Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het hoofd afdeling Onroerende Zaken en Belastingen van de gemeente Velsen, verweerder.
1 Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 10 april 2001, aangevuld bij brieven van 17 april 2001, 27 april 2001 en 15 mei 2001 .
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 15 maart 2001, betreffende de ten name van belanghebbende genomen en op één kennisgeving verenigde beschikkingen waarbij de waarden van de te P gelegen onroerende zaken A-straat 1, A-straat 2, A-straat 3 en B-straat 1 op de voet van artikel 19, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2000 tot en met 31 december 2000 zijn vastgesteld op onderscheidenlijk f 2.224.000, f 1.996.000, f 1.150.000 en f 418.000.
Na bezwaar tegen de beschikkingen zijn bij de bestreden uitspraak de beschikkingen gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en uiteindelijk tot vermindering van de vastgestelde waarde van de - naar de stelling van belanghebbende als één onroerende zaak in de zin van de Wet WOZ aan te merken genoemde vier onroerende zaken - tot het totale bedrag ad f 4.180.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert, naar het hof begrijpt, tot bevestiging van de bestreden uitspraak wat de onroerende zaken A-straat 1 en B-straat 1 betreft, doch tot vernietiging van de bestreden uitspraak, wat de onroerende zaken A-straat 2 en A-straat 3 betreft, en vermindering van de voor deze zaken vastgestelde waarden tot f 1.681.000 onderscheidenlijk f 1.021.000.
Ter zitting van 15 februari 2002 zijn verschenen A als gemachtigde van belanghebbende en B als gemachtigde van verweerder. De standpunten van partijen zijn toegelicht, door A aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Voorts heeft A een kopie van een brief van C overgelegd. De gemachtigde van verweerder heeft een vijftal foto's van de objecten overgelegd. Partijen hebben over en weer kennis kunnen nemen van deze stukken en hebben zich daarover kunnen uitlaten. De ter zitting overgelegde stukken worden tot de gedingstukken gerekend.
2 Tussen partijen vaststaande feiten
2.1 De op een industrieterrein gelegen, tussen 1970 en 1981 gebouwde, bedrijfspanden aan de
A-straat 1, de A-straat 2, de A-straat 3 en de B-straat 1, met bijbehorend perceel, vormden in ieder geval tot 1 januari 1999 één onroerende zaak in de zin van de Wet WOZ. Bij aanvang van het WOZ-tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 is daaraan ingevolge de Wet WOZ één waarde toegekend van f 5.096.000, waarbij de panden gezamenlijk werden aangeduid als A-straat 1. Het perceel met de desbetreffende panden is kadastraal bekend als Gemeente P, sectie Q, nummers R en S, onderscheidenlijk groot 10.460 m² en 1.548 m².
2.2 Afgezien van het perceelgedeelte waarop na te melden erfpachtsrecht rustte, was het
geheel tot 1 september 1999 eigendom van D, voorheen geheten E, dat het gedeelte dat thans als A-straat 1 wordt aangeduid, zelf in gebruik had. Op 1 september 1999 heeft belanghebbende het geheel van panden en perceel (daaronder begrepen het na te melden erfpachtsrecht) gekocht voor de totale koopsom van f 4.294.120. D heeft - als huurder - ook nadien het gebruik van A-straat 1 voortgezet, tot heden toe.
2.3 Het bij de panden behorende perceel sectie Q, nummer S, was door de gemeente
P in voortdurende erfpacht uitgegeven, tegen een jaarlijkse erfpachtcanon welke per 1 januari 1999 f 21.456 bedroeg. Bij of kort na het verwerven van de eigendom van de panden door belanghebbende op 1 september 1999, heeft hij deze canonverplichting afgekocht tegen betaling van f 294.120, berekend naar f 190 per m², overeenkomstig het daartoe (in ieder geval) sedert 1 januari 1999 vigerende aanbod van de gemeente.
2.4 In 1999 is het gedeelte van de panden dat thans wordt aangeduid als A-straat 3 door
belanghebbende in huur in gebruik gegeven aan een drukkerij en is het gedeelte dat thans wordt aangeduid als B-straat 1 door belanghebbende in huur in gebruik gegeven aan een bedrijf, genaamd F. Het gedeelte dat thans wordt aangeduid als A-straat 2 staat sedert juni 2000 partieel te huur; belanghebbende vraagt daarvoor een huur van f 140 per jaar per m² kantoorvloeroppervlakte (totaal te huur: 593 m² kantooroppervlakte). De vier afzonderlijke panden zijn in 1999 voor zelfstandig gebruik door afzonderlijke huurders geschikt gemaakt doordat elk van die panden zodanig zijn aangepast dat daarin (al dan niet: mede) kantoor kan worden gehouden.
