Uitspraak
98/1600
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het Hoofd van de afdeling Financiën van de gemeente Y, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie van het gerechtshof een beroepschrift ingekomen op 10 april 1998, gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 2 maart 1998 en verzonden 3 maart 1998, betreffende een op grond van de Wet waardering onroerende zaken genomen beschikking, waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te R, naar de waardepeildatum 1 januari 1993 voor het tijdvak 1 januari 1997 tot 1 januari 2001 is vastgesteld op fl.1.674.000. Bij de thans bestreden uitspraak is deze waarde verminderd tot een waarde van fl. 451.000. Het beroepschrift is aangevuld bij brief van 8 oktober 1998 van mr. A () te S als gemachtigde van belanghebbende, gemachtigde.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak en vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot nihil dan wel tot fl. 1.
Verweerder heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot - naar het Hof verstaat - bevestiging van de uitspraak.
Ter zitting van 4 juni 1999 zijn verschenen namens belanghebbende mr. B en gemachtigde, en namens verweerder is verschenen C, vergezeld van D, taxateur onroerende zaken. Gemachtigde heeft een - met instemming van de wederpartij als ter zitting voorgedragen beschouwde - pleitnota overgelegd, alsmede een brief met bijlage, van 21 mei 1999 van E. Verweerder heeft een afschrift overgelegd van een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem, kenmerknummer 98/2546. Partijen hebben over en weer kennis kunnen nemen van en kunnen reageren op het door de wederpartij overgelegde stuk. Het Hof rekent alle overgelegde stukken tot de gedingstukken.
2. Ontvankelijkheid.
2.1.1. Met beschikkingsnummer 1596 en dagtekening 28 februari 1997 heeft verweerder ten name van belanghebbende de waarde vastgesteld van vijf onroerende zaken, waaronder de onroerende zaak a-straat 1 te R. De van laatstbedoelde onroerende zaak vastgestelde waarde was fl. 2.153.000.
2.1.2. Tegen deze waardevaststelling heeft belanghebbende bezwaar ingediend door middel van een ongedagtekend "model-bezwaarschrift tegen de waardevaststelling van een Rijksmonumentaal kerkgebouw". In het bezwaarschrift werd verzocht de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 vast te stellen op nihil. Voorts werd verweerder verzocht een specificatie van de vastgestelde waarde te geven en uitstel te verlenen voor het indienen c.q. aanvullen van de inhoudelijke redenen van bezwaar.
2.1.3. Bij brief van 25 maart 1997 heeft verweerder aan belanghebbende een ontvangstbevestiging gestuurd van evenbedoeld bezwaarschrift. Bij brief van 24 maart 1997 en verzonden 25 maart 1997 heeft verweerder belanghebbende meegedeeld dat de beschikking - waarmee is bedoeld de onder 2.1.1. genoemde beschikking - onjuist was en als niet verzonden kon worden beschouwd.
2.1.4. Met beschikkingsnummer 3358 en dagtekening 30 mei 1997 heeft verweerder ten name van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 R vastgesteld op fl.1.674.000.
2.1.5. Bij brief van 14 oktober 1997 heeft belanghebbende aar verweerder, onder verwijzing naar het bezwaarschrift van 28 februari 1997 tegen de beschikking van 30 mei 1997, verzocht de waarde van a-straat 1 op nihil te stellen.
2.1.6. In de thans bestreden uitspraak van 2 maart 1998 wordt verwezen naar beschikkingsnummer 1596, het op 25 maart 1997 ontvangen bezwaarschrift, beschikkingsnummer 3358, en de brief van 14 oktober 1997.
2.2. Vaststaat dat de waardevaststelling van a-straat 1, zoals deze in de beschikking van 28 februari 1997 is vermeld, betrekking heeft op een kerkgebouw en een kerktoren en dat de genothebbende krachtens eigendom, bezit en beperkt recht van het gebouw, belanghebbende, niet de genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de toren is. Verweerder heeft mitsdien terecht die beschikking vernietigd.
2.3. Tegen de ten name van belanghebbende genomen beschikking van 30 mei 1997, betreffende de waardevaststelling van a-straat 1, het kerkgebouw, is geen bezwaar gemaakt binnen de wettelijke termijn van zes weken na de dag van bekendmaking.
