Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Derde Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende
tegen
een uitspraak van de directeur der Gemeentebelastingen te Z, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 5 november 1999, ingediend door A (A Belastingadviseur CV) als haar gemachtigde en aangevuld in een brief van voornoemde gemachtigde van 22 december 1999. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder met dagtekening 30 september 1999, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking, waarvan de kennisgeving is gedagtekend 4 februari 1999, waarbij voor een tijdvak dat aanvangt op 1 januari 1997 de waarde van de onroerende zaak a-straat te Z naar de waardepeildatum 1 januari 1992 is vastgesteld op ƒ 211.000.
Na bezwaar tegen de beschikking is deze bij de bestreden uitspraak gehandhaafd. Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ƒ 170.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak en tot handhaving van de vastgestelde waarde.
Ter zitting van 4 juli 2000 zijn verschenen voornoemde gemachtigde, alsmede mr. B, namens verweerder, tot bijstand vergezeld van C. Voor de zitting is van de gemachtigde een pleitnota ingekomen. Verweerder heeft van deze pleitnota vóór de zitting kennis genomen en zich daarover ter zitting kunnen uitlaten. De inhoud van deze pleitnota als hier opgenomen geldt. Ter zitting heeft belanghebbende kennis genomen van de Bijlage G bij het verweerschrift en zich daarover kunnen uitlaten.
Bij brief van 20 juli 2000 heeft verweerder gereageerd op tijdens de zitting door het Hof gestelde vragen. Deze brief is aan belanghebbende toegezonden die daarop bij brief van gemachtigde van 11 september 2000 heeft gereageerd. De reactie van belanghebbende is op 25 september 2000 aan verweerder toegezonden. Partijen hebben desgevraagd medegedeeld dat zij afzien van een tweede mondelinge behandeling.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. De bestreden beschikking betreft de waardering van de onroerende zaak a-straat te Z (hierna: het object). De waarde van dit object bedraagt volgens de waardebeschikking naar de waardepeildatum 1 januari 1992 ƒ 211.000. Tot het object behoort een nieuwbouwwoning die in 1995 voor ƒ 224.000 door de eerste koper daarvan is gekocht en die in juli 1995 is opgeleverd. Belanghebbende heeft deze woning op 16 juli 1998 gekocht voor ƒ 355.000. Het Hof gaat er mitsdien van uit dat belanghebbende krachtens eigendom genothebbende is van het object.
2.2. In zijn bezwaarschrift van 2 maart 1999 schrijft gemachtigde onder meer:
“Ter onderbouwing van het bezwaar verzoek ik u mij het onderliggende taxatierapport te willen doen toekomen.
In ieder geval maakt belanghebbende bezwaar tegen de toepassing van de erfpachtfictie in dier voege dat belanghebbende van mening is dat de grondwaarde bepaald dient te worden en afzonderlijk op de beschikking vermeld dient te worden en dat omdat belanghebbende van mening is dat de heffingen over de grondwaarde niet aan de erfpachter als economisch eigenaar maar aan de Gemeente Z als juridisch eigenaar in rekening gebracht dienen te worden.”
2.3. Een ‘Taxatieverslag woningen’ van Gemeentebelastingen Z, gedagtekend 6 juli 1999, vermeldt ƒ 211.000 als ‘Vastgestelde WOZ-waarde’ van het object. Voorts vermeldt dit verslag de volgende objecten als vergelijkbare woningen:
Transactiedatum Transactiewaarde
b-straat 1-8-95 193.000
c-straat 29-6-95 225.000
d-straat 211.000
2.4. De uitspraak op het bezwaarschrift, gedagtekend 30 september 1999, luidt onder meer als volgt:
“Het door u ingediende bezwaarschrift is niet gemotiveerd. Ook nadat u daartoe in de gelegenheid bent gesteld, is er geen motivering gekomen. Op grond van de Algemene wet bestuursrecht (...) verklaar ik uw bezwaar niet-ontvankelijk.”