2.5 Verweerder heeft de waarde van de vier genoemde panden en het bijbehorend perceel
(naar de in 1999 gewijzigde en daardoor op 1 januari 2000 bestaande situatie, doch naar de waardepeildatum 1 januari 1995) op 30 augustus 2000 doen taxeren door taxatiebureau G. De uitkomst van deze taxatie houdt in, voor zover hier van belang, zakelijk:
oppervlakte huurwaarde per m² kapitalisatiefactor waarde
A-straat 1:
werkruimte 2780 m² f 90 8,6 f 2.151.720
opslag 400 m² f 55 8,6 f 189.200
-------------- f 2.340.000
A-straat 2:
werkruimte 2172 m² f 90 8,6 f 1.681.128
--------------
f 1.681.000
A-straat 3:
produktie 794 m² f 90 8,6 f 614.556 kantoor 311 m² f 150 8,6 f 401.190
opslag 12 m² f 55 8,6 f 5.676
--------------
f 1.021.000
B-straat 1:
kantoor 90 m² f 175 8,6 f 135.450
opslag 559 m² f 60 8,6 f 288.444
-------------- f 423.000
Ten aanzien van elk van de getaxeerde panden vermeldt het taxatierapport dat de waarde van de bij de panden behorende grond in de gehanteerde huurwaarde is verwerkt en dat de vermelde oppervlakten zijn overgenomen van de bouwkundige inventarisatiekaart van de gemeente, zij het dat de taxateur ten aanzien van B-straat 1 (kennelijk: in afwijking van hetgeen op die kaart is vermeld) heeft geconstateerd dat een gedeelte groot 90 m² van dat pand kantoorruimte betrof. Het totaal van de in het taxatierapport berekende bebouwde oppervlakte bedraagt 7118 m².
2.6 Belanghebbende heeft de panden en het bijbehorende perceel naar de prijspeildatum 1
januari 1995 op 26 april 2001 als één onroerende zaak doen taxeren door C. De uitkomst van deze taxatie luidt, zoals later verbeterd en voor zover hier van belang, zakelijk:
waarde grond
12.008 m² x f 190 f 2.280.000
waarde opstallen
7.000 m² x f 900 f 6.300.000
af: technische veroudering 50 % f 3.150.000
--------------
f 3.150.000
af: gebruiksbelemmeringen 40 % f 1.250.000
-------------
f 1.900.000
totale waarde f 2.280.000
f 1.900.000
--------------
f 4.180.000
afgerond op f 4.000.000
2.7 In het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport is onder het kopje
"Marktbenadering" het navolgende vermeld:
"De gebouwen zijn niet multifunctioneel in verband met de geringe hoogte en de niet onderheide vloeren. De gevels behoeven bij handhaving van de gebouwen een volledige aanpassing mede om reden van isolatie. De bestemming van het pand is een bedrijfsverzamelgebouw geworden, te verwachten zijn dan zeer hoge kosten voor modernisering en vanzelfstandiging (het hof begrijpt: verzelfstandiging) van de diverse delen. De verbouwingskosten alleen zullen de kosten van nieuwbouw benaderen. Gedeelten welke niet op tijd te verkopen/verhuren zijn, kunnen gesloopt worden, waarna het perceel als bouwterrein verkocht kan worden."
2.8 Bij het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport is een bijlage gevoegd, waarin het
getaxeerde is onderverdeeld in een groot aantal ruimten, welke zijn gecategoriseerd onder de kopjes "werkplaatsen bestaand", "werkplaatsen uitbreiding", "kantoorgedeelte", "kantine", "keuken" en "gangen". Het totaal van de achter elk van die ruimten vermelde oppervlakte bedraagt 5.835,71 m². De oppervlakte van de toiletten is in deze opstelling niet opgenomen.
