Uitspraak
98/5202
22 september 2000
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van Stichting X te Utrecht, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de Directeur Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen te Utrecht, verweerder.
Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 4 december 1998, (..).
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 23 november 1998, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Utrecht voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 en naar de waardepeildatum 1 januari 1995 is vastgesteld op ¦ 1.940.000.
Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde primair tot nihil en subsidiair tot ¦ 290.920.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert primair tot bevestiging van de bestreden uitspraak en subsidiair tot vernietiging van die uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarde tot ¦ 1.500.000.
Ter zitting van 12 mei 2000 zijn verschenen (..).
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is op 1 januari 1997 gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Utrecht. Het object betreft een sporthal met twee open tennisbanen.
De ondergrond is eigendom van de gemeente Utrecht en is tot 2016 verhuurd aan belanghebbende. Belanghebbende heeft in 1986 op de grond een sporthal gesticht. Zij ontving daarvoor een subsidie van ¦ 350.000. In 1991 is de hal uitgebreid met een aanbouw. De tennisbanen zijn in 1993 aangelegd.
2.2. Bij de bestreden beschikking heeft verweerder de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald op ¦ 1.940.000. De berekening van dit bedrag blijkt uit een overgelegd taxatierapport, uitkomend op een waarde van ¦ 1.941.000. De aanlegkosten van de tennisbanen zijn daarin niet opgenomen.
3. Geschil
Tussen partijen is de vastgestelde waarde in geschil.
4. Standpunten van partijen
Voor de motivering van de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken.
Ter zitting is daaraan toegevoegd, zakelijk weergegeven:
namens belanghebbende:
Indien belanghebbende het huurcontract vóór 2016 opzegt, moet zij het object opleveren in de oorspronkelijke staat. In de hal was aanvankelijk een eredivisie-basketbalteam gepland, maar dat is niet van de grond gekomen. De hal is daarna gebruikt voor honkbal en softbal. De verbouwing in 1991 betrof een verbreding om aan de KNVB-eisen voor zaalvoetbal te voldoen. Een professionele zaalvoetbalcompetitie bleek niet te realiseren. Het bijgebouw wordt nu voor fitness gebruikt. De aanleg van de tennisbanen is niet alleen door belanghebbende betaald. Belanghebbende moest voorheen ook twee andere gebruikers tot de tennisbanen toelaten.
Erkend wordt dat de gemeente zakelijk gerechtigde was van de opstallen.
Het ging belanghebbende om het bereiken van de doelstelling van de sportbeoefening. Het was haar niet te doen om het vormen van reserves en dergelijke.
4.2. namens verweerder:
Nu er geen opstalrecht is gevestigd, is de gemeente eigenaar van zowel de grond als de opstallen.
Voor iedere sporthal in Utrecht geldt dat de verandering in de bevolkingsopbouw gevolgen heeft voor het gebruik van die accommodatie.
De stichtingskosten volgens de jaarstukken van belanghebbende zijn onbekend. Gelet op de investeringen in 1991, vrij kort voor 1995, is de functionele veroudering niet op meer dan de in het taxatierapport gehanteerde 10% te stellen. Bij de aanvraag voor een bouwvergunning in 1991 zijn de bouwkosten begroot op ¦ 500.000.
De uitbreidingsplannen van A dateren van ver na 1995 en zijn voor deze WOZ-beschikking niet van betekenis.
De aanlegkosten van de tennisbanen zijn blijkens het taxatierapport niet in de vastgestelde waarde begrepen.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van het object moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Nu niet is gebleken dat partijen daarbij uitgaan van een onjuiste rechtsopvatting, zal het Hof zich bij dat eenparige standpunt aansluiten.
5.2. Belanghebbende stelt primair dat de waarde van het object op nihil moet worden gesteld, zulks met een beroep op het arrest Hoge Raad 5 juni 1996, nr. 30 314, BNB 1996/250. Die stelling wordt door het Hof verworpen. Naar volgt uit HR 29 augustus 1997, nr. 32 541, BNB 1997/348, kan voor een sporthal als de onderwerpelijke niet gezegd worden dat deze voor de eigenaar geen ander nut heeft dan dat deze blijft voortbestaan, zoals in het door belanghebbende genoemde arrest was overwogen.
5.3. Belanghebbende beroept zich voorts op de beslissing van de Hoge Raad dat voor in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaken de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan zijn dan de bedrijfswaarde. Deze beslissing geldt evenwel niet voor onroerende zaken die niet in de commerciële sfeer worden gebezigd, zoals het onderwerpelijke object.
