ECLI:NL:GHAMS:2002:15 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep tegen waarschuwing notaris wegens vermeende ...

Uitspraak

(bij vervroeging)

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

Beslissing van 14 november 2002 in de zaak onder rekestnummer 64/02 NOT van:

[de notaris]

notaris met als vestigingsplaats gemeente [Z] ,

APPELLANT,

advocaat:
mr. A. Knigge,

tegen

1.., wonende te [plaats A] ,

2.
[klager 2] ,wonende te [plaats B] ,

3.
[klager 3] ,wonende te [plaats C] ,

4.
[klager 4], wonende te [plaats D] ,

5.
[klagers 5] ,beiden wonende te [plaats E] ,

6
[klager 6] ,wonende te [plaats F] ,

7..wonende te [plaats G] ,

8.
[klagers 8], beiden wonende te [plaats H] ,

9.
[klager 9], wonende te [plaats I] ,

10.
[klager 10] ,wonende te [plaats J] ,

GEÏNTIMEERDEN,

advocaat:
mr. J. Verhoeven,

en de zaak onder rekestnummer 65/02 NOT van:

[klager 1] ,wonende te [plaats A] ,

[klager 2], wonende te [plaats B] ,

[klager 4], wonende te [plaats D] ,

APPELLANTEN,

advocaat:
mr. J. Verhoeven,

tegen

[de notaris] ,

notaris met als vestigingsplaats gemeente [Z] ,

GEÏNTIMEERDE,

advocaat:
mr. A. Knigge.

1.Voeging van beide zaken in hoger beroep

De over en weer door partijen aangespannen procedures in hoger beroep tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen te Arnhem, verder te noemen de Kamer, van 20 december 2001, zijn door het hof buiten bezwaar van partijen gevoegd daar zij op hetzelfde onderwerp betrekking hebben en tussen dezelfde partijen aanhangig zijn die ook in eerste aanleg tegenover elkaar stonden, met dien verstande dat in de zaak met rekestnummer 65/02 NOT als appellant optreden geïntimeerden 1, 2 en 4 in de zaak met rekestnummer 64/02 NOT.

2.Het verloop van de procedure in de gevoegde zaken

2.1.

Namens appellant in de zaak met rekestnummer 64/02 NOT, verder te noemen de notaris, is bij een op 18 januari 2002 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met een bijlage - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte onder 1 genoemde beslissing van de Kamer.

Namens appellanten in de zaak met rekestnummer 65/02 NOT, verder te noemen de klagers sub 1, 2 en 4, is bij een op 18 januari 2002 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met bijlagen - tijdig hoger beroep ingesteld tegen genoemde beslissing van de Kamer.

Bij de bestreden beslissing is de klacht van klagers 3 en 5 tot en met 10 tegen de notaris gedeeltelijk gegrond en gedeeltelijk ongegrond verklaard en is aan de notaris de maatregel van waarschuwing opgelegd. Voorts is bij deze beslissing de klacht van klagers 1, 2 en 4 ongegrond verklaard.

2.2.

Namens geïntimeerden in de zaak met rekestnummer 64/02 NOT, verder te noemen klagers 1 tot en met 10, is een verweerschrift- voorzien van bijlagen - op 22 februari 2002 bij het hof ingediend.

Namens de notaris is op 9 september 2002 een verweerschrift - met bijlagen - in de zaak met rekestnummer 65/02 NOT ter griffie van het hof ingediend.

2.3.

Namens de notaris is nog een brief van 22 februari 2002 aan het hof gezonden.

2.4.

De zaken zijn behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 10 oktober 2002. Verschenen zijn de notaris, bijgestaan door zijn advocaat en namens klagers 1 tot met 10 is verschenen P.J. Vlasblom-Bennink , bijgestaan door mr. C.J.R. van Binsbergen, advocaat en kantoorgenoot van mr. J. Verhoeven. Partijen hebben het woord gevoerd, de advocaten onder meer aan de hand van bij de stukken gevoegde pleitnotities.

3.De stukken van de gedingen

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de Kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

4.De feiten in beide zaken

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de Kamer in haar beslissing onder rubriek
De feitenheeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de Kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.

5.Het standpunt van klagers

5.1.

Kort samengevat verwijten klagers de notaris het volgende. De notaris heeft onzorgvuldig gehandeld bij zijn begeleiding van de levering van de stukken grond, onder andere gelegen in [plaats X] en [plaats Y] door [persoon] , uit eigen hoofde of in hoedanigheid van bestuurder van [bedrijf] , verder te noemen [bedrijf] , aan klagers. De notaris heeft bij het uitoefenen van zijn werkzaamheden onvoldoende oog gehad voor de belangen van alle betrokkenen.

5.2.

