Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Eerste Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
de uitspraak van de directeur van de afdeling Gemeentebelastingen te P, verweerder, gedagtekend 5 oktober 1998, betreffende de ten name van belanghebbende opgelegde - op een kennisgeving met nummer xxx verenigde - beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de wet WOZ), gedagtekend 10 maart 1997, waarbij de waarde van de onroerende zaken A-straat 177 A, tweede etage, 177 B, derde en vierde etage en 179 begane grond en eerste etage naar waardepeildatum 1 januari 1992 is vastgesteld op respectievelijk f 324.000, f 473.000 en f 473.000.
Het beroep is behandeld ter zitting van 10 oktober 2000 en 14 juni 2001.
Beslissing
Het Hof
· verklaart het beroep ontvankelijk en gegrond,
· vernietigt de uitspraak van verweerder,
· verklaart het bezwaar alsnog ontvankelijk,
· vermindert de bij de beschikkingen vastgestelde waarden tot respectievelijk f 302.000, f 407.000 en f 407.000 voor A-straat 177 A, tweede etage, 177 B, derde en vierde etage en 179 begane grond en eerste etage,
· veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van f 15 en wijst de gemeente Y aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen, en
· gelast de verweerder het betaalde griffierecht van f 60 aan belanghebbende te vergoeden.
Gronden
1. Feitelijkheden
Bij één kennisgeving waardebeschikkingen met dagtekening 10 maart 1997 heeft verweerder belanghebbende medegedeeld dat de waarden van de onroerende zaken A-straat 177 A, tweede etage, 177 B, derde en vierde etage en 179 begane grond en eerste etage, naar waardepeildatum 1 januari 1992, zijn vastgesteld op respectievelijk f 324.000, f 473.000 en f 473.000.
Bij brief gedagtekend 30 september 1997, welke bij verweerder is binnengekomen op 3 oktober 1997, heeft belanghebbende tegen deze beschikkingen vermeld in de kennisgeving bezwaar gemaakt. Verweerder heeft belanghebbende bij uitspraak, gedagtekend 5 oktober 1998, wegens termijnoverschrijding niet ontvankelijk verklaard in het bezwaar. Het beroepschrift van belanghebbende tegen deze uitspraak op bezwaar is bij het Hof binnengekomen op 29 september 1999.
2. Ontvankelijkheid bezwaar en beroep
2.1. Met betrekking tot de ontvankelijkheid van het bezwaar en beroep stelt belanghebbende dat zowel de kennisgeving waardebeschikkingen als de uitspraak op bezwaar onder overlegging van fotokopieën daarvan niet naar het adres van belanghebbende zijn gezonden, maar naar het adres van de voormalige werkgever (A-partners) van belanghebbendes voorzitter, b, alwaar deze tot 1 augustus 1996 werkzaam was en dat zij daardoor de kennisgeving eerst heeft ontvangen in september 1997 en de uitspraak op bezwaar op 19 augustus 1999. Op grond hiervan stelt belanghebbende dat de termijnoverschrijding voor zowel bezwaar als beroep niet aan haar is te wijten.
2.2. Ten aanzien van de ontvankelijkheid stelt verweerder dat de kennisgeving en de uitspraak op bezwaar zijn uitgebracht aan het adres van belanghebbende en dat bij foute toezending het nauwelijks voor te stellen is dat A-partners, die in het verleden de zaken voor belanghebbende behartigden, deze stukken maanden hebben laten liggen. Ter zitting heeft verweerder nog aangevoerd dat A-partners tot 17 november 1997 optraden als gemachtigde voor belanghebbende en dat een intrekking van de machtiging niet is ontvangen.
2.3. Het Hof is van oordeel dat verweerder belanghebbende ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard in haar bezwaar in verband met een overschrijding van de termijn voor het indienen van het bezwaarschrift. Gelet op het bepaalde in artikel 6:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) moet het bezwaarschrift binnen zes weken worden ingediend. Blijkens artikel 6:8, eerste lid, van de Awb juncto artikel 22j van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, voor zover hier van belang, vangt de termijn in elk geval niet eerder aan dan met ingang van de dag waarop de kennisgeving op de voorgeschreven wijze is bekendgemaakt. Belanghebbende heeft met de overlegging van een fotokopie van de door haar ontvangen kennisgeving aannemelijk gemaakt dat de kennisgeving niet aan haar adres is uitgereikt. Hiertegenover heeft verweerder met hetgeen zij heeft gesteld niet aannemelijk gemaakt dat belanghebbende vóór september 1997 niettemin op de voorgeschreven wijze met de kennisgeving is bekendgemaakt. Verweerder heeft geen geschrift overgelegd waaruit blijkt dat van een machtiging van A-partners sprake is, zodat ook niet beoordeeld kan worden wat de inhoud daarvan is. Belanghebbende ontkent het bestaan van een algemene machtiging. Het bezwaar is binnen zes weken na 1 september 1997 ingediend en mitsdien ontvankelijk. Het Hof acht door belanghebbende eveneens aannemelijk gemaakt dat de uitspraak op bezwaar naar het adres van A-partners is gezonden.
