Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X B.V. te Schiphol, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het hoofd van de afdeling heffingen en invordering van de gemeente Haarlemmermeer, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 2 februari 1999, ().
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 5 januari 1999, betref-fende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de on-roerende zaak a-weg 2, te Schiphol Zuid voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 de-cember 2000 is vastgesteld op ¦ 49.596.000.
Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak ver-minderd tot ¦ 48.138.000.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot uiteindelijk, naar ter zitting is gesteld, ¦ 40.433.000.
Verweerder heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestre-den uitspraak.
(..)Ter zitting van 4 januari 2002 zijn verschenen (..).
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is erfpachter en gebruiker van de onroerende zaak a-weg 2, te Schiphol Zuid (hierna: het object). Het object is gelegen op het bedrijventerrein Schiphol Zuid met aan de achterzijde directe toegang tot het vrachtplatform van het landingsterrein van de luchthaven. Het object betreft een in 1988 gebouwd bedrijfscomplex met een perceelsopper-vlakte van 39.368 m², bestaande uit een kantoorgebouw van acht bouwlagen, vrachtruimte met ingebouwde kantoren en een buitenterrein met parkeerplaatsen en toeritten voor de vrachtruimten.
2.2. Bij beschikking van 28 februari 1997 is de waarde van het object voor het WOZ-tijdvak 1 januari 1997 t/m 31 december 2000 naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op ƒ 49.596.000. Na bezwaar is deze waarde verlaagd tot ƒ 48.138.000.
2.3.1. De door verweerder gestelde waarde in het economische verkeer is blijkens een bij het vertoogschrift gevoegd taxatierapport, opgemaakt door ing. A, makelaar-taxateur o.g., als volgt opgebouwd:
Omschrijving- bouwlaag BVO huurw./m² Huurwaarde Kap.
factor Waarde (af-gerond)
kantoor - 0 683 250 170.150 (lees: 170.750) 9,0 1.536.000
kantoor - 1 t/m 7 4.783 250 1.195.750 9,0 10.761.000
subtotaal kantoorgebouw (5.466) (1.366.500) (12.297.000)
kantoor - 0 210 250 52.500 9,0 472.000
kantoor - 1 210 250 52.500 9,0 472.000
kantoor - 0 714 200 142.800 9,0 1.285.000
kantoor - 1 714 200 142.800 9,0 1.285.000
magazijn - 2 160 100 16.000 9,0 144.000
kantoor - 0 276 200 55.200 9,0 496.000
kantoor - 1 276 200 55.200 9,0 496.000
magazijn - 0 20.886 155 3.237.330 9,0 29.135.000
magazijn - 0 1.080 140 151.200 9,0 1.360.000
magazijn - 0 804 140 112.560 9,0 1.013.000
bodemverontreiniging -/- 317.000
Totaal 30.796 5.383.990 48.138.000
2.3.2. De gehanteerde kapitalisatiefactor is op blz. 12 van voormeld rapport toegelicht en luidt, samengevat:
. basisrendement 7,5%
. opslagpercentage 1,5%
. exploitatiekosten 13% van de brutohuurwaarde
. verwervingskosten 7%
2.3.3. Verweerder heeft tevens een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde overgelegd, uitkomend op ƒ 47.452.000.
2.4.1. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door B en C (D Taxaties; hierna: D), waarin de waarde in het economische verkeer is gesteld op ƒ 39.790.000 en de gecorrigeerde vervangingswaarde op ƒ 39.760.000 (beide kennelijk vóór toepassing van een aftrek wegens saneringskosten ad ƒ 500.000).
