Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Eerste Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondeling uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
de uitspraak van 15 oktober 2001 van het Hoofd afdeling Centrale Financiële Zaken van de gemeente Hoorn, verweerder, betreffende de beschikking van 30 april 2001, waarbij de waarde als bedoeld in artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) voor onder meer de onroerende zaken te Z, plaatselijk bekend a-straat 6-8, a-straat 10 en b-straat 1, is vastgesteld naar de peildatum 1 januari 1999 voor een tijdvak dat klaarblijkelijk aanvangt op 1 januari 2001.
Het beroep is behandeld ter zitting van 28 mei 2002.
BESLISSING
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak van verweerder,
- vermindert de bij beschikking van 30 april 2001 vastgestelde waarde voor a-straat 6-8 te Z tot op € 174.705 (= ƒ 385.000) en voor a-straat 10 te Z tot op € 188.318 (= ƒ 415.000),
- handhaaft de bij beschikking van 30 april 2001 vastgestelde waarde voor b-straat 1 te Z, en
- gelast de gemeente Hoorn het betaalde griffierecht van ƒ 60 (= € 27,23) aan belanghebbende te vergoeden.
GRONDEN
1. Feitelijke gronden
1.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken te Z, gelegen aan a-straat 6-8 (hierna: object 1), a-straat 10 (hierna: object 2) en b-straat 1 (hierna: object 3). Bij voormelde beschikking van 30 april 2001 heeft verweerder de waarde per 1 januari 1999 van vorengenoemde onroerende zaken vastgesteld op onderscheidenlijk ƒ 587.000, ƒ 561.000 en ƒ 1.084.000. De onroerende zaken betreffen verhuurde winkelpanden. In 1999 bedroeg de huuropbrengst van de objecten tezamen ƒ 146.000, waarvan ƒ 96.000 voor object 3. Een afschrift van de beschikking heeft verweerder niet overgelegd met als redengeving dat de aanmaak en verzending van beschikkingen in handen is van een extern bureau.
1.2. Ter zake van elk van de objecten heeft verweerder een niet gedateerd taxatieverslag overgelegd. In deze verslagen staan onder meer de volgende gegevens inzake "Opbouw taxatie" vermeld:
Object bouw-jaar oppervlak
in m² Inhoud
In m³ huurprijs
per meter KF factor Waarde
1
Winkel 1860 80 0 595 10,6 504.560
Magazijn 1860 52 0 150 10,6 82.680
(587.240)
Grondoppervlak 62
2
Winkel 1740 62 0 605 9,9 371.349
Pantry 1740 11 0 350 9,9 38.115
Magazijn 1740 73 0 150 9,9 108.405
Magazijn 1740 59 0 75 9,9 43.807
(561.676)
Grondoppervlak 117
3
Winkel 1885 133 0 700 10,6 986.860
Magazijn 1885 22 0 210 10,6 48.972
Magazijn 1885 46 0 100 10,6 48.760
(1.084.592)
Grondoppervlak 178
1.3. Belanghebbende heeft een taxatierapport, gedagtekend 13 juli 2000, met betrekking tot onder meer de drie objecten overgelegd. De opdracht tot taxatie van de objecten is gezamenlijk door de Belastingdienst Ondernemingen Z en C B.V. (per adres belanghebbende) gegeven. Als doel van de taxatie is vermeld: "Vaststellen van de onderhandse verkoop in verhuurde staat, één en ander ten behoeve van een voorgenomen interne reorganisatie". De onderhandse verkoopwaarde, niet vrij van huur en gebruik, per 13 juli 2000 is getaxeerd op de volgende bedragen:
Object 1, oppervlakte 62 m² ƒ 385.000
Object 2, oppervlakte 117 m² ƒ 415.000
Object 3, oppervlakte 178 m² ƒ 665.000
De bij het taxatierapport bijgevoegde kadasteruittreksels komen overeen met de vermelde oppervlakten.
1.4. Verweerder gaat ervan uit dat de waarde van de drie objecten niet te hoog is vastgesteld en voert daartoe het volgende aan:
Er is gewaardeerd volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Hierbij hanteert het door de gemeente ingeschakelde externe taxatiebureau D een referentiestelsel voor onder meer niet-woningen (winkels), in welk stelsel de objecten 1 en 2 in een als A2 en het object 3 in een als A1 aangeduide locatie zijn gesitueerd. Voorts wordt in dit stelsel uitgegaan van de volgende onderscheidingen:
winkels gerealiseerde referentie kapitalisatie-
__________________ huurprijzen per m² huurwaarde per m² factor______
minimaal maximaal minimaal maximaal min. max.