In het bijzonder verwijten klagers de notaris dat hij tekort is geschoten in zijn informatieplicht naar klagers. De notaris wist dat de vigerende bestemming van de grond bosgrond was en dat de door klagers betaalde prijs de gangbare maximale prijs voor bosgrond van f 2,-- per m2 ruimschoots overtrof en dat deze een veelvoud was van de verwervingsprijs die [persoon] voor de grond had betaald. Nu sprake is van een aanzienlijk prijsverschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs, geldt voor de notaris een verzwaarde zorgplicht jegens de kopers. Ook de volgens klagers aan de notaris bekende omstandigheden waaronder de koopovereenkomsten tot stand waren gekomen door de in hun ogen misleidende verkooptechnieken van [persoon] hadden de notaris ertoe moeten brengen dat hij

klagers in overweging had gegeven hun belangen te doen behartigen en/of zich over de waarde van de stukken grond te laten voorlichten door een deskundige. Het moest voor de notaris duidelijk zijn dat kopers er geen idee van hadden dat een bestemmingswijziging van de grond de komende dertig jaar niet aan de orde zou zijn.

De notaris heeft ten onrechte nagelaten klagers erop te wijzen dat een wijziging van de bestemming niet te verwachten was en dat zij met hun investering een groot financieel risico liepen. De notaris moet uit hoofde van zijn beroep immers voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde of feitelijk overwicht.

5.3.

Klagers hebben bewijs aangeboden van al hun stellingen, door alle middelen rechtens, in het bijzonder door getuigen, zonder daarmee overigens enige bewijslast op zich te nemen die niet rechtens op hen rust.

6.Het standpunt van de notaris

6.1.

De notaris heeft betwist dat hij onzorgvuldig heeft gehandeld bij het uitoefenen van zijn werkzaamheden met betrekking tot de levering van de stukken bosgrond.

6.2.

De notaris is van mening dat hem niet verweten kan worden dat hij in zijn informatieplicht jegens de kopers van de grond tekort is geschoten.

Hierbij dient in aanmerking te worden genomen dat hij niet bekend was met de inhoud van de advertenties en het reeds doorlopen kooptraject, hetgeen hij naar eigen zeggen ook niet behoefde te zijn, omdat hij geen aanwijzingen had van misbruik van feitelijk overwicht of juridische onkunde. De notaris heeft van zijn stelling dat hij geen overleg heeft gevoerd met [persoon] over de inhoud van de koopovereenkomst bewijs aangeboden door het (doen) horen van zichzelf en [persoon] als getuigen.

In de leveringsakte die aan klagers in concept voorafgaand aan de levering was gezonden, is opgenomen dat verkocht en geleverd is een stuk bosgrond, door koper te gebruiken als zodanig. Bij het passeren van de leveringsakten heeft de notaris nog nadrukkelijk gewezen op de bestemming van de grond. Ter

onderbouwing hiervan heeft hij een aantal verklaringen van kopers overgelegd, waaronder een verklaring van prof. drs. H.C. Kocks RA, inhoudende dat de notaris bij het passeren van de leveringsakten benadrukt heeft dat het om de aankoop van stukken bosgrond ging en dat de toekomstige bestemming daarvan niet kon worden aangegeven. Ook in de volmacht is het object uitdrukkelijk beschreven met vermelding van de bestemming, zodat ook degenen die de akte bij volmacht lieten passeren, volledig op de hoogte waren.

De prijzen die klagers hebben betaald voor de grond, zijn ook niet onredelijk hoog voor bosgrond, zodat de notaris ook om deze reden geen verdergaande verplichting had om klagers te informeren vanwege een gerechtvaardigd vermoeden van misbruik door de verkoper van feitelijk overwicht of juridische onkunde. Dat van een dergelijk misbruik geen sprake was, blijkt volgens de notaris ook uit de uitspraak van de rechtbank te Zwolle van 16 januari 2002, inhoudende dat - kort samengevat en voorzover thans van belang - de mededelingen van de verkoper in de advertenties en circulaires niet misleidend zijn.

De notaris heeft tenslotte betoogd dat een te ruime maatstaf door de Kamer is gehanteerd, nu op hem - anders dan de Kamer meent - geen verplichting rust partijen te wijzen op alle risico's die mogelijkerwijs voortvloeien uit de akte.

7.De beoordeling

7.1.