Aan de bepaling van de waarde in het economische verkeer ligt de volgende berekening ten grondslag, resulterend in een waarde in het economische verkeer van ƒ 39.290.000 ( de ko-lom bruto vloeroppervlakte (hierna ook: BVO) is ontleend aan blz. 9 van het rapport):
Omschrijving Bruto
vloeropp. Verhuurbare
vloeropp. Huurwaarde
/m² VVO Totaal
Kantoorgebouw b.g
+ 7 etages
subtotaal kantoorgebouw
Verbindingsgedeelte
begane grond
1e etage
Kantoren in loods
Overige ruimte
Loods im- en export
By-pass
ETV-ruimte 650
4.55
(5.200)
227
227
1.015
856
16.473
2.272
5.993 602
4.214
(4.816)
210
210
940
793
15.253
2.104
5.549 255,00
255,00
255,00
255,00
255,00
140,00
140,00
140,00
140,00 153.510
1.074.570
(1.228.080)
53.55
53.55
239.7
111.02
2.135.420
294.56
776.86
Totaal 32.263 29.875 4.892.740
Bruto markthuurwaarde 4.892.740,00
af: kosten en lasten 459.998,62 9,40 %
Netto markthuurwaarde 4.432.741,38
Netto aanvangsrendement 10,00 %
Waarde vrij op naam 44.330.000,00
Correcties:
aanbrengen airconditioning 1.500.000,00
achterstallig onderhoud 450.000,00
Gecorrigeerde waarde vrij op naam 42.380.000,00
Waarde kosten koper 39.790.000,00
Af: saneringskosten 500.000,00
Waarde in het economische verkeer 39.290.000,00
2.4.2. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat hij akkoord gaat met het door verweer-der in aanmerking bedrag aan saneringskosten ad ƒ 317.000 (in plaats van ƒ 500.000 in bo-venstaande berekening) en dat de correctie achterstallig onderhoud ad ƒ 450.000 dient te vervallen. Belanghebbende verklaarde dat dientengevolge bepleit wordt de waarde in het economische verkeer niet te stellen op ƒ 39.800.000, zoals in het beroepschrift gesteld, doch op ƒ 40.433.000.
2.5. Belanghebbende is in de bezwaarfase, ondanks een verzoek daartoe, niet gehoord.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil op welk bedrag de waarde in het economische verkeer van het object dient te worden gesteld.
4. Standpunten van partijen
Voor de motivering van de standpunten wordt verwezen naar de gedingstukken. Kort sa-mengevat hebben partijen daarin (uiteindelijk) gesteld:
4.1. belanghebbende:
Het rapport van D berust op juiste uitgangspunten.
Er resteert een verschil in oppervlakte met het rapport van verweerder van 921 m².
De huurwaarde van de magazijnruimte is te hoog bepaald. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de grootte van dat magazijn. Naarmate een magazijn groter is, daalt de huurprijs per m². Daarom moet voor het hele magazijn worden uitgegaan van ƒ 140/m².
Een leeg en ontruimd op de markt aan te bieden object als het onderhavige heeft in de beleg-gingssfeer een enorm risico. Daarom zal het rendement hoger liggen, wat tot een lagere ka-pitalisatiefactor van 8 à 8,5 leidt.
De noodzaak van het aanbrengen van een airconditioningsinstallatie is evident gelet op de hoge temperatuur op met name de hogere verdiepingen. In verband met geluidsoverlast van de luchthaven kunnen de ramen niet open.
4.2. verweerder:
De gebouwen zijn door de gemeentelijk taxateur opgemeten van bouwtekeningen volgens de norm NEN 2580.
De huurwaarden zijn ontleend aan in het taxatierapport vermelde huurwaarden rond de prijs-peildatum. Een huurprijs van ƒ 140 per m² voor ruimten aan het vrachtplatform is te laag. Belanghebbendes taxateur hanteert een bruto-aanvangsrendement van rond 11%, netto 10%. In de praktijk worden lagere rendementen gerealiseerd. Voor dit object geldt rond de peil-datum geen leegstandsrisico in verband met de unieke ligging aan het vrachtplatform.
Belanghebbende heeft de aanwezige verkoopgegevens niet geanalyseerd.
