Uitspraak
99/601
30 juni 2000
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van de Stichting X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het hoofd van de afdeling belastingen van de Bestuursdienst van de gemeente P, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie van het gerechtshof een beroepschrift ingekomen op 24 februari 1999, ingediend door A te Q als haar gemachtigde. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder met dagtekening 18 januari 1999 betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-weg 212 te Z voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 en naar de waardepeildatum 1 januari 1994 is vastgesteld op f 87.615.000.
Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij de thans bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot f 63.065.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert uiteindelijk tot vermindering van de vastgestelde waarde tot f 87.580.000.
Ter zitting van 7 april 2000 zijn verschenen voornoemde gemachtigde alsmede B en C namens verweerder.
Verweerder heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en met bijlagen overgelegd, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt. De gemachtigde heeft ervan kennis kunnen nemen en er zich over kunnen uitlaten.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende was op 1 januari 1994 eigenares en gebruikster van de onroerende zaak. Het betreft een perceel grond met daarop een ziekenhuis.
2.2. Het aan het onderhavige object toe te rekenen gedeelte van het kadastraal oppervlak bedraagt -naar niet in geschil is- 10 ha 60 are 12 ca. De bruto vloeroppervlakte van het gebouw bedraagt -naar tussen partijen niet in geschil is- ongeveer 46.321 m2.
Het ziekenhuiscomplex is gesticht in 1964. Het gebouw is in 1991 uitgebreid, en is gelijktijdig gedeeltelijk gerenoveerd.
In 1994 heeft nog een bescheiden nieuwbouw plaatsgevonden.
2.3. Het ziekenhuisgebouw is gebouwd in betonskeletbouw met gemetselde buitengevels en gevelbekledingselementen. De gebruikelijke installaties (verwarming, luchtbehandeling, warmwatersystemen, elektrische voorzieningen) zijn aanwezig.
De bouwtechnische kwaliteit en de staat van onderhoud is overwegend goed. Het ventilatiesysteem is in de oudere, niet gerenoveerde, gedeelten ontoereikend en ook de sanitaire voorzieningen voldoen daar niet meer. De in semi-permanente bouw gevestigde afdeling voldoet niet aan de huidige huisvestingsnorm.
2.4. Het ziekenhuiscomplex wordt geheel naar aard en inrichting overeenkomstig de bestemming gebruikt. Het heeft een capaciteit van 489 bedden. De indeling van het oorspronkelijke gebouw en van de nieuwere aanbouw is niet optimaal. Er zijn grote loopafstanden. Het beddenhuis ligt ver van de functie-afdeling en van de operatiekamers, doch het beddentransport kan plaatsvinden door voor publiek gesloten gangen. Er is ruimtetekort op de poliklinische afdelingen, waarvan ook een versnippering heeft plaatsgevonden.
2.5. Verweerder heeft een taxatierapport van F BV overgelegd dat in januari 1997 is opgemaakt door voornoemde C en door de taxateur D. Daarin wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak, uitgaande van het waardeniveau op 1 januari 1994, berekend op f 87.580.000.
Dit bedrag valt af te leiden uit de als bijlage 6 bij het taxatierapport overgelegde file HIRIE212 (rechter kolom) en vormt de som van:
- ondergrond f 13.437.000
- ongecorrigeerde vervangingswaarde f 54.767.000
- afboeking wegens technische en
functionele veroudering f 80.624.000
2.6. De gemachtigde A (makelaar-taxateur o/z) heeft in het beroepschrift de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend op f 63.065.000.
