Uitspraak
99/780
18 augustus 2000
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van A van de gemeente B, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 11 maart 1999, aangevuld bij brief van 24 juni 1999. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 8 maart 1999, betreffende de aan belanghebbende aan belanghebbende gezonden beschikking van 28 februari 1997 waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te B is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000. De waarde werd vastgesteld op ¦ 4.390.000. Na bezwaar is belanghebbende in haar bezwaar niet ontvankelijk verklaard. Het beroep strekt tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ƒ 1.947.500.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Hij concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak, tot ontvankelijkverklaring van belanghebbende in haar bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ƒ 3.420.000.
Ter zitting van 22 mei 2000 is verschenen C, namens verweerder, vergezeld van E. Belanghebbende heeft bij brief van 12 mei 2000 (met bijlagen) bericht niet ter zitting te zullen verschijnen. Verweerder is ter zitting in de gelegenheid gesteld daarop te reageren.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende, voorheen genaamd F, is eigenaar van het pand A-straat 1 te B (hierna: het pand van belanghebbende). Dit pand ligt in een zijstraat van een zeer drukke winkelstraat. Het bestaat uit een winkel/verkoopruimte met een oppervlakte van ca. 1235 m² en een opslag/magazijn met een oppervlakte van ca. 40 m². Het pand is, naar het Hof uit de gedingstukken afleidt, in gebruik bij G B.V., welke vennootschap voorheen een dochteronderneming van belanghebbende was. Thans is G B.V. een dochteronderneming van H B.V. te I. In april 1997 heeft belanghebbende het pand met ingang van 1 februari 1997 voor een periode van 10 jaar verhuurd aan H voor ƒ 215.000 per jaar, welke huurprijs jaarlijks op basis van een prijsindexcijfer wordt verhoogd.
2.2. Tot de stukken behoort een in opdracht van verweerder opgesteld taxatierapport. Daarin is de waarde van de onroerende zaak berekend aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaarde van de winkel/verkoopruimte is berekend op 800 m² à ƒ 335 (begane grond) en 435 m² à ƒ 200 (1e etage), ofwel op ƒ 355.000 en die van de opslag/magazijn op 40 m² à ƒ 150, ofwel op ƒ 6.000. De waarde in het economische verkeer van het pand is vastgesteld op - afgerond - ƒ 3.420.000. Daarbij is een huurwaardekapitalisatiefactor van 9,5 gehanteerd.
In het rapport wordt ter onderbouwing van de huurwaarde per m² verwezen naar de volgende panden:
B-straat 1, 680 m², verhuurd per maart 1996 voor gemiddeld ƒ 335 per m²;
A-straat 2, 300 m², verhuurd per juni 1992 voor gemiddeld ƒ 800 per m²;
A-straat 3, 1400 m², verhuurd per september 1997 voor gemiddeld ƒ 339 per m²;
I-gebouw, 350 m², verhuurd per juli 1994 voor gemiddeld ƒ 350 per m²; en
A-straat 4, 175 m², verhuurd per juni 1996 voor gemiddeld ƒ 257 per m².
3. Geschil
In geschil is de waarde in het economische verkeer van het pand A-straat 1 te B op de waardepeildatum 1 januari 1995.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken. Ter zitting is daaraan door verweerder het volgende toegevoegd. Het vergelijkingsobject aan de B-straat is wel vergelijkbaar met het pand van belanghebbende. Belanghebbende vergelijkt ten onrechte de primaire en niet de gemiddelde huurwaarde van zijn pand met de gemiddelde huurwaarde van dat vergelijkingsobject. Het vergelijkingsobject A-straat 2 is zeer goed gelegen. Deze huur is reeds in 1992 gerealiseerd. Het vergelijkingsobject A-straat 3 ligt tegenover het pand van belanghebbende, de winkelruimte is verdeeld over split level lagen. Het vergelijkingsobject in de Blue Building ligt in de kelder, dat is geen A1-locatie. Het vergelijkingsobject A-straat 4 is inderdaad niet vergelijkbaar met het pand van belanghebbende. Reeds in 1991 is de huurwaarde van het pand van belanghebbende getaxeerd op ƒ 317.000. Het desbetreffende rapport wordt overgelegd.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. In de uitspraak op het bezwaarschrift heeft verweerder belanghebbende niet ontvankelijk in haar bezwaar verklaard, omdat het bezwaarschrift in strijd met artikel 6:5, aanhef en onderdeel d, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) niet de gronden van het bezwaar zou bevatten. Thans is verweerder evenwel van oordeel dat het bezwaarschrift voldoende gemotiveerd is. Het Hof kan verweerder daarin volgen en acht belanghebbende dan ook ontvankelijk in haar bezwaar. Reeds om deze reden moet de bestreden uitspraak worden vernietigd.
5.2. Niet in geschil is dat de waarde van het pand van belanghebbende kan worden vastgesteld door de jaarhuurwaarde ervan te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor van 9,5. Belanghebbende stelt dat daarbij moet worden uitgegaan van de feitelijke marktomstandigheden, ofwel het huurcontract met J - het Hof neemt aan dat is bedoeld H B.V. -, dat middels marktonderhandelingen tot stand is gekomen en een huur vermeldt van ¦ 215.000. Volgens haar is tussen partijen op zakelijke gronden een marktwaarde van het pand A-straat 1 vastgesteld en is het door verweerder aangehaalde taxatierapport door de feitelijke marktomstandigheden, zoals blijkend uit het huurcontract, achterhaald.
