Uitspraak
98/539
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de chef van de afdeling Belastingen en verzekeringen van de gemeente Purmerend, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 13 februari 1998, aangevuld bij brief van 2 april 1998. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 29 januari 1998, betreffende - naar het Hof verstaat - twee ten name van belanghebbende genomen en met vijf andere beschikkingen op één formulier met dagtekening 28 februari 1997 verenigde beschikkingen. Bij die beschikkingen zijn voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 de waarden vastgesteld van de volgende onroerende zaken naar de waardepeildatum 1 januari 1993:
Beschikkingnr. Object Belang Waarde
105 A-weg 2 Woning Eigendom f 167.000
120 A-weg 3 Woning Eigendom f 269.000
Het bezwaar tegen de beschikkingen is bij de bestreden uitspraak ongegrond verklaard.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de bij de beschikking met nummer 105 vastgestelde waarde tot een waarde van (f 167.000 - f 113.220 =) f 53.780 en tot vermindering van de bij de beschikking met nummer 120 vastgestelde waarde tot een waarde van (f 269.000 - f 138.750 - f 87.162 =) f 43.088.
Verweerder heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Ter zitting van 16 april 1999 zijn verschenen belanghebbende alsmede verweerder, tot bijstand vergezeld van B en C (taxateur onroerende zaken). Verweerder heeft gedeelten uit het ontwerp-bestemmingsplan "D" en een brochure over de verkoop van 34 kavels grond in plan E overgelegd. Belanghebbende heeft van deze stukken kennis kunnen nemen en heeft zich erover kunnen uitlaten. Het Hof rekent de overgelegde stukken tot de gedingstukken.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van percelen grond met opstallen aan de A-weg te Purmerend. Deze percelen zijn kadastraal bekend als gemeente Purmerend, sectie H, nummers 1, 2 en 3. De oppervlakte ervan beloopt onderscheidenlijk 7.950 m², 6.900 m² en 3.550 m².
2.2.1. Voor de waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) zijn de genoemde percelen onderscheiden in vijf afzonderlijke onroerende zaken, te weten:
a. de woning A-weg 1 met dubbele garage en loods, met bijbehorende grond groot 11.500 m²;
b. de woning A-weg 2, zijnde een gedeelte van circa 40% van een stolpboerderij, met bijbehorende grond groot 408 m²;
c. de woning A-weg 3, zijnde een gedeelte van circa 60% van dezelfde stolpboerderij, met bijbehorende grond groot 975 m²;
d. de als atelier gebruikte voormalige schuur A-weg 4, met bijbehorende grond groot 144 m²; en
e. twee schuren en een in aanbouw zijnde opstal, ook aangeduid als A-weg 5, met bijbehorende grond groot 5.373 m².
2.2.2. De hiervoor onder a genoemde onroerende zaak bevindt zich op de percelen met de nummers 1 en 3, de onder b tot en met e genoemde onroerende zaken op het perceel met nummer 2. Voorheen hadden de onder b en c genoemde onroerende zaken elk een oppervlakte van 250 m² en vormden de onder d en e genoemde onroerende zaken één onroerende zaak.
2.3. Belanghebbende heeft in de loop van 1996 een begin gemaakt met de bouw van de in punt 2.2.1, onder e, bedoelde opstal. Een bouwvergunning hiervoor is in 1995 verleend. Tijdens de bouw zijn een oude schuur en een hooiberg gesloopt. De bouw was op 1 januari 1997 voor 50% gereed.
2.4. Verweerder heeft een door C opgemaakt taxatierapport overgelegd. In dat rapport, gedagtekend 18 mei 1998, is de waarde van de grond behorend bij de onderscheidene in punt 2.2.1 genoemde objecten gewaardeerd op:
a. voor het object sub a: ;f 70.000;
b. voor het object sub b: 408 m² à f 282,50 per m² f 115.260;
c. voor het object sub c: 500 m² à f 282,50 per m² f 141.250
475 m² à f 188,50 per m² f 89.537
f 230.787;
d. voor het object sub d: 144 m² à f 7 per m² f 1.008;
e. voor het object sub e: 5.373 m² à f 5 per m² f 26.865.
