Uitspraak
98/02479
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X N.V. te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het hoofd belastingen van de gemeente P, de verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 2 juni 1998, ingediend door drs. A (B Belastingadviseurs) te Q als gemachtigde van belanghebbende en aangevuld bij schrijven van 29 juni 1998.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de verweerder, gedagtekend 21 april 1998, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-weg 1 te P voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 en naar de waardepeildatum 1 januari 1995 is vastgesteld op ƒ 5.161.000.
Na bezwaar tegen de beschikking is deze bij de thans bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de verweerder en -blijkens de uiteindelijke conclusie in de hierna te noemen pleitnota- tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ƒ 2.797.300.
De verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
De gemachtigde van belanghebbende heeft bij brief van 11 augustus 1999 het Hof een pleitnota met bijlagen, genummerd 1A tot en met 10, toegezonden. Van deze stukken heeft de gemachtigde kopieën aan de verweerder toegezonden. Het Hof rekent deze pleitnota met de bijlagen tot de gedingstukken.
Ter zitting van de Vierde Meervoudige Belastingkamer van 7 januari 2000 zijn verschenen mr. C als gemachtigde van belanghebbende, vergezeld van D, alsmede mr. E namens de verweerder, vergezeld van F. Namens de verweerder is ter zitting een tweetal pleitnota’s voorgedragen en overgelegd. De inhoud van deze stukken wordt geacht hier te zijn ingelast.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende exploiteert een busonderneming. Zij is eigenares en gebruikster van a-weg 1 te P, hierna te noemen: de onroerende zaak. Het betreft een perceel van 10.570 m2 met opstallen.
2.2. In opdracht van de verweerder heeft de deskundige F een taxatierapport opgesteld, gedagtekend 24 augustus 1998. Het is als bijlage bij het verweerschrift gevoegd. In het taxatierapport is de volgende specificatie opgenomen van de getaxeerde waarde ad ƒ 5.161.000 (waarin Cf. staat voor correctiefactor en Kf. voor kapitalisatiefactor):
Verd. Deelobject Bouwjaar Oppervl. prijs/m2 Cf. Kf. Waarde
0 Garage (aang./los) 1985 2.530 ƒ 100 1.00 9.0 ƒ 2.277.000
0 Productieruimte 1985 175 ƒ 140 1.00 9.0 ƒ 220.000
0 Garage (aang./los) 1985 660 ƒ 100 1.00 9.0 ƒ 594.000
0 Productieruimte 1985 85 ƒ 140 1.00 9.0 ƒ 107.000
0 Productieruimte 1985 350 ƒ 140 1.00 9.0 ƒ 441.000
0 Werkplaats 1985 310 ƒ 100 1.00 9.0 ƒ 279.000
0 Wc/toiletgroep 1985 100 ƒ 125 1.00 9.0 ƒ 112.000
0 Kantine 1985 190 ƒ 140 1.00 9.0 ƒ 239.000
0 Kantoor 1985 80 ƒ 160 1.00 9.0 ƒ 115.000
1 Kantoor 1985 230 ƒ 160 1.00 9.0 ƒ 331.000
1 Kantine 1985 120 ƒ 140 1.00 9.0 ƒ 151.000
2 Kantoor 1985 205 ƒ 160 1.00 9.0 ƒ 295.000
ƒ 5.161.000
2.3. Belanghebbende heeft als bijlage 1A bij haar pleitnota overgelegd een taxatierapport van de deskundige G, gedateerd 10 oktober 1998. In dat rapport wordt de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op ƒ 4.470.000, welke waarde als volgt wordt gespecificeerd:
Oppervlak Huurwaarde/m2 Huurwaarde
Garage 2.530 ƒ 100 ƒ 253.000
Productieruimte 175 ƒ 115 ƒ 20.125
Garage 660 ƒ 100 ƒ 66.000
Productieruimte 85 ƒ 115 ƒ 9.775
Productieruimte 350 ƒ 115 ƒ 40.250
Werkplaats 310 ƒ 100 ƒ 31.000
Toiletgroep 100 ƒ 120 ƒ 12.000
Kantine b.g. 190 ƒ 130 ƒ 24.700
Kantoor b.g. 80 ƒ 160 ƒ 12.800
Kantoor 1e 230 ƒ 160 ƒ 36.800
Kantine 1e 50 ƒ 130 ƒ 6.500
Kantoor 2e 205 ƒ 140 ƒ 28.700
Totaal 4.965 ƒ 541.650
Deze huurwaarde van ƒ 541.650 wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 8,26, zijnde 100/12,10, waarbij 12,10 als volgt is berekend:
- het basisrendement 7,85
- het opslagpercentage voor afdekking van risico’s 1,25
- vergoeding voor te maken kosten 1,50
- het opslagrendement voor leegstandrisico 1,50
12,10.