2.5. In een door verweerder overgelegd taxatierapport, opgesteld door C, is de waarde in het economisch verkeer van het object per 1 januari 1992 bepaald op ƒ 211.000. In dit rapport is onder meer het volgende vermeld:
“Datum opname: 17 maart 2000
Soort opname: geveltaxatie
ONROERENDE ZAAK (ZAKEN)
(...)
Soort en plaatselijke omschrijving: Woonhuis staand en gelegen aan de a-straat
te Z
Kadastrale gegevens Gemeente: Q (STN)
(...)
Grootte: 114 ca.
Eigen grond of erfpacht: De opstal is gelegen op erfpachtsgrond.”
2.6. In Bijlage E bij het verweerschrift zijn, onder verwijzing naar overgelegde foto’s, de na-volgende vergelijkingsobjecten opgenomen:
Straat en huisnummer Opp. hoofdgebouw Verkooppprijs Verkoop- Volle eigendom of
(in guldens) datum erfpacht
a-straat 100 m2 355.000 16-7-98 erfpacht
a-straat 2 100 m2 357.000 2-9-98 erfpacht
a-straat 3 100 m2 374.000 16-4-99 erfpacht
d-straat 1 100 m2 330.000 15-4-97 erfpacht
d-straat 2 100 m2 347.500 3-3-98 erfpacht
Van deze vergelijkingsobjecten zijn in genoemde bijlage de verkoopprijzen als volgt omgere-kend naar prijzen (in guldens) per peildatum 1 januari 1992.
Straat en huisnr. Opp. hoofdgebouw Omgerekende verkoopprijs Prijs hoofdgebouw per m2
a-straat 100 m2 212.000 1.763
a-straat 2 100 m2 211.000 1.752
a-straat 3 100 m2 209.000 1.738
d-straat 1 100 m2 219.000 1.835
d-straat 2 100 m2 214.000 1.784
2.7. Voorts zijn in Bijlage E bij het verweerschrift, eveneens onder verwijzing naar overge-legde foto’s, de navolgende vergelijkingsobjecten opgenomen:
Straat en huisnummer Opp. hoofdgebouw Verkooppprijs Verkoop- Volle eigendom of
(in guldens) datum erfpacht
e-straat 110 m2 300.000 26-4-93 erfpacht
f-straat 89 m2 243.000 30-9-91 erfpacht
g-straat 136 m2 410.000 03-8-92 erfpacht
h-straat 117 m2 240.000 26-8-93 erfpacht
Van deze vergelijkingsobjecten zijn in genoemde bijlage de verkoopprijzen als volgt omgere-kend naar prijzen (in guldens) per peildatum 1 januari 1992.
Straat en huisnr. Opp. hoofdgebouw Omgerekende verkoopprijs Prijs hoofdgebouw per m2
e-straat 110 m2 282.000 2.239
f-straat 89 m2 252.000 1.920
g-straat 136 m2 405.000 2.260
h-straat 117 m2 252.000 1.843
2.8. Bijlage G bij het verweerschrift bevat foto’s van de woningen gelegen aan a-straat, e-straat, f-straat, g-straat en een ‘gelijkend aan’ h-straat.
2.9. De getaxeerde waarde van het object, uitgedrukt in een prijs per m2 en beoordeeld naar de peildatum 1 januari 1992, is in voormelde bijlage E berekend op ƒ 1.750.
3. Geschil
In geschil is of de waarde van het object per 1 januari 1992 terecht is vastgesteld op ƒ 211.000.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken, naar de pleitnota van gemachtigde en naar het proces-verbaal van de zitting dat aan deze uitspraak is gehecht.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Belanghebbende heeft gesteld dat de in het taxatierapport opgevoerde vergelijkings-panden niet vergelijkbaar zijn met het object. Verweerder heeft deze stelling, naar het Hof het standpunt van verweerder begrijpt, betwist voor wat betreft de onder 2.7 vermelde panden. De panden die, naast a-straat, onder 2.6 zijn vermeld kunnen volgens verweerder niet ter vergelijking dienen. In lijn hiermee heeft verweerder zich bij de beantwoording van de ter zitting door het Hof gestelde vraag naar de totstandkoming van de voor het object berekende prijs per m2 in zijn brief van 20 juli 2000 beperkt tot de onder 2.7 vermelde panden.