Het Hof oordeelt belanghebbende, nu het beroepschrift binnen zes weken na 19 augustus 1999 is ingediend en verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de uitspraak op bezwaar vóór 19 augustus is bekendgemaakt, eveneens ontvankelijk in haar beroep.
3. Waardevaststelling
3.1. Belanghebbende stelt dat de waarden van de onderhavige onroerende zaken zoals deze zijn vastgesteld bij de beschikkingen van 10 maart 1997 te hoog zijn. Zij stelt dat moet worden uitgegaan van de prijzen van gerealiseerde transacties van vergelijkbare onroerende zaken rond de peildatum met eventueel een waardecorrectie voor het erfpacht. In het bezwaarschrift schrijft belanghebbende onder meer het volgende:
“Nummer 177A is verkocht op 1/8/89 voor NLG 225.000 en op 1/12/94 voor NLG 300.000. Uitgaande van een geleidelijke waardeontwikkeling zal de waarde op peildatum 1/1/92 tussen deze bedragen moeten liggen. (...).
Nummer 177B is op 14/6/91 verkocht voor NLG 360.000 en op 5/1/96 voor NLG 482.500. Nummer 179 is op 22/7/83 verkocht voor NLG 260.000 en op 16/10/95 voor NLG 430.000. (...).
Op grond van bovenstaande verzoek ik u de waardebeschikkingen te herzien en de volgende waardering per 1/1/92 af te geven:
177A (2e etage): NLG 275.000,-
177B (3e en 4e etage): NLG 370.000,-
179 (b.g.g. + 1e etage): NLG 370.000,-”
3.2. Met betrekking tot de vastgestelde waarden van de onderhavige onroerende zaken stelt verweerder dat niet van de gerealiseerde transactieprijzen van de door belanghebbende genoemde onroerende zaken dient te worden uitgegaan. Er dient bij een coöperatieve vereniging rekening te worden gehouden met een aantal waardedrukkende factoren, waaronder de financieringswijze, onderhoudskosten en in casu ook met erfpacht. Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ moet worden uitgegaan van een veronderstelde verkoop van de onroerende zaak, waarbij de overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom plaatsvindt. De vastgestelde waarden zijn correct.
3.3. Het Hof is met verweerder van oordeel dat voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ moet worden uitgegaan van een veronderstelde verkoop van de betrokken onroerende zaken, waarbij de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan wordt overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit uitgangspunt brengt enerzijds met zich dat geen rekening mag worden gehouden met de omstandigheid, dat een zodanige verkoop in juridisch opzicht niet mogelijk zou kunnen zijn vanwege de rechtsvorm welke voor de exploitatie van de onroerende zaken is gekozen, en heeft anderzijds tot gevolg dat geen rekening mag worden gehouden met de waardedrukkende invloed die zou kunnen uitgaan van die rechtsvorm.
3.4. Gelet op de door belanghebbende in haar bezwaarschrift aangehaalde transactieprijzen van de betrokken onroerende zaken, is het Hof van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat aan deze transactieprijzen geen betekenis toekomt boven de door verweerder genoemde vergelijkingspanden, nu is gesteld noch gebleken dat de transacties onder niet normale omstandigheden hebben plaatsgevonden. De door verweerder aangevoerde waardedrukkende omstandigheden die verweerder niet cijfermatig heeft geconcretiseerd, stelt het Hof in goede justitie vast op 10% van de door belanghebbende verzochte waarden zoals afgeleid uit de op zichzelf niet weersproken transactieprijzen. De vast te stellen WOZ-waarden komen, rekening houdend met voormelde ophoging van de afgeleide transactieprijzen, alsdan uit op respectievelijk f 302.000, f 407.000 en f 407.000 voor A-straat 177 A, tweede etage, 177 B, derde en vierde etage en 179 begane grond en eerste etage.
Proceskosten
Nu de uitspraak niet in stand blijft, acht het Hof termen aanwezig voor een veroordeling van de verweerder in de proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken. Het Hof stelt deze kosten met inachtneming van het bepaalde in het Besluit proceskosten fiscale procedures vast op ƒ 15, zijnde de reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van de zitting van 10 oktober 2000.
De uitspraak is gedaan op 28 juni 2001 door mr Dutmer, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Jonk als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken. Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, door het lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het lid van de belastingkamer heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.