Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X BV te Amersfoort, belanghebbende,
tegen
twee uitspraken van de inspecteur gemeentelijke belastingen van de gemeente Amersfoort, verweerder.
1 Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 5 april 2000 en aangevuld bij schrijven van 8 mei 2000.
Het beroep is gericht tegen de uitspraken van verweerder, gedagtekend 2 maart 2000, betreffende de ten name van belanghebbende (..) genomen beschikkingen waarbij de waarde van de onroerende zaken a-weg 1 en b-weg 2 te Amersfoort voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 is vastgesteld op onderscheidenlijk f. 1.842.000 en f. 9.750.000.
Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraken gehandhaafd onderscheidenlijk verminderd tot f. 8.662.000.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraken van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot f. 800.000 onderscheidenlijk f. 6.140.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraken.
Ter zitting van 9 maart 2001 (..).
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-weg 30, gelegen op het industrieterrein A. Het betreft een kantoorgebouw in één bouwlaag, oorspronkelijk gebouwd in 1970. Enkele tussenmuren en de eindmuren zijn uit metselwerk vervaardigd, de overige buitenwanden zijn uit houten panelen en houten kozijnen opgebouwd. Het geheel is voorzien van dubbele beglazing, centrale verwarming/mechanische ventilatie en brandbeveiliging. Op het omheinde terrein met veel parkeergelegenheid bevindt zich een stenen garage en een fietsenstalling. Het object is gelegen tegenover een schrootverwerkend bedrijf.
2.2. De onroerende zaak b-weg 2 is in gebruik bij belanghebbende. Deze zaak betreft een modern kantoorpand in drie bouwlagen, gelegen op het industrieterrein B en voorzien van dubbele beglazing, topcooling, buitenzonwering, brand- en inbraakbeveiliging en twee personenliften. Op het terrein zijn parkeervoorzieningen voor circa 140 auto’s. Het kantoorpand is gebouwd in 1988.
2.3. Partijen hebben in 1999 naar aanleiding van het bezwaarschrift van belanghebbende gesproken over de hoogte van de vastgestelde waarde van elk van de onroerende zaken. Dit heeft niet tot overeenstemming geleid.
2.4. Bij het verweerschrift heeft verweerder twee taxatierapporten opgemaakt door een deskundige overgelegd. In het ene rapport wordt de waarde van a-weg 1 bepaald op f. 1.908.000 (huurwaardekapitalisatiemethode) respectievelijk f. 1.937.000 (gecorrigeerde vervangingswaarde). In het andere rapport wordt de waarde van b-weg 2 bepaald op f. 8.662.000 (huurwaardekapitalisatiemethode).
3. Geschil
In geschil is of de waarde van de onroerende zaken a-weg 1 en b-weg 2 f. 800.000 respectievelijk f. 6.140.000 bedraagt, zoals door belanghebbende wordt bepleit, dan wel f. 1.842.000 respectievelijk f. 8.662.000 bedraagt, zoals door de verweerder wordt verdedigd.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de gebezigde argumenten verwijst het Hof naar de stukken van het geding. Ter zitting is daaraan door partijen - zakelijk weergegeven - toegevoegd:
Door de gemachtigde van belanghebbende:
4.1.1. De renovatie van a-weg 1 is mij niet bekend, ook de prijs waarvoor het te koop werd aangeboden ken ik niet. Het blijft een oud noodgebouw. Een koper zal het slopen. Het pand is nu in gebruik als c-ruimte en komt binnenkort leeg. Het wordt niet gebruikt als kantoorruimte maar als c-ruimte met enige kantoorkamers.
4.2. Het pand b-weg 2 is in 1997 gekocht door een van de vennootschapsbelasting vrijgesteld pensioenfonds.
Door de gemachtigde van verweerder:
4.3. Er heeft een hoorzitting plaatsgevonden tijdens de behandeling van het bezwaarschrift. Voorafgaand aan die zitting is het advies van een taxateur aan belanghebbende gefaxt. Dit bevatte voor a-weg 1 een waarde van f. 1.500.000 en voor b-weg 2 een waarde van f. 8.603.000. Daarbij is nadrukkelijk gesteld dat het slechts een advies was. In de bezwaarfase zijn twee verschillende taxateurs bij de behandeling betrokken geweest. Deze bleken verschillende standpunten te hebben. De gemeente heeft de bevoegdheid van het advies van een taxateur af te wijken.
4.4. Het pand a-weg 1 is in 1994 gerenoveerd voor wat betreft plafonds en beglazing. Het is in ieder geval geen bouwval. Het heeft te koop gestaan. Het pand ziet er anders uit dan op de foto’s van belanghebbende. In verband met de aanwezigheid in de directe omgeving van het schrootverwerkingsbedrijf is een lagere huurwaarde gehanteerd. Het vergelijkingspand d-weg 3 verkeert in dezelfde situatie, het staat op een braakliggend terrein nabij een overlastveroorzakend cementbedrijf. Sommige vergelijkingspanden hebben een wat betere uitstraling, maar zijn wel eveneens gelegen op industrieterrein A.
