Uitspraak
98/02025
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Zesde Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X B.V. te Z, belanghebbende,
tegen
de uitspraak van 25 maart 1998 van het hoofd van het bureau Belastingen van de gemeente P, de verweerder, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking, waarbij voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 de waarde is vastgesteld van de onroerende zaak A-weg 1 te P (hierna: het object).
Het beroep is behandeld ter zitting van 21 september 1999, gelijktijdig met die onder rolnummer 98/01586 betreffende de beschikking ten name van B.V. Y.
BESLISSING
Het Hof:
verklaart het beroep gegrond,
vernietigt de uitspraak van de verweerder,
vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot f 3.940.000,
veroordeelt de verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van f 1.331,25 en wijst de gemeente aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen, en
gelast de verweerder het voor dit beroep betaalde griffierecht ad f 80 aan belanghebbende te vergoeden.
GRONDEN
1. Belanghebbende is eigenares van het object. Zij heeft het object bij overeenkomst van 23 december 1996 voor een prijs van f 4.200.000 verworven van B.V. Y (hierna: Y), een niet met haar gelieerde vennootschap die zelf gebruikster was en bleef van het pand. Tezelfdertijd is overeengekomen dat Y met ingang van 23 december 1996 het pand van belanghebbende zal huren tegen een (geïndexeerde) huurprijs van f 580.000 per jaar.
2. Het object is een in 1976 gebouwd kantoorpand met een verhuurbare oppervlakte van circa 3000 m2, gelegen op een perceel van 4808 m2.
3. Bij beschikking van 31 maart 1997 is de waarde van het object naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op f 5.103.000. Na bezwaar is de bij de beschikking vastgestelde waarde gehandhaafd. De desbetreffende uitspraak vermeldt abusievelijk een waarde van f 6.103.000. De verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde juist is vastgesteld op f 5.103.000. Belanghebbende stelt zich (uiteindelijk) primair op het standpunt dat de waarde op grond van het gelijkheidsbeginsel dient te worden vastgesteld op f 2.940.000, subsidiair op f 3.676.000.
4. Door de verweerder is een taxatierapport in het geding gebracht, opgesteld door A (B Taxaties) waarin de waarde van het object per 1 januari 1995 is vastgesteld op f 5.286.000 en waarin een aantal vergelijkingsobjecten is vermeld.
5. Belanghebbende, die pas in haar ter zitting voorgedragen pleitnotities een cijfermatige conclusie heeft verbonden aan haar beroep op het gelijkheidsbeginsel, heeft desgevraagd verduidelijkt dat zij daarmee doelt op toepassing van de meerderheidsregel. Zij voert daartoe aan dat de door de verweerder gebezigde referentie-objecten B-weg 1 en C-weg 1 voor de WOZ zijn ondergewaardeerd. Deze stelling kan het beroep op de meerderheidsregel echter niet dragen, reeds omdat belanghebbende onvoldoende feiten heeft gesteld waaruit volgt dat (nu juist) deze objecten (en niet tevens andere) voor de toepassing van de meerderheidsregel hebben te gelden als de met het object van belanghebbende vergelijkbare gevallen. Het Hof verwerpt daarom de primaire stelling van belanghebbende.
6. Partijen zijn het erover eens dat de tussen belanghebbende en Y overeengekomen huurprijs zakelijk is. Verweerder heeft desgevraagd ook de zakelijkheid van de verkooptransactie niet betwist. Hij heeft zich evenwel op het standpunt gesteld dat de bij die transactie gerealiseerde verkoopprijs geen maatstaf kan zijn voor de waarde in de zin van de Wet waardering onroerende zaken, aangezien het object niet in volle en vrije eigendom is verworven. Ter zitting heeft verweerder evenwel niet concreet kunnen aangeven of, en zoja tot welk bedrag, een hogere prijs zou kunnen zijn behaald indien het object zonder huurder te koop zou zijn aangeboden. Weliswaar heeft hij gesteld dat alsdan een grotere groep gegadigden had kunnen meebieden, maar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende heeft hij niet aannemelijk kunnen maken dat uit de gegadigden die het object in eigen gebruik hadden willen nemen een betere koper zou zijn voortgekomen dan belanghebbende die als belegger het pand verhuurd en wel heeft verworven. Gelet op het hier overwogene verwerpt het Hof de stelling van verweerder dat de transactieprijs ultimo 1996 niet een bruikbaar uitgangspunt kan bieden voor de vaststelling van de waarde van het object per 1 januari 1995.
