Uitspraak
97/21758
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Veertiende Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende, tegen een uitspraak van het hoofd van de sectie betalingsverkeer en belastingen van de gemeente P, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 27 november 1997, aangevuld bij schrijven van 27 februari 1998. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 17 oktober 1997, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking (hierna: de beschikking) waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de woning) is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000. Bij de beschikking is de waarde van de woning vastgesteld op ¦ 433.000 naar de waardepeildatum 1 januari 1994. Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de vastgestelde waarde verminderd tot ¦ 408.000.
Het beroep strekt, uiteindelijk, tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de waarde van de woning tot ¦ 335.000.
Verweerder heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Ter zitting van 4 november 1998 zijn verschenen de echtgenote van belanghebbende als zijn gemachtigde, alsmede A en B, vergezeld door C, namens verweerder. Van de zijde van belanghebbende is ter zitting een pleitnota voorgedragen en met drie bijlagen overgelegd. De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast. Verweerder heeft van de bijlagen kennis kunnen nemen en zich daarover kunnen uitlaten.
Bij brief van de griffier van 16 december 1998 heeft het Hof belanghebbende verzocht nadere inlichtingen te verstrekken. Belanghebbende heeft hierop gereageerd bij brief van 13 januari 1999. Van deze brief is op 19 januari 1999 een kopie aan verweerder gezonden. Deze heeft bij brief van 10 februari 1999 daarop gereageerd. Van de brief van verweerder is op 22 februari 1999 een kopie aan belanghebbende gezonden.
Ter zitting van 31 maart 1999 zijn verschenen dezelfde personen als ter zitting van 4 november 1998, met uitzondering van C. Van de zijde van belanghebbende is ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd. De inhoud van dit stuk geldt als hier ingelast.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een tussenwoning, gebouwd in 1935, met een inhoud van 672 m3 en een perceelsoppervlakte van 249 m2. Belanghebbende is op 1 december 1993 eigenaar geworden van de woning; de koopprijs bedroeg ¦ 323.000.
Bij de uitspraak op het bezwaarschrift heeft de gemeente de vastgestelde waarde ad ¦ 433.000 met ¦ 25.000 verminderd, omdat naar het oordeel van verweerder bij de oorspronkelijke waardevaststelling onvoldoende rekening was gehouden met enkele waardeverminderende factoren.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning ¦ 335.000 bedraagt, zoals belanghebbende in de pleitnota uiteindelijk verdedigt, dan wel ¦ 408.000, zoals verweerder voorstaat.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering ervan wordt verwezen naar de stukken van dit geding. Ter zittingen is daaraan niets wezenlijks toegevoegd.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Verweerder heeft een taxatieadvies ingebracht, opgemaakt door een deskundige, waarin de waarde de waarde in het economische verkeer van de woning naar de toestand per 1 januari 1997 en naar het waardeniveau van de waardepeildatum 1 januari 1994 is gesteld op ¦ 408.000.
5.2. Blijkens de toelichting is bij de taxatie het volgende in aanmerking genomen:
- de woning is op 2 december 1993 door belanghebbende gekocht voor ¦ 323.000;
- reeds in november en december 1993 is aan de woning het volgende achterstallige onderhoud weggewerkt:
- standleiding inpandig wijzigen;
- lekkages verhelpen bij erker en balkon;
- riolering;
- electra;
- binnenschilderwerk;
waarmee een bedrag van circa ¦ 75.000 was gemoeid en waarvan de waardevermeerderende invloed wordt geraamd op ¦ 50.000;
- nog in 1993 zijn werkzaamheden verricht die tot verbetering van de woning hebben geleid, namelijk het aanleggen van centrale verwarming en het storten van een douchevloer, waarmee een bedrag van ¦ 24.000 was gemoeid en waarvan de waardevermeerderende invloed kan worden gesteld op ¦ 12.000;
- in 1996 is de zolderverdieping bewoonbaar gemaakt (3 slaapkamers en douche gerealiseerd; kosten ¦ 50.000 tot ¦ 75.000), hetgeen heeft geleid tot een waardevermeerdering van circa ¦ 40.000, en zijn de slaapkamers op de eerste verdieping opgeknapt (kosten ¦ 10.000; waardevermeerdering van de woning circa ¦ 5.000), welke waardevermeerderingen leiden tot toepassing van artikel 19 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
Voorts is nog vermeld dat in 1997 de dakgoten zijn vervangen en de badkamer is vernieuwd, en dat het resultaat van deze werkzaamheden niet is meegewogen in de taxatie.
5.3. Belanghebbende heeft een taxatierapport in het geding gebracht dat is opgemaakt door een deskundige op 11 oktober 1993 bij gelegenheid van de voorgenomen aankoop van de woning door belanghebbende. In dit rapport wordt de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per 9 oktober 1993 gesteld op ¦ 330.000. De onderhandse verkoopwaarde na verbouwing wordt gesteld op ¦ 375.000. Als belangrijkste werkzaamheden worden genoemd: "schilderwerk, c.v. aanleg, dakisol., 2 zolderkam. m. natte ruimte, balkon en schuurdak vernieuwen, timmerwerk". Het aan deze werkzaamheden te besteden bedrag werd in het rapport geraamd op ¦ 75.000.
5.4. Het Hof acht op grond van hetgeen de gedingstukken daarover uitwijzen aannemelijk dat de in het taxatierapport van verweerder opgenomen beschrijving van werkzaamheden accuraat is, en dat de daarbij vermelde bedragen een goede benadering zijn van de met de werkzaamheden gemoeide kosten. Belanghebbende heeft een en ander niet, althans onvoldoende, bestreden. Hetgeen van zijn zijde naar voren is gebracht bevestigt naar het oordeel van het Hof juist de lezing die verweerder geeft van de verrichte werkzaamheden, van de aard daarvan en van de kosten van de werkzaamheden.