Het ontbreken van een airconditioningsinstallatie is verdisconteerd in de huurwaarde.
4.3. Ter zitting hebben partijen eenparig verklaard dat de waarde ingevolge de Wet waarde-ring onroerende zaken (Wet WOZ) in casu dient te worden bepaald op de waarde in het eco-nomische verkeer. Voorts is door partijen aan hun stellingen het volgende toegevoegd, zake-lijk weergegeven:
4.3.1. namens belanghebbende:
Een afschrift van de kostenraming van de airco-installatie wordt hierbij overgelegd. Of die installatie inmiddels is aangelegd, weet ik niet.
De op blz. 11 van het taxatierapport van verweerder vermelde huurprijzen betreffen huur-prijzen in bedrijfsverzamelgebouwen, waar relatief kleine units worden verhuurd.
Belanghebbende is inderdaad huurder van een deel van het naastgelegen magazijn, groot 13.000 m² BVO à ƒ 155 per m². In casu gaat het echter om ruim 20.000 m². Bij toename van de grootte neemt de huurprijs af.
Ik erken dat de totale BVO volgens het rapport van D groter is dan die in het rapport van verweerder. Ik trek mijn stelling op dat punt in.
Ik heb onvoldoende inzicht in de wijze waarop verweerder de kapitalisatiefactor heeft bere-kend. Op Schiphol zijn niet veel objecten verkocht. Daarom heeft D een theoretische bere-kening moeten hanteren. Het verhaal van verweerders taxateur is net zo goed theoretisch.
4.3.2. namens verweerder:
Voor de omrekening van BVO naar VVO (verhuurbare vloeroppervlakte) wordt in de prak-tijk voor magazijnen uitgegaan van een gemiddelde factor 0,99 en voor kantoren van 0,92. Magazijnen hebben minder muren dan kantoren en de muren zijn dunner. Met behulp van die factor kan een huurwaarde per m² BVO worden omgerekend naar VVO.
De voor het magazijn gehanteerde huurwaarde vindt steun in de huurtransactie van het naastgelegen pand vrachtstation 6, genoemd in het taxatierapport. Belanghebbende huurt daar ongeveer 13.000 m² van het magazijn voor rond de peildatum ƒ 155 per m² BVO. Ook volgens de door belanghebbende bij de pleitnota overgelegde grafiek neemt de huurwaarde niet of nauwelijks meer af boven 6000 m².
Het overleg over andere objecten op de luchthaven Schiphol heeft steeds uitgemond in een kapitalisatiefactor van meer dan 9.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Partijen zijn eenparig van opvatting dat de waarde ingevolge de Wet WOZ in casu dient te worden gesteld op de waarde in het economische verkeer. Aangezien die opvatting voor commercieel geëxploiteerde objecten als het onderhavige geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, sluit het Hof zich daarbij aan.
5.2.1. Belanghebbende gaat in het D-taxatierapport uit van huurprijzen per m² verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) en verweerder van huurprijzen per m² bruto vloeroppervlakte (BVO). Verweerder heeft dienaangaande onweersproken gesteld dat 1 m² BVO bij kantoren gemiddeld overeenkomst met 0,92 m² VVO en bij magazijnen, door het daarin minder voor-komen van muren, met 0,99 m² VVO.
Bij de omrekening van BVO naar VVO op blz. 9 van het taxatierapport van D bestaat een onverklaarbaar groot verschil tussen de gehanteerde BVO en VVO voor de magazijnruimten. Bovendien is de totale BVO veel groter dan die in het rapport van verweerder (resp 32.263 m² en 30.796 m²). Belanghebbende heeft daarvoor geen verklaring gegeven, anders dan dat zij ter zitting haar stelling dat verweerder is uitgegaan van een te grote oppervlakte heeft ingetrokken.
Het Hof houdt het er dan ook voor dat de berekening van de BVO van de magazijnruimten in het rapport van verweerder juist is.
