Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Elfde Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z (gemeente A), belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het Hoofd afdeling Belastingen van de gemeente A, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 25 juli 2001, aangevuld bij brieven van 21 augustus 2001 en 25 augustus 2001.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 29 juni 2001, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z bij beschikking van 25 februari 2001 vastgesteld op ƒ 829.000 (€ 376.183). Na bezwaar tegen de beschikking is deze bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en uiteindelijk tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot minder dan ƒ 740.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Bij brief van 18 februari 2002 heeft belanghebbende een aanvullend stuk ingezonden. De griffier heeft een kopie daarvan aan verweerder gezonden.
Ter zitting van 7 maart 2002 zijn verschenen belanghebbende en namens verweerder B en C.
Het Hof heeft het vooronderzoek hervat. Verweerder heeft desgevraagd nadere inlichtingen verstrekt bij brief van 5 april 2002. Van deze brief heeft de griffier een afschrift gezonden aan de wederpartij. Belanghebbende heeft bij brief van 11 april 2002 op de door verweerder verstrekte inlichtingen gereageerd.
Bij brief van 27 juni 2002 heeft belanghebbende aanvullende stukken ingezonden. De griffier heeft bij brief van 1 juli 2002 een kopie daarvan aan verweerder gezonden.
Ter zitting van 10 juli 2002 zijn verschenen belanghebbende en namens verweerder B. Verweerder heeft een pleitnota voorgedragen en overgelegd. Voorts heeft verweerder twee stukken met berekeningen overgelegd. Belanghebbende is in de gelegenheid gesteld van die stukken kennis te nemen en daarop te reageren.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak A-straat 1, postcode …, te Z. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 25 februari 2001 heeft verweerder de waarde van die zaak naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 829.000. Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de beschikking gehandhaafd.
2.2. De onder 2.1 vermelde onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 707 m² en daarop een vrijstaande villa, gebouwd in 1995, met een aanbouw, gebouwd in 1996. Bij het huis behoort een garage met een oppervlakte van 29 m². De woning is gelegen in een wijk met soortgelijke woningen.
2.3. De woning van belanghebbende maakt deel uit van een project waarvan vijftien woningen identiek zijn aan de woning van belanghebbende. Zes daarvan, gelegen aan de oneven zijde van de A-straat, liggen niet aan het water. Negen daarvan, gelegen aan de B-straat en aan de even zijde van de A-straat, liggen aan het water. De koop-aanneem-som van de woningen aan A-straat 3, 5, 7 en 9, met een kaveloppervlakte tussen 451 m² en 464 m², was ƒ 419.000. De koopaanneemsom van de woningen aan de A-straat 2, 4, 6, 8 en 10, met een kaveloppervlakte tussen 426 m² en 440 m², was ƒ 449.650.
2.4. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een deskundige, waarin de waarde van de woning op 1 januari 1999 wordt getaxeerd op ƒ 829.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de volgende vergelijkingsobjecten:
A-straat 12 (kavel 619 m²; verkocht op 15 juli 1999 voor ƒ 860.000);
A-straat 8 (kavel 439 m²; verkocht op 2 oktober 1998 voor ƒ 660.000) en
B-straat 1 (kavel 510 m²; verkocht op 1 april 1999 voor ƒ 780.000; in het rapport is abusievelijk ƒ 825.000 vermeld).
Niet gesteld of gebleken is dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten afwijken van de waarden in het economische verkeer van deze objecten op de verkoopdatum. De vergelijkingsobjecten beschikken niet over een uitbouw en hebben een kleinere kavelgrootte dan de woning van belanghebbende. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten, anders dan de woning van belanghebbende, gelegen aan het water en heeft de woning van belanghebbende een minder vrije ligging dan de vergelijkingsobjecten. Voor het overige zijn de vergelijkingsobjecten identiek aan de woning van belanghebbende.
