Uitspraak
Gerechtshof te Amsterdam
Kenmerk: P99/3028
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X B.V., gevestigd te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de directeur der gemeentebelastingen van de gemeente Amsterdam, verweerder.
1 Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 22 september 1999, (..).
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 18 augustus 1999, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Amsterdam voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 is vastgesteld op ¦ 87.281.000.
Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak verminderd tot ¦ 60.467.000.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot primair ¦ 25.000.000, subsidiair ¦ 43.096.000, meer subsidiair ¦ 51.780.000 en nog meer subsidiair ¦ 53.420.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Ter zitting van 18 augustus 2000 zijn verschenen (..).
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak a-straat 1 te Amsterdam, (..). De onroerende zaak bestaat uit een gebouw met 5 bouwlagen en een kantoortoren met enkele produktieruimten met 13 bouwlagen. De kadastrale oppervlakte is 2.82.40 ha. Het object dateert gedeeltelijk uit 1961 en gedeeltelijk uit 1968 en is medio 1987 gedeeltelijk gerenoveerd. Het gebouw staat sinds medio 1997/1998 grotendeels leeg (..).
2.2. Verweerder heeft de WOZ-waarde naar de waardepeildatum 1 januari 1992 na bezwaar bepaald op ¦ 60.467.000.
Deze waarde is blijkens het overgelegde taxatierapport - samengevat - als volgt berekend:
- huurwaarde ¦ 7.286.175 x huurwaardekapitalisatiefactor (HKF) 8,3 = ¦ 60.467.500.
De HKF is daarbij als volgt berekend:
- netto-aanvangsrendement 8,0 %
- onderhoudslasten 1,75 % (14,5% van de huurwaarde)
- exploitatiekosten en vaste lasten 1,25 % (10,5% van de huurwaarde)
- leegstandrisico 1,0 % (8,5% van de huurwaarde)
12,0 %
HKF 100 : 12,0 = 8,3.
2.3. Belanghebbende berekent de WOZ-waarde op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode in het door haar overgelegde taxatierapport - samengevat - als volgt:
- huurwaarde ¦ 7.329.100
- leegstandcorrectie: gebouwspecifiek ¦ 144.333
marktspecifiek ¦ 777.329 ƒ 918.662
¦ 6.410.439
Bruto aanvangsrendement 12,0 % = HKF 8,3 geeft ¦ 53.420.323
Eenmalige correcties:
Aanloopleegstand 12 maanden ¦ 6.410.439
Marketing en verhuurkosten ¦ 1.025,670
ƒ7.436.109
Gekapitaliseerde waarde na correcties ¦ 45.984.214
Af: overdrachtsbelasting en kosten 6,7 % = ¦ 2.887.481
Waarde in het economische verkeer ¦ 43.096.733
Vergeleken met de huurwaarde ad ¦ 7.329.100 komt dit neer op een HKF van 5,88 ofwel 100 : 17,0.
2.4. Door een wijziging in het produktieproces van belanghebbende (..) hebben 12 (..vergelijkbare gebouwen..) hun functie verloren. De verkoop van deze gebouwen verloopt moeizaam. (..) Het gebouw te Z (stichtingskosten in 1988 ruim ¦ 90 miljoen) is eind 1999 verkocht voor ¦ 25 miljoen. De WOZ-waarde van dat gebouw is na bezwaar verminderd van ¦ 66,3 miljoen tot ¦ 25 miljoen.
2.5. Blijkens een advies van de Commissie voor bezwaar- en beroepschriften inzake de aanwijzing van het onderhavige object als een perceel waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is, namens verweerder ter zitting overgelegd, heeft de gemeente Amsterdam een bod van ¦ 70 miljoen uitgebracht en heeft belanghebbende in een bezwaarschrift van 22 maart 1999 gesteld dat de marktwaarde ¦ 200 miljoen bedraagt.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil de waarde in het economische verkeer van het onderhavige object per 1 januari 1992.
Volgens belanghebbende dient deze te worden gesteld primair op ¦ 25.000.000, op basis van het meest gerede vergelijkingsobject (het gebouw te Z), subsidiair op ¦ 43.096.000, conform het overgelegde taxatierapport, meer subsidiair op ¦ 51.780.000, het gemiddelde van de taxaties van belanghebbende en van verweerder, en meer subsidiair op ¦ 53.420.000, conform het taxatierapport van belanghebbende zonder eenmalige correcties en vermindering wegens overdrachtsbelasting en kosten
Verweerder bepleit een waarde van ¦ 60.467.000 overeenkomstig het door haar ingebrachte taxatierapport.
