Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de Directeur Gemeentebelastingen van de gemeente Amsterdam, verweerder.
1 Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 13 april 1998 (..).
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 13 mei 1998, betreffende de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 (met inbegrip van b-straat 2 en 3 - hierna aan te duiden als: a-straat 1) te Amsterdam voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 is vastgesteld op ¦ 4.750.000.
Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak verminderd tot ¦ 4.381.000.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en uiteindelijk tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ¦ 2.514.350.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en uiteindelijk tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ¦ 3.400.000.
(..)
Ter zitting (..).
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Amsterdam, een schoolgebouw. De school is gebouwd in 1928 en heeft een bruto vloeroppervlakte van 5193 m2.
2.2. Ter berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde gaat verweerder uiteindelijk (in een bijlage bij zijn schrijven van 7 maart 2000) uit van een bedrag aan herbouwkosten ad 5.193 m2 x ¦ 1.975 per m2 = ¦ 10.256.175.
Belanghebbende gaat uiteindelijk uit van ¦ 1.800 per m2 (x 5.193 m2 = ¦ 9.347.400), onderverdeeld in ¦ 1.200 voor ruwbouw, ¦ 400 voor afbouw en ¦ 200 voor installaties.
2.3.1. Verweerder gaat uit van een restwaarde van 30% en een levensduur van 80 jaar. Over de periode 1928-1995 leidt dit tot een afschrijving van 59%.
2.3.2. Belanghebbende gaat uiteindelijk uit van een restwaarde van onderscheidenlijk 25% (ruwbouw), 10% (afbouw) en 15% (installaties) bij een levensduur van onderscheidenlijk 50 jaar, 20 jaar en 15 jaar. Als resultaat daarvan is de restwaarde telkens bereikt.
2.4. Tussen partijen staat uiteindelijk vast dat de functionele afschrijving moet worden gesteld op 61,1% en dat de grondwaarde ¦ 1.765.000 bedraagt.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Amsterdam.
4. Standpunten van partijen
Voor de motivering van de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken.
(..)
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Tussen partijen is buiten geschil dat de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Amsterdam voor de toepassing van de Wet WOZ dient te worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof volgt partijen in die opvatting.
Voorts is tussen partijen buiten geschil dat de waarde niet moet worden bepaald naar de voor Amsterdam geldende waardepeildatum 1 januari 1992, maar - met toepassing van artikel 41, lid 6, van de Wet WOZ - naar de waardepeildatum 1 januari 1995. Ook daarin volgt het Hof de partijen.
5.2.1. Partijen twisten vooreerst over de herbouwkosten van het pand op de waardepeildatum. Verweerder stelt deze op ¦ 1.975 per m2, belanghebbende op (in totaal) ¦ 1.800 per m2.
Verweerder heeft ter staving gewezen op de bouwkosten van een tweetal vergelijkingsobjecten, uitkomende op respectievelijk ¦ 1.468 en ¦ 1.914 per m2, onder toevoeging van enkele verschillen tussen die objecten en het onderhavige pand. Voorts heeft verweerder gesteld (pleitnota zitting 20 oktober 2000) dat bij de bepaling van de bouwkosten in het bijzonder rekening is gehouden met de moeilijkheidsgraad van het bouwen in Amsterdam.
Ook belanghebbende is bij de bepaling van de bouwkosten uitgegaan van een hogere prijs per m2 dan overigens gemiddeld door haar wordt gehanteerd, zulks in verband met de bijzondere kenmerken van het onderhavige pand.
5.2.2. Beide schattingen van de herbouwkosten zijn gemaakt door deskundigen na opname van het pand en zijn bijzondere kenmerken. Met hun toelichtingen, kort weergegeven onder 5.2.1., hebben partijen het Hof er niet van kunnen overtuigen dat een van beide berekeningswijzen onjuist is. Het Hof houdt daarom beide deskundige visies voor betrouwbaar en stelt de herbouwkosten in goede justitie op het gemiddelde van de door beide partijen gehanteerde kosten.
De vervangingswaarde wordt derhalve gesteld op 5193 x [1/2 x (¦ 1.800 + ¦ 1.975) =] ¦ 1.887,50 = ¦ 9.801.787,50, afgerond ¦ 9.800.000.
5.3.1. Vervolgens dient de technische veroudering te worden bepaald. Daarbij dient de invloed van latere wijzigingen mede in aanmerking te worden genomen.
5.3.2. Ter bepaling van de technische veroudering dienen de levensduur en de restwaarde van het pand te worden bepaald. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt naar ruwbouw, afbouw en installaties, zoals belanghebbende verdedigt, doch kan ook een gemiddelde worden gehanteerd.
5.3.3. De begrippen levensduur en de restwaarde van een pand (of onderdelen van een pand) zijn rekenkundige maatstaven die bij aanvang van de gebruiksperiode moeten worden aangelegd ten behoeve van het op evenwichtige wijze verdelen over die periode van de kosten van het pand. Vele onzekerheden spelen daarbij een rol, hetgeen een exacte bepaling van wat rechtens juist is, moeilijk maakt en noopt tot schattingen.