3 Geschil
Het geschil ziet op de vraag of de panden met het bijbehorende perceel als één onroerende zaak in de zin van de Wet WOZ dienen te worden beschouwd of als vier afzonderlijke zodanige zaken, alsmede, indien sprake is van vier onroerende zaken, op de vraag welke waarde voor het tijdvak van 1 januari 2000 tot en met 31 december 2000, naar de staat van die zaken op 1 januari 2000 per waardepeildatum 1 januari 1995, aan die zaken dient te worden toegekend. Partijen verschillen daarbij van mening over de juiste oppervlakte van het bebouwde gedeelte van het desbetreffende perceel.
4 Standpunten van partijen
4.1.1 Belanghebbende stelt dat de panden met bijbehorend perceel ook ondanks de wijzigingen
die zich in 1999 hebben voltrokken, als één onroerende zaak in de zin van de Wet WOZ dienen te worden beschouwd en terecht op die voet door C zijn getaxeerd. Hij stelt daartoe dat de panden over één gezamenlijke verwarmingsinstallatie, één gezamenlijke electriciteitsvoorziening en één gezamenlijke hoofdingang beschikken.
4.1.2 De totale oppervlakte van het bebouwde gedeelte van het perceel bedraagt 7.000 m²,
aldus belanghebbende. Hij beroept zich op de taxatie door C, die naar zijn zeggen - naast een aftrek ad 50% terzake van technische veroudering - terecht een verdere aftrek ad 40 % terzake van gebruiksbelemmeringen heeft toegepast, gelet op hetgeen in het rapport onder het kopje "Marktbenadering" staat verwoord. De uitkomst van C's taxatie, f 4.180.000 (de afronding moet worden genegeerd), is de waarde die voor het tijdvak van 1 januari 2000 tot en met 31 december 2000 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend. C heeft de zaak als één geheel getaxeerd; dit kan zijn lagere waarde verklaren.
Belanghebbende stelt in dit verband voorts dat de door C becijferde waarde wél, doch de totaalwaarde die de door verweerder ingeschakelde taxateur heeft becijferd, níet strookt met de prijs die belanghebbende op 1 september 1999 voor het getaxeerde heeft betaald en dat het bebouwde gedeelte van hetgeen hij aankocht ten tijde van die aankoop slechts voor circa 25 % in gebruik was (bij D). Aan de huurprijs die hij voor een gedeelte van het pand aan de B-straat 1 vraagt (f 145 per m² kantoor-vloeropppervlakte) kan naar zijn zeggen geen argument worden ontleend voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak, omdat die vraagprijs sedert juni 2000 geldt en de peildatum van de waardevaststelling 1 januari 1995 is.
4.2 Verweerder stelt dat de panden met bijbehorend perceel als vier afzonderlijke zaken in de
zin van de Wet WOZ moeten worden beschouwd, gelet op het gewijzigde gebruik dat er sedert 1999 van wordt gemaakt en gelet op de ingrijpende wijzigingen die daartoe zijn doorgevoerd in de panden, die - naast een gezamenlijke hoofdingang - ook elk een afzonderlijke ingang hebben. Hij stelt voorts dat de totale bebouwde oppervlakte van het perceel door G correct is vastgesteld, dat het verschil met de door belanghebbende gehanteerde oppervlakte waarschijnlijk veroorzaakt wordt doordat verweerder van een bruto vloeroppervlakte is uitgegaan, dat de panden ten tijde van de verwerving door belanghebbende voor circa 75 % in gebruik waren (bij D), dat niet begrijpelijk is waarom C een taxatiewijze heeft gehanteerd die uitgaat van gecorrigeerde vervangingswaarde, in plaats van - zoals G heeft gehanteerd - een taxatiewijze die uitgaat van waarde in het economische verkeer, dat C ten onrechte een aftrek van 50 % en 40 % heeft gehanteerd ten aanzien van de opstalwaarde en dat ook overigens de taxatie door C onvoldoende af doet aan de taxatie door G. De uit laatstgenoemde taxatie blijkende waarden zijn daarom de juiste, ook omdat de juistheid van de huurwaarde die G heeft gebezigd, blijkt uit de door belanghebbende voor het gedeelte van het pand aan de B-straat 1 gevraagde huurprijs, nu de huurprijzen van dergelijke onroerende bedrijfszaken in de afgelopen jaren niet of nauwelijks zijn gestegen. Evenwel dient in afwijking van het rapport van G de waarde van het pand A-straat 1 niet op f 2.340.000 maar op f 2.224.000 te worden bepaald en de waarde van het pand B-straat 1 niet op f 423.000 maar op f 418.000, omdat verweerder zelf van die lagere bedragen is uitgegaan in de waardebeschikking waarop de bestreden uitspraak betrekking heeft en hij daarvan rechtens niet kan terugkomen.