Het Hof overweegt hieromtrent het volgende. Naar uit de stukken blijkt heeft belanghebbende in 1997 een dochter die het veruit belangrijkste onderdeel van haar activiteiten vertegenwoordigde aan H overgedragen, terwijl uit het overgelegde huurcontract blijkt dat H ook als huurder van het in geding zijnde pand optreedt en dat het pand slechts mag worden aangewend als winkelruimte volgens de G-formule. Derhalve was althans in 1997 de verhouding tussen belanghebbende en H niet uitsluitend die van verhuurder en huurder, maar meeromvattend. Belanghebbende heeft weliswaar aangegeven dat de marktwaarde van het pand tussen partijen op zakelijke gronden is vastgesteld, maar zulks laat de mogelijkheid onverlet dat hetgeen partijen als zakelijke gronden en marktwaarde hebben aangemerkt (mede) is bepaald door hetgeen zij overigens zijn overeengekomen. Belanghebbende heeft geen inzicht gegeven in het verloop van de onderhandelingen met H, noch aangegeven welke uitgangspunten voor de bepaling van de marktwaarde van het pand en de overeengekomen huurprijs zijn gehanteerd. Dit klemt te meer nu volgens belanghebbende de huurwaarde die kennelijk per 1 januari 1991 reeds op ¦ 317.000 kon worden gesteld, per 1 januari 1995 zou zijn gedaald tot het door haar berekende bedrag van ¦ 204.640, terwijl gelet op onder meer de inflatie veeleer een stijging verwacht mocht worden. Naar ‘s Hofs oordeel is dan ook hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd onder verdere toelichting - welke ontbreekt - niet maatgevend voor de vaststelling van de waarde van het pand per 1 januari 1997. Het gelijk is in zoverre aan verweerder.
5.2.1. Belanghebbende stelt dat de vergelijkingsobjecten A-straat 5 en C-straat 1 niet vergelijkbaar zijn met haar pand, omdat deze onderscheidenlijk A1-stand en A2-stand zijn, terwijl het pand van belanghebbende B-winkelstand is. Voorts stelt belanghebbende
dat B-staat 1 beter ligt dan het pand van belanghebbende, haar frontbreedte maximaal kan uitnutten en een A2-locatie is;
dat A-straat 2een duidelijke A1-locatie is;
dat I-gebouw vele malen beter ligt dan het pand van belanghebbende en dat dit een absolute A1-locatie is;
dat A-straat 3 kleiner is dan het pand van belanghebbende en daardoor een hogere prijs per m² en dat dit een A2-locatie is; en
dat A-straat 4 een x ten behoeve van horeca is en absoluut niet vergelijkbaar is met het pand van belanghebbende.
5.2.2. Daartegenover stelt verweerder dat de gemiddelde huurwaarde per m² winkel/verkoopruimte van het pand van belanghebbende is getaxeerd op ƒ 283, terwijl die van de vergelijkingsobjecten aanmerkelijk hoger is en dat daardoor op voldoende wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen het pand van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten.
5.2.3. Het Hof acht aannemelijk dat de in het taxatierapport vermelde vergelijkingspanden beter zijn gelegen dan het pand van belanghebbende. Het Hof acht echter evenzeer aannemelijk dat met de verschillen in ligging voldoende rekening is gehouden door bij de taxatie van het pand van belanghebbende een gemiddelde huurprijs van ƒ 283 per m², terwijl de huur bij de vergelijkingspanden ligt tussen ƒ 335 en ƒ 800 per m², met uitzondering van A-straat 127, welk pand - naar niet in geschil is - niet vergelijkbaar is met dat van belanghebbende. Hieruit volgt dat naar het oordeel van het Hof de huurwaarde niet lager is dan de door verweerder getaxeerde waarde van ƒ 361.000. Aangezien niet in geschil is dat de waarde van het pand kan worden vastgesteld door de huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor van 9,5, volgt daaruit, naar ‘s Hofs oordeel, dat de waarde van het pand niet lager is dan ƒ 3.420.000.
5.3. Belanghebbende heeft nog gesteld dat zij voor de uitspraak op haar bezwaarschrift niet is gehoord. Het Hof zal aan deze stelling voorbijgaan, aangezien schending van de hoorplicht niet ertoe kan leiden dat de zaak naar verweerder wordt terugverwezen teneinde deze in staat te stellen belanghebbende alsnog te horen (Hoge Raad 25 maart 1998, nr. 33.199, BNB 1998/157). Overigens is niet gesteld en is ook anderszins niet aannemelijk geworden dat belanghebbende is benadeeld door de schending van de hoorplicht (artikel 6:22 van de Awb).
6. Proceskosten
Niet gesteld en ook niet anderszins aannemelijk geworden is dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken voor vergoeding in aanmerking kunnen komen.
7. Beslissing
Het Hof:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak;
verklaart belanghebbende ontvankelijk in haar bezwaar;
vermindert de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 3.420.000; en
gelast verweerder het griffierecht van ƒ 80 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 18 augustus 2000 door mrs. Schaap, voorzitter, Kwantes en Rijkels, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier. De uitspraak is op die datum ter openbare terechtzitting uitgesproken.
De voorzitter van de belastingkamer heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.