4. Standpunten van partijen
Voor de motivering van de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken.
Ter zitting hebben partijen onder meer nog gesteld, zakelijk weergegeven:
- belanghebbende:
Met mijn primaire stelling zoek ik aansluiting bij de markt. De door verweerder overgelegde stukken zijn onbekend. Er zijn wilde plannen, maar er is nog niet verkocht.
- verweerder:
Nu de gemeente recent een bod heeft gedaan van ¦ 70 miljoen, wat volgens belanghebbende veel te laag is, kan de primaire stelling niet serieus worden genomen.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. De primaire stelling van belanghebbende houdt, kort gezegd, in dat bij toepassing van de Wet WOZ voor grootschalige en zeer specifieke objecten als het onderhavige, Nederland als één markt heeft te gelden en dat daarom voor de waardering moet worden aangesloten bij de recent gerealiseerde verkoopprijs van het vrijwel identieke gebouw te Z ad ¦ 25 miljoen.
Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.
Nu belanghebbende in het door haar overgelegde taxatierapport de waarde in het economische verkeer van het onderhavige object berekent op ruim ¦ 43 miljoen, de gemeente Amsterdam recent een bod daarop heeft uitgebracht van ¦ 70 miljoen, hetgeen bovendien volgens belanghebbende (zie 2.5. hiervoor) ver beneden de huidige marktwaarde ligt, kan het gebouw te Z, recent verkocht voor ¦ 25 miljoen, niet als een voldoende vergelijkbaar object worden aanvaard - ook niet als in acht wordt genomen dat het bod van de gemeente Amsterdam uitgaat van lege en bouwrijpe oplevering. Zo het gebouw te Z al nagenoeg identiek zou zijn aan het onderhavige object, zijn de marktomstandigheden in Z kennelijk anders dan die te Amsterdam. Onder voormelde omstandigheden gebiedt de Wet WOZ of enige andere rechtsregel niet om de waarde van het gebouw te Amsterdam vast te stellen op dezelfde waarde als de gemeente Z heeft vastgesteld voor het gebouw te Z.
5.2.1. Beide partijen hebben een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door ter zake deskundige taxateurs. Uit die rapporten blijkt dat een qua ligging, grootte en functie voldoende vergelijkbaar object, rond de peildatum verkocht onder voor de waardebepaling ingevolge de Wet WOZ voorgeschreven omstandigheden, niet voorhanden is. Mede daarom hebben de beide taxateurs de waarde in het economische verkeer bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij zij de daaraan ten grondslag te leggen factoren op basis van hun kennis van de markt en overige deskundigheid zo goed mogelijk hebben ingeschat.
5.2.2. Toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode acht het Hof in casu de meest geschikte wijze om de waarde in het economische verkeer te bepalen. Daarbij acht het Hof aannemelijk dat voor een zo groot object als het onderhavige enkel op de markt van beleggers gerede gegadigden zijn te vinden. Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat er op de peildatum geen gerede gegadigden waren die het object in eigen gebruik zouden willen nemen. Verweerder heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt, zodat ook het Hof daarvan uit zal gaan.
5.2.3. De aan voormelde methode ten grondslag te leggen huurwaarde hebben partijen op nagenoeg een zelfde bedrag vastgesteld: belanghebbende op ¦ 7.329.100, verweerder op ¦ 7.286.175.
Analyse leert dat belanghebbende aan de derde en de vierde verdieping een iets hogere huurwaarde heeft toegekend (derde verdieping ¦ 276.900 tegenover ¦ 273.450; vierde verdieping ¦ 593.600 tegenover ¦ 469.125) en dat verweerder is uitgegaan van 234 parkeerplaatsen en belanghebbende van 200 parkeerplaatsen (beiden à ¦ 2.500). In de parkeerkelder waren oorspronkelijk 250 parkeerplaatsen, waarvan een aantal - hoeveel precies is onduidelijk gebleven - op de peildatum buiten gebruik was.
Gelet op de minimale verschillen in huurwaarde (minder dan 0,6 %) kan naar ‘s Hofs oordeel niet worden gezegd dat de uitkomst van een van beide taxateurs onjuist moet zijn.
5.2.3. Verweerder heeft voormelde huurwaarde vervolgens gekapitaliseerd met de factor 8,3, welke factor is toegelicht als onder 2.2. is weergegeven. Daarop zijn vervolgens geen correcties aangebracht op de wijze die belanghebbende voorstaat, kort weergegeven onder 2.3.
