Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Derde Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het waarnemend hoofd sector Financiën van de gemeente Bennebroek, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 27 augustus 2001. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, verzonden op 26 juli 2001, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-laan 88 te Bennebroek is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep strekt tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot verlaging van de in de voornoemde beschikking vastgestelde waarde tot maximaal ƒ 350.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Daarin concludeert hij tot verwerping van het beroep en tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Ter zitting van 28 maart 2002 zijn verschenen belanghebbende en, namens verweerder, (…). Ter zitting heeft verweerder twee stukken, een zogenoemde Staat van onderhoud en een zogenoemde Taxatiekaart woningen overgelegd. Belanghebbende heeft van deze stukken kunnen kennisnemen en erop kunnen reageren. Het Hof rekent deze twee stukken tot de gedingstukken.
Het Hof heeft mondeling uitspraak gedaan op 11 april 2002. Het proces-verbaal van deze mondelinge uitspraak is op 16 april 2002 aan partijen verzonden. Ter griffie is op 3 mei 2002 van verweerder het verzoek ontvangen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. Het ter zake verschuldigde griffierecht, € 41, is tijdig voldaan.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-laan 88 te Bennebroek (hierna: het object). Bij beschikking met nummer (…) heeft verweerder de waarde van het object naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 394.000 (€ 178.789). Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder het bezwaarschrift gedeeltelijk gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verminderd tot ƒ 375.000.
2.2. Het object bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 187m² en daarop een in 1960 gebouwd woonhuis, type rijwoning, bestaande uit de begane grond, een eerste etage en een zolderberging. Bij het huis hoort een schuur. Belanghebbende heeft het object op 15 september 1999 voor ƒ 340.000 gekocht.
2.3. Tot de gedingstukken behoort een door of namens de gemeente Bennebroek opgemaakt "taxatieverslag woningen". Verweerder heeft de WOZ-waarde van het object geadstrueerd aan de hand van gegevens van de vijf in dat verslag genoemde referentiewoningen, te weten b-laan 8, c-laan 27, 41 en 61, en d-laan 7, alle te Bennebroek. De gegevens luiden als volgt:
Referentiewoning: transactiedatum: verkoopprijs: taxatiewaarde:
b-laan 8 18 februari 1999 ƒ 385.000 ƒ 337.000
c-laan 27 10 december 1998 ƒ 350.000 ƒ 349.000
c-laan 41 3 juni 1998 ƒ 360.000 ƒ 367.000
c-henlaan 61 17 juni 1999 ƒ 540.000 ƒ 511.000
d-laan 7 6 april 1999 ƒ 550.000 ƒ 482.000
2.4. Belanghebbende heeft een taxatierapport van 19 augustus 1999 in het geding gebracht. Het rapport betreft het object en is opgemaakt door E, een bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen aangesloten taxateur. Het doel van het taxatierapport is het verkrijgen van financiering bij/door een bankinstelling. E heeft de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van het object op ƒ 350.000 bepaald.
3. Geschil
In geschil is of de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, en artikel 18 van Pro de Wet waardering onroerende zaken op 1 januari 1999 aan het object moet worden toegekend op ƒ 375.000 moet worden vastgesteld, zoals verweerder stelt, dan wel op ƒ 350.000, zoals belanghebbende heeft gesteld.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de stukken van het geding. Voor hetgeen partijen daaraan ter zitting hebben toegevoegd verwijst het Hof naar het aangehechte proces-verbaal van het verhandelde ter zitting.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Ter zitting heeft verweerder een stuk van 15 juni 2001 ("Staat van onderhoud") overgelegd waarop de taxateur heeft aangetekend dat het object in september 1999 met achterstallig onderhoud is gekocht, dat het in 1999, 2000 en 2001 grotendeels is gerenoveerd (nieuwe keuken, badkamer, schilderwerk etc.) en dat de waarde van het object, gezien de verbeteringen in de woning die op 1 januari 2001 nog niet gereed waren, naar ƒ 375.000 verlaagd moet worden. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat hij niet beweert dat zich omstandigheden als bedoeld in artikel 19, eerste lid, onderdeel b, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) hebben voorgedaan en - in antwoord op een vraag van het Hof - dat hij evenmin beweert dat het object allerlei grote veranderingen heeft ondergaan. Tenslotte heeft hij verklaard dat de taxateur een bepaalde waarde heeft toegekend waarbij deze rekening heeft gehouden met de staat van het object.
5.2. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.3 vermelde taxatieverslag woningen opgemaakt en bijgebracht. Dat taxatieverslag vermeldt geen datum, bevat geen informatie over de staat van het object en bevat ook geen informatie over bouwjaar, inhoud en perceelgrootte van de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft aangevoerd dat het woonoppervlak van de referentiewoningen aanzienlijk groter is dan dat van het object en dat de door verweerder gebruikte referentiewoningen niet voldoende geschikt zijn om de waarde van het object vast te stellen. Verweerder heeft deze stelling niet, althans onvoldoende weerlegd. Op deze grond is het Hof van oordeel dat verweerder de waarde die hij bij de genoemde WOZ-beschikking heeft vastgesteld niet voldoende heeft onderbouwd. Voorts heeft verweerder niet, althans onvoldoende, aannemelijk gemaakt dat tussen de waardepeildatum en het begin van het voormelde tijdvak verbeteringen aan het object zijn aangebracht als bedoeld in artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel b, Wet WOZ, welke zouden verklaren dat de waarde van het object hoger dan de door belanghebbende gestelde waarde (ƒ 350.000) vastgesteld moet worden. Het vorenstaande leidt ertoe dat verweerder naar het oordeel van het Hof niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van het object hoger is dan die door belanghebbende gestelde waarde van ƒ 350.000.
6. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van belanghebbende als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht stelt het Hof het bedrag van de kosten vast op € 10, te weten de reiskosten die belanghebbende heeft moeten maken om de zitting te kunnen bijwonen. Overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn niet gesteld of aannemelijk geworden.
7. Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak a-laan 88 te Bennebroek tot ƒ 350.000 (€ 158.823);
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van € 10 en wijst de gemeente Bennebroek aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen; en
- gelast de gemeente Bennebroek het betaalde griffierecht ad € 27,23 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 2 juli 2002 door mr. Van der Ouderaa, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van Schaik als griffier, ter vervanging van de voornoemde mondelinge uitspraak.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) de dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.