5.5. Het vorenstaande houdt in dat aannemelijk is gemaakt dat in 1996 een ingrijpende verbouwing heeft plaatsgevonden aan de zolderverdieping. Volgens partijen is hier sprake van een verbetering van de woning. Verweerder heeft gesteld dat deze verbetering een waardevermeerdering van de woning heeft veroorzaakt van circa ¦ 40.000. Dit laatste is door belanghebbende niet, althans onvoldoende, bestreden.
5.6. Belanghebbende is van oordeel dat verweerder, die in haar verordening op de onroerendezaakbelastingen als waardepeildatum 1 januari 1994 hanteert (wetsfictiegemeente), de waarde dient vast te stellen ingevolge de gemeenteverordening en het meetaxeren van onderhoudswerkzaamheden en verbeteringen niet kan motiveren met een beroep op artikel 19 van Pro de Wet. Hij ziet daarbij evenwel eraan voorbij dat in artikel 41, tweede lid, van de Wet is bepaald dat bij wetsfictiegemeenten de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald met inachtneming van artikel 19 van Pro de Wet indien op of na 1 januari 1995 zich met betrekking tot die onroerende zaak feiten of omstandigheden als bedoeld in dat artikel 19 hebben Pro voorgedaan.
5.7. Artikel 19 van Pro de Wet bepaalt, voor zover hier van belang: "Indien een onroerende zaak (...) wijzigt als gevolg van hetzij bouw, verbouwing, verbetering (...), welke wijziging een verandering in de waarde van ten minste 5 percent met een minimum van ¦ 25.000 ten gevolge heeft (...), wordt (...) de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar volgende op dat waarin de (...) feiten geheel of ten dele hun beslag hebben gekregen (...)".
Blijkens hetgeen is overwogen onder 5.5. hiervóór heeft zich in casu in 1996 een feit als bedoeld in artikel 19 van Pro de Wet voorgedaan, zodat de verweerder terecht de waarde van de woning heeft bepaald naar de staat ervan per 1 januari 1997.
5.8. De staat van de woning per 1 januari 1997 wordt mede bepaald door onderhoudswerkzaamheden die vóór deze datum zijn verricht. Verweerder heeft dus terecht mede het effect van de onderhoudswerkzaamheden op de waarde van de woning in de waardevaststelling begrepen. Belanghebbende beroept zich in dit verband op het arrest van de Hoge Raad van 29 november 1995, nr. 30.898, in welk arrest hij leest dat het plegen van onderhoud en het wegwerken van achterstallig onderhoud niet in de waardevaststelling mag worden betrokken. Deze lezing van het arrest is evenwel onjuist. Het arrest houdt immers slechts in dat onderhoudswerkzaamheden, die niet een verbetering opleveren, op zichzelf geen aanleiding vormen tot een tussentijdse verhoging van de waarde voor de onroerendezaakbelastingen.
In het onderhavige geval is er wél sprake van een verbetering van de woning die leidt tot een waardevaststelling naar de staat op een andere datum dan de waardepeildatum. Bij zo'n nieuwe waardevaststelling kan het waardevermeerderende effect van verrichte onderhoudswerkzaamheden niet buiten beschouwing blijven.
Het Hof merkt ten overvloede nog op dat indien sprake zou zijn geweest van een waardevaststelling naar de staat per 1 januari 1994 verweerder ook rekening had mogen houden met het nog in 1993 gepleegde onderhoud.
5.9. Aangezien, gelet op het vorenstaande, aannemelijk is geworden dat de grondslagen van de taxatie waarop verweerder zich beroept juist zijn, aanvaardt het Hof het resultaat van die taxatie, aangezien het Hof geen reden heeft om te twijfelen aan de betrouwbaarheid van deze taxatie. Gelet op de aankoopprijs en de kosten van onderhoud en verbetering is een waarde van woning, zoals deze bestond op 1 januari 1997, van ¦ 408.000 naar de waardepeildatum 1 januari 1994 alleszins aannemelijk. De getaxeerde waarde, zoals door de verweerder toegelicht aan de hand van de overeenkomsten en verschillen met de panden waarmee vergeleken is, verhoudt zich naar het oordeel van het Hof goed met de gerealiseerde verkoopcijfers van die panden. De omstandigheid dat in de fasen van bezwaar en beroep voor verweerder dezelfde taxateur optrad, doet aan de waarde van het taxatie-advies niet af.
5.10. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is van minder gewicht, aangezien deze taxatie in eerste aanleg gaat over de woning in de staat zoals deze verkeerde vóór de aankoop door belanghebbende en de daarin gegeven taxatie van de waarde na verbouwing minder betrouwbaar is, aangezien deze niet is gebaseerd op het waargenomen resultaat van de werkzaamheden die aan het pand zouden worden verricht en bovendien, gelet op de verwachte kosten van de werkzaamheden, kennelijk uitging van een veel kleinere omvang van werkzaamheden dan vervolgens daadwerkelijk is gerealiseerd.
5.11. Hetgeen belanghebbende voorts nog heeft aangevoerd kan niet leiden tot een lagere waardevaststelling. Het gelijk is derhalve aan verweerder.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in het ongelijk is gesteld en zich geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond en bevestigt de uitspraak van verweerder.
De uitspraak is vastgesteld op 17 november 1999 door mr. Van Loon, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Berns als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Indien belanghebbende beroep in cassatie instelt bedraagt dit griffierecht ¦ 160. Indien verweerder beroep in cassatie instelt is een griffierecht van ¦ 630 verschuldigd.
Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.