A2 locatie
tot en met 100 m² ƒ 500 ƒ 595 ƒ 550 ƒ 625 9,6 11,5
groter dan 100 m² ƒ 313 ƒ 621 ƒ 515 ƒ 650 10,7 11,6
A1 locatie
tot en met 100 m² ƒ 475 ƒ 475 ƒ 750 ƒ 850 11,0 11,2
groter dan 100 m² ƒ 408 ƒ 636 ƒ 700 ƒ 800 10,1 11,2
De vastgestelde waarde van object 1, welk object in gebruik is als spijkerbroekenwinkel en een zeer eenvoudige afwerking heeft, waarvan de eerste verdieping in gebruik is als opslagruimte en waarvan in het taxatieverslag ten onrechte 62 m² als grondoppervlak staat vermeld, spoort met de gerealiseerde verkoop van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 41 met een winkeloppervlak van 55 m². Deze onroerende zaak is op 24 maart 1998 verkocht voor ƒ 380.000. Object 2 is in gebruik als feestartikelenwinkel. Van dit object zijn de materialen verouderd maar goed onderhouden. Van object 3 is de huidige huurder een neef van belanghebbende.
1.5. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de door verweerder vastgestelde waarden van de drie objecten te hoog zijn vastgesteld en dienen te worden bepaald op de waarden als vermeld onder 1.3 hiervoor. Voorts acht belanghebbende het onlogisch dat voor de eerste verdieping op een A2 locatie een hogere prijs per m² wordt gehanteerd dan voor die op een A1 locatie, en vindt hij een prijs van ƒ 75 per m² voor een zolderverdieping veel te hoog.
2. Rechtsgronden
2.1. Vooropstaat dat verweerder aannemelijk moet maken dat de vastgestelde waarde van de drie objecten niet te hoog is uitgevallen. Ten bewijze dat zulks het geval is, heeft verweerder het niet gedateerde taxatieverslag vermeld onder 1.2 hiervoor bijgebracht. Dit verslag gaat voor object 1 uit van 80 m² winkeloppervlak en een grondoppervlak van 62 m². Gelet op de overgelegde kadastrale uittreksels die corresponderen met de in de taxatieverslagen vermelde kadastergegevens, is aannemelijk, anders dan verweerder heeft aangevoerd, dat het winkeloppervlak van 80 m² onjuist en het grondoppervlak van 62 m² juist is. Verweerder heeft niet toegelicht waarom met betrekking tot de objecten 1 en 2, ondanks de door hem vermelde eenvoudige afwerking (object 1) en verouderde materialen (object 2), een huurprijs per m² is gehanteerd die geheel dan wel nagenoeg geheel overeenkomt met de maximum gerealiseerde huurprijzen op een A2 locatie en hoger is dan de voor die locatie te berekenen gemiddelde referentie huurwaarde per m² van onderscheidenlijk ½ x (ƒ550 + ƒ 625) = ƒ 587 en ½ x (ƒ 515 + ƒ 650) = ƒ 582. Evenzeer is onduidelijk in welk opzicht a-straat 41 vergelijkbaar is met de objecten 1 en 2, nu het bij de verkoop daarvan klaarblijkelijk gaat om een gerealiseerde huurwaarde per m² van om en nabij ƒ 674, uitgaande van een vergelijkbare kapitalisatiefactor van gemiddeld 10,25 = ½ x (10,6 van object 1 + 9,9 van object 2). Immers 55 m² x 10,25 x ƒ 674 = afgerond ƒ 380.000.
2.2. Gelet op al het vorenoverwogene houdt het Hof het ervoor dat de WOZ-waarde van de drie objecten met een gezamenlijke gerealiseerde huur van ƒ 146.000 in 1999, waarvan ƒ 96.000 voor object 3, met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode uitkomt in de buurt van ƒ 1.496.500 (= 10,25 x ƒ 146.000). Hiervan is op grond van diezelfde methode volgens verweerder ƒ 1.084.592 toe te rekenen aan object 3. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat die WOZ-waarde op grond van het door hem overgelegde taxatierapport en gelet op de huur van ƒ 96.000 per jaar kan uitkomen op ƒ 665.000. In zoverre is het gelijk aan verweerder.
Verweerder heeft evenwel niet aannemelijk gemaakt, gelet op de onverklaarbare vergelijking met a-straat 41, op de onverklaarbare gegevens gehanteerd voor de objecten 1 en 2 en op hetgeen belanghebbende als vorenvermeld onder 1.5 heeft aangevoerd, dat de WOZ-waarde voor de objecten 1 en 2 hoger uitkomt dan uit de door belanghebbende overgelegde taxaties als vorenvermeld onder 1.3 volgt, te weten ƒ 385.000 voor object 1 en ƒ 415.000 voor object 2. In zoverre is het gelijk aan belanghebbende.
3. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
De uitspraak is vastgesteld op 11 juni 2002 door mr. Dutmer, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van Schaik als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken. Hiervan is opgemaakt dit proces-verbaal ondertekend door het lid van de belastingkamer en de griffier.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt u van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluiten tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht brengt de griffier van de Hoge Raad in mindering op het voor het beroep in cassatie verschuldigde griffierecht.