Dit bedrag is het resultaat van de in de tabellen I en II (zie pagina 5 en 7, beroepschrift) opgenomen berekeningen, en vormt de som van:
- ondergrond f 13.437.000
- ongecorrigeerde vervangingswaarde f 119.256.000
- afboeking wegens technische en
functionele veroudering f 69.628.000
2.7. Partijen hebben bij hun berekeningen de onroerende zaak onderscheiden in tien onderdelen (door het Hof hierna genummerd met I tot en met X), en hebben de kosten van de onderdelen I tot en met V gesplitst in BWK (bouwkosten) en INS (installatiekosten). Het betreft:
I behandelhuis BWK bouwjaar: 1964
I behandelhuis INS 1964
II beddenhuis BWK 1991
II beddenhuis INS 1991
III polikliniek BWK 1991
III polikliniek INS 1991
IV verpleeg (dialyse) BWK 1994
IV verpleeg (dialyse) INS 1994
V behandel (dialyse) BWK 1991
V behandel (dialyse) INS 1991
VI zusterhuis 1964
VII kantoor 1964
VIII creche 1964
IX verpleeg (paaz) 1991
X garage
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil de waarde van de onroerende zaak -het ziekenhuiscomplex- voor de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet). Partijen verschillen in het bijzonder van mening omtrent de berekening van de (ongecorrigeerde) vervangings- c.q herbouwwaarde van de gebouwen, over de restwaarde daarvan en over de hoogte van de technische en de functionele afschrijving op de gebouwen.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Niet in geschil is dat de heffingsgrondslag te dezen moet worden bepaald op de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet.
5.2.1. Partijen verschillen van mening over de vervangingswaarde van het ziekenhuis vóór toepassing van verminderingen wegens technische en functionele veroudering en exclusief de waarde van de ondergrond (verder: de herbouwwaarde).
De waarde van de ondergrond wordt door beide partijen in hun berekeningen voor f 13.437.000 in aanmerking genomen en is mitsdien niet in geschil. Voorts is niet in geschil dat in de waarde die in de beschikking is vastgesteld bij vergissing de waarde van twee andere objecten is begrepen, en daardoor f 35.000 te hoog is vastgesteld.
5.2.2. Tussen partijen is de herbouwwaarde van de onderdelen I tot en met V in geschil. Zij verschillen van mening over de vervangingsprijzen per m2. De standpunten luiden als volgt:
onderdeel: f/per m2 (belh) f/per m2 (verw)
I BWK f 1.875 f 2.663
I INS f 625 f 887
II BWK f 2.560 f 2.775
II INS f 640 f 925
III BWK f 2.560 f 2.590
III INS f 640 f 1.110
IV BWK f 2.662,50 f 2.485
IV INS f 887,50 f 1.065
V BWK f 1.875 f 2.250
V INS f 625 f 750
De herbouwwaarde van de onderdelen VI tot en met X is niet in geschil.
5.2.3. Verweerder heeft aangevoerd dat als leidraad voor de berekeningen moet worden genomen de normstelling welke het College voor ziekenhuisvoorzieningen hanteerde voor nieuwbouw van ziekenhuizen op of omstreeks de peildatum. Belanghebbende heeft bestreden dat die normen van het College voor ziekenhuisvoorzieningen zonder meer kunnen worden toegepast omdat het onderhavige in 1964 gestichte ziekenhuis in opzet, indeling, kwaliteit van bouwmaterialen en technische voorzieningen te zeer afwijkt van ziekenhuizen die rond de waardepeildatum werden gebouwd. Zulks geldt met name ook voor de in 1991 gestichte nieuwbouw omdat
daarbij de verdiepingshoogten aan de bestaande bouw moesten worden aangepast. Dat leidde er, zo stelt belanghebbende, toe dat de technische voorzieningen noodgedwongen beperkt zijn gebleven.
5.2.4. Belanghebbende heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat dat de door verweerder gehanteerde vervangingsprijzen, voorzover deze gerelateerd zijn aan de op de waardepeildatum geldende normen van het College voor ziekenhuisvoorzieningen, niet als basis voor de berekening van de herbouwwaarde kunnen dienen. Daarbij neemt het Hof mede in aanmerking het feit dat, met name voor de in 1964 gestichte onderdelen van de onroerende zaak, materialen gebruikt zijn welke inmiddels niet meer in de bouw worden toegepast en de sinds die tijd veranderde bouwmethoden.