5 Beoordeling van het geschil
5.1 Op grond van de onder 2.4 omschreven feiten omtrent het gewijzigde gebruik dat sedert
1999 van de panden wordt gemaakt en omtrent de daartoe in die panden aangebrachte wijzigingen, alsmede op grond van het daarbij aansluitende feit dat die panden - naar verweerder onweersproken heeft gesteld - elk over een afzonderlijke ingang beschikken, is naar het oordeel van het Hof aannemelijk dat die panden sedertdien blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Verweerder heeft die panden daarom terecht aangemerkt als vier afzonderlijke zaken in de zin van de Wet WOZ en ze op die voet geherwaardeerd. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd omtrent de gezamenlijke hoofdingang, verwarmingsinstallatie en electriciteitsvoorziening, is van onvoldoende gewicht om tot een ander oordeel te kunnen leiden.
5.2 Verweerder heeft, wat de oppervlakte van het bebouwde gedeelte van het desbetreffende
perceel aangaat, verwezen naar de motivering die terzake is gegeven in het rapport van G (bruto vloeroppervlakte 7.118 m², blijkend uit bouwkundige inventarisatiekaarten van de gemeente). Belanghebbende daarentegen heeft zonder nadere toelichting gesteld dat die oppervlakte 7.000 m² bedraagt en heeft voorts de onder 2.8 omschreven bijlage bij het taxatierapport van C overgelegd, zonder te verklaren hoe de daarin genoemde bebouwde oppervlakte ad 5.835,71 m² zich verhoudt tot de genoemde 7.000 m². Tegenover de door verweerder, in het voetspoor van G genoemde en verantwoorde cijfers, had het op de weg van belanghebbende gelegen om daartegen gemotiveerd verweer te voeren. Nu hij dat heeft nagelaten (de eigen specificatie is veel verder verwijderd van de gestelde 7000 m² dan de specificatie van verweerder), moet aannemelijk worden geoordeeld dat de bebouwde oppervlakte van de panden in totaal 7.118 m² bedraagt.
5.3 Voorts overweegt het Hof ten aanzien van de beide taxatierapporten als volgt. In het
rapport van G (waarvan de deskundigheid niet in geding is) is de waarde van het getaxeerde in het economisch verkeer berekend. Het bevat, in de berekening van die waarde, geen elementen die het Hof op voorhand onjuist voorkomen. Die onjuistheid vloeit ook niet voort uit het rapport van C. Zulks is allereerst het geval omdat C (naar uit het vorenoverwogene volgt: ten onrechte) de panden en het bijbehorende perceel als één onroerende zaak in de zin van de Wet WOZ heeft getaxeerd, terwijl de panden nu juist bestemd zijn om als vier afzonderlijke onroerende zaken te worden gebruikt en grotendeels ook gebruikt worden, hetgeen (in zoverre zijn partijen het eens) tot een hogere waarde in het economische verkeer kan leiden. Zulks is bovendien het geval omdat C blijkens de door hem gehanteerde methodiek de gecorrigeerde vervangingswaarde van het getaxeerde heeft becijferd, welke waarde echter naar zijn aard kan afwijken van de waarde in het economische verkeer in de zin van de Wet WOZ. Zulks is voorts het geval omdat C naast de aftrek wegens technische veroudering ad 50 %, tevens 40 % van de gehanteerde opstalwaarde heeft afgetrokken in verband met gebruiksbelemmeringen en ter rechtvaardiging van die, door verweerder bestreden, aftrek slechts heeft verwezen naar hetgeen in zijn rapport onder het kopje "Marktbenadering" is vermeld. Mede gelet op het feitelijke gebruik dat thans door de diverse huurders van de panden wordt gemaakt en de omstandigheid dat niet is gesteld of gebleken dat het gebruiksdoel van deze gebruikers niet aansluit bij de aard van de panden of dat de staat van de panden hun in dat gebruiksdoel belemmert, is hetgeen onder voormeld kopje is beschreven te summier van aard om een aftrek van 40 % wegens gebruiksbelemmering te rechtvaardigen. Door het geheel of in overwegende mate schrappen van laatstgenoemde aftrek valt de door C becijferde gecorrigeerde vervangingswaarde zoveel hoger uit, dat zijn rapport te minder aan de juistheid van de bevindingen van G af doet.