2.4.1. Het onder 2.1.2. vermelde bezwaarschrift heeft geen betrekking op de tot evenvermelde vernietiging leidende onjuiste objectafbakening. In dit bezwaarschrift wordt verzocht de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 op nihil vast te stellen. In de onder 2.1.4. bedoelde beschikking is de waarde op fl.1.674.000 vastgesteld.
2.4.2. Nu verweerder op of voor 30 mei 1997 geen uitspraak had gedaan op het onder 2.1.2. vermelde bezwaar noch de in dat bezwaarschrift gevraagde specificatie had verstrekt,
ziet het Hof in het voorgaande aanleiding dit bezwaar aan te merken als te zijn gericht tegen de beschikking van 30 mei 1997, en de op 2 maart 1998 gedane uitspraak als een uitspraak op dat bezwaar. Het bezwaar is dan weliswaar ruimschoots vóór de datum van de genomen beschikking gemaakt, maar belanghebbende heeft ervan kunnen uitgaan dat verweerder de waarde niet zou vaststellen op nihil, zoals door belanghebbende werd en wordt bepleit.
3. Tussen partijen vaststaande feiten
3.1. De onroerende zaak a-straat 1 te R, waarvan belanghebbende zowel genothebbende krachtens eigendom als gebruiker is, betreft een kerkgebouw uit de zeventiende eeuw. Het gebouw is ingeschreven in één van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten.
3.2. Krachtens het bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd voor "erediensten".
3.3.1. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door de onder 1 vermelde D, waarin aan de onroerende zaak een waarde in het economische verkeer op 1 januari 1993 wordt toegekend van ? 485.000. In het taxatierapport is voor zover thans van belang het volgende opgenomen:
"(...)
5. Marktomstandigheden
5.1. Courantheid
Het betreft een slecht courant object.
6. Gebruik
6.1. Gebruiksmogelijkheden
Het object is ingericht als kerk, echter gebruik als expositieruimte, atelier of voor muziekuitvoeringen is niet ondenkbeeldig, mits toegestaan door de Gemeente.
(...)".
3.3.2. In het taxatierapport worden onder 8 vijf vergelijkingsobjecten genoemd. Van vier van die objecten wordt een verkoopprijs vermeld. Eén van deze vier objecten is als studio in gebruik, de andere drie zijn als woning in gebruik.
3.3.3. Van het vijfde object zijn de volgende gegevens vermeld:
" a-1 Soort object : kerk
T Inhoud : ...
Oppervlakte : ...
Bouwjaar : 1777
Staat van onderhoud : ...
WOZ-waarde : 197.000
3.3.4. Dit kerkgebouw is ingeschreven in één van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten.
3.3.5. Bij brief van 21 mei 1999 heeft mr. B van E, gereageerd op de in het rapport vermelde vergelijkingsobjecten.
4. Geschil
Tussen partijen is in geschil of op grond van de Wet waardering onroerende zaken aan het kerkgebouw een positieve waarde in het economische verkeer kan worden toegekend, gelijk belanghebbende betwist en verweerder stelt.
5. Standpunten van partijen en behandeling ter zitting
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
Ter zitting is hieraan - samengevat - nog toegevoegd door of namens
belanghebbende:
Van het in het taxatierapport genoemde kerkgebouw te T is geen transactieprijs genoemd. Dit kerkgebouw is op 23 mei 1996 verkocht voor fl. 1 en daarbij is een "bruidsschat" meegegeven van fl. 55.000. De koper is de Stichting "F". Deze stichting heeft 6 kerkgebouwen, waarvan de waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken in vijf gevallen is vastgesteld op fl.1; alleen van het kerkgebouw in T niet, daartegen is dan ook beroep ingesteld. In dat beroepschrift wordt over de transactieprijs van fl.1 uitleg gegeven.
Van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn twee voormalige kerkgebouwen geen rijksmonumenten en is één voormalig kerkgebouw een zogenoemd "vanwege" monument, dat wil zeggen dat de doopboog is beschermd. Het andere genoemde referentieobject is een voormalig gemaal.
De bescherming van het kerkgebouw geldt zowel de binnenkant, inclusief het interieur, als de buitenkant. Aanpassingen aan bijvoorbeeld de voor een moskee noodzakelijke voorzieningen zijn ingevolge de Monumentenwet niet toegestaan.