Deze waarden komen overeen met de waarden welke ten grondslag zijn gelegd aan de waardevaststelling van de desbetreffende objecten bij de in geding zijnde beschikkingen. De genoemde taxateur heeft de onderhavige objecten persoonlijk opgenomen, vergezeld door belanghebbende.
2.5. De in punt 2.1 vermelde percelen grond met opstallen zijn door C eveneens getaxeerd voor de heffing van de onroerende-zaakbelastingen naar de toestand op 1 januari 1994 en het waardeniveau op 1 januari 1993. Van die taxatie is een rapport opgemaakt, gedagtekend 14 augustus 1995, waarvan een fotokopie tot de gedingstukken behoort.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil of verweerder aan de grond, welke behoort tot de in punt 2.2.1, onder b en c, genoemde onroerende zaken, een te hoge waarde heeft toegekend, gelijk belanghebbende stelt en verweerder betwist.
4. Standpunten van partijen en behandeling ter zitting
4.1. Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
4.2. Belanghebbende heeft ter zitting nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd.
Een strook grond van 20 meter breed langs de A-weg ligt buiten de rooilijn en mag niet als bouwterrein worden gebruikt, behalve voorzover deze strook behoort tot het object A-weg 1, omdat daarvoor in het bestemmingsplan ontheffing is verleend. Onder die strook grond loopt een hoofdleiding van een energiebedrijf.
Bij de waardebepaling is ten onrechte geen rekening gehouden met een op de percelen A-weg 2 en 3 rustend recht van overpad.
De gemeente Purmerend geeft - ook aan de A-weg - grond uit voor de bouw van bedrijfswoningen voor f 137 per m².
Ik maak geen bezwaar tegen de objectafbakening.
4.3. Verweerder heeft ter zitting nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd.
Op de percelen A-weg 2 en 3 mag gebouwd worden op de plaats waar de stolpboerderij staat. Dit blijkt uit het hierbij overgelegde bestemmingsplan. Met de rooilijn van 20 meter is bij de waardebepaling rekening gehouden. Voorts is bij de waardering van het perceel A-weg 5 rekening gehouden met een toekomstig recht van overpad door de waarde van de grond lager vast te stellen.
De voor bouwpercelen in Purmerend geldende prijzen blijken uit de hierbij overgelegde brochure van het plan E. Ook voor de in dat plan gelegen percelen geldt een rooilijn.
De prijs van een perceel waarop een bedrijfswoning mag worden gebouwd wordt bepaald door de daarvoor geldende bedrijfsbestemming.
De eerdere, in punt 2.5 vermelde, taxatie was veel te laag. Daarbij is er ten onrechte van uitgegaan dat op de grond niet zou mogen worden gebouwd.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Belanghebbende heeft bij brief van 2 maart 1997 bezwaar gemaakt tegen de aan hem opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 1997, welke aanslagen mede betrekking hebben op de onroerende zaken A-weg 2 en A-weg 3. Bij brief van 11 maart 1997 heeft belanghebbende bezwaar gemaakt tegen de beschikkingen waarbij de waarde van deze onroerende zaken is vastgesteld. Uit de tekst van de bestreden uitspraak blijkt dat verweerder het eerstgenoemde bezwaar eveneens heeft aangemerkt als een bezwaar tegen de onderhavige beschikkingen. Dit laat evenwel onverlet dat verweerder op het tegen de aanslagen gemaakte bezwaar alsnog uitspraak heeft te doen, en wel binnen de termijn welke, gelet op het bepaalde in artikel 241 van Pro de Gemeentewet, aanvangt op het tijdstip waarop de beschikkingen onherroepelijk zijn komen vast te staan.
5.2. Het stond de gemeente Purmerend vrij de waarde van de in geding zijnde onroerende zaken in het kader van de Wet WOZ hoger vast te stellen dan de eerder voor de heffing van de onroerende-zaakbelastingen voor die zaken vastgestelde waarde. Daarbij is van belang dat wijziging is gebracht in de afbakening van de verschillende objecten, waarbij aan de objecten waarvan de stolpboerderij deel uitmaakt meer grond is toegerekend dan voordien. De juistheid van de herziene objectafbakening is tussen partijen niet in geschil. Voor de in punt 2.2.1, onder b en c, genoemde objecten is derhalve nog niet eerder een waarde vastgesteld. Reeds hierom mocht belanghebbende er niet op vertrouwen dat bij de waardebepaling van deze objecten de waarde per m² van de daartoe behorende grond gelijk zou zijn aan grondwaarde, welke in aanmerking is genomen bij het in punt 2.5 bedoelde taxatierapport.