Naar ‘s Hofs oordeel heeft verweerder aldus, met name door aan de factor leegstand slechts een beperkte betekenis toe te kennen - zulks terwijl belanghebbende voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat dit risico en de daaraan door een gegadigde belegger te verbinden gevolgen rond de peildatum van grote betekenis waren -, een wat te rooskleurige inschatting van de op de beleggersmarkt te realiseren waarde gemaakt. Verweerders stelling dat uitgegaan moet worden van ‘een gegadigde die koopt en meteen gebruikt, dus geen aanvangsleegstand, immers je taxeert niet voor een belegger maar voor eigen gebruik’ miskent dat voor het onderhavige object enkel op de markt van beleggers gerede gegadigden zijn te vinden, zoals onder 5.2.2. hiervoor is overwogen. Die beleggers zullen wél rekening houden met aanvangsleegstand, overige leegstandsrisico’s en marketing/verhuurkosten.
5.2.4. Anderzijds heeft belanghebbende, terwijl zij een aan referenties en aan algemene marktgegevens ontleende kapitalisatiefactor van 8,3 op de huurwaarde heeft toegepast, forse bedragen in mindering gebracht voor leegstandscorrectie en voor eenmalige correcties wegens aanloopleegstand en marketing/verhuurkosten. Daarbij ziet belanghebbende naar ‘s Hofs oordeel over het hoofd dat in de markt, waarop belanghebbende zich baseert bij de bepaling van de factor 8,3, reeds met risico’s van leegstand en marketing/verhuurkosten rekening pleegt te worden gehouden. Daardoor wordt naar ‘s Hofs oordeel in te sterke mate met deze aspecten rekening gehouden. Dat geldt ook voor de door belanghebbende in mindering gebrachte aankoopkosten, die eveneens reeds in de aan de markt ontleende kapitalisatiefactor is verwerkt.
5.2.5. Het vorenstaande overziend komt het Hof tot het oordeel dat beide deskundige taxateurs naar beste vermogen een schatting hebben gemaakt van de overeenkomstig de Wet WOZ te bepalen waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum en dat het relatief grote verschil in uitkomst met name moet worden toegeschreven aan de verschillen in inschatting van de waardedrukkende invloed als gevolg van leegstand en de daaraan verbonden derving van opbrengsten en te maken extra kosten. Gelijk hiervoor is overwogen kent verweerder daaraan naar ‘s Hofs oordeel een te geringe invloed toe en belanghebbende een te grote.
Een en ander tezamen genomen komt het Hof tot het oordeel dat de waarde in goede justitie is vast te stellen op het gemiddelde van de beide taxatie-uitkomsten ad ¦ 51.780.000, zoals belanghebbende meer subsidiair heeft betoogd. Een daaruit volgende huurwaardekapitalisatiefactor van rond 7 en een brutorendement van ruim 14% doet naar ‘s Hofs oordeel ook recht aan de bijzondere aspecten van het onderhavige object.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende (gedeeltelijk) in het gelijk is gesteld, acht het Hof termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt het bedrag van de proceskosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand gesteld op f 2.130 (A.1 en 3. = 2 punten; C. factor 1,5 ; f 710 per punt).
Tevens komen de taxatiekosten van belanghebbende voor vergoeding in aanmerking. Er is geen reden die kosten buiten beschouwing te laten omdat het taxatierapport ook reeds in de bezwaarfase is ingebracht. Met achtneming van voormeld Besluit stelt het Hof de te vergoeden taxatiekosten in goede justitie op 50 uren x ¦ 116,60 = ¦ 5.830, te vermeerderen met de omzetbelasting die niet als voorbelasting in aftrek kan worden gebracht ( 70% van 17,5%) = ¦ 715, tezamen ¦ 6.545.
De totale proceskostenvergoeding bedraagt aldus ¦ 8.675.
7. Beslissing
Het Hof
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak van verweerder;
wijzigt de beschikking tot een waarbij de waarde van de onroerende zaak Oosterdokskade 3-5 te Amsterdam wordt vastgesteld op ¦ 51.780.000;
veroordeelt verweerder tot vergoeding aan belanghebbende van f 8.675 aan proceskosten en wijst de gemeente Amsterdam aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen;
gelast verweerder het betaalde griffierecht ad f 450 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 22 september 2000 door mrs. Schaap, Kwantes en Kruimel, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.