Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vijftiende Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
ter vervanging van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de Directeur Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente P, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 22 november 2000, aangevuld bij brief van 21 december 2000.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 13 oktober 2000, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking van 31 maart 2000 waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te P is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te P bij beschikking van 31 maart 2000 vastgesteld op ƒ 600.000. Na bezwaar tegen de beschikking is deze bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 291.500.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Bij brief van 15 november 2001 heeft mr. A (B belastingadviseurs) namens belanghebbende nadere stukken overgelegd. Van deze stukken is een afschrift aan verweerder gezonden.
Van het verhandelde ter zitting van 30 november 2001 heeft de griffier proces-verbaal opgemaakt.
Op 14 december 2001 heeft het Hof mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal op 19 december 2001 aangetekend aan partijen is verzonden. Bij brief van 14 januari 2002, ter griffie ingekomen op 14 januari 2002, heeft verweerder verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het verschuldigde griffierecht van € 36 is tijdig betaald.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak A-straat 1 te P (hierna: het pand). Het pand bestaat uit een winkel met een bovenwoning. De winkel en de bovenwoning hebben een gemeenschappelijke ingang. Het woongedeelte bestaat uit drie bouwlagen en heeft een bruto vloeroppervlakte (bvo) van ongeveer 220 m². De winkel bestaat uit een winkelruimte van 104 m² bvo en een opslagruimte van 16 m² bvo. Het pand is een beschermd monument in de zin van de Monumentenwet 1988.
2.2. Bij een ongedateerd taxatieverslag niet-woningen heeft verweerder de waarde van de winkel berekend op ƒ 360.000. Hij heeft de huurwaarde van de winkelruimte daarbij gesteld op ƒ 350 per m², uitgaande van een vergelijking met A-straat 2 (huur per m² per 1 juni 1996 ƒ 350), A-straat 3 (huur per m² per 1 juni 1996 ƒ 219) en A-straat 3 (huur per m² per 1 september 1995 ƒ 170).
2.3. Verweerder heeft thans een taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van het pand wordt getaxeerd op ƒ 600.000, waarvan ƒ 360.000 toe te rekenen aan de winkel en ƒ 240.000 aan de woning. In het taxatierapport wordt de jaarhuurwaarde van de verkoopruimte gesteld op ƒ 350 per m², ofwel op ƒ 36.400, en van de opslagruimte op ƒ 100 per m², ofwel op ƒ 1.600. Het rapport verwijst daarbij naar de volgende referentieobjecten:
A-straat 4, bvo ca. 100 m², verhuurd per oktober 1996 voor ƒ 350 per m²;
A-straat 5, bvo ca. 100 m², verhuurd per december 1996 voor ƒ 420 per m²; en
A-straat 6, bvo ca. 82 m², verhuurd per januari 1996 voor ƒ 425 per m².
2.4. In het taxatierapport wordt de waarde van de bovenwoning gesteld op ƒ 240.000. Het verwijst daartoe onder meer naar de volgende referentieobjecten, beide een winkel met bovenwoning:
B-straat 1, bvo bovenwoning ca. 130 m², getransporteerd 3 oktober 1994 voor ƒ 450.000, waarvan ƒ 220.000 toe te rekenen aan de bovenwoning; en
C-straat 1, bvo bovenwoning ca. 78 m², getransporteerd op 29 januari 1993 voor ƒ 267.500, waarvan ƒ 145.000 toe te rekenen aan de bovenwoning.
2.5. Belanghebbende heeft tijdig, doch ongemotiveerd bij verweerder een bezwaarschrift tegen de in geding zijnde beschikking ingediend. Verweerder heeft belanghebbende bij brief van 26 april 2000 een ontvangstbevestiging gezonden, vergezeld van een taxatieverslag en de volgende mededeling:
" U heeft pro forma tegen de waardebeschikking bezwaar gemaakt. Ik verzoek u vriendelijk uw bezwaar, binnen twaalf weken gerekend vanaf de dagtekening van de waardebeschikking, alsnog te motiveren. Mocht uw motivatie binnen deze termijn niet zijn ontvangen, dan zal uw bezwaar niet-ontvankelijk worden verklaard. "
De door verweerder vermelde termijn van twaalf weken eindigde op 23 juni 2000. Belanghebbende heeft zijn bezwaar nader gemotiveerd bij brief van 27 juni 2000, door verweerder ontvangen op 27 juni 2000. Verweerder heeft belanghebbende bij uitspraak van 13 oktober 2000 niet ontvankelijk verklaard in haar bezwaar.
3. Geschil
In geschil is of belanghebbende ontvankelijk is in haar bezwaar en, zo ja, wat de waarde is van de onroerende zaak A-straat 1 te P naar de prijspeildatum 1 januari 1995.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken en het voormelde proces-verbaal.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. De ontvankelijkheid van het bezwaar
5.1.1. Artikel 6:6 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) geeft aan verweerder het recht belanghebbende die zijn bezwaarschrift niet binnen de gestelde termijn heeft gemotiveerd, niet ontvankelijk te verklaren. De vermelde bepaling verplicht verweerder daar evenwel niet toe. Naar het oordeel van het Hof dient verweerder bij de uitoefening van die bevoegdheid te handelen in overeenstemming met de Algemene wet bestuursrecht. In het bijzonder is verweerder ingevolge artikel 3:4 van de Awb gehouden de rechtstreeks bij het besluit betrokken belangen af te wegen, voor zover niet uit een wettelijk voorschrift of uit de aard van de uit te oefenen bevoegdheid een beperking voortvloeit. Daarbij dient het belang van belanghebbende te worden afgewogen tegen de belangen die zijn gemoeid met een spoedige beslissing op het bezwaar (MvT Awb, Kamerstukken II, 21.221, nr. 3, blz. 124 en NEV Algemene wet bestuursrecht, Kamerstukken II, 21.221, nr. 8, pt. 2.155 en 2.159).