Verweerder, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft onvoldoende aangevoerd om de door belanghebbende berekende vervangingsprijzen, die het Hof gezien de omstandigheden van het geval niet onaannemelijk voorkomen, terzijde te stellen. Het standpunt van belanghebbende wordt mitsdien gevolgd. Uit 's Hofs oordeel vloeit voort dat zulks ook geldt voor de vervangingsprijs van onderdeel IV BWK.
5.2.5. Nu belanghebbende te dezen in het gelijk wordt gesteld moet, gezien het vorenoverwogene, de herbouwwaarde van de onroerende zaak op f 119.256.000 worden berekend.
5.3.1. Met betrekking tot de vermindering van de herbouwwaarde wegens technische veroudering is de berekening van de restwaarde van de onderdelen I, VI, VII en IX in geschil.
Onderdeel I BWK en INS betreft het in 1964 gebouwde behandelhuis, waarvan de waarde tot een bedrag van f 70.405.000 in de hiervoor vermelde herbouwwaarde is begrepen.
Belanghebbende stelt dat voor onderdeel I BWK een restwaarde van 12,5% en voor onderdeel I INS een restwaarde van 20% moet worden aangehouden. Verweerder stelt dat dat 25% respectievelijk 40% moet zijn.
Belanghebbende stelt dat voor de onderdelen VI, VII en IX (zusterhuis, kantoor en verpleeg/paaz), waarvan de waarde tot een bedrag van f 9.753.000 in de herbouwwaarde is begrepen, een restwaarde van nihil moet worden aangehouden. Verweerder stelt dat dat voor onderdeel VI en VII 25% moet zijn en voor onderdeel IX 15%.
5.3.2. Bij de berekening van de onderhavige restwaarden staat voorop dat het begrip restwaarde, evenals het begrip afschrijving en afschrijvingsduur, slechts een van de rekenkundige maatstaven vormt die bij de aanvang van de gebruiksperiode van een onroerende zaak moeten worden aangelegd ten behoeve van het op een evenwichtige wijze verdelen over die periode van de kosten van die zaak. Daarbij spelen vele onzekerheden een rol hetgeen een exacte bepaling van wat rekenkundig en rechtens juist is moeilijk maakt en noopt tot schattingen.
Een belangrijk verschil in de benadering van beide partijen is dat belanghebbende bij de onderdelen I, VI, VII en IX in aanmerking heeft genomen dat deze vóór 2010 zullen zijn gesloopt. Hoewel de sloopplannen kennelijk pas in 1997 naar voren zijn gekomen, acht het Hof aannemelijk dat op de waardepeildatum reeds kon worden voorzien dat deze onderdelen zouden worden gesloopt. Uitgaande van deze vaststelling heeft verweerder naar 's-Hofs oordeel onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de door belanghebbende gekozen restwaarden onjuist zijn.
Ook de door belanghebbende toegepaste afschrijvingen zijn, in relatie met die restwaarden en de afschrijvingsduur, en in aanmerking nemend dat die afschrijvingen percentueel lager zijn dan de door verweerder berekende afschrijvingen, naar 's Hofs oordeel aanvaardbaar.
5.3.3. Gezien het vorenoverwogene volgt het Hof met betrekking tot de vermindering van de herbouwwaarde wegens technische veroudering de berekening van belanghebbende (zie beroepschrift, pagina 7, Tabel II, zevende en achtste kolom).
5.4.1. Met betrekking tot de vermindering van de herbouwwaarde wegens functionele veroudering is ten eerste in geschil of voor de onderdelen II INS en III INS een afboeking van 10%, zoals belanghebbende stelt, dan wel van 5%, zoals verweerder stelt, moet worden aangehouden.
Belanghebbende heeft naar 's Hofs oordeel tegenover de betwisting door verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat onderhavige afboeking van 10% wegens de belemmering in de bouwwijze juist is. Aannemelijk is dat bij de bouw van deze onderdelen in 1991 noodgedwongen aanpassingen aan de lagere verdiepingshoogte van de bestaande onderdelen moest plaatsvinden en dat zulks leidt tot bovengemiddelde belemmeringen in de bouwwijze met betrekking tot de installaties.
