Uitspraak
99/00654
18 augustus 2000
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Achtste Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de burgemeester en wethouders van de gemeente P, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie per fax een beroepschrift ontvangen op 3 maart 1999 en aangevuld bij schrijven van 26 juli 1999 en faxbericht van 5 oktober 1999. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 21 januari 1999 en verzonden op 26 januari 1999, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking, gedagtekend 28 februari 1997, waarbij de waarde van de onroerende zaak Y-straat 00 te P (hierna: het object) naar de waardepeildatum 1 januari 1992 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000. Na bezwaar heeft verweerder deze beschikking bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot vaststelling van de waarde in het economische verkeer per 1 januari 1992 van het object op, naar het Hof op grond van de conclusie van repliek begrijpt, ƒ 39.500.
Verweerder heeft, met dagtekening 2 november 1999, een verweerschrift ingediend en verzoekt hierin de bestreden uitspraak te vernietigen en de waarde van het object op ƒ 92.000 vast te stellen. Ook in de conclusie van dupliek, ter griffie ingekomen op 9 maart 2000, verzoekt verweerder de waarde van het object op ƒ 92.000 vast te stellen.
Ter zitting van 16 mei 2000 zijn verschenen belanghebbende in persoon alsmede A namens verweerder, tot bijstand vergezeld van B, C en D. Belanghebbende heeft een ‘reactie op dupliek’ en een ‘Overzicht wetsartikelen’ overgelegd, alsmede een overzicht van de kosten die hij voor de onderhavige procedure gemaakt heeft. Verweerder heeft daarvan kennis kunnen nemen en heeft daarop kunnen reageren. Deze stukken worden tot de gedingstukken gerekend.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende was op 1 januari 1992 eigenaar en gebruiker van het object, een woning.
2.2. Het object, gebouwd in 1978, is een tussenwoning met een inpandige garage. De kadastrale grootte is 3 aren en 80 centiaren. De inhoud van de woning inclusief de garage is circa 500 m³. De courantheid van het object is slecht als gevolg van betonrot in de vloeren, de zgn. ‘kwaaitaal problematiek’.
2.3. Bij beschikking van 28 februari 1997 heeft verweerder de waarde van het object op basis van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) vastgesteld op ƒ 231.000. Na bezwaar heeft verweerder deze waarde bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
2.4. Bij beschikking van 24 maart 1999, verzonden op 31 maart 1999, heeft verweerder de waarde ambtshalve verminderd tot ƒ 148.000. De totale vermindering van ƒ 83.000 bestaat uit een vermindering van ƒ 69.000 wegens aantasting van de kwaaitaalvloer door betonrot, ƒ 6.000 wegens de ten onrechte toegepaste verhoging van een dakkapel en ƒ 8.000 wegens een constructiefout van het platte dak aan het achterzijde van het object. Met andere factoren die tot een lagere waarde van het object zouden kunnen leiden, heeft verweerder bij deze ambtshalve vermindering geen rekening gehouden.
2.5. Bij brief van 23 september 1999 heeft verweerder belanghebbende medegedeeld dat de waarde van het object nader is vastgesteld op ƒ 92.000. Ten opzichte van de eerdere vermindering (zie 2.4.) is de correctie ter zake van de betonrot verhoogd met ƒ 56.000 tot ¦ 125.000. Met andere factoren die volgens belanghebbende tot een verdere verlaging van de waarde van het object zouden leiden, heeft verweerder bij deze ambtshalve vermindering geen rekening gehouden.
2.6. Verweerder heeft een taxatierapport, gedagtekend 21 september 1999 en opgemaakt door B, makelaar in onroerende zaken en WOZ-taxateur van E, in het geding gebracht. Het rapport bepaalt de waarde van het object per 1 januari 1992 op ƒ 92.000. In het rapport worden geen vergelijkingspanden genoemd.