5.2. Gelet op hetgeen in het taxatierapport en in de onder 2.6-2.9 vermelde bijlagen omtrent het gewaardeerde object en de onder 2.7 vermelde vergelijkingsobjecten is vermeld, acht het Hof de vergelijkingsobjecten e-straat en f-straat in beginsel voldoende vergelijkbaar. Het betreft in beide gevallen betrekkelijk nieuwe woningen welke - naar het Hof uit eigen wetenschap bekend is - aan de rand van Z zijn gelegen, en waarvan de omvang en de prijsklasse vergelijkbaar zijn met die van het object. De data waarop met betrekking tot deze panden de onder 2.7 vermelde transacties hebben plaatsgevonden bevinden zich binnen een aanvaardbare bandbreedte ten opzichte van de waardepeildatum. Met de hiervoor genoemde panden is op zichzelf voldoende vergelijkingsmateriaal voorhanden, zodat de objecten g-straat en h-straat verder buiten aanmerking kunnen blijven. Met betrekking tot de objecten e-straat en f-straat heeft belanghebbende haar stelling dat deze panden niet vergelijkbaar zijn, niet voldoende aannemelijk gemaakt.
5.3. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de in de bestreden beschikking vastgestelde waarde niet voortvloeit uit het door verweerder overgelegde feitenmateriaal. Gelet op het overwogene onder 5.2 gaat het hierbij in het bijzonder om de vraag of de gerealiseerde verkoopprijzen van de objecten e-straat en f-straat voldoende basis vormen voor de vastgestelde waarde. Naar het oordeel van het Hof ligt het op de weg van verweerder de in geschil zijnde waarde nader te onderbouwen, indien wordt betwist dat de overgelegde gegevens daarvoor een voldoende onderbouwing vormen. In het onderhavige geval heeft belanghebbende deze kwestie bij pleitnota van haar gemachtigde opgeworpen. Ter zitting heeft zich deze kwestie toegespitst op de vraag hoe de waarde van het object is berekend op een prijs van ƒ 1.750 per m2, indien wordt uitgegaan van de met betrekking tot a-straat
gerealiseerde verkoopprijs als vermeld onder 2.6. Het Hof heeft in deze gang van zaken, alsmede in het verloop van de bezwaarfase, aanleiding gezien om van verweerder een nadere schriftelijke onderbouwing van voormelde prijs per m2 te verlangen. Gemachtigde moet worden nagegeven dat verweerder, waar hij de prijs van het object per m2 in zijn brief van 20 juli 2000 aan de onder 2.7 vermelde vergelijkingsobjecten relateert, in zoverre aan de door het Hof gestelde vraag is voorbijgegaan. In het licht van het overwogene onder 5.2 ontmoet deze wijze van beantwoording naar het oordeel van het Hof echter geen bezwaar. Het Hof verwerpt dan ook de stelling van belanghebbende dat aan een onderbouwing van de in geschil zijnde waarde op basis van gerealiseerde verkoopprijzen van de objecten e-straat, en f-straat geen betekenis kan worden toegekend.
5.4. In zijn brief van 20 juli 2000 heeft verweerder de vastgestelde waarde onder meer als volgt nader onderbouwd:
“Ter zitting heeft U duidelijk gemaakt het op prijs te stellen dat de waarde per m2 hoofdgebouw nader wordt onderbouwd. Die “vertaalslag” heb ik uitgewerkt in vier elementen (...):
1. Percentage waarmee GBA heeft “gerekend” in de omrekening van de transactiewaarde van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum 1 januari 1992
met betrekking tot e-straat: acht procent
met betrekking tot f-straat: acht procent
(...)
