Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Derde Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
de uitspraak van het Hoofd afdeling Heffing en Invordering van de gemeente Zaanstad, verweerder, gedagtekend 27 juli 2001, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak, A-straat 2, te Z, naar de waardepeildatum 1 januari 1999 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is behandeld ter zitting van 14 februari 2002.
Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
Gronden
1. Bij beschikking van 15 maart 2001 heeft verweerder de waarde van de bovengenoemde woning (hierna het object) op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken vastgesteld op ¦ 363.000. Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de waarde nader vastgesteld op ¦ 356.000.
2. Het object betreft een woning welke belanghebbende op 18 mei 2000 heeft gekocht voor een bedrag van ¦ 385.000. Het object is op 12 juli 1999 verkocht voor een bedrag van ¦ 287.000.
3. In geschil is of de waarde van het object per 1 januari 1999 moet worden vastgesteld op ¦ 275.000, hetgeen belanghebbende stelt, dan wel op ¦ 356.000, hetgeen verweerder voorstaat.
4. De nader vastgestelde waarde is volgens het verweerschrift geadstrueerd aan de hand van verkoopprijzen van de volgende met het object vergelijkbare onroerende zaken:
- A-straat 5 te Z, verkocht op 2 september 1999 voor ¦ 355.000;
- A-straat 11 te Z, verkocht op 27 september 1999 voor ¦ 342.000, en;
- A-straat 13 te Z, verkocht op 3 augustus 1999 voor ¦ 344.000.
Het feit dat het perceel behorende bij het object 219 m² groot is, terwijl de percelen die behoren bij de vergelijkingspanden een grootte hebben die varieert tussen 132 m² en 136 m², verklaart volgens verweerder mede dat de waarde van het object hoger is vastgesteld dan de waarde van de vergelijkingspanden.
Ter zitting heeft de verweerder een taxatiekaart woningen ingebracht. Op deze taxatiekaart wordt de waarde van het object eveneens bepaald door het te vergelijken met de verkoopprijzen van andere objecten. In dit geval wordt de waarde van het object bepaald aan de hand van de verkoopprijzen van de volgende vergelijkbare onroerende zaken:
- B-straat 4 te Z, verkocht op 2 april 1999 voor ¦ 320.000;
- A-straat 5 te Z, verkocht op 2 september 1999 voor ¦ 355.000;
- A-straat 10 te Z, verkocht op 26 januari 1998 voor ¦ 275.000.
5. Belanghebbende betwist de deugdelijkheid van de taxatie van verweerder. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende in zijn beroepschrift en ter zitting, samengevat en in hoofdzaken weergegeven, aangevoerd dat:
a. De aankoopprijs van het object van 12 juli 1999 ten bedrage van ¦ 287.000 mede als uitgangspunt had moeten worden genomen voor de vaststelling van de waarde van het object op 1 januari 1999.
b. Het object niet kan worden vergeleken met de door verweerder genoemde onroerende zaken in de nabije omgeving daar het object op 1 januari 1999 in slechtere staat van onderhoud verkeerde dan de vergelijkingspanden.
c. De verkoopprijzen in het taxatieverslag van verweerder en de waarden van de vergelijkingspanden procentueel aanzienlijk meer van elkaar afwijken dan de verkoopprijs en de vastgestelde waarde van het object.
d. De twee dakkapellen die op 20 november 2000 zijn geplaatst niet hadden mogen worden meegenomen voor de vaststelling van de waarde van het object. Hetzelfde geldt voor de door belanghebbende gepleegde opknapbeurten en aangebrachte verbeteringen.
6. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat het object zich, toen hij deze in het jaar 2000 verwierf, in een sterk vervuilde staat bevond en dat hij daaraan in het jaar 2000 de nodige werkzaamheden heeft verricht. In dat kader zijn in het jaar 2000 onder meer dakkapellen aangebracht, is het gehele huis van nieuwe vloeren voorzien en is een nieuwe keuken geplaatst. Naar het oordeel van het Hof dienen deze werkzaamheden op grond van het bepaalde in artikel 19, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), bij de waardering van de woning als verbetering mede in aanmerking te worden genomen, met dien verstande dat de waarde van het object daarbij dient te worden bepaald naar de staat van deze woning bij het begin van het tijdvak dat loopt van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. Indien het object naar de staat per 1 januari 2001 wordt beoordeeld kan, met inachtneming van de grieven als vermeld onder 5.b en 5.d en in aanmerking nemend de werkzaamheden die in het jaar 2000 aan het object zijn verricht, niet worden geconcludeerd dat de waarde te hoog is vastgesteld.
7. Dat verweerder bij de vaststelling van de waarde van het object, deze heeft beoordeeld naar de staat per 1 januari 1999 doet, gelet op het bepaalde in artikel 19, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ aan het vorenstaande niet af. Evenmin ziet het Hof door in het onderhavige geval de staat per 1 januari 2001 in de plaats te stellen van de staat per 1 januari 1999 een belemmering in hetgeen is bepaald in artikel 8:69, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht, aangezien het ingestelde beroep niet ertoe kan leiden dat de vastgestelde waarde wordt verhoogd.
8. Het vorenoverwogene leidt ertoe dat de stelling van belanghebbende, inhoudende dat de door verweerder opgevoerde vergelijkingsobjecten niet representatief zijn in verband met een relatief slechte staat van onderhoud van het object, faalt, aangezien deze relatief slechte staat van onderhoud per 1 januari 2001 niet meer, althans niet meer geheel aanwezig was.
9. De stelling, als vermeld onder 5.a, dat een in 1999 gerealiseerde verkoopprijs mede in aanmerking had moeten worden genomen faalt, aangezien de staat waarin het object zich ten tijde van de transactie bevond, zoals uit hetgeen belanghebbende daaromtrent heeft verklaard, niet representatief kan worden geacht voor de staat waarin de woning zich per 1 januari 2001 bevond, welke laatste staat, zoals volgt uit het overwogene onder 6, in aanmerking dient te worden genomen.
10. Voorts volgt uit het mede als referentieprijs in aanmerking nemen van de door belanghebbende in 2000 betaalde koopprijs ad ¦ 385.000, zoals door belanghebbende is bepleit, gelet ook op het overwogene onder 6, niet dat op die grond de vastgestelde waarde als te hoog kan worden beschouwd. Zulks nog daargelaten het betrekkelijk geringe verschil tussen de in 2000 door belanghebbende betaalde prijs en de door verweerder nader vastgestelde waarde.
Proceskosten
Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
De uitspraak is gedaan op 28 februari 2002 door mr. Van der Ouderaa, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Mostermans als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Hiervan is opgemaakt dit proces-verbaal, ondertekend door het lid van de belastingkamer en de griffier.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.