2.7. Tot de gedingstukken behoort een kopie van de brief van 30 oktober 1998 van F B.V. te Q (‘instituut voor kwaliteit in de bouw’) aan belanghebbende betreffende de schade aan de begane grondvloer van het object. In deze brief staat onder meer het volgende:
Per opnamedatum (mei/juni 1997) vertoont reeds 55% van de ribben van uw vloer schade door corrosie van de wapening, in de vorm van scheurvorming, afgesprongen dekking en/of ernstige vermindering van de wapeningsdiameter (> 25% verminderd);
Naast de opgegeven ribben waarvan herstel noodzakelijk is, zijn drie ribben waargenomen met roestpitten. Binnen een termijn van vijf jaar kan naar de mening van F B.V. bij deze ribben een schadepatroon worden verwacht zoals in het vorige aandachtspunt omschreven (toename schadeomvang 5%);
Tijdens het onderzoek zijn op aselecte wijze en verspreid over het totaalaantal onderzochte woningen 36 boorpoedermonsters verzameld (12 schadesituaties, 12 plaatsen onbeschadigd beton en 12 twijfelsituaties). Van deze monters is het chloridengehalte bepaald. Niet alleen ter plaatse van twijfel en schade is een verhoogd chloridengehalte geconstateerd, maar ook ter plaatse van onbeschadigd beton. Dit betekent dat in een vochtig milieu risico op schade in de toekomst aanwezig is en blijft.
Gebaseerd op het bovenstaande kan naar de mening van F B.V. de schadeomvang aan de ribben toenemen van 55 à 60% op het opnamemoment tot 80 à 100%, indien op korte termijn geen correctieve en preventieve maatregelen worden genomen. Schade op termijn kan alleen worden uitgesloten als de gehele vloer wordt hersteld of vervangen.
2.8. Tot de gedingstukken behoort een kopie van de uitspraak van de Tiende Enkelvoudige Belastingkamer van het Hof van 16 juni 1999, kenmerk 98/3028. Deze uitspraak betreft de woning van belanghebbendes buurman, Y-straat 00+2 te P. Ook bij deze woning is sprake van betonrot. Het Hof heeft de WOZ-waarde van deze woning vastgesteld op ƒ 115.000 en overwoog daarbij "De door verweerder toegepaste afwaardering op grond van het geconstateerde gebrek ad uiteindelijk ƒ 125.000 komt het Hof aannemelijk en voldoende voor." In eerste instantie was de WOZ-waarde van deze woning bij beschikking op ƒ 240.000 vastgesteld.
3. Geschil
In geschil is of de waarde in het economische verkeer van het object ƒ 92.000 is, zoals verweerder stelt, dan wel dat deze waarde lager is, hetgeen belanghebbende voorstaat.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering ervan wordt verwezen naar de stukken van het geding. Ter zitting is daaraan -zakelijk weergegeven- het volgende toegevoegd:
door belanghebbende:
De betonrot in mijn woning is erger dan in die in de woning van mijn buurman.
De betonrot is in december 1997 bekend geworden.
Volgens TNO is de sloop van het object eigenlijk de enige mogelijkheid.
De reële verkoopprijs van het object is circa ƒ 62.000.
door verweerder:
In de zaak van de Y-straat 00+2 te P, de woning van belanghebbendes buurman, is een compromis gesloten met betrekking tot waardedrukkende invloed van de betonrot. Op basis daarvan is de oorspronkelijk vastgestelde waarde met ƒ 125.000 verminderd tot ƒ 115.000.
Als ik belanghebbende volg, kom ik uit op een bedrag lager dan de grondprijs. Dat kan niet. Het gaat niet alleen om de betonrot maar om het hele plaatje.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. De bestreden uitspraak is gedaan door het college van Burgemeesters en wethouders van de gemeente P. Blijkens het bepaalde in artikel 231, tweede lid, aanhef en onderdeel B van de Gemeentewet is sedert 2 april 1998 slechts bevoegd tot het doen van een uitspraak de gemeente-ambtenaar belast met de heffing van gemeentelijke belastingen. Dit brengt met zich mee dat de bestreden uitspraak is gedaan door een onbevoegde en reeds daarom zal moeten worden vernietigd. Het Hof is van oordeel dat er geen enkele reden is om te veronderstellen dat de bevoegde gemeente-ambtenaar die alsnog een uitspraak zou moeten doen in materieel opzicht een andere beslissing zou nemen dan het college van Burgemeesters en wethouders onbevoegdelijk heeft gedaan. Op grond hiervan zal het Hof -mede gelet op artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht- om redenen van proceseconomie de bestreden uitspraak niet om deze reden vernietigen maar aanmerken als een uitspraak van de daartoe bevoegde gemeente-ambtenaar.