5.4.2. Voorts verschillen partijen van mening over de vraag hoeveel van de herbouwwaarde moet worden afgeboekt wegens functionele veroudering vanwege excessieve gebruikskosten van de onroerende zaak. Belanghebbende bepleit afboekingspercentages (voor de diverse onderdelen) van 6%, 11% en 16%, terwijl verweerder afboekingspercentages van 0%, 5% en 10% aanhoudt.
Partijen twisten hierbij over de invloed van het aantal m2 vloeroppervlak in relatie tot het aantal bedden, de beperkte installatietechnische renovatie van de gebouwen in 1991, de onpraktische routing in het gebouw, de verouderde maatstaven met betrekking tot de ziektekamers en dergelijke.
Het Hof oordeelt, alle omstandigheden van het geval in onderling verband in aanmerking nemend, dat verweerder op een alleszins redelijke manier heeft rekening gehouden met excessieve gebruikskosten. Belanghebbende heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat een hogere afboeking moet worden toegepast.
5.5. Het voorgaande leidt tot de volgende berekening van de vervangingswaarde:
A: B: C: D: E: F:
I BWK 52.804 12,5 75 28 14.917
I INS 17.601 20 75 19 6.372
II BWK 15.319 25 10 9,75 13.162
II INS 3.830 40 10 5 3.497
III BWK 14.080 25 10 14,5 11.646
III INS 3.520 40 10 5 3.214
IV BWK 865 25 0 9,75 802
IV INS 209 40 0 9,75 197
V BWK 469 25 7,5 5 426
V INS 156 40 7,5 5 145
VI 4.538 0 80 31,6 621
VII 3.150 0 70 23,79 720
VIII 620 30 75 26,9 265
IX 2.065 0 30 42,4 832
X 30 30
119.256 Totaal 56.846
waarbij: A = onderdeel
B = herbouwwaarde x f 1.000
C = restwaarde in %
D = afboeking i.v.m. technische veroudering in %
E = afboeking i.v.m. functionele veroudering in %
F = waarde x f 1.000.
Deze berekening leidt tot het volgende:
- gecorrigeerde vervangingswaarde gebouwen f 56.846.000
- vervangingswaarde ondergrond (zie 5.2.1) f 13.437.000
_____________
Vervangingswaarde onroerende zaak f 70.283.000
=============
5.6. Gezien het vorenoverwogene is het gelijk gedeeltelijk aan belanghebbende.
6. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is acht het Hof termen aanwezig verweerder te veroordelen tot vergoeding van proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
Gelet op het Besluit proceskosten fiscale procedures wordt de vergoeding voor rechtskundige bijstand berekend op f 2.840 (A1: 1 en 3; factor 2). Van overige ingevolge voormeld Besluit voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is niet gebleken.
7. Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak van verweerder,
- vermindert de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde tot f 70.283.000,
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van f 2.840 en wijst de gemeente P aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen,
- gelast verweerder het griffierecht ad f 85 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 30 juni 2000 door mrs. Schaap, Kwantes en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Van Schaik als griffier.
De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof
(zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de
bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat tenmin- ste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het
beroep in casatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van het verhandelde ter zitting van 7 april 2000 inzake het beroep van de Stichting X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak met dagtekening 18 januari 1999 van het hoofd van de afdeling belastingen van de Bestuursdienst van de gemeente P, verweerder.
Alle in dit proces-verbaal opgenomen verklaringen zijn zakelijk weergegeven.
Tegenwoordig zijn:
mr Schaap, voorzitter;
mrs Kwantes en Van Loon, leden van de belastingkamer;
mr Van Schaik, als griffier.
Verschenen zijn:
A (hierna: de gemachtigde) namens belanghebbende,
alsmede
B en C namens verweerder.
De voorzitter opent de zitting.
De gemachtigde legt zijn pleitnotitie over inclusief drie bijlagen en leest de notitie voor. Een kopie van de pleitnotitie met bijlagen is aan dit proces-verbaal gehecht.
Ter zitting heeft belanghebbende -zakelijk weergegeven- het volgende verklaard:
Het totaalverschil tussen de waarde per m² in 1964 en 1991 wordt ondermeer veroorzaakt door het feit dat er nu 1 of 2 personen in een kamer liggen en dat dat er vroeger 6 per kamer waren en door de invalidentoiletten.