2. Onderbouwing van het gebruikte percentage
Primair = 8%
Zoals ter zitting is toegelicht, is het terugrekeningspercentage afgeleid uit de marktontwikkeling van eensgezinswoningen van de wijken waarin de vergelijkings-cijfers zijn gelegen. Eveneens is ter zitting uitgelegd dat Z in 99 wijken is verdeeld. (...) Op uw verzoek is (...) gecontroleerd of het (...) gebruikte percentage (...)
correct is. Ik heb daartoe mede een marktanalist ingeschakeld. De uitkomst was dat het percentage, waarmee de vergelijkingscijfers dienen te worden teruggerekend ofwel 8% is, ofwel minder dan 8%. (...) Aangezien een percentage lager dan 8% in het nadeel van belanghebbende uitvalt (...) handhaaf ik mijn standpunt.
(...)
Het door de Rijksbelastingdienst vastgestelde algemene stijgingspercentage van 9% voor heel Z is vooral beïnvloed door de sterkere prijsstijging van de van origine goedkopere woningen in Z. Dat betekent dat in het totaalgemiddelde van de Rijksbelastingdienst (9%) de in de procedure omtrent a-straat gebruikte vergelijkingscijfers van woningen uit de middenklasse met een enigszins lager percentage dienen te worden benaderd.
(...)
3. Concrete (in getallen uitgedrukte) omrekening van erfpacht naar eigen grond
Gekozen is voor een omrekening van erfpacht naar eigen grond op basis van de werkelijke afkoopregeling van de canon voor een tijd van 100 jaar, die aan het gemeentelijk Grondbedrijf dient te worden betaald. (...)
Indien de canon van de woning niet is afgekocht, luidt de formule: 13 x de jaarlijkse canon x 1,25.
Indien de canon van de woning wel is afgekocht, luidt de formule: de afgekochte canon x 1,25.
(...)
- met betrekking tot e-straat: een bijtelling van fl. 11.276,=.
- met betrekking tot f-straat: een bijtelling van fl. 5.103,=.(...)
(...)
4. De concrete (in getallen uitgedrukte) berekening van de prijs per m2 hoofdgebouw(...)
4.1 algemeen
Om zoveel mogelijk “appels” met “appels” te vergelijken, maakt GBA niet alleen gebruik van marttransacties van min of meer vergelijkbare woningen, maar vindt er een (...) afsplitsing in waarde plaats, waarbij vergeleken wordt met een waarde per m2 hoofdgebouw. Daartoe is het noodzakelijk dat de definitie van “hoofdgebouw” eenduidig vaststaat.
4.2 e-straat.
Van de getaxeerde waarde is fl. 36.000 niet toegerekend aan het hoofdgebouw. Dit bedrag heeft betrekking op de grondwaarde. De resterende waarde (fl. 246.000) is gekoppeld aan de 110 m2 hoofdgebouw. Aldus is de waarde per m2 hoofdgebouw fl. 2.239,=.
4.3 f-straat
Van de getaxeerde waarde is fl. 81.000 niet toegerekend aan het hoofdgebouw. Dit bedrag heeft betrekking op de grondwaarde en een bijgebouw (schuur). De resterende waarde (fl. 171.000) is gekoppeld aan de 89 m2 hoofdgebouw. Aldus is de waarde per m2 hoofdgebouw fl. 1.920,=.
(...)
4.6 vergelijking van de waarden per m2 hoofdgebouw is indicatief
(...) Indien de vier vergelijkingscijfers tezamen met a-straat op een rij worden gezet, dan is in één oogopslag te zien dat a-straat de laagste getaxeerde waarde kent.
(...)
Omrekening transactie 16 juli 1998 a-straat naar 1 januari 1992
(...)