2.5. In een op 8 oktober 1998 gedateerd taxatierapport van D Makelaars te A wordt de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de woning van belanghebbende getaxeerd op ƒ 695.000. Bij brief van 15 juni 2002 schrijft E (E makelaars) aan belanghebbende over deze taxatie onder meer het volgende:
" Op het moment van de opdracht hadden er in dit nieuwe wijkje (…) nog nauwelijks mutaties plaatsgevonden en in ieder geval geen enkele van uw type woning. (…)
Als leidraad hebben wij gebruik gemaakt van m3 waardes waaronder die van het verbond van verzekeraars voor het bepalen van de herbouwwaarde. (…) Voor dit object gold een m3 prijs van fl. 780,-- met 2 toeslagen van 11% (=fl. 85,80) voor de fundering en 3% (fl 23,40 voor isolatie. Dus totaal maximaal fl 889,20.
De in het rapport opgegeven herbouwwaarde is exclusief fundering en vervolgens naar boven afgerond.
(…)
Voor de kavel van vrijstaande woningen houden wij rekening met een vuist-regel, dat als de inhoud van een woning gelijk is aan het aantal vierkante meters van de kavel er sprake is van een evenwichtig geheel. Meer m2 dan inhoud van de woning betekent dat het surplus anders gewaardeerd moet worden.
Oftewel bij uw kavel 545m2 à fl. 400,-- en 162m2 à fl. 100,-- per m2. De precies verkeerd taps toelopende vorm van uw perceel onderstreept nog eens de rechtvaardiging van deze filosofie. "
3. Geschil
In geschil is de waarde als bedoeld in artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken van de onroerende zaak A-straat 1 te Z. Voorts is in geschil of verweerder heeft gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel door die waarde vast te stellen op ƒ 829.000.
4. Standpunten van partijen
4.1.1. Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken. Ter zitting van 7 maart 2002 is daaraan het volgende toegevoegd.
4.1.2. Door belanghebbende: De taxateur van de gemeente is in dienst van de gemeente. Ik twijfel aan zijn objectiviteit, deskundigheid en onafhankelijkheid. Mijn makelaar (E) is wel objectief, deskundig en onafhankelijk. De door mij overgelegde taxatie van E is nauwkeuriger dan die van de gemeente. Geen van de rekenmethoden die ik heb toegepast leidt tot een hogere waarde dan ƒ 750.000. De gemeente heeft mij onvoldoende informatie verstrekt. De vergelijkingsobjecten liggen allemaal aan het water. Er kijken vier buren in mijn tuin. A-straat 14 is ten onrechte ƒ 50.000 lager geschat dan mijn huis. De door mij gevraagde prijs van ƒ 1.050.000 is nooit geboden. Op ons huis rustte een antispeculatiebeding: we mochten het de eerste twee jaar niet verkopen.
4.1.3. Namens verweerder: De hertaxatie heeft plaatsgevonden door een andere medewerker dan de eerste taxateur. De taxateurs zijn WOZ-gediplomeerd. Na terugkomst worden de taxaties nog-maals beoordeeld. Het financiële belang van de gemeente speelt geen rol bij de afhan-deling van bezwaarschriften. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is be-oor-deeld. In dat taxatierapport wordt de grond geschat op ƒ 200.000, dat is veel te laag. Belang-hebbende heeft zijn woning te koop aangeboden en de vraagprijs was ƒ 1.050.000. Bij de woningen aan het water is de waarde van de grond gesteld op ƒ 450 per vierkante meter, bij de woningen die niet aan het water liggen op ƒ 400 per vierkante meter. Dat is afgeleid uit de verkoopcijfers. De grondwaarde is in casu niet gestaffeld, omdat het om vrijstaande wonin-gen gaat. Er zijn geen vergelijkbare verkopen van woningen die niet aan het water liggen.
4.2.1. Ter zitting van 10 juli 2002 is daaraan het volgende toegevoegd.
4.2.2. Door belanghebbende: Ik betwist niet meer dat de inhoud van mijn woning 546 m³ is. Ik betwist ook niet dat mijn woning 51 m³ groter is dan de vergelijkingsobjecten. De aanbouw was eerst een taps toelopende garage. Hij is van binnenuit bereikbaar en goed geïsoleerd. Het is bergruimte. De verschillen tussen mijn pand en de vergelijkingsobjecten is dat mijn pand meer grond en een grotere inhoud heeft, niet aan het water ligt en een onvrije ligging heeft. Verweerder heeft de WOZ-beschikking niet zorgvuldig voorbereid, ik ben niet gehoord, het fair-playbeginsel is geschonden. Daarom moet de beschikking worden vernietigd. Ik verzoek het Hof verweerder te veroordelen in de proceskosten, te weten reiskosten voor het bijwonen van twee zittingen te Amsterdam en de kosten van advies door een makelaar. Ik weet nog niet hoeveel de kosten van de makelaar zijn en ik kan dat ook niet schatten.
