Uitspraak
98/2920
30 juni 2000
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het hoofd van de afdeling Financiën van de Bestuursdienst van de gemeente P, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie van het gerechtshof een beroepschrift ingekomen op 26 juni 1998, ingediend door
A te Q als zijn gemachtigde.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder met dagtekening 18 mei 1998 betreffende zevenennegentig op grond van de Wet waardering onroerende zaken genomen en op negen geschriften (alle met beschikkingsnummer 8273) samengevoegde beschikkingen.
Op deze geschriften is voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 de waarde van 97 onroerende zaken behorende tot het recreatieterrein aan de a-weg te R naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld.
Na bezwaar zijn bij de bestreden uitspraak de bij de beschikkingen vastgestelde waarden van de onroerende zaken gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak en tot vermindering van de vastgestelde waarden.
Verweerder heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Ter zitting van 14 april 2000 zijn verschenen belanghebbende en zijn gemachtigde.
Partijen hebben ter zitting pleitnota's voorgedragen en overgelegd, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
Van de overgelegde stukken hebben de partijen kunnen kennis nemen en ze hebben er zich over kunnen uitlaten.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van een recreatieterrein aan de a-weg te R, waarop stacaravans zijn gesitueerd. Bij de voormelde beschikkingen heeft verweerder op het recreatieterrein 97 onroerende zaken onderscheiden, kennelijk naast nog andere aldaar gelegen onroerende zaken waarvan de waardering in het onderhavige geding niet aan de orde is.
De in geding zijnde onroerende zaken zijn percelen grond die tezamen in hun geheel door belanghebbende worden verhuurd aan B B.V.
Op de percelen zijn stacaravans geplaatst, in de regel door (onder)huurders van die grond of hun rechtsvoorgangers.
2.2.1. In opdracht van verweerder is door taxateur C een taxatierapport opgesteld, gedagtekend 23 oktober 1998, en als bijlage bij het verweerschrift gevoegd.
In hoofdstuk 1 van dit taxatierapport (Getaxeerde waarde) is vermeld dat aan het zogenoemde bungalowpark met parkeervoorzieningen en circa honderd vakantiewoningen, groot 3 hectaren 42 aren 40 centiaren, een waarde in het economisch verkeer is toegekend van f 4.672.000.
2.2.2. Uit hoofdstuk 7 van voormeld taxatierapport (Toelichting op de getaxeerde waarde en rekenmodel) blijkt evenwel dat de taxateur slechts in aanmerking heeft genomen de waarde van de ondergrond van 102 percelen, welke per perceel is bepaald en toegelicht, en daarenboven voor 92 bergingen die kennelijk op die percelen zijn gelegen een gezamenlijke waarde van
f 194.000 heeft berekend. Daarmee staat vast dat de waarde van de door de huurders voor eigen rekening of die van hun rechtsvoorgangers geplaatste stacaravans niet tot die van de onroerende zaken is gerekend.
2.2.3. De 97 onroerende zaken waarvan de waarde in geschil is behoren tot de 102 hiervoor vermelde percelen, en kunnen daarnaar worden herleid. Verschillen tussen de bij de beschikkingen vastgestelde waarden en de waarden volgens het rekenmodel betreffen kennelijk de waarden van de aan de bergingen toegekende waarden, die variëren van f 1.000 tot f 4.000 en die niet per object zijn gespecificeerd.
2.2.4. De grootte van de percelen varieert van ongeveer 165 m2 tot ruim 200 m2, terwijl er nog een klein aantal percelen zijn waarvan de grootte 400 tot 500 m2 bedraagt.
Afhankelijk van de ligging en de grootte van het perceel heeft de taxateur de waarde van de grond vastgesteld op f 100 per m2 tot f 225 per m2.
2.3. Belanghebbende heeft een taxatierapport van 11 oktober 1995 overgelegd dat -kennelijk minnelijk- is opgemaakt door D, taxateur te P, en E, taxateur van de Belastingdienst/Registratie en successie te Q.
Daarin wordt de waarde in het economisch verkeer van de camping, groot 3 hectaren 30 aren 94 centiaren, bepaald op
f 1.200.000, en de waarde in het economisch verkeer van de infrastructuur van de camping op f 200.000.
In het taxatierapport wordt opgemerkt dat de grond wordt verhuurd aan B B.V. voor f 55.000.