Het streven van belanghebbende om tot een sluitende begroting te komen en het daartoe ondernemen van activiteiten, kan niet als bezigen in de commerciële sfeer in de voormelde zin worden aangemerkt. De door belanghebbende daaruit getrokken conclusie dat, nu een sluitende begroting telkenjare niet haalbaar blijkt weshalve het nut van het object - en de bedrijfswaarde - nihil is, vormt eveneens een aanwijzing dat het object niet in de commerciële sfeer wordt gebezigd. Voorts heeft belanghebbende erkend dat zij geen winststreven heeft.
Voor een afwaardering naar een bedrijfswaarde van nihil zijn daarom geen gronden aanwezig.
5.4. Het door de Hoge Raad gemaakte onderscheid tussen onroerende zaken die in de commerciële sfeer worden gebezigd en onroerende zaken in de niet-commerciële sfeer leidt niet tot een ongeoorloofde discriminatie, reeds omdat daarbij geen sprake is van gelijke of vergelijkbare gevallen.
5.5. Verweerder heeft gemotiveerd gesteld dat geen recht van opstal is gevestigd. Belanghebbende heeft deze stelling niet meer betwist. Derhalve is de gemeente Utrecht zowel eigenaar van de grond als, krachtens natrekking, van de daarop door belanghebbende gestichte opstallen. De grond en de opstallen behoren aldus toe aan dezelfde eigenaar en zijn, nu zij bij belanghebbende in gebruik zijn, terecht tezamen als één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ aangemerkt.
Dat belanghebbende - kennelijk slechts tijdelijk - andere gebruikers op de tennisbanen heeft moeten toelaten op de tennisbanen, doet daaraan onvoldoende af.
5.6. Verweerder heeft de herbouwwaarde van de opstallen berekend in het overgelegde taxatierapport. De herbouwwaarde van de in 1986 gestichte opstallen komt overeen met de door belanghebbende in het beroepschrift vermelde oorspronkelijke stichtingskosten ad ¦ 1.389.000, vermeerderd met een prijsindex van rond 15%. In haar pleitnota beroept belanghebbende zich op een lagere aanschafwaarde die uit haar jaarstukken zou blijken. De desbetreffende jaarstukken zijn evenwel niet overgelegd, noch de daaraan ten grondslag liggende berekeningen. Aldus heeft belanghebbende tegenover de gemotiveerde berekening van verweerder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde herbouwwaarde van de in 1986 gestichte opstallen onjuist is.
De stelling van belanghebbende dat de oorspronkelijke stichtingskosten voor de berekening van de herbouwwaarde moeten worden verminderd met de daarvoor ontvangen subsidie ad ¦ 350.000, vindt geen steun in het recht.
De herbouwwaarde van de uitbreiding in 1991 is in het taxatierapport van verweerder gesteld op ¦ 210.726. Anders dan in het verweerschrift was vermeld, zijn de kosten van de aanleg van tennisbanen in 1993 daarin niet begrepen; zulks heeft verweerder ter zitting gesteld en blijkt ook uit het taxatierapport waarin voor de aanlegkosten tennisbaan geen herbouwwaarde is opgenomen. Belanghebbende heeft de juistheid van voormeld bedrag van ¦ 210.726 onvoldoende gemotiveerd bestreden.
5.7. Belanghebbende stelt dat de technische veroudering dient te worden gesteld op 30%, zijnde de bedrijfseconomische afschrijving vanaf het moment van de stichting. Verweerder gaat in het taxatierapport voor de in 1986 gestichte opstallen eveneens uit van een technische veroudering van 30% (voor de was/kleedruimte zelfs van 36%). Het verschil tussen belanghebbende en verweerder is daarom slechts gelegen in de bepaling van de restwaarde, die belanghebbende op nihil stelt en verweerder op 25% voor de sporthal en op 20% voor de was/kleedruimte en voor de opslag/magazijnruimte. Het Hof acht aannemelijk dat de opstallen na 30 jaar (respectievelijk 25 jaar voor de was/kleedruimte) nog een restwaarde zullen hebben als door verweerder gesteld. De omstandigheid dat het huurcontract in beginsel voor 30 jaar is gesloten, zodat de opstallen - zo het contract dan niet verlengd wordt - alsdan voor belanghebbende in bedrijfseconomische zin geen waarde meer hebben, is voor de bepaling van de WOZ-waarde niet van belang. Die belanghebbende subjectief betreffende omstandigheid dient immers buiten aanmerking te blijven voor de objectieve waardebepaling van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ. Evenmin is in dat kader van belang dat belanghebbende aan het einde van de huurperiode geen vergoeding voor de opstallen zal ontvangen omdat in het huurcontract is bepaald dat die vergoeding zal worden bepaald op de boekwaarde, die dan nagenoeg nihil zal bedragen.