5.4 Aan die bevindingen doet voorts onvoldoende af hetgeen belanghebbende nog heeft
gesteld omtrent de prijs die hij op 1 september 1999 voor de panden en het bijbehorende perceel heeft betaald, omdat aan het gebruik van die koopsom als maatstaf voor de waarde in het economische verkeer van de panden met bijbehorend perceel, de navolgende bezwaren kleven. Er moet van worden uitgegaan dat bij het overeenkomen van die aankoopsom reeds vaststond dat de voormalige eigenaar, D, na de verkoop het gebruik van het pand aan de A-straat 1 (ruim 40 % van de bebouwde oppervlakte van hetgeen belanghebbende kocht) als huurder zou voortzetten. Voorts geldt dat het desbetreffende perceel gedeeltelijk in erfpacht door de gemeente was uitgegeven. Beide omstandigheden dienen bij de waardering op grond van de Wet WOZ te worden weggedacht, daar de wet voorschrijft dat de waarde in het economische verkeer wordt bepaald naar de (in casu fictieve) situatie dat de onroerende zaak in volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en dat de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Belanghebbende heeft niet verklaard (naar van hem verlangd mocht worden) of, en zo ja in hoeverre, de (voorgenomen) huurovereenkomst met D en de koopsom elkaar beïnvloed hebben. Derhalve kan niet worden uitgesloten dat de overeengekomen koopprijs lager is dan zonder die huurovereenkomst het geval geweest zou zijn. Voorts is naar het oordeel van het hof aannemelijk dat de koopprijs hoger zou zijn geweest indien geen sprake was geweest van erfpacht, omdat alsdan de volle eigendom van het gehele perceel door belanghebbende verworven zou zijn, hetgeen hier niet het geval is. Dat belanghebbende de erfpachtcanon heeft afgekocht maakt dat niet anders.
5.5 Aan belanghebbende moet weliswaar worden toegegeven dat de huurprijs die hij sedert
juni 2000 voor het te huur staande gedeelte van het pand B-straat 1 vraagt, niet zonder meer maatgevend is voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer van (het kantoorgedeelte van) de panden per 1 januari 1995, maar er zijn tegenover de stelling van verweerder dat de huurprijzen van dergelijke bedrijfsonroerende zaken niet (noemenswaardig) zijn gestegen tussen de genoemde tijdstippen, geen zodanige andersluidende feiten of omstandigheden gesteld of gebleken, dat de door belanghebbende gevraagde huurprijs af doet aan het gewicht dat, naar hiervoor is overwogen, aan het rapport van G toekomt.
5.6 Al het vorenoverwogene leidt tot het oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt
dat de waarde van de onroerende zaken aan de A-straat 1, de A-straat 2, de A-straat 3 en de B-straat 1 voor de periode 1 januari 2000 tot en met 31 december 2000, gesteld dient te worden op onderscheidenlijk f 2.224.000, f 1.681.000, f 1.021.000 en f 418.000. Hieruit vloeit voort dat het beroep van belanghebbende slaagt voor zover het gaat om de onroerende zaken A-straat 2 en A-straat 3.
6 Proceskosten
Nu belanghebbende gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, acht het Hof termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt het bedrag van de proceskosten gesteld op € 483 voor rechtskundige bijstand (1 punt voor verschijnen ter zitting maal € 322 maal factor 1,5 voor het gewicht van de zaak). Andere ingevolge voormeld Besluit voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn niet gesteld of gebleken.
7 Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van verweerder, voor zover deze betrekking heeft op de objecten
A-straat 2 en A-straat 3 en bevestigt die uitspraak voor het overige;
- bepaalt de waarde voor het tijdvak 1 januari 2000 tot en met 31 december 2000 van de
navolgende onroerende zaken op de navolgende bedragen:
A-straat 2 te P f 1.681.000
A-straat 3 te P f 1.021.000
- veroordeelt verweerder tot vergoeding aan belanghebbende van € 483 aan proceskosten en wijst
de gemeente Velsen aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen;
- gelast de gemeente Velsen het betaalde griffierecht ad € 27,23 (f 60) aan belanghebbende te
vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 29 maart 2002 door mrs. Schaap, Steenbergen en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Couperus als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.