5.4. Het onderhavige schoolgebouw is op de waardepeildatum rond 67 jaar oud. Bij een zodanige leeftijd heeft een pand in het algemeen zijn restwaarde bereikt. Zulks kan anders zijn indien tussentijds een ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden, doch daaromtrent zijn door partijen onvoldoende concrete gegevens verstrekt. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat het onderhavige pand zijn restwaarde niet heeft bereikt. Met name de stelling dat het pand ondanks zijn hoge leeftijd - mede dankzij goed onderhoud - nog steeds bruikbaar is, doet daaraan onvoldoende af. Wel kan zulks van invloed zijn voor de vaststelling van de restwaarde, welke hierna aan de orde komt.
5.5. Waar het pand zelve zijn restwaarde heeft bereikt, geldt zulks zeker ook voor de daarbij eventueel te onderscheiden afbouw en installaties, welke in het algemeen een kortere levensduur hebben dan de ruwbouw van het pand.
Een onderscheid in afschrijvingspercentages naar de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties, zoals belanghebbende voorstaat, kan derhalve achterwege blijven.
5.6. Alsdan resteert als geschilpunt op welke waarde de restwaarde van het pand, eventueel onderverdeeld naar ruwbouw, afbouw en installaties, dient te worden gesteld.
Verweerder stelt die restwaarde op gemiddeld 30% voor het gehele pand. Belanghebbende heeft daartegenover wisselende standpunten ingenomen en stelt de restwaarde, onderscheiden naar ruwbouw, afbouw en installaties, op 20%-20%-20% (taxatierapport 4 december 1997) en uiteindelijk op 25% -10% -15%.
5.7. De restwaarde van een pand als het onderhavige schoolgebouw representeert de waarde die het pand heeft aan het eind van de geschatte levensduur daarvan en wel zodanig dat het pand alsdan nog juist bruikbaar is voor het doel waarvoor het is gesticht. Daarbij is niet uitgesloten dat het pand na afloop van de geschatte levensduur, bijvoorbeeld dankzij goed onderhoud, nog bruikbaar blijkt, doch in dat geval zal voortzetting van het gebruik regelmatig tot onderhouds- en investeringskosten nopen zonder dat dit tot een verdere waardedaling van het pand in zijn oorspronkelijke staat leidt.
Zulks geldt in gelijke mate indien het pand wordt onderscheiden naar de elementen ruwbouw, afbouw en installaties.
5.8. Verweerder stelt deze restwaarde op 30% voor het gehele pand en heeft daartoe met name gewezen op de hoge bouwkwaliteit.
Belanghebbende stelt uiteindelijk de restwaarde van de ruwbouw op 25%, van de afbouw op 10% en van de installaties op 15%. Inzake de elementen afbouw en installaties heeft belanghebbende, naar ter zitting ook is erkend, geen voldoende onderbouwde gegevens verstrekt. Evenmin heeft belanghebbende de lage restwaarde voldoende gemotiveerd. Gelet op hetgeen onder 5.7. is overwogen dient ook voor de elementen afbouw en installaties rekening te worden gehouden met de restwaarde op het moment dat de geschatte levensduur is verstreken en die elementen nog juist voldoen aan de daaraan te stellen eisen. Dat de restwaarde op dat moment lager is dan die van de ruwbouw heeft belanghebbende onvoldoende aannemelijk gemaakt.
5.9. Het Hof acht door verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de restwaarde van het gehele pand op 30% kan te worden gesteld. Belanghebbende heeft onvoldoende bewijs bijgebracht voor de stelling dat die restwaarde voor het pand als geheel of voor elementen daarvan lager moet worden gesteld.
5.10. Nu partijen niet twisten over de functionele afschrijving en de grondwaarde dient de gecorrigeerde vervangingswaarde van het pand als volgt te worden vastgesteld:
herbouwkosten pand ¦ 9.800.000
af: technische afschrijving 70% ¦ 6.860.000
= restwaarde 30% ¦ 2.940.000
af: functionele afschrijving 61,1% ¦ 1.796.340
¦ 1.143.660
bij: grondwaarde ¦ 1.765.000
gecorrigeerde vervangingswaarde ¦ 2.908.660
af te ronden tot ¦ 2.908.000.
6. Proceskosten
Bij de toepassing van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken geldt als hoofdregel dat, indien belanghebbende in het gelijk wordt gesteld, de wederpartij wordt veroordeeld in de proceskosten.
In deze procedure is dhr. A, werkzaam bij Adviesbureau B, voor belanghebbende opgetreden als professionele rechtsbijstandverlener. Gelet op het Besluit proceskosten fiscale procedures wordt de vergoeding gesteld op 2 punten (A.3, 5 en 8) x wegingsfactor 2 x ¦ 710 = ¦ 2.840.
De overige in voormeld Besluit opgenomen voor vergoeding in aanmerking komende kosten behoeven een door belanghebbende te verstrekken specificatie. Deze is evenwel niet in het geding gebracht. Mitsdien gaat het Hof ervan uit dat belanghebbende geen aanspraak maakt op vergoeding van zodanige kosten (vergelijk Hoge Raad 15 juli 1996, nr. 31 168, BNB 1996/332).
7. Beslissing
Het Hof
verklaart het beroep gegrond en vernietigt de bestreden uitspraak;
vermindert de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak a-straat 1 tot ¦ 2.908.000;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van ¦ 2.840 en wijst de gemeente Amsterdam aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen;
gelast de verweerder het griffierecht ad ¦ 80 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 5 januari 2001 door mrs. Schaap, Kwantes en Rijkels, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.