4.5. Van a-weg 1 is ook de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald. Deze komt hoger uit dan de gekapitaliseerde huurwaarde. In verband met de aanwezigheid van het schrootverwerkingsbedrijf is de functionele veroudering van de opstal op 40 percent bepaald. In de beroepsfase zijn de waarden opnieuw berekend, waardoor de gecorrigeerde vervangingswaarde op een ander bedrag uitkomt. De daarbij gehanteerde grondwaarde is passend gezien de locatie en de transacties die op het betreffende industrieterrein hebben plaatsgevonden. Een waarde van f. 175 per m2 is reëel.
4.6. Het pand b-weg 2 is in 1997 verkocht voor f. 9.888.910. Gelet op de marktgegevens is een huurwaarde van f. 210 per m2 alleszins reëel.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Partijen hebben tijdens de behandeling van het bezwaarschrift overlegd over de mogelijkheid tot overeenstemming te geraken met betrekking tot de vastgestelde waarden van de onderhavige onroerende zaken. Naar het oordeel van het Hof is niet gebleken dat er sprake is geweest van een moment waarop partijen een gelijkluidend standpunt hadden over de waarden en dit over en weer hebben medegedeeld. Er is derhalve geen compromis tot stand gekomen. Aan het vorenstaande doet niet af dat - als gevolg van een wisseling van taxateurs - aan de gemeente op een moment een hogere waarde voor b-weg 2 werd geadviseerd dan het daaraan voorafgaande advies. Gelet op de uitdrukkelijke mededeling dat er sprake was van een advies, dat naast andere elementen in aanmerking kon worden genomen bij het overleg dat was bedoeld om tot overeenstemming te komen, kon belanghebbende er niet op vertrouwen dat een van deze adviezen, te weten het advies dat leidde tot de laagste waarde, zou worden gevolgd.
Met betrekking tot de onroerende zaak a-weg 1:
5.2. Verweerder heeft een taxatierapport van een deskundige overgelegd, waarin de waarde, bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, wordt gesteld op f. 1.908.000. De deskundige heeft daarbij gebruik gemaakt van gegevens die zijn ontleend aan transacties met betrekking tot objecten die zijn gelegen in de nabijheid van het onderhavige object. Naar het oordeel van het Hof is daarbij op gepaste wijze rekening gehouden met de verschillen tussen het onderhavige object en de objecten waarop die gegevens betrekking hebben. Bij de bepaling van de huurwaarde van de onderhavige onroerende zaak heeft verweerder vergeleken met de objecten plaatselijk bekend d-weg 3, a-weg 4-7, e-weg 1 en f-weg 6/10, alle gelegen op hetzelfde industrieterrein. De meeste van deze objecten hebben een betere uitstraling dan a-weg 1, maar beschikken wel over een overeenkomstig voorzieningenniveau. In het bijzonder acht het Hof de vergelijking met de onroerende zaak d-weg 3 passend omdat dat object, gelijk verweerder onweersproken heeft gesteld, eveneens zodanig is gesitueerd dat er sprake is van lawaaioverlast. De bij de waardevaststelling gehanteerde huurwaarde voor de onderhavige onroerende zaak weerspiegelt naar het oordeel van het Hof op passende wijze de verschillen tussen dit object en de vergelijkingspanden. De waarde die is toegerekend aan de extra grond (1004 m2 à f. 175) is door belanghebbende niet, althans onvoldoende bestreden. Naar het oordeel van het Hof is derhalve sprake van een betrouwbare taxatie waarmee aannemelijk wordt gemaakt dat de waarde in het economische verkeer van het onderhavige object op de waardepeildatum f. 1.908.000 bedroeg.
5.3. Tegenover het gewicht dat het Hof toekent aan het ingebrachte taxatierapport komt onvoldoende gewicht toe aan hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht. Belanghebbende heeft erop gewezen dat het object in 1972 op de nominatie stond om te worden gesloopt en dat in 1993 en 1994 nog pogingen werden gedaan om het te verkopen. Belanghebbende heeft echter geen duidelijkheid verschaft over het bedrag waarvoor de onroerende zaak te koop is aangeboden (in bijlage 1 van de pleitnota is sprake van een vraagprijs van f. 1.000.000 en in bijlage 5 van de pleitnota wordt een vraagprijs van f. 1.400.000 genoemd). Voorts acht het Hof aannemelijk dat, zoals verweerder heeft gesteld, in 1994 het pand inwendig is gerenoveerd. In verband hiermee komt minder betekenis toe aan de situatie waarin het object vóór de renovatie verkeerde en aan de bedragen waarvoor mogelijkerwijs toentertijd geen kopers konden worden gevonden.
5.4. Nu aannemelijk is dat de waarde in het economische verkeer f. 1.908.000 bedroeg kan buiten behandeling blijven de vraag of de gecorrigeerde vervangingswaarde f. 1.937.000 bedroeg. De bij de beschikking vastgestelde waarde ad f. 1.842.000 is immers lager dan de waarde in het economische verkeer, zodat de vraag of de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer - en dan daarvoor in de plaats dient te worden gesteld - geen behandeling behoeft.