Aldus wordt de waarde van de onroerende zaak gesteld op (afgerond) ƒ 4.470.000.
2.4. Als bijlage 1B bij haar pleitnota heeft belanghebbende overgelegd een allonge behorend bij het onder 2.3. hiervóór bedoelde rapport. In deze allonge, gedateerd 24 juni 1999 is onder meer het volgende vermeld:
"(...) Op grond van nader aangeleverde informatie, onder andere van de afdeling Bodem van de provincie Q, blijkt dat er voor de onderhavige locatie sprake is van een aanzienlijke verontreiniging van grond en grondwater.
(…)
Met betrekking tot (…) overlast rompslomp en het negatieve imago dient een correctie van 20% van de (geraamde) saneringskosten in mindering te worden gebracht op de waarde in het economische verkeer.
Ter inventarisatie van de verontreiniging en het opmaken van een kostenraming werd het projectmanagement en adviesbureau voor Milieutechniek H ingeschakeld.
De betreffende kostenramingen worden in de bijlage opgenomen.
De grondkostensanering wordt begroot op NLG 301.000,-
De grondwatersaneringskosten worden begroot op NLG 337.500,-
NLG 638.500,-
Voorts wordt voor het grondwatersaneringsproces jaarlijks gedurende
een periode van 15 jaar NLG 515.000,- geraamd, NLG 7.725.000,-
Totale saneringskosten NLG 8.363.500,-
Correctie terzake overlast, rompslomp en het negatieve imago: 20% NLG 1.672.700,-
Het voornoemde in aanmerking genomen komt ondergetekende tot de conclusie dat het bedrag ad.NLG 1.672.700,- in mindering dient te strekken op de oorspronkelijk getaxeerde waarde in het economische verkeer, per de waardepeildatum 1 januari 1995 en derhalve wordt bepaald op een bedrag van : NLG 2.797.300,--".
2.5. De onroerende zaak staat volgens een mededeling van een functionaris van de afdeling Bodem van de provincie Q op een prioriteitenlijst van locaties ten aanzien waarvan voorbereidingen worden getroffen voor de formele vaststelling van aard en intensiteit van de verontreiniging.
3. Geschil
In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak ƒ 2.797.300 bedraagt, zoals belanghebbende bepleit, dan wel ƒ 5.161.000, welke waarde door de verweerder wordt verdedigd.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de gebezigde argumenten verwijst het Hof naar de stukken van het geding. Ter zitting is daaraan -zakelijk weergegeven- het volgende toegevoegd:
door de gemachtigde van belanghebbende:
Op het terrein was voorheen de K-fabriek gevestigd. Dat is de vervuiler. Bij de aankoop van de grond door belanghebbende van de gemeente was er geen schonegrondverklaring. Belanghebbende kreeg wel een bouwvergunning. Het is kortzichtig om te stellen dat de verontreiniging geen belemmeringen oproept.
Het grondwater is een provinciale aangelegenheid. Er is momenteel sprake van tijdelijke maatregelen. De provincie zal belanghebbende ongetwijfeld aanspreken voor de saneringskosten.
Bij de berekeningen in de allonge is de deskundige er inderdaad ten onrechte van uitgegaan dat het bedrag van ƒ 515.000 een jaarlijkse post is. Uit de stukken van H blijkt immers dat dit bedrag al de som is van de kosten in een reeks van 15 tot 30 jaren.
De standpunten in het beroepschrift zijn inmiddels verlaten. Het standpunt dat nu wordt ingenomen berust geheel op hetgeen in de pleitnota en in de daarbij behorende stukken, waaronder het taxatierapport en de allonge, is uiteengezet
Met betrekking tot de opslagpercentages voor afdekken van risico’s en te maken kosten bij de berekening van de kapitalisatiefactor kan ik zo op dit moment niet verklaren op welke risico’s en kosten men het oog kan hebben gehad. Voor het basispercentage van 7,85 kan worden verwezen naar CBS-gegevens, de rente op staatsleningen van 8 tot 10 jaar looptijd en gegevens zoals die door L worden gebruikt.
