één formulier bekendgemaakte - beschikking, waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te R, naar de waardepeildatum 1 januari 1995 voor het tijdvak 1 januari 1997 tot 1 januari 2001 is vastgesteld op ƒ 587.000. Bij de thans bestreden uitspraak, welke uitsluitend betrekking heeft op de onroerende zaak A-straat 1, is deze waarde gehandhaafd. Het beroepschrift is aangevuld bij brief 15 juli 1998 van de gemachtigde.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak en vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot nihil dan wel tot ƒ 1.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak.
Ter zitting van 3 september 1999 zijn verschenen namens belanghebbende A en namens verweerder mr. B. Partijen hebben ieder een tot de gedingstukken te rekenen pleitnota voorgedragen en overgelegd. Verweerder heeft kennis kunnen nemen van en kunnen reageren op de bij de pleitnota van de wederpartij gevoegde bijlagen.
Ter zitting zijn gelijktijdig behandeld de bij het Hof onder kenmerknummer 98/3795, 98/3610 en 98/4831 geadministreerde beroepen, in verband waarmee eveneens ter zitting aanwezig waren mr. C, D, E, mr. F, G. en H.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. De onroerende zaak A-straat 1 te R, waarvan belanghebbende zowel genothebbende krachtens eigendom als gebruiker is, betreft een - voor de eredienst in gebruik zijnd - kerkgebouw uit de achttiende eeuw. Het gebouw is ingeschreven in één van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten.
2.2. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door ir. I te S, waarin aan de onroerende zaak een waarde in het economische verkeer op 1 januari 1995 wordt toegekend van ƒ 587.000. In het taxatierapport is voor zover thans van belang het volgende opgenomen:
"(...)
D. COURANTHEID
1. Courantheid: n.v.t.
(...)
WAARDEBEPALING
Uitgaande van de marktomstandigheden op peildatum dient een waarde te worden toegekend aan:
hoofdgebouw fl. 367.000,--
kavel fl. 220.000,--
Totaal fl. 587.000,--.
Zijnde geen Rijksmonument (ter toetsing)
Uitgaande van de reproductiemethode is de waarde als volgt opgebouwd:
Nieuwbouw hoofdgebouw 7040 m3 a fl. 1250,--=fl. 8.800.000
AF:
Functionele veroudering 88%=100-88=12%
Technische veroudering 60%=100-60=40%
Oftewel 12x40=0.048 x fl. 8.800,--= fl. 422.000
Kavel 1100 m2. a fl. 150,-- fl. 165.000
fl. 587.000
Rekening houdend met de ligging, de staat van onderhoud en gelet op de vraag- en aanbodverhouding van vergelijkbare objecten in de gemeente P en tenslotte op al zodanige factoren om tot een zo juist mogelijke waardebepaling te geraken, wordt de waarde in het economische verkeer op peildatum 1 januari 1995 vastgesteld op fl. 587.000.".
3. Geschilomschrijving
Tussen partijen is in geschil of op grond van de Wet waardering onroerende zaken aan het kerkgebouw een positieve waarde in het economische verkeer kan worden toegekend, gelijk verweerder stelt en belanghebbende betwist.
4. Standpunten van partijen en behandeling ter zitting
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
Ter zitting is hieraan - samengevat - nog toegevoegd namens
belanghebbende:
Krachtens het bestemmingsplan is het kerkgebouw alleen te gebruiken voor religieuze en maatschappelijke doeleinden.
Als gevolg van dit bestemmingsplan is het een probleem om het kerkgebouw te verkopen. Ik betwist dat dit kerkgebouw en de drie door verweerder genoemde kerkgebouwen vergelijkbaar zijn. Het Amsterdamse kerkgebouw is een multifunctionele blokkendoos; niet te vergelijken met een rijksmonument. Het Hilversumse kerkgebouw ken ik niet. Het Boxmeerse kerkgebouw is veel kleiner dan het onderhavige kerkgebouw. Ik betwist dat deze kerkgebouwen rijksmonumenten zijn.