4.2.3. Namens verweerder: Ik geef toe dat ik aanvankelijk ben uitgegaan van een onjuiste verkoopprijs voor B-straat 1. In het nieuwe schema, dat ik ter zitting heb overgelegd, is de juiste prijs van ƒ 780.000 verwerkt. De ligging aan het water leidt tot een hogere waarde van ƒ 50 per m² kavelgroot-te. Dit bedrag is gebaseerd op verkopen in verschillende wijken, onder andere aan de C-straat. Ik meen dat op deze wijze voldoende met het verschil in ligging rekening is gehouden.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.4. vermelde taxatierapport overgelegd. Het Hof is van oordeel dat de in dit rapport genoemde verkochte objecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Uit het rapport blijkt dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, ouderdom, ligging, inhoud en oppervlakte tussen die objecten en de woning. De taxateur heeft aan de onderscheiden onderdelen van de woning de volgende waarden toegerekend:
grond (707 m² à ƒ 400) ƒ 282.800
hoofdgebouw (546 m³ à ƒ 950) ƒ 518.700
garage ƒ 28.000
totaal ƒ 829.500
5.2. Belanghebbende stelt dat hij de woning in juni 1995 heeft gekocht voor ƒ 449.000, dat in juni 1996 voor ƒ 30.000 een aanbouw is gebouwd en dat deze kostprijzen in combinatie met de gemiddelde waardestijging van woningen leidt tot een waarde van ƒ 699.550. Het Hof is van oordeel dat de door belanghebbende voor zijn woning in juni 1995 betaalde prijs te ver voor de prijspeildatum 1 januari 1999 ligt om een betrouwbare grondslag te zijn voor de vaststelling van de waarde op die prijspeildatum, ook als - zoals belanghebbende voorstaat - rekening wordt gehouden met een marge van 5 of 10%.
5.3.1. Belanghebbende stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de vergelijkingsobjecten, anders dan zijn woning, aan het water zijn gelegen. Voorts heeft verweerder, aldus belanghebbende, onvoldoende rekening gehouden met de onvrije ligging van zijn tuin, doordat hij meer buren heeft dan de vergelijkingsobjecten en de tuin van enkelen daarvan hoger ligt dan zijn tuin. Verweerder stelt dat met de ligging rekening is gehouden door aan de kavel een waarde toe te kennen die ƒ 50 per m² lager is dan bij de kavels die wel aan het water liggen. Bij de woning van belanghebbende komt dit neer op (707 ´ ƒ 50 =) ƒ 35.350.
5.3.2. Het Hof constateert dat de koop-aanneemsom van de hiervoor onder 2.3 vermelde woningen die aan het water liggen ruim ƒ 30.000 hoger was dan van de aldaar vermelde identieke woningen met een vergelijkbare kaveloppervlakte (tussen 426 m² en 464 m²) die niet aan het water liggen. Niet gesteld of gebleken is dat deze hogere prijs aan een andere factor is toe te schrijven dan de ligging van de desbetreffende woningen. Het Hof leidt daaruit af dat het waardeverschil tussen woningen die wel aan het water liggen en woningen die niet aan het water liggen in 1996, bezien per m² - gelet op het prijsverschil tussen de heirvoor vermelde woningen - al hoger was dan verweerder thans in de waarde per m² in aanmerking heeft genomen. Op grond daarvan acht het Hof aannemelijk dat het waardedrukkende effect van de omstandigheid dat de woning van belanghebbende niet aan het water ligt, ook op de waardepeildatum 1 januari 1999 hoger is dan verweerder in aanmerking heeft genomen. Voorts acht het Hof aannemelijk dat van de onvrije ligging van de tuin van belanghebbende een waardedrukkend effect uitgaat.