De voor de uitbreiding in 1991 gehanteerde afschrijving (en restwaarde) is door belanghebbende onvoldoende gemotiveerd bestreden.
5.8. Verweerder heeft de aftrek wegens functionele veroudering gesteld op 10%, uitsluitend wegens belemmeringen in gebruiksmogelijkheden (voor de opslag/magazijnruimte op 5%). Belanghebbende heeft daartegenover gesteld dat de inrichting van de sporthal, gelet op de gewijzigde vraag naar daarin te verrichten activiteiten, ondoelmatig is. Een zo grote ondoelmatigheid als belanghebbende stelt, acht het Hof evenwel niet aannemelijk, nu het functioneren als sporthal dan wel als ruimte voor andere evenementen wel degelijk tot de mogelijkheden is blijven behoren. De subjectieve beperkingen volgens het huurcontract dienen daarbij in het kader van de Wet WOZ buiten aanmerking te blijven.
De stelling van verweerder dat de sporthal door de uitbreiding in 1991 - vrij kort voor de peildatum - geheel is aangepast aan de eisen van de tijd, is door belanghebbende ter zitting gemotiveerd weersproken door de verwijzing naar het gedeeltelijk mislukken van de zaalvoetbalactiviteiten, waarvoor de uitbreiding in het bijzonder bedoeld was.
De door beide partijen betrokken stellingen en de daarvoor gegeven motiveringen wegend, komt het Hof tot de slotsom dat de functionele veroudering van de opstallen, door verweerder gesteld op 10% respectievelijk 5%, in goede justitie moet worden verhoogd tot 15% voor alle opstallen. De vastgestelde waarde dient derhalve te worden verminderd tot (afgerond) ¦ 1.828.000, berekend als volgt:
- sporthal + was/kleedruimte tezamen ¦ 1.063.000 = 90%; 85% = ¦ 1.003.944
- opslag/magazijn ¦ 510.000 = 95%; 85% = ¦ 456.315
- grond ¦ 349.000 + ¦ 19.000 = ¦ 368.000
¦ 1.828.259
5.9. Belanghebbende heeft nog een extra aftrek gevraagd wegens achterstallig onderhoud omdat vanaf de bouw van de sporthal nauwelijks onderhoud is gepleegd aan het gebouw. Belanghebbende heeft in dit verband ook verwezen naar de per ultimo 1997 gevormde voorziening van ¦ 204.000. Verweerder heeft naar ‘s Hofs oordeel onvoldoende weersproken dat nauwelijks onderhoud is gepleegd en dat daardoor achterstallig onderhoud is ontstaan, ook reeds op de waardepeildatum 1 januari 1995. In het taxatierapport is daarmee geen rekening gehouden.
Voor de bepaling van de waardedruk op de waardepeildatum 1 januari 1995 is het bedrag van de per ultimo 1997 door belanghebbende gevormde reserve niet doorslaggevend.
Mede gelet op de stichtingsdatum van de sporthal stelt het Hof de waardedruk wegens achterstallig onderhoud per 1 januari 1995 in goede justitie vast op ¦ 125.000. Een hoger bedrag heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt.
5.10. Het vorenoverwogene voert tot de slotsom dat de vastgestelde waarde verder moet worden verminderd tot (¦ 1.828.000 minus ¦ 125.000 =) ¦ 1.703.000.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, acht het Hof termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken. Met inachtneming van het Besluit proceskosten fiscale procedures wordt het bedrag van de proceskosten gesteld op f 1.420 (A.1 en 3. = 2 punten; C. factor 1; f 710 per punt).
7. Beslissing
Het Hof
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak van verweerder;
wijzigt de beschikking tot een waarbij de waarde van de onroerende zaak Grebbeberglaan 7 te Utrecht wordt vastgesteld op ¦ 1.703.000;
veroordeelt verweerder tot vergoeding aan belanghebbende van f 1.420 aan proceskosten en wijst de gemeente Utrecht aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen;
gelast verweerder het betaalde griffierecht ad f 80 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 22 september 2000 door mrs. Schaap, Kwantes en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Van Schaik als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.