5.1.2. Niet is gesteld of gebleken dat verweerder de afdoening van het bezwaar reeds ter hand genomen had toen belanghebbende de aanvulling op het bezwaarschrift indiende. Reeds op deze grond heeft verweerder naar het oordeel van het Hof niet in redelijkheid kunnen besluiten om - zes maanden later - gebruik te maken van zijn bevoegdheid belanghebbende in haar bezwaar niet ontvankelijk te verklaren. Het Hof zal dan ook de bestreden uitspraak vernietigen en belanghebbende alsnog ontvankelijk verklaren in haar bezwaar.
De waarde van het pand
5.2. Niet in geschil is dat de waarde van het pand het best kan worden bepaald op de som van de aan de winkel en aan de woning elk afzonderlijk toe te kennen waarde, mits ermee rekening wordt gehouden dat zij deel uitmaken van een gecombineerd woonwinkelpand en dat de gebruiksmogelijkheden van de bovenwoning daardoor nadelig worden beïnvloed.
5.3.1. Niet in geschil is dat de waarde van de winkel het best kan worden bepaald door de daaraan toe te kennen jaarhuurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor van 9,5.
5.3.2. Verweerder stelt dat de jaarhuurwaarde van de verkoopruimte moet worden gesteld op ƒ 350 per m², ofwel op ƒ 36.400, en van de opslagruimte op ƒ 100 per m², ofwel op ƒ 1.600. Belanghebbende stelt dat de jaarhuurwaarde van de winkel gelijk is aan de feitelijk overeengekomen huur van ƒ 30.684 per jaar, dat is ongeveer ƒ 295 per m². Zij wijst er daarbij op dat het pand in tegenstelling tot de door verweerder vermelde referentieobjecten een kleine etalage heeft, dat het pand een monument is en dat vergroting van de etalage of enige andere verandering van de pui niet is toegestaan. Voorts wijst belanghebbende erop dat verweerder - zoals hiervoor onder 2.2 vermeld - in een eerder stadium heeft verwezen naar drie andere huurwaarden van onderscheidenlijk ƒ 170, ƒ 219 en ƒ 350 per m².
5.3.3. Het Hof is van oordeel dat het onder de hiervoor geschetste omstandigheden aan verweerder is aannemelijk te maken waarom voor de taxatie van de huurwaarde van de winkel thans geen vergelijking meer moet plaatsvinden met de door belanghebbende bedoelde referentieobjecten, die hij in een eerder stadium zelf hanteerde. Deze opheldering is door verweerder niet verschaft. Het Hof is dan ook van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de jaarhuurwaarde van de winkel hoger is dan ƒ 30.684. De waarde van de winkel is daarmee (afgerond) ƒ 291.500 (9,5 ´ ƒ 30.684).
5.4.1. Belanghebbende stelt dat de waarde van de bovenwoning nihil is, dan wel reeds is begrepen in de door haar gestelde waarde van de winkel. Zij wijst er daarbij op dat de winkel tezamen met de bovenwoning is verhuurd voor de hiervoor onder 5.3.2 reeds vermelde huur van ƒ 30.684 per jaar. Voorts stelt belanghebbende dat de bovenwoning expliciet als dienstwoning is verhuurd, dat de bovenwoning slechts toegankelijk is via de winkel en dat het een zeer eenvoudige woning is met primitief sanitair en zonder centrale verwarming.
5.4.2. Naar het oordeel van het Hof kan met de omstandigheid dat de bovenwoning expliciet als dienstwoning is verhuurd bij de onderhavige waardering geen rekening worden gehouden, nu de waarde moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken). Met de omstandigheid dat de bovenwoning slechts toegankelijk is via de winkel wordt rekening gehouden wanneer de waarde wordt bepaald door vergelijking met referentieobjecten waarbij dezelfde omstandigheid zich voordoet, zoals het geval is bij de door verweerder genoemde objecten zoals onder 2.4 omschreven. Wel geldt dat het toenemend bvo van een onzelfstandige bovenwoning - vanwege de beperkte kring van potentiële gebruikers - niet (onbeperkt) leidt tot een hogere waarde van het pand als geheel; de grens moet worden getrokken bij het bvo van een modale eengezinswoning, ongeveer 130 m². Dat is gelijk aan het bvo van de bovenwoning van het vergelijkingsobject B-straat 1 en aanmerkelijk meer dan dat van C-straat 1. Mede in aanmerking genomen dat de onderhavige bovenwoning een zeer eenvoudige is, met primitief sanitair en zonder centrale verwarming, stelt het Hof de waarde van de bovenwoning op ƒ 200.000.
5.5. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het Hof aannemelijk acht dat de waarde van het pand (ƒ 291.500 + ƒ 200.000 =) ƒ 491.500 bedraagt.
6. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, veroordeelt het Hof verweerder in de kosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage van het Besluit opgenomen tarief op: 1 (proceshandelingen: bijwonen zitting) ´ 1 (wegingsfactor gewicht van de zaak) ´ ¦ 710, ofwel ¦ 710.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- verklaart belanghebbende ontvankelijk in haar bezwaar;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 491.500;
- gelast de gemeente P het gestorte griffierecht ad ƒ 60 aan belanghebbende te vergoeden; en
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van ƒ 710 en wijst de gemeente P aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen.
De uitspraak is vastgesteld op 25 april 2002 door mr. Steenbergen, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.