De Raad van State heeft geoordeeld dat het dienstgebouw onder het rijksmonument valt.
verweerder:
Bij een waardevaststelling van fl.1 wordt voorbijgegaan aan de waarde van de grond en het apart op die grond staande dienstgebouw dat als opslagruimte voor het kerkgebouw in gebruik is. Het geheel moet worden aangemerkt als één onroerende zaak.
6. Beoordeling van het geschil
6.1. De waarde van de onderhavige onroerende zaak dient te worden bepaald op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken, derhalve op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
6.2. De onder 6.1. bedoelde waarde is de waarde in het economische verkeer. Nu belanghebbende betwist dat aan de onroerende zaak een positieve waarde in het economische verkeer kan worden toegekend aangezien er naar belanghebbende stelt geen gegadigden te vinden zijn die bereid zijn deze zaak te kopen voor meer dan de symbolische prijs van fl.1 is het aan verweerder aannemelijk te maken dat er zodanige gegadigden aanwezig zijn. Het Hof acht, mede gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, verweerder niet geslaagd in dit bewijs en overweegt daartoe het volgende.
6.3.1. Vaststaat dat op 1 januari 1993 het kerkgebouw volgens het bestemmingsplan uitsluitend een religieuze bestemming had. Aan de door verweerder opgeworpen mogelijkheid dat de gemeente Beemster wellicht bereid is het bestemmingsplan op verzoek te wijzigen kent het Hof geen betekenis toe, nu verweerder omtrent deze bereidheid geen enkel bewijs heeft geleverd en zonder nader bewijs niet aannemelijk is dat deze bereidheid reeds op 1 januari 1993 bestond.
6.3.2. Voorts neemt het Hof als vaststaand aan hetgeen door belanghebbende ter zitting onweersproken is verklaard over de in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten. Gelet op de verschillen wat betreft het monumentale karakter en de bestemming van de onderhavige onroerende zaak en vier van de vijf vergelijkingsobjecten, kent het Hof alleen betekenis toe aan de transactieprijs van het vijfde in het rapport genoemde object, welke prijs naar belanghebbende heeft aangevoerd fl.1 bedroeg, en waarbij nog een bedrag van fl.50.000 aan de koper is meegegeven.
6.4. Gesteld noch gebleken is dat ten aanzien van dat kerkgebouw een andere dan evenbedoelde stichting gegadigde was.
Nu verweerder evenmin aannemelijk heeft gemaakt in welk opzicht het kerkgebouw in T inzake de waarde in het economische verkeer verschilt ten opzichte van het onderhavige kerkgebouw, ziet het Hof reden voor de waardebepaling van het onderhavige kerkgebouw aansluiting te zoeken bij de voor het kerkgebouw in T betaalde koopprijs.
Niet aannemelijk is derhalve dat aan het onderhavige kerkgebouw een positieve waarde in het economische verkeer kan worden toegekend. Het beroep is mitsdien gegrond.
7. Proceskosten
Nu het gelijk aan belanghebbende is, veroordeelt het Hof, gelet op het bepaalde in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken, verweerder tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte proceskosten.
Het bedrag van de in artikel 2, eerste lid, aanhef en onder letter a van het Besluit proceskosten fiscale procedures (het Besluit) opgenomen kosten wordt overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief gesteld op: 2(indienen - aanvulling op het - beroepschrift, verschijnen mondelinge behandeling) x fl.710 x 1(wegingsfactor) = fl.1.420.
Van overige kosten heeft belanghebbende niet om vergoeding verzocht.
8. Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep,
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde van a-straat 1 tot nihil,
- veroordeelt verweerder in de door belanghebbende gemaakte kosten van het geding tot een bedrag van fl.1.420 en wijst de gemeente Beemster aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen en
- gelast verweerder het gestorte griffierecht ad fl. 80 aan belanghebbende te vergoeden.
Aldus vastgesteld op 9 juli 1999 door mrs. Onnes, Holdert en Kwantes, in tegenwoordigheid van mr. Van der Laan als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
De uitspraak is bij afwezigheid van de voorzitter en de oudste raadsheer ondertekend door de jongste raadsheer.
De voorzitter van de kamer heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.