5.2.2. Ook bestaat er een verschil tussen de BVO van de kantoorruimten tussen het rapport van verweerder (683 m² BVO per bouwlaag) en dat van D (650 m² BVO per bouwlaag).
Nu D, zoals onder 5.2.1 is overwogen, ten aanzien van de oppervlakte van de magazijnen kennelijk onnauwkeurig te werk is gegaan, schenkt het Hof ook ten aanzien van de opper-vlakte van de kantoorruimten vertrouwen aan de taxatie van verweerder.
5.3. Verweerder heeft de huurwaarde van de magazijnruimte in hoofdzaak berekend naar ƒ 155/m². Hij heeft dit geadstrueerd door te verwijzen naar de huurprijs van rond 13.000 m² magazijnruimte die belanghebbende huurt in het naastgelegen pand voor (rond de peildatum) ƒ 155/m² BVO. Dat pand is eveneens gelegen aan het vrachtplatform en is daarom naar 's Hofs oordeel goed vergelijkbaar.
Belanghebbende heeft daar geen gegevens van vergelijkbaar gewicht tegenover gesteld. Nu het voorts gaat om een buurpand met een vergelijkbare ligging en van een zodanige grootte dat de huurprijs daarvan vergelijkbaar is met de onderhavige magazijnruimte - naar uit de door belanghebbende overgelegde grafiek volgt neemt de huurprijs bij ruimten van dergelij-ke grootte niet of nauwelijks meer af bij toenemende grootte - , acht het Hof door verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde van de grote magazijnruimte op ƒ 155/m² BVO is te stellen.
5.4. Inzake de inpandige kantoren en overige ruimten, anders dan het kantoorgebouw, heeft belanghebbende tegenover de door verweerder gehanteerde huurwaarde en de daaraan ten grondslag liggende vergelijkingsgevallen geen, althans onvoldoende gemotiveerde stellingen naar voren gebracht. Het Hof acht de door verweerder dienaangaande gehanteerde huur-waarden ook voldoende aannemelijk gemaakt.
5.5.1. Voor wat betreft het kantoorgebouw van 8 bouwlagen met een BVO van in totaal 5.466 m² (het Hof volgt dienaangaande de berekening van verweerder; zie onder 5.2. hierbo-ven) heeft verweerder een huurwaarde gehanteerd van ƒ 250/m² BVO. Ter adstructie zijn genoemd huurprijzen van inpandige kantoren, variërende van ƒ 245 tot 285 per m², soms BVO, soms VVO (blz. 11 van het taxatierapport). Zodanige inpandige kantoren van be-scheiden omvang zijn naar 's Hofs oordeel onvoldoende vergelijkbaar met het onderhavige grote kantoorgebouw om als overtuigend bewijs voor de juistheid van de taxatie van ver-weerder te kunnen worden aanvaard.
5.5.2. Belanghebbende gaat uit van ƒ 255/m² VVO, hetgeen bij de onweersproken vaststaan-de omrekening naar BVO (92:100) kan worden omgerekend naar rond ƒ 235/m² BVO. Be-langhebbende heeft evenmin overtuigende huurcijfers van kantoorruimten van vergelijkbare omvang en ligging in het geding gebracht. Wel heeft belanghebbende gesteld - en acht het Hof aannemelijk - dat de onderwerpelijke kantoorruimten minder goed bruikbaar waren door het ontbreken van airconditioning, terwijl de ligging meebrengt dat de ramen in ver-band met geluidsoverlast bezwaarlijk kunnen worden geopend. Belanghebbende wenst de uitkomst van de huurwaardeberekening daarom vervolgens verder te verminderen met ƒ 1,5 miljoen.