Met betrekking tot de vraag van de voorzitter over de afschrijving op het zusterhuis en het kantoor verklaar ik dat we in het algemeen over een periode van iets korter dan 30 jaar afschrijven. Er is namelijk een verschil tussen de eerste en de tweede levensfase van de gebouwen. Na de renovatie wordt 12,5% ineens afgeschreven. We hebben een restwaarde van nihil gehanteerd omdat de gebouwen al oud zijn en ze sowieso gesloopt zullen worden, alleen wanneer precies is de vraag.
Ik wil niets toegeven.
Ter zitting heeft verweerder -zakelijk weergegeven- het volgende verklaard:
Bij de taxatie heb ik me gebaseerd op het boek van Misset.
Met betrekking tot de stichtingskosten: bij een ziekenhuis is de gemiddelde prijs per m² moeilijk vast te stellen. Daarom ben ik van een gemiddelde uitgegaan. Tussen mij en belanghebbende bestaat een groot meningsverschil over de stichtingskosten van een oud en een nieuw ziekenhuis. Er is een verschil tussen deze kosten maar dit is niet zo groot als belanghebbende stelt. Dat het verschil 30% zou zijn, zoals belanghebbende stelt, is niet hard te maken.
Belanghebbende stelt dat ziekenhuizen nu ‘speelser’ gebouwd worden. Hij bedoelt hiermee waarschijnlijk dat ziekenhuizen vroeger vaak als flats gebouwd werden. Het onderhavige ziekenhuis is echter niet speels gebouwd.
De bouwkostennota gaat uit van een maximum. Er is echter nog nooit een ziekenhuis gebouwd dat goedkoper is gebouwd dan begroot. Dat maximum is dus eigenlijk een gemiddelde.
Voor de technische veroudering is het van belang te weten wat de restwaarde van het ziekenhuis is. Daarbij moet een onderscheid gemaakt worden tussen het bouwtechnische en het installatietechnische gedeelte. Het eerste kan geen reden tot sluiting van het ziekenhuis zijn, het tweede wel. De restwaarde moet altijd aan een bepaald minimumniveau blijven voldoen. Zo niet, dan volgt sluiting.
Ik betwijfel of het ziekenhuis in 2010 gesloopt moet worden, zoals belanghebbende op basis van het advies van Twijnstra Gudde stelt. Voorts gaat het in casu om het prijspeil van 1 januari 1994. De 16 jaren tussen 1994 en 2010 zijn te lang om rekening mee te houden. Rekentechnisch scheelt het wel ruim ƒ 6.000.000 in restwaarde.
De waarde van de grond is niet in geschil, de objectafbakening evenmin.
Met betrekking tot het behandelhuis uit 1964 verklaar ik dat het in feite meer kost om afwijkende maten te fabriceren. De afzuiginstallatie e.d. moet wel aangelegd worden.
De restwaarde van 25% van het zusterhuis en het kantoor baseer ik op het feit dat die gebouwen blijven bestaan. Aan het eind van de rit is een renovatie dan waarschijnlijk noodzakelijk. Het maximum renovatiebedrag is dan 75% van de nieuwbouwkosten. Renovatie is circa 15% duurder dan nieuwbouw. Na 40 jaar heeft het nog een restwaarde van 25%.
Met betrekking tot de ongecorrigeerde vervangingswaarde van het ziekenhuis stel ik dat het ondenkbaar ik dat het ziekenhuis op 1 januari 1994 op de manier van 1964 herbouwd zou worden. Juist daarom heb ik correcties aangebracht. Ik kan niet zeggen wat in casu de gecorrigeerde vervangingswaarde zou zijn omdat ik geen inzicht heb in de oorspronkelijke bouwkosten.
De zgn. looproutes in het ziekenhuis zijn niet allemaal optimaal. Daarbij moet bij de taxatie rekening gehouden worden.
De voorzitter sluit de zitting.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, getekend door de voorzitter en de griffier.