Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vijftiende Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van [de WOZ-ambtenaar] van de gemeente A, verweerder, gedagtekend 13 oktober 2000, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking van 31 maart 2000 waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te A is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
Het beroep is behandeld ter zitting van 30 november 2001.
Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- verklaart belanghebbende ontvankelijk in haar bezwaar;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 491.500;
- gelast de gemeente A het gestorte griffierecht ad ƒ 60 aan belanghebbende te vergoeden; en
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van ƒ 710 en wijst de gemeente A aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen.
Gronden
1. Belanghebbende heeft tijdig, doch ongemotiveerd bij verweerder een bezwaarschrift tegen de in geding zijnde beschikking ingediend. Verweerder heeft belanghebbende bij brief van 26 april 2000 een ontvangstbevestiging gezonden, vergezeld van een taxatieverslag en de volgende mededeling:
" U heeft pro forma tegen de waardebeschikking bezwaar gemaakt. Ik verzoek u vriendelijk uw bezwaar, binnen twaalf weken gerekend vanaf de dagtekening van de waardebeschikking, alsnog te motiveren. Mocht uw motivatie binnen deze termijn niet zijn ontvangen, dan zal uw bezwaar niet-ontvankelijk worden verklaard. "
De door verweerder vermelde termijn van twaalf weken eindigde op 23 juni 2000. Belanghebbende heeft zijn bezwaar nader gemotiveerd bij brief van 27 juni 2000, door verweerder ontvangen op 27 juni 2000. Verweerder heeft belanghebbende bij uitspraak van 13 oktober 2000 niet ontvankelijk verklaard in haar bezwaar.
2. Artikel 6:6 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) geeft aan verweerder het recht belanghebbende die zijn bezwaarschrift niet binnen de gestelde termijn heeft gemotiveerd, niet ontvankelijk te verklaren. De vermelde bepaling verplicht verweerder daar evenwel niet toe. Naar het oordeel van het Hof dient verweerder bij de uitoefening van die bevoegdheid te handelen in overeenstemming met de Algemene wet bestuursrecht. In het bijzonder is verweerder ingevolge artikel 3:4 van Pro de Awb gehouden de rechtstreeks bij het besluit betrokken belangen af te wegen, voor zover niet uit een wettelijk voorschrift of uit de aard van de uit te oefenen bevoegdheid een beperking voortvloeit. Daarbij dient het belang van belanghebbende te worden afgewogen tegen de belangen die zijn gemoeid met een spoedige beslissing op het bezwaar (MvT Awb, Kamerstukken II, 21.221, nr. 3, blz. 124 en NEV Algemene wet bestuursrecht, Kamerstukken II, 21.221, nr. 8, pt. 2.155 en 2.159).
3. Niet is gesteld of gebleken dat verweerder de afdoening van het bezwaar reeds ter hand genomen had toen belanghebbende de aanvulling op het bezwaarschrift indiende. Reeds op deze grond heeft verweerder naar het oordeel van het Hof niet in redelijkheid kunnen besluiten om - zes maanden later - gebruik te maken van zijn bevoegdheid belanghebbende in haar bezwaar niet ontvankelijk te verklaren. Het Hof zal dan ook de bestreden uitspraak vernietigen en belanghebbende alsnog ontvankelijk verklaren in haar bezwaar.
4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te A (hierna: het pand) naar de prijspeildatum 1 januari 1995. Het pand bestaat uit een winkel met een bovenwoning. De winkel en de bovenwoning hebben een gemeenschappelijke ingang. Niet in geschil is dat de waarde van het pand het best kan worden bepaald op de som van de aan de winkel en aan de woning elk afzonderlijk toe te kennen waarde, mits ermee rekening wordt gehouden dat zij deel uitmaken van een gecombineerd woonwinkelpand en dat de gebruiksmogelijkheden van de bovenwoning daardoor nadelig worden beïnvloed.
5.1. Niet in geschil is dat de waarde van de winkel het best kan worden bepaald door de daaraan toe te kennen jaarhuurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor van 9,5. De winkel bestaat uit een verkoopruimte met een bruto vloeroppervlakte (hierna: bvo) van 104 m² en een opslagruimte met een bvo van 16 m².
5.2. Verweerder stelt dat de jaarhuurwaarde van de verkoopruimte moet worden gesteld op ƒ 350 per m², ofwel op ƒ 36.400, en van de opslagruimte op ƒ 100 per m², ofwel op ƒ 1.600. Hij verwijst daarbij naar de volgende referentieobjecten:
A-straat 2, bvo ca. 100 m², verhuurd per oktober 1996 voor ƒ 350 per m²;
A-straat 3, bvo ca. 100 m², verhuurd per december 1996 voor ƒ 420 per m²; en
A-straat 4, bvo ca. 82 m², verhuurd per januari 1996 voor ƒ 425 per m².