5.5. Het vorenstaande houdt in dat met betrekking tot het object a-weg 1 het gelijk aan verweerder is.
Met betrekking tot de onroerende zaak b-weg 2:
5.6. Verweerder is bij de vaststelling van de waarde van dit object uitgegaan van een huurprijs van f. 210 per vierkante meter bruto vloeroppervlakte (BVO) en een kapitalisatiefactor van 9,5. Daarbij is vergeleken met gerealiseerde huurcijfers van onroerende zaken gelegen aan de b-weg 1-5, g-weg 1, 3, 5A en 8-12 en h-weg 1-8. Het Hof laat bij de beoordeling daarvan de gegevens betreffende b-weg 1-5 en g-weg 3 en 5A buiten beschouwing omdat deze zijn tot stand gekomen in 1990 onderscheidenlijk 1997 en 1998, dat wil zeggen te lang voor of na de waardepeildatum 1 januari 1995 om als betrouwbare graadmeter voor de waarde op die datum te kunnen dienen. De huurwaarden van de andere vergelijkingsobjecten beliepen na herleiding naar de waardepeildatum 1 januari 1995 en omrekening naar de bruto verhuurbare oppervlakte f. 215 tot f. 225 per m2.
5.7. In haar benadering van de waarde van de onderhavige onroerende zaak heeft belanghebbende zich onder meer gebaseerd op gerealiseerde huurprijzen van de zaak zelf en van b-weg 1-5 en i-weg 2. Deze gerealiseerde huurprijzen zijn alle tot stand gekomen in de jaren 1990 en 1992, reden waarom het Hof ze om de reden gegeven in punt 5.6 hiervoor, buiten aanmerking laat. Daarnaast heeft belanghebbende vraaghuren voor een vijftal andere onroerende zaken in aanmerking genomen. Voor zover die vraaghuren ver vóór de waardepeildatum 1 januari 1995 liggen, laat het Hof die om eerder genoemde reden buiten beschouwing. De twee vraaghuren uit 1994 heeft verweerder in het verweerschrift omgerekend naar f. 210 onderscheidenlijk f. 205 per m2 BVO. Mede in het licht van de gerealiseerde huren ad f. 215 tot f. 225 per m2 BVO, besproken onder 5.6 hierboven, acht het Hof de door belanghebbende vermelde vraaghuren uit 1994 van onvoldoende gewicht om afbreuk te doen aan de door verweerder gehanteerde huurwaarde van f. 210 per m2 BVO. Dat de werkelijk overeengekomen huurprijzen 10 tot 15 % lager zullen zijn dan de vraaghuur, heeft belanghebbende niet met bewijzen gestaafd en ook overigens niet aannemelijk gemaakt. De door belanghebbende vermelde vraaghuur uit 1997 wijkt sterk af van de door verweerder vermelde gerealiseerde huurprijs in 1997 (g-weg 4 f. 255 per m2 BVO), zonder dat daarvoor een aannemelijk verklaring is gegeven. Ook ligt die vraaghuur beduidend beneden de reeds in 1994 en 1995 gerealiseerde huurprijzen, en dat terwijl er uit de gerealiseerde huurprijzen juist een sterke stij-gingstendens blijkt. Het Hof acht deze enkele vraaghuur uit 1997 dan ook evenmin voldoende afbreuk te doen aan de juistheid van de door verweerder gehanteerde huurprijs.
5.8. Belanghebbende heeft voorts de stelling ingenomen dat de gemeente de beleggingswaarde als uitgangspunt heeft genomen en dat dientengevolge in verband met de ficties welke ten grondslag liggen aan het waarderingsvoorschrift van de Wet waardering onroerende zaken, de waarde op een lager bedrag dient te worden gesteld. Het Hof kan daarin belanghebbende niet volgen. Wanneer de waarde wordt bepaald door middel van vergelijking met gerealiseerde huurtransacties, wordt in feite vergeleken met objecten welke tot het moment waarop de huurprijs en het huurcontract tot stand komen, onverhuurd zijn. Er is op dat moment feitelijke sprake van een aanbod van een kantoorpand in lege staat. De tot stand gekomen huurprijs weerspiegelt dan ook de waarde van de onroerende zaak in die staat. Daarmee wordt naar het oordeel van het Hof nauw aangesloten bij het waarderingsvoorschrift. Met de aanvangsleegstand is door verweerder overigens rekening gehouden bij de bepaling van de kapitalisatiefactor, over welke factor partijen niet van mening verschillen.
5.9. Gelet op het vorenstaande komt het Hof tot het oordeel dat verweerder aannemelijk
heeft gemaakt dat de huurwaarde voor de onderhavige onroerende zaak dient te worden gesteld op f. 210 per m2 BVO, zodat de waarde uitkomt op f. 8.662.000.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in het ongelijk is gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is vastgesteld op 8 juni 2001 door mrs. Schaap, Van Loon en Kruimel, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.