5.3.3. In de hiervoor onder 2.5. vermelde brief van E makelaars, die belanghebbende heeft ingebracht, wordt aan de grond een waarde toegerekend van (545 ´ ƒ 400 + 162 ´ ƒ 100 =) ƒ 234.200. Het Hof acht - gelet op hetgeen hiervoor onder 5.3.2. is overwogen - voldoende aannemelijk gemaakt dat aan de grond een waarde van ƒ 234.200 moet worden toegerekend, wat er verder ook zij van de wijze waarop deze waarde in het taxatierapport van E is berekend.
5.3.4. Belanghebbende heeft er nog op gewezen dat de gemeente A de grond voor een nieuw voetbalstadion heeft verkocht voor ƒ 377 per m². Verweerder heeft daartegenover gesteld dat dit grond betreft met een andere bestemming dan woningbouw en dat voor grond met de bestemming woningbouw andere prijzen gelden. Tot steun van deze stelling heeft verweerder in zijn pleitnota voor de zitting van 10 juli 2002 verwezen naar enkele verkopen van bouwgrond. Het Hof acht de stellingen van verweerder aannemelijk en is van oordeel dat de door belanghebbende gestelde omstandigheid niet afdoet aan 's Hofs hiervoor opgenomen oordeel over de waarde van de grond.
5.4. Belanghebbende heeft het hiervoor onder 2.5 vermelde taxatierapport van E ingebracht. Daarin wordt de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de woning rond 1 oktober 1998 getaxeerd op ƒ 695.000. Blijkens de hiervoor onder 2.5. aangehaalde brief is daarbij aan de grond een waarde toegerekend van (545 ´ ƒ 400 + 162 ´ ƒ 100 =) ƒ 234.200, zodat aan de opstallen kennelijk een waarde is toegerekend van (ƒ 695.000 - ƒ 234.200 =) ƒ 460.800. Verweerder stelt daartegenover dat bij haar taxatie, anders dan bij de taxatie van E, aansluiting is gezocht bij gerealiseerde transactieprijzen. Dit blijkt ook uit de hiervoor onder 2.5 aangehaalde brief van E makelaars. Het Hof is van oordeel dat aan de taxatie van verweerder een groter gewicht moet worden toegekend, nu deze de gehanteerde prijs per m³ inhoud van de opstallen staaft aan de hand van gerealiseerde verkopen van met de woning van belanghebbende vergelijkbare woningen gelegen in dezelfde buurt. Het Hof acht de door verweerder aan de opstallen toegerekende waarde aannemelijk.
5.5. Belanghebbende stelt dat hij last heeft van een in de nabijheid van zijn woning gelegen weg, van overvliegende vliegtuigen en van een nabijgelegen industrieterrein en dat de geluidsoverlast in de toekomst zal toenemen. Verder heeft belanghebbende gesteld dat er vaak water in zijn kruipruimte staat. Verweerder stelt daartegenover dat deze omstandigheden zich ook voordoen bij de vergelijkingsobjecten. Het Hof acht niet aannemelijk dat deze factoren te zamen bij zijn woning een groter waardedrukkend effect hebben dan bij de vergelijkingsobjecten. Naar 's Hofs oordeel is met deze factoren dan ook voldoende rekening gehouden doordat verweerder zich bij de vaststelling van de waarde van de woning van belanghebbende heeft gebaseerd op de verkoopprijzen van de hiervoor onder 2.4 vermelde vergelijkingsobjecten.
5.6. Belanghebbende stelt dat de vergelijkingsobjecten luxer zijn uitgevoerd dan zijn woning voor wat betreft de tuin, de afwerking binnen, de inbouwapparatuur en de gordijnen. Tegenover de weerspreking door verweerder heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof zijn stellingen niet aannemelijk gemaakt.