5.3. Belanghebbende stelt dat de jaarhuurwaarde van de winkel gelijk is aan de feitelijk overeengekomen huur van ƒ 30.684 per jaar, dat is ongeveer ƒ 295 per m². Zij wijst er daarbij op dat het pand in tegenstelling tot de door verweerder vermelde referentieobjecten een kleine etalage heeft, dat het pand een monument is en dat vergroting van de etalage of enige andere verandering van de pui niet is toegestaan. Voorts wijst belanghebbende erop dat verweerder in een eerder stadium heeft verwezen naar drie andere referentieobjecten, met een huur van onderscheidenlijk ƒ 170, ƒ 219 en ƒ 350 per m².
5.4. Het Hof is van oordeel dat het onder de hiervoor geschetste omstandigheden aan verweerder is aannemelijk te maken waarom voor de taxatie van de huurwaarde van de winkel thans geen vergelijking meer moet plaatsvinden met de door belanghebbende bedoelde referentieobjecten, die hij in een eerder stadium zelf hanteerde. Deze opheldering is door verweerder niet verschaft. Het Hof is dan ook van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de jaarhuurwaarde van de winkel hoger is dan ƒ 30.684. De waarde van de winkel is daarmee (afgerond) ƒ 291.500 (9,5 ´ ƒ 30.684).
6.1. De bovenwoning heeft een bvo van ongeveer 220 m². Verweerder stelt dat de waarde van de bovenwoning moet worden gesteld op ƒ 240.000. Hij verwijst daartoe onder meer naar de volgende referentieobjecten, beide een winkel met bovenwoning:
b-straat 1, bvo bovenwoning ca. 130 m², getransporteerd 3 oktober 1994 voor ƒ 450.000, waarvan ƒ 220.000 toe te rekenen aan de bovenwoning; en
c-straat 1, bvo bovenwoning ca. 78 m², getransporteerd op 29 januari 1993 voor ƒ 267.500, waarvanƒ 145.000 toe te rekenen aan de bovenwoning.
6.2. Belanghebbende stelt dat de waarde van de bovenwoning nihil is, dan wel reeds is begrepen in de door haar gestelde waarde van de winkel. Zij wijst er daarbij op dat de winkel te zamen met de bovenwoning is verhuurd voor de hiervoor onder 5.3 reeds vermelde huur van ƒ 30.684 per jaar. Voorts stelt belanghebbende dat de bovenwoning expliciet als dienstwoning is verhuurd, dat de bovenwoning slechts toegankelijk is via de winkel en dat het een zeer eenvoudige woning is met primitief sanitair en zonder centrale verwarming.
6.3. Naar het oordeel van het Hof kan met de omstandigheid dat de bovenwoning expliciet als dienstwoning is verhuurd bij de onderhavige waardering geen rekening worden gehouden, nu de waarde moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken). Met de omstandigheid dat de bovenwoning slechts toegankelijk is via de winkel wordt rekening gehouden wanneer de waarde wordt bepaald door vergelijking met referentieobjecten waarbij dezelfde omstandigheid zich voordoet, zoals het geval is bij de door verweerder genoemde. Wel geldt dat het toenemend bvo van een onzelfstandige bovenwoning - vanwege de beperkte kring van potentiële gebruikers - niet (onbeperkt) leidt tot een hogere waarde van het pand als geheel; de grens moet worden getrokken bij het bvo van een modale eengezinswoning, ongeveer 130 m². Dat is gelijk aan het bvo van de bovenwoning van het vergelijkingsobject b-straat 1 en aanmerkelijk meer dan dat van c-straat 1. Mede in aanmerking genomen dat de onderhavige bovenwoning een zeer eenvoudige is, met primitief sanitair en zonder centrale verwarming, stelt het Hof de waarde van de bovenwoning op ƒ 200.000.
6.4. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het Hof aannemelijk acht dat de waarde van het pand (ƒ 291.500 + ƒ 200.000 =) ƒ 491.500 bedraagt.
Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, veroordeelt het Hof verweerder in de kosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage van het Besluit opgenomen tarief op: 1 (proceshandelingen: bijwonen zitting) ´ 1 (wegingsfactor gewicht van de zaak) ´ ¦ 710, ofwel ¦ 710.
De uitspraak is gedaan op 14 december 2001 door mr. Van Maanen, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal door het lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het Gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het Gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.