De omrekening van de transactie van a-straat uit juli 1998 naar waardepeildatum 1 januari 1992 is (...) dicht bij de waardebepaling van de taxateur (fl. 211.000,=), waarbij nog geen rekening is gehouden met de omrekening van de erfpachtsituatie (...) naar de woz-fictieve volle eigendomsituatie! De bijtelling in verband met die omrekening bedraagt ruim fl. 10.000, gebaseerd op de afgekochte canon voor een tijdvak van 50 jaar, groot fl. 48.000,=. Die extra fl. 10.000,= heeft dus betrekking op de afkoop van de canon voor het tweede tijdvak van 50 jaar. (...)
Op basis van de transactie van a-straat per juli 1998 (fl. 355.000,=) wordt dus de oorspronkelijke waardebepaling per 1 januari 1992 (fl. 211.000,=) bevestigd.”
5.5. Belanghebbende heeft de onderbouwing van de vastgestelde waarde door verweerder in zijn brief van 11 september 2000 bestreden met de stelling dat het object niet vergelijkbaar is met de objecten e-straat, f-straat, g-straat en h-straat. Het Hof verwerpt deze stelling onder verwijzing naar hetgeen is overwogen onder 5.2 en 5.3. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat het percentage van 8%, waarmee verweerder de gerealiseerde verkoopprijzen van de objecten e-straat en f-straat heeft herleid naar het prijspeil per 1 januari 1992, niet voldoende heeft onderbouwd. Het Hof acht evenbedoeld percentage, gelet op hetgeen verweerder in zijn brief van 20 juli 2000 daaromtrent heeft opgemerkt, niet onvoldoende onderbouwd. Bovendien wijkt dit percentage niet dan wel niet zodanig af van het percentage van 30% waarmee
belanghebbende de in juli 1995 gerealiseerde koopprijs van het object naar een waarde per 1 januari 1992 heeft herrekend, dat op die grond moet worden aangenomen dat verweerder de waarde van het object, door te rekenen met 8%, te hoog heeft vastgesteld.
5.6. Naar het oordeel van het Hof heeft verweerder de waarde van het object door uit te gaan van de vergelijkingsobjecten e-straat en f-straat in zijn brief van 20 juli 2000 voldoende nader onderbouwd. Aan de stelling van belanghebbende dat de aanvullende berekening van de waarde van het object door verweerder die uitgaat van de verkoop van het object in 1998, minder zorgvuldig is dan de berekening van haar gemachtigde die uitgaat van de in 1995 gerealiseerde verkoop, kan het Hof derhalve voorbijgaan. Bovendien wijkt de berekening van de waarde van het object per 1 januari 1992 in de brief van gemachtigde van 11 september 2000, welke uitkomt op ƒ 195.400, in zo geringe mate af van de door verweerder vastgestelde waarde, dat deze berekening, in aanmerking nemend een onzekerheidsmarge die bij de waardering van onroerende zaken nu eenmaal onvermijdelijk is, anders dan belang-hebbende zal hebben bedoeld, bezien in samenhang met de onderbouwing door verweerder, ook als een bevestiging van de vastgestelde waarde kan worden beschouwd.
5.7. Het vorenoverwogene leidt tot de slotsom dat niet aannemelijk is geworden dat verweerder de waarde van het object te hoog heeft vastgesteld. De bestreden uitspraak dient evenwel te worden vernietigd, aangezien de verweerder het gemotiveerde bezwaarschrift van belanghebbende, ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard op de grond dat het bezwaar niet gemotiveerd is.
6. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig de verweerder te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht worden de te vergoeden kosten gesteld op ƒ 887,50, te weten ƒ 710 vermenigvuldigd met factor 2,5 voor proceshandelingen en 0,5 wegens het gewicht van de zaak.
7. Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- handhaaft de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde;
- veroordeelt de verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van
ƒ 887,50 en wijst de gemeente Z aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen; en
- gelast de Gemeente Z het griffierecht van ƒ 60 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is gedaan op 9 januari 2001 door mr. Van der Ouderaa, lid van de belasting-kamer, in tegenwoordigheid van mr. Van der Laan als griffier. De beslissing is op dezelfde dag uitgesproken ter openbare zitting.
De voorzitter heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van de uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2 Bij dit beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3 Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) de dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.