7. Partijen zijn beiden van oordeel dat de huurwaardekapitalisatiefactor een goede methode is om de waarde van het object per 1 januari 1995 vast te stellen. Het Hof sluit zich hierbij aan, te meer omdat de door verweerder in het midden gebrachte vergelijkingsobjecten weinig houvast bieden. Partijen verschillen evenwel van mening over de huurprijs en de kapitalisatiefactor waarvan moet worden uitgegaan.
8. Op grond van het onder 6. overwogene, is naar ’s Hofs oordeel in het licht van de ultimo 1996 feitelijk gerealiseerde koop- en huurprijs van respectievelijk f 4.200.000 en f 580.000 voldoende aannemelijk geworden dat de kapitalisatiefactor voor het onderhavige pand veeleer 7,2 zal bedragen, zoals door belanghebbende gesteld, dan 9,2 zoals door verweerder gesteld, nog daargelaten dat verweerder bij het berekenen van die factor ten onrechte geen omrekening van een prijs vrij op naam naar een prijs kosten koper heeft toegepast. Verweerder heeft geen feiten gesteld waaruit kan volgen dat de kapitalisatiefactor per 1 januari 1995 in enigszins betekenende mate afwijkt van die per 1 januari 1997. Het Hof acht een factor van 7,2 daarom een redelijk uitgangspunt.
9. Wat de in aanmerking te nemen huurprijs per 1 januari 1995 betreft, nemen beide partijen de op 1 januari 1997 geldende huurprijs van f 580.000 per jaar tot uitgangspunt. De daarop door verweerder toegepaste correctie berust, naar ter zitting is toegelicht, op de gebruikelijke indexatie in huurovereenkomsten van bedrijfsmatige onroerende zaken over de periode 1 januari 1995-1 januari 1997. Belanghebbende heeft voor de door haar voorgestane, veel hogere, indexatie niet een deugdelijke onderbouwing gegeven. De enkele verwijzing naar een uitlating van verweerder in de uitspraak op bezwaar is in dit verband weinig zeggend. Een huurprijs van f 547.160 per 1 januari 1995 acht het Hof daarom een redelijk uitgangspunt.
10. Op grond van het vorenoverwogene komt het Hof tot het oordeel dat verweerder de waarde van het object te hoog heeft vastgesteld. Het taxatierapport van A doet daaraan niet af, nu het in wezen steunt op een berekening volgens de huurwaardekapitalisatiemethode waarin, als onder 8. overwogen, een te hoge kapitalisatiefactor is gehanteerd.
Het Hof stelt de waarde van het object per 1 januari 1995 in goede justitie vast op 7,2 x 547.160 = f 3.940.000 (afgerond). Voor een verhoging van deze waarde met door A afzonderlijk gewaardeerde bestanddelen als trafo en grond ziet het Hof geen reden, aangezien niet is gesteld of gebleken dat de vergoeding voor deze bestanddelen niet is begrepen in de overeengekomen huurprijs.
11. Het Hof acht termen aanwezig de verweerder te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Deze zijn te stellen op f 710 x 2,5 (proceshandelingen) x 1,5 (gewicht van de zaak) = f 2.662,50. Met inachtneming van de samenhang van deze zaak met die onder nummer 98/01586 zal het hof in ieder van beide zaken een kostenveroordeling van ½ x f 2.662,50 = f 1.331,25 uitspreken.
De uitspraak is vastgesteld op 5 oktober 1999 door mr. Den Boer, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Rentenaar-Groot als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
Het lid van de belastingkamer heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.