Het klopt dat in het door mij overgelegde taxatierapport het perceel 4646 over het hoofd is gezien.
Kennelijk is het beleid van de gemeente om naast de ondergrond en de direct aan de bebouwing toe te rekenen grond de rest van het terrein niet mee te rekenen. We zien hetzelfde gebeuren bij de busstations in R,S en T.
namens de verweerder:
Uit telefonische informatie van een functionaris van de afdeling Bodem van de provincie bleek dat er geen sprake is van een direct risico voor de volksgezondheid. Belanghebbende kan doorgaan met haar activiteiten. Er is geen urgentie. Er is ook geen saneringsbeschikking.
De onroerende zaak beslaat de kadastrale percelen 4645 en 4646 en heeft een oppervlakte van 10.570 m2. In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport wordt een oppervlakte van 10.375 m2 vermeld. Dat komt doordat daar het kleine perceel 4646 niet is meegenomen.
In de dezerzijds overgelegde taxatie is van de grond slechts de bebouwde oppervlakte in de taxatie betrokken, zulks in navolging van de oorspronkelijke eigen taxatie van de gemeente. Bij het waarderen volgens de huurkapitalisatiemethode wordt de waarde van de ondergrond en de direct aan de bebouwing toe te rekenen grond verdisconteerd in de huurwaarde. Dat betekent dus dat de overige grond niet in de waardering is betrokken, terwijl dat wel zou moeten. Het verschil tussen het totale grondoppervlak en de bebouwde grond is ongeveer 5.000 m2. Een groot gedeelte daarvan is verhard. De waarde daarvan per 1 januari 1995 kan zeker worden gesteld op ƒ 160 per m2. Verder is de huurwaarde van de kantoorruimte laag genomen. In plaats van ƒ 160 zou toch een bedrag van ƒ 215 tot ƒ 235 moeten worden genomen.
De verweerder heeft niet het beleid om in gevallen als deze de onbebouwde grond buiten de grondslag en dus buiten de heffing te laten. Er is gewoon een fout gemaakt die zonodig nu nog moet worden hersteld.
De kantine is volgens onze waarneming 120 m2. Als die volgens belanghebbende 50 m2 is, en dat zou kunnen door het verplaatsen van een scheidingswand, moet er op de eerste verdieping nog 70 m2 andere ruimte zijn die in de taxatie van belanghebbende niet is opgenomen.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Belanghebbende en verweerder hebben ieder een taxatierapport, opgemaakt door een deskundige, overgelegd. De taxateur van belanghebbende berekent een huurwaarde van ƒ 541.650, de taxateur van de verweerder -zo valt op te maken uit de onder 2.2. hiervóór opgenomen tabel- een huurwaarde van ƒ 573.444. Hier is aldus, mede gelet op het hierna onder 5.2. overwogene, sprake van geringe verschillen in uitkomst, die bij het ontbreken van een exacte eenduidige maatstaf verklaarbaar zijn, zonder dat kan worden gezegd dat een van beide fout is. Het Hof zal dus, afgezien van een enkel hierna onder 5.2. te bespreken detail, aan de huurwaardeberekeningen van de deskundigen een gelijke waarde toekennen.
5.2. Waar het gaat om de in aanmerking te nemen bestanddelen van de onroerende zaak wijken de rapporten af op het punt van de grootte van de kantine. Het Hof is van oordeel dat voor wat betreft het totaal in aanmerking te nemen oppervlak de opname door de deskundige van de gemeente het meest geloofwaardig is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat, zoals door verweerder in zijn pleitnota is opgemerkt naar aanleiding van de bij de pleitnota van belanghebbende gevoegde declaratie van de door haar ingeschakelde deskundige, de opname door de deskundige van belanghebbende kennelijk een minder diepgaande is geweest en voorts dat intussen een wand is verplaatst. Het Hof zal er daarom van uitgaan dat in de opstelling van de deskundige van belanghebbende zoals weergegeven onder 2.3. hiervóór, nog moet worden toegevoegd 70 m2 kantine à ƒ 130, zodat de alsdan volgens belanghebbende in aanmerking te nemen huurwaarde in totaal bedraagt ƒ 541.650 plus ƒ 9.100, of ƒ 550.750.
5.3. Het vorenstaande in aanmerking genomen stelt het Hof de huurwaarde van het gebouwde gedeelte van de onroerende zaak met de daaraan toe te rekenen grond op (ƒ 550.750 + ƒ 573.444) : 2 = ƒ 562.097.