Uitgangspunt bij de beoordeling van de vraag of de notaris voldoende zorgvuldigheid heeft betracht bij het passeren van de leveringsakten ten behoeve van klagers van de stukken bosgrond is dat een notaris ten aanzien van zijn cliënten de plicht heeft om partijen voor te lichten met betrekking tot de gevolgen van de inhoud van de akte. Vast staat dat klagers wisten dat zij bosgrond hadden gekocht, welke stukken grond ook als zodanig door kopers dienden te worden gebruikt. Dit blijkt ook uit de inhoud van de ten overstaan van de notaris gepasseerde leveringsakten. Klagers stellen dat zij deze grond kochten in de verwachting daarop -na wijziging van de huidige bestemming - binnen afzienbare tijd een woning te kunnen bouwen en dat de notaris hen had moeten informeren dat een bestemmingswijziging niet in de rede lag.

Deze verwachting van klagers is de notaris niet aan te rekenen. Van hem kan ook niet gevergd worden dat hij zijn cliënten inlicht omtrent deze eventueel toekomstige ontwikkelingen, welke ook voor de notaris onbekend waren.

7.2.

Klagers stellen dat de notaris hen voorts had dienen te waarschuwen voor het financiële risico dat zij liepen, met name nu hij wist dat de verkoper een aanzienlijk lagere koopprijs had betaald voor de grond dan de prijs die klagers betaalden. De notaris moet er volgens klagers immers op toezien dat geen misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde of feitelijk overwicht.

De notaris heeft een zorgplicht die onder meer daarin bestaat dat de notaris partijen niet het slachtoffer mag laten worden van ontoelaatbare praktijken. Indien één der partijen bij een overeenkomst mogelijk slachtoffer zou worden van ontoelaatbare praktijken dient de zorgplicht van een notaris ertoe te leiden dat deze, indien hij daarvan op de hoogte is, zijn ministerie weigert. Het doorbreken van de geheimhoudingsverplichting, door het verstrekken van informatie over transacties van derden, is naar het oordeel van het hof in dergelijke gevallen in de regel niet de geëigende weg, nu daarmee de belangen van derden mogelijk geschaad worden, terwijl indien de notaris zijn ministerie weigert, zulks in principe niet het geval is.

7.3.

In deze zaak is derhalve de vraag aan de orde of de notaris zijn ministerie had moeten weigeren. Het hof is van oordeel dat hiervoor geen termen aanwezig waren. Daarbij zijn de navolgende omstandigheden van belang. De notaris mocht aannemen dat klagers wisten wat zij kochten. Van ontoelaatbare praktijken bij de verkoop van de bosgrond, waarvan de notaris op de hoogte was of had moeten zijn, is niet gebleken. De verwachting van klagers dat op de grond gebouwd zou kunnen worden was naar eigen zeggen gebaseerd op mededelingen van de verkopers, ten aanzien waarvan de rechtbank te Zwolle bij vonnis van 16 januari 2002 heeft beslist dat van misleiding door de verkopers geen sprake is geweest. Hierbij overweegt het hof voorts dat niet is komen vast te staan dat de verkoopprijs van het stuk grond die klagers betaalden dermate hoog was, dat gevreesd zou moeten worden voor misbruik door de verkopers van juridische onkunde of feitelijk overwicht.

7.4.

Anders dan de Kamer in haar beslissing overweegt, is naar 's hofs oordeel in casu niet vereist dat de notaris zich voorafgaand aan het passeren van de leveringsakten had dienen te vergewissen van de wijze waarop de verkoop had plaatsgevonden. Zo de notaris al op de hoogte zou zijn geweest van het kooptraject (met inbegrip van de verkaveling), hetgeen het hof onder de geschetste omstandigheden aannemelijk voorkomt, met name nu de naam van de notaris is opgenomen in de koopovereenkomsten, rustte op hem geen plicht klagers verdergaand te informeren dan hij -naar vast staat: in ieder geval omtrent de hoedanigheid van het gekochte- heeft gedaan.

7.5.

Op grond van het voorgaande is het hof - anders dan de Kamer - van oordeel dat de notaris niet tekort is geschoten in de naleving van zijn zorgplicht en dat hij voldoende zorgvuldigheid heeft betracht bij het uitoefenen van zijn werkzaamheden. Van hem behoefde dan ook niet meer inspanningen te worden verwacht dan de inspanningen die hij zich heeft getroost.

7.6.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.

7.7.

Het hof zal de bewijsaanbiedingen van de notaris en klagers afwijzen, reeds omdat deze onvoldoende concreet dan wel niet ter zake dienend zijn.

7.8.

Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.

8.De beslissing

Het hof:

in beide zaken:

- vernietigt de beslissing van de Kamer van 20 december 2001 behalve voor wat betreft de daarin vervatte vaststelling van de feitelijke toedracht;

- verklaart de klacht van klagers tegen de notaris ongegrond;

- verwerpt het hoger beroep van klagers sub 1, 2 en 4.

Deze beslissing is gegeven door mrs. Schipper, Los en Van Os en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 14 november 2002.