5.2.1. Het taxatierapport van verweerder bepaalt de waarde van het object op ƒ 92.000. Bij deze waardebepaling is onder meer rekening gehouden met een aftrek wegens betonrot van ƒ 125.000. Belanghebbende heeft gesteld dat verweerder ter zake van de betonrot ten onrechte hetzelfde bedrag heeft gecorrigeerd als bij de onroerende zaak Y-straat 00+2 te P, hoewel de schadeomvang aan het object volgens belanghebbende tenminste 20% hoger is dan aan de woning van zijn buurman.
5.2.2. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat de betonrot aan het object ernstiger is dan die aan de onroerende zaak Y-straat 00+2 te P. Hij heeft echter niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de waardevermindering als gevolg van enkel de betonrot op (ƒ 125.000 x 120% =) ƒ 150.000 gesteld moet worden. Daarbij neemt het Hof in overweging dat het waardeverminderende effect van de betonrot op de waarde in het economische verkeer niet wordt bepaald door de omvang van de herstelkosten maar door de invloed die de aanwezigheid van betonrot heeft op het bod dat de meestbiedende gegadigde voor het object bereid is uit te brengen.
5.3.1. In zijn conclusie van repliek stelt belanghebbende, onder verwijzing naar het taxatierapport van verweerder, dat verweerder bij het bepalen van de WOZ-waarde van het object ten onrechte rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van een zolderkamer en een bijkeuken. Dientengevolge zou de waarde van het object ƒ 15.000 à ƒ 20.000 te hoog zijn vastgesteld.
5.3.2. Op basis van door belanghebbende overgelegd fotomateriaal acht het Hof aannemelijk dat verweerder, door de twee genoemde vertrekken in de taxatie te betrekken, fouten heeft gemaakt bij de taxatie, doch het acht deze fouten niet van dien aard dat het gehele taxatierapport terzijde geschoven dient te worden. Verweerder heeft overigens de door belanghebbende onder 5.3.1. genoemde bedragen niet weersproken.
5.4. Gelet op het vorenoverwogene stelt het Hof de waarde in het economische verkeer van het object in goede justitie vast op ƒ 62.000, welk bedrag ook door belanghebbende als reële koopprijs is vermeld. Voor vaststelling van een nog lagere waarde op grond van hetgeen belanghebbende overigens gesteld heeft, acht het Hof geen gronden aanwezig.
5.5. Belanghebbende heeft "wegens een recent bekend geworden ‘NIEUW FEIT’, namelijk het optreden van BETONROT" tevens beroep aangetekend tegen "alle aanslagen OGB uit de voorgaande periode vanaf 1978 tot en met 1996." Het Hof kan in de onderhavige zaak slechts beslissen over de WOZ-waarde van het object naar de waardepeildatum 1 januari 1992 ingevolge de beschikking voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000, hetgeen het heeft gedaan. Belanghebbendes grieven ter zake van de aanslagen OGB over de periode 1978 tot en met 1996 kunnen in deze procedure niet aan de orde komen.
6. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken. Op grond van het Besluit proceskosten fiscale procedures stelt het Hof de proceskosten als volgt vast:
4 x Nieuwegein - Amsterdam v.v. (per tweede klasse van het openbaar vervoer) (*) ƒ 100
4 x Nieuwegein - Den Haag v.v. (per tweede klasse van het openbaar vervoer) (*) ƒ 120
reiskosten, per tweede klasse van het openbaar vervoer, voor het bijwonen van de zitting ƒ 25
verletkosten voor het bijwonen van de zitting (4 uur x -netto- ƒ 60) ƒ 240 +
Totaal ƒ 485
(*) Belanghebbende is meermaals naar Amsterdam en Den Haag gereisd om zijn beroepschrift en zijn conclusie van repliek voor te bereiden. De overige door belanghebbende opgevoerde kosten komen ingevolge het Besluit proceskosten fiscale procedures niet voor vergoeding in aanmerking. Naar het oordeel van het Hof zijn er in casu geen bijzondere omstandigheden het rechtvaardigen om van het Besluit proceskosten fiscale procedures af te wijken.
7. Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak Y-straat 00 te P tot ƒ 62.000;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van ƒ 485 en wijst de gemeente Nieuwegein aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen;
en
- gelast dat verweerder het voor dit beroep betaalde griffierecht ad ƒ 50 aan belanghebbende vergoedt.
De uitspraak is vastgesteld op 18 augustus 2000 door mr. Schaap, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van Schaik als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.