2.4. De onroerende zaken beschikken alle over aansluitingen op electriciteit, water, gas en riool. Permanente bewoning van de opstallen wordt door de gemeente P gedoogd.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil
- of het recreatieterrein c.q. de camping één onroerende zaak is, zoals belanghebbende stelt, dan wel -voorzover hier in geschil- 97 onroerende zaken omvat, zoals verweerder bepleit,
- of, indien belanghebbende in zoverre gelijk heeft, de waarde in economisch verkeer alsdan f 1.400.000 bedraagt,
- of, indien verweerder in zoverre gelijk heeft, de grond-
waarde van de percelen moet worden vastgesteld overeenkomstig het door hem ingebrachte taxatierapport, dan wel de grondwaarde moet worden bepaald op f 35 tot f 40 per m2, zoals belanghebbende bepleit.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
Ter zitting is duidelijk geworden dat beide partijen ervan uitgaan dat de waarde van de op de percelen geplaatste stacaravans niet in de waarde van de onderhavige onroerende zaken moet worden begrepen.
Verweerder heeft ter zitting zijn standpunt toegelicht omtrent de bergingen toegelicht: de bergingen zijn onroerend door natrekking en de waarde van de bergingen is terecht in die van de onroerende zaken begrepen.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Voor de toepassing van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet) wordt bij de waardebepaling als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een ongebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Voorzover belanghebbende stelt dat verweerder de onderhavige onroerende zaken onjuist heeft afgebakend verwerpt het Hof die stelling. Vaststaat dat het recreatieterrein is onderverdeeld in onder meer aan derden (onder) verhuurde percelen en dat die derden de daarop geplaatste stacaravans tezamen met die percelen gebruiken. Blijkens de in het taxatierapport van verweerder opgenomen foto's worden de bedoelde percelen ter plaatse kennelijk ook feitelijk afzonderlijk onderscheiden. Onder deze omstandigheden dienen die percelen als afzonderlijke onroerende zaken in de zin van de Wet te worden aangemerkt. Ook overigens heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de objectafbakening onjuist is.
5.2. Voor de toepassing van de Wet dient de waarde te worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te woren toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Belanghebbende heeft gesteld dat de onroerende zaken feitelijk niet afzonderlijk verkoopbaar zijn, en daardoor kennelijk minder waard zijn.
Het Hof gaat aan die stelling voorbij nu, gezien hetgeen hiervoor in de eerste volzin is opgenomen, de vraag of die zaken afzonderlijk verkoopbaar zijn niet ter zake doet. Voorts heeft belanghebbende een en ander ook niet aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft gemotiveerd en onvoldoende betwist gesteld (zie hoofdstuk 8 van het taxatierapport van de taxateur Zelsmann), en naar 's Hofs oordeel aannemelijk gemaakt, dat vergelijkbare onroerende zaken in de vrije markt ten verkoop worden aangeboden.
5.3. Beide partijen hebben taxatierapporten overgelegd.
Het door belanghebbende ingebrachte rapport is echter naar 's Hofs oordeel onvoldoende overeenkomstig de eisen die daaraan in het kader van de toepassing van de Wet gesteld worden opgemaakt. Voorts is niet duidelijk geworden met welk doel en met gebruikmaking van welke uitgangspunten de waardering van het aan een derde verhuurde recreatieterrein -kennelijk minnelijk- heeft plaatsgevonden. Met dit rapport zal het Hof mitsdien geen rekening houden.
Het door verweerder overgelegde rapport is overeenkomstig de eisen die daaraan in het kader van de Wet gesteld worden opgemaakt. Zulks behoudens de waardering van de bergingen die niet gespecificeerd plaatsvond. Aan dit feilen gaat het Hof evenwel voorbij nu uit het samenstel van de cijfers in het taxatierapport de wijze waarop de waardebepaling van iedere onroerende zaak tot stand is gekomen voldoende kan worden afgeleid.
Met betrekking tot voormelde bergingen heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat ze duurzaam met de grond zijn verbonden, omdat ze naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. Ze zijn mitsdien onroerend.
Het Hof komt uiteindelijk tot de slotsom dat verweerder, op wie de bewijslast met betrekking tot waardering rust, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de onderhavige onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. De bij de waardering door de taxateur Zelsmann aangehouden waarden per m2 acht het Hof aannemelijk gemaakt.
5.4. Gezien het vorenoverwogene is het gelijk aan verweerder.
6. Proceskosten
Nu het beroep ongegrond is, en er zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig een partij te veroordelen tot vergoeding van proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is vastgesteld op 30 juni 2000 door mrs. Schaap, Kwantes en Rensema, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier.
De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof
(zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de
bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat tenmin- ste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het
beroep in casatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.