De door verweerder gehanteerde modelmatige vergelijking is een niet van verkoopcijfers uitgaande waarderingsmethode.
verweerder:
Tussen enerzijds openbare en anderzijds maatschappelijke en religieuze doeleinden zie ik geen verschil. Er bestaat geen landelijk referentiestelsel. Bij de modelmatige vergelijking wordt uitgegaan van de investeringen en correcties daarop. Ik kan geen uitsluitsel geven of de door mij genoemde kerkgebouwen rijksmonumenten zijn, dat zou ik moeten natrekken.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. De waarde van de onderhavige onroerende zaak dient te worden bepaald op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken, derhalve op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer). Vanwege de onder 2.1. vermelde inschrijving van de onroerende zaak als monument komt de vervangingswaarde, bedoeld in het derde lid van dat artikel, hier niet aan de orde.
5.2. Nu belanghebbende betwist dat aan de onroerende zaak een positieve waarde in het economische verkeer kan worden toegekend aangezien er, naar zij stelt, geen gegadigden te vinden zijn die bereid zijn deze zaak te kopen voor meer dan de symbolische prijs van ƒ 1, is het aan verweerder aannemelijk te maken dat deze gegadigden er wel zijn.
5.3.1. Voor zover verweerder stelt dat het overgelegde taxatierapport een zodanig bewijs vormt, verwerpt het Hof deze stelling. In dit rapport wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van de reproductiemethode en wordt de prijs waarvoor de gegadigden die zaak zouden willen kopen niet vermeld. Het Hof leidt hieruit af dat kennelijk is beoogd de vervangingswaarde te bepalen. Het taxatierapport kan om deze reden niet dienen als onderbouwing van de waarde in het economische verkeer van het kerkgebouw. Een en ander brengt mee dat aan het taxatierapport voor het onderwerpelijke geval geen bewijskracht kan worden toegekend.
5.3.2. Het Hof verwerpt de modelmatige vergelijkingsmethode zoals verweerder die in de pleitnota heeft toegepast, reeds omdat ook bij deze toepassing niets over gegadigden wordt opgemerkt.
5.3.3. Verweerder heeft geen uitsluitsel kunnen geven of de in de pleitnota genoemde kerkgebouwen rijksmonumenten zijn. Het Hof ziet geen aanleiding verweerder alsnog in de gelegenheid te stellen hieromtrent nader onderzoek te doen, nu ook overigens tegenover de betwisting door belanghebbende onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat die gebouwen en het onderhavige gebouw vergelijkbare gebouwen zijn.
Het Hof gaat derhalve voorbij aan de door verweerder genoemde koop- en huurprijzen voor die gebouwen.
5.4. Nu verweerder overigens geen bewijs heeft geleverd, voert het vorenoverwogene tot de slotsom dat aan het onderhavige kerkgebouw geen positieve waarde in het economische verkeer kan worden toegekend, zodat het gelijk aan belanghebbende is.
6. Proceskosten
Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende kosten heeft gemaakt als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten fiscale procedures. Het Hof overweegt hierbij nog dat zonder nadere gegevens niet kan worden aangenomen dat de gemachtigde van belanghebbende, is aan te merken als een beroepsmatig rechtsbijstand verlenende derde. Een proceskostenveroordeling op de voet van het bepaalde in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken wordt om die reden achterwege gelaten.
7. Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep,
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde van A-straat 1 tot nihil en
- gelast verweerder het gestorte griffierecht ad ƒ 80 aan belanghebbende te vergoeden.
Aldus vastgesteld op 20 december 1999 door mrs. Holdert, Onnes en Kwantes, in tegenwoordigheid van mr. Van der Laan als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof eHHHHheeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Indien belanghebbende beroep in cassatie instelt bedraagt dit griffierecht fl.160. Indien verweerder beroep in cassatie instelt, is een griffierecht verschuldigd van fl. 630.
Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.