5.3. Verweerder heeft gesteld dat de grond, welke behoort tot de in punt 2.2.1, onder b en c, genoemde onroerende zaken (hierna: de in geding zijnde grond) met een woning mag worden bebouwd en om die reden als bouwterrein moet worden gewaardeerd. Het Hof acht deze stelling aannemelijk. Op die grond bevindt zich immers reeds een als woning in gebruik zijnde stolpboerderij en op de kaart, welke behoort bij het ter zitting overgelegde bestemmingsplan, is de ondergrond van die boerderij aangeduid met de code Ea. Deze code houdt blijkens dat plan in, dat de desbetreffende grond is bestemd voor onder meer eengezinshuizen. Bij de waarde- bepaling van de in geding zijnde grond dient met een en ander rekening te worden gehouden.
5.4. Verweerder heeft zich wat betreft de hoogte van de grondwaarden beroepen op de prijzen, welke door de gemeente Purmerend werden bedongen bij de verkoop in 1995 van bouwpercelen in het plan E. Uit de ter zitting door verweerder overgelegde brochure blijkt, dat de prijs van die percelen f 300 per m² bedroeg voor de eerste 500 m² en dat voor de overige oppervlakte de prijs f 200 per m² was. Gelet op het onder 5.3 overwogene is het Hof is van oordeel dat deze prijzen een aanvaardbare indicatie vormen voor de waarde van de in geding zijnde grond. Op die prijzen dient evenwel een correctie plaats te vinden vanwege het feit, dat de grond moet worden gewaardeerd naar het waardeniveau op 1 januari 1993. Belang- hebbende heeft de juistheid van de door verweerder toegepaste correctie, waarbij is uitgegaan van een waardestijging van 3% per jaar, op zichzelf niet bestreden, zodat het Hof deze correctie zal volgen.
5.5. Het Hof ziet geen aanleiding om aan de omstandigheid, dat op de in geding zijnde grond niet mag worden gebouwd buiten de rooilijn, een waardedrukkende invloed toe te kennen. Verweerder heeft immers gesteld en het Hof acht aannemelijk dat een vergelijkbare beperking van de bouwmogelijkheden ook geldt voor de eerderbedoelde bouwpercelen in het plan E.
5.6. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat op de in geding zijnde grond een recht van overpad rust. Bij de waardebepaling van die grond behoeft dan ook niet met het bestaan van een zodanig recht rekening te worden gehouden. Voorts acht het Hof niet aannemelijk dat de aanwezigheid van een hoofdleiding van een energiebedrijf in de in geding zijnde grond een waardedrukkende invloed uitoefent op die grond.
5.7. Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de gemeente Purmerend grond uitgeeft voor de bouw van bedrijfswoningen voor f 137 per m². Het gaat daarbij kennelijk om grond met een bedrijfsbestemming. Aangezien de in geding zijnde grond een woonbestemming heeft kan de zojuist genoemde prijs niet maatgevend zijn voor de waardebepaling van die grond.
5.8. Uit het onder 5.2 tot en met 5.7 overwogene volgt dat verweerder aan de in geding zijnde grond niet een te hoge waarde heeft toegekend. Het beroep is dus ongegrond. Het Hof gaat voorbij aan de door belanghebbende geuite klachten over het optreden van een door hem niet nader genoemde taxateur, aangezien gegrond-bevinding van deze klachten niet tot een andere beslissing kan leiden.
6. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig een partij te veroordelen tot het vergoeden van proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond en bevestigt de uitspraak waarvan beroep.
De uitspraak is vastgesteld op 3 september 1999 door mrs. Onnes, Kwantes en Van Loon, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van der Laan als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
De voorzitter heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.