5.7. Belanghebbende stelt dat A-straat 14 ƒ 50.000 lager is gewaardeerd dan zijn woning, dat deze woning bij aankoop ƒ 20.000 meer kostte dan zijn woning en dat deze woning beschikt over een serre van ƒ 13.000. Verweerder heeft daartegenover gesteld dat de woning van belanghebbende over meer grond beschikt en een uitbouw heeft. Verweerder heeft bij brief van 18 maart 2002 een overzicht overgelegd van de maatstaven die zijn gehanteerd bij de waardering van de vijftien identieke woningen, waaronder die van belanghebbende. Ter zitting van 10 juli 2002 heeft verweerder een herzien overzicht overgelegd. Het Hof acht de verschillen in vastgestelde waarde tussen de woning van belanghebbende en A-straat 14 hiermee voldoende verklaard. Meer in het algemeen is het Hof van oordeel dat uit de door verweerder overgelegde overzichten blijkt dat bij de waardering van de onderhavige woningen is uitgegaan van dezelfde maatstaven, zodat geen grond bestaat voor de veronderstelling dat verweerder zou hebben gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel.
5.8.1. Belanghebbende stelt nog dat de in geding zijnde beschikking en de bestreden uitspraak onzorgvuldig tot stand zijn gekomen en dat is gehandeld in strijd met het fair-playbeginsel. Verder stelt belanghebbende dat de taxatie en de hertaxatie zijn uitgevoerd door een ambtenaar van de gemeente A, dat deze ambtenaar onvoldoende deskundig is en dat deze taxaties daarom niet onafhankelijk zijn. Voorts stelt belanghebbende dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn verzoek een taxatieverslag en bepaalde gegevens over gehanteerde berekeningsmethoden ter beschikking te stellen, dat verweerder deze gegevens pas in de loop van de onderhavige beroepsprocedure heeft verstrekt en dat verweerder dusdoende heeft gehandeld in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
5.8.2. Het Hof is van oordeel dat geen rechtsregel verweerder verbiedt taxaties die zij wenst te (laten) verrichten in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ, te laten verrichten door gemeenteambtenaren. Nog daargelaten dat verweerder ter zitting onweersproken heeft gesteld dat de hertaxatie is verricht door een andere taxateur dan de eerste taxatie, is het Hof van oordeel dat geen rechtsregel voorschrijft dat een eventuele hertaxatie wordt verricht door een ander dan degene die een eventuele eerdere taxatie heeft verricht. De omstandigheid dat verweerder bepaalde gegevens aanvankelijk niet heeft verstrekt, kan niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak, reeds omdat verweerder deze gegevens inmiddels wel heeft verstrekt, belanghebbende daarvan heeft kunnen kennisnemen en erop heeft kunnen reageren en belanghebbende derhalve niet in zijn processuele belang is ge-schaad. De door belanghebbende gestelde omstandigheden dat de in geding zijnde beschik-king en de bestreden uitspraak onzorgvuldig tot stand zouden zijn gekomen en dat is gehan-deld in strijd met het fair-playbeginsel, kunnen - wat daar overigens ook van zij - niet leiden tot vernietiging van de uitspraak, aangezien de mogelijk uit die onzorgvuldigheid ten nadele van de belastingplichtige voortvloeiende onjuistheden in beroep kunnen worden hersteld.
5.9. Uit hetgeen hiervoor onder 5.3.3. is overwogen volgt dat de waarde van de woning van belanghebbende moet worden gesteld op (ƒ 234.200 + ƒ 518.700 + ƒ 28.000 =) ƒ 780.900.
6. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Belanghebbende heeft verzocht hem de kosten van advies door een makelaar te vergoeden, maar heeft desgevraagd het bedrag van deze kosten niet aangegeven, ook niet bij schatting. Het Hof zal daarom voor deze kosten geen vergoeding toekennen. Voorts heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van de reiskosten voor het bijwonen van twee zittingen te Amsterdam door belang-hebbende. Voor vergoeding komen in aanmerking de reiskosten per openbaar vervoer, niet zijnde taxi, laagste klasse. Het Hof begroot die kosten op € 25. Andere kosten zijn niet gesteld of gebleken.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de inspecteur;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 780.900 (€ 354.356);
- gelast de gemeente A het gestorte griffierecht ad ƒ 60 (€ 27,23) aan belanghebbende te vergoeden, en;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 25 en wijst de gemeente A aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen.
De uitspraak is vastgesteld op 5 augustus 2002 door mr. Vrouwenvelder, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.