5.4. Partijen verschillen vervolgens van mening over de in acht te nemen kapitalisatiefactor. Volgens belanghebbende bedraagt deze 8,26, volgens de verweerder 9. Het Hof is van oordeel dat de verweerder de factor terecht stelt op 9. Ook indien wordt uitgegaan van een basisrendement van 7,85, zoals belanghebbende doet, valt bij een onroerende zaak als de onderhavige, waarvan de opstallen betrekkelijk nieuw en blijkens de deskundigenrapporten van goede kwaliteit zijn, niet in te zien waarom de factor lager zou moeten worden gesteld dan 9. Belanghebbende heeft de gegrondheid van de door haar deskundige toegepaste opslagpercentages niet, althans onvoldoende aannemelijk gemaakt. Hieruit volgt dat naar het oordeel van het Hof de waarde in het economische verkeer van het gebouwde gedeelte van de onroerende zaak op 1 januari 1995 ƒ 562.097 x 9 = ƒ 5.058.873 bedraagt.
5.5. De verweerder heeft ter zitting gesteld dat nog in aanmerking moet worden genomen de waarde van de tot de onroerende zaak behorende, niet aan de bebouwing toe te rekenen grond, die in de waardevaststelling tot nu toe buiten beschouwing is gebleven. Belanghebbende heeft dit laatste op zichzelf genomen erkend. Uitgaande van hetgeen daarover ter zitting is gesteld, acht het Hof aannemelijk dat, rekening houdend met het feit dat in de waardering van de opstal reeds de ondergrond en de direct aan de bebouwing toe te rekenen grond is betrokken, als verhard terrein nog ten minste een oppervlakte van 3.000 m2 à ƒ 160 -welke waarde door belanghebbende niet is weersproken- bij de waardering van de onroerende zaak in aanmerking moet worden genomen.
5.6. Belanghebbende heeft gesteld dat het kennelijk beleid is van de verweerder om in gevallen als het onderhavige niet de waarde van het terrein, voor zover dat niet aan de bebouwing is toe te rekenen, in de waardevaststelling te begrijpen. Tegenover de ontkenning door de verweerder dat hij een dergelijk beleid voert, heeft belanghebbende slechts gesteld dat zij een vergelijkbaar handelen ook heeft waargenomen bij waardering van busstations door de gemeenten R, S en T. Het Hof is van oordeel dat hetgeen belanghebbende aldus heeft aangevoerd onvoldoende is om een beroep op het gelijkheidsbeginsel te honoreren.
5.7. Met inachtneming van de waarde van het verharde terrein berekent het Hof de waarde van de onroerende zaak derhalve in beginsel op ƒ 5.058.873 + ƒ 480.000 = ƒ 5.538.873.
5.8. Indien er met belanghebbende van wordt uitgegaan dat in verband met de verontreiniging van de onroerende zaak de waarde moet worden gecorrigeerd op de door haar voorgestane wijze, leidt zulks niet tot een lagere waardevaststelling dan die van de verweerder bij de thans in geding zijnde beschikking. Immers, belanghebbende heeft erkend dat in de door haar overgelegde berekeningen ten onrechte het bedrag van ƒ 515.000 is vermenigvuldigd met 15. De berekening van de door haar verdedigde vermindering van de waarde in het economische verkeer luidt dan als volgt:
kosten grondsanering ƒ 301.000
kosten grondwatersanering ƒ 337.500
ƒ 515.000
totaal ƒ 1.153.500.
De aftrekpost ad 20% van dit bedrag bedraagt ƒ 230.700, zodat de vermindering die belanghebbende bepleit zou leiden tot een waarde van de onroerende zaak van ƒ 5.308.173. Dit bedrag is hoger dan de door de verweerder voorgestane waarde van ƒ 5.161.000. Dat van de verontreiniging een hogere waardedruk zou uitgaan dan voormeld bedrag van ƒ 230.700 is in deze procedure niet aannemelijk geworden. Wat er van belanghebbendes stelling te dezen overigens zij, zij kan dus niet tot een vermindering van de vastgestelde waarde leiden.
5.9. Op grond van het vorenstaande komt het Hof tot de slotsom dat het beroep van belanghebbende ongegrond is.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in het ongelijk is gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig de verweerder te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond en bevestigt de bestreden uitspraak.
De uitspraak is vastgesteld op 18 februari 2000 door mrs. Schaap, Kwantes en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
De voorzitter van de kamer heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.