5.5.3. De stellingen van partijen wegend komt het Hof tot de conclusie dat de huurwaarde van het kantoorgebouw met inachtneming van de grootte, het ontbreken van een airconditio-ningsinstallatie en de rumoerige ligging, bij gebreke van overtuigende nauwkeuriger gege-vens, in goede justitie is te stellen op ƒ 230/m² BVO (hetwelk overeenkomt met ƒ 250/m² VVO). Voor het daarnaast toepassen van een aftrek wegens de aan te leggen airconditio-ningsinstallatie is bij deze huurwaarde geen plaats.
5.6. Verweerder heeft in het taxatierapport (blz. 12 en 13) een gemotiveerde en met voor-beelden geadstrueerde berekening gegeven van de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor, uitkomend op factor 9.
Belanghebbende komt in het D-taxatierapport - na eliminatie van de kosten 'aanbrengen airconditioning' (reeds verwerkt in de huurwaarde, zie 5.5. hiervoor) en 'achterstallig onder-houd' (in pleitnota laten vallen) - tot een kapitalisatiefactor van ongeveer 8,5. Belangheb-bende heeft voor de juistheid van die factor tegenover de gemotiveerde stellingen van ver-weerder naar 's Hofs oordeel onvoldoende bewijs bijgebracht. Met name acht het Hof on-voldoende aannemelijk gemaakt dat beleggers een netto-aanvangsrendement van 10% ver-langen. De stelling van belanghebbende dat met een groot leegstandsrisico moet worden rekening gehouden, acht het Hof evenmin voldoende aannemelijk gemaakt. Naar 's Hofs oordeel is, in combinatie met het buitengewoon gunstig ten opzichte van het vrachtplatform gelegen magazijn, sprake van een zeer courant bedrijfsgebouw, waarvoor gemakkelijk huur-ders zijn te vinden.
De conclusie luidt dat de kapitalisatiefactor terecht op 9 is gesteld.
5.7. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de waarde in het economische verkeer over-eenkomstig het taxatierapport van verweerder tot uitgangspunt kan worden genomen, met dien verstand dat de huurwaarde van het kantoorgebouw moet worden gesteld op:
5.466 x ƒ 230/m² = ƒ 1.257.180 x 9 = (afgerond) ƒ 11.314.000 in plaats van (afgerond) ƒ 12.297.000.
De waarde in het economische verkeer ad ƒ 48.138.000 dient derhalve met ƒ 983.000 te worden verminderd tot ƒ 47.155.000 ( = € 21.398.006).
5.8. De omstandigheid dat belanghebbende, ondanks een daartoe gedaan verzoek, in de be-zwaarfase niet is gehoord, kan niet tot vernietiging van de uitspraak of (verdere) verminde-ring van de vastgestelde waarde leiden.
6. Proceskosten en griffierecht
Nu belanghebbende gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, acht het Hof termen aanwezig ver-weerder te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administra-tieve rechtspraak belastingzaken. Met inachtneming van het Besluit proceskosten fiscale procedures wordt het bedrag van de proceskosten gesteld op ƒ 2.840 (A.1 en 3. = 2 punten; C. factor 2 ; ƒ 710 per punt) wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand en 15 uren x ƒ 116,60 = ƒ 1.749 wegens kosten van een deskundige, in totaal ƒ 4.589 ( = € 2.082,40).
Tevens dient verweerder het betaalde griffierecht ad ƒ 85 ( = € 38,57) aan belanghebbende te vergoeden.
7. Beslissing
Het Hof
n verklaart het beroep gegrond;
n vernietigt de uitspraak van verweerder;
n wijzigt de beschikking tot een waarbij de waarde van de onroerende zaak a-weg 2, te Schiphol Zuid wordt vastgesteld op ƒ 47.155.000 (= € 21.398.006);
n veroordeelt verweerder tot vergoeding aan belanghebbende van € 2.082,40 aan proces-kosten en wijst de gemeente Haarlemmermeer aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen;
n gelast verweerder het betaalde griffierecht ad € 38,57 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 15 februari 2002 door mrs. Schaap, Steenbergen en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Couperus als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimi-seerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit ge-rechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proces-kosten.