Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het sectorhoofd Grondgebied van de gemeente Z, verweerder, gedagtekend 13 november 2001, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is behandeld ter zitting van 19 juli 2002.
Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 247.500 (€ 112.311);
- gelast de gemeente Z het gestorte griffierecht ad ƒ 60 (€ 27,23) aan belanghebbende te vergoeden; en
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 5 en wijst de gemeente Z aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen.
Gronden
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak A-straat 1, postcode …, te Z. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 12 maart 2001 heeft verweerder de waarde van die zaak naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 264.000. Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de beschikking gehandhaafd.
2.1. De onder 1. vermelde onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 155 m² en daarop een rijwoning, gebouwd in 2000, met een inhoud van circa 386 m³. Bij het huis behoort een berging. De woning is gelegen in een wijk met soortgelijke woningen.
2.2. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een deskundige, waarin de waarde van de woning naar waardepeildatum 1 januari 1999 en naar de staat op 1 januari 2001 wordt getaxeerd op ƒ 261.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen B-straat 1, 2, 3, 4 en 5 en A-straat 101, 102 en 103, welke objecten enige tijd na de waardepeildatum zijn verkocht.
3. Verweerder stelt de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, en artikel 18 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op 1 januari 1999 aan de woning moet worden toegekend op ƒ 261.000. Belanghebbende stelt dat die waarde ƒ 212.000 bedraagt.
4.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.2 vermelde taxatierapport overgelegd. Het Hof is van oordeel dat de in dit rapport genoemde verkochte objecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Uit het rapport blijkt dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, ouderdom, ligging, inhoud en oppervlakte tussen die objecten en de woning.
4.2. Belanghebbende bestrijdt de taxatie van verweerder. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft belanghebbende in de stukken en ter zitting, samengevat en in hoofdzaken weergegeven, aangevoerd dat de woning op 1 januari 1999 nog slechts bestond uit een bouwkavel, dat zij de woning heeft gekocht voor ƒ 265.000 en dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld in vergelijking tot de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft haar standpunt niet onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van vergelijkbaar gewicht.
4.3. Niet in geschil is dat de woning is gebouwd tussen 1 januari 1999 en 1 januari 2001. Op grond van artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde dan bepaald naar de staat op 1 januari 2001. Het Hof is van oordeel dat daarbij niet relevant is in welke toestand de woning op 1 januari 1999 verkeerde. De omstandigheid dat op de laatstvermelde datum nog slechts sprake was van een bouwkavel, acht het Hof dan ook niet van belang.
4.4.1. De woning van belanghebbende is, evenals de andere woningen aan A-straat 1 tot en met 12, vanaf april of mei 1999 ten verkoop aangeboden. De woningen zijn opgeleverd in juni en juli 2000. Belanghebbende stelt dat de prijzen van vergelijkbare woningen tussen 1 januari 1999 en juni 2000 met gemiddeld 23% zijn gestegen en dat de waarde van haar woning daarom moet worden gesteld op 100/123 van de door haar betaalde prijs. Verweerder stelt daartegenover dat de door belanghebbende betaalde prijs (de vrij-op-naamprijs) niet overeenkomst met de waarde in het economische verkeer, omdat deze prijs wordt afgeleid uit de stichtingskosten van een bouwproject en geen directe relatie heeft met een waarde die op een vrije markt van vraag en aanbod tot stand komt. Voorts voert verweerder aan dat de kosten van onder meer tuinaanleg, bestrating en meerwerk niet in de stichtingskosten zijn begrepen en dat het kan voorkomen dat inschrijving voor een bouwproject slechts openstaat voor een beperkte groep. Tot steun van zijn stelling wijst verweerder erop dat het zeer vaak voorkomt dat nieuwbouwwoningen worden doorverkocht voor bedragen welke aanzienlijk hoger liggen dan de stichtingskosten.
4.4.2. Het Hof is van oordeel dat in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de waarde van de woning, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en - bij betwisting - aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52c*). Verweerder heeft gesteld dat de vrij-op-naamprijs pleegt te worden afgeleid van de stichtingskosten van een bouwproject. Het Hof acht aannemelijk dat indien de prijs van nieuwbouwwoningen in een bepaald project zou worden vastgesteld op een bedrag beneden de waarde in het economische verkeer, de vraag naar deze woningen zo groot zou zijn, dat zij het aanbod zou overtreffen. Dat dit zich in casu heeft voorgedaan, is niet gesteld en ook niet gebleken. Het Hof acht dan ook niet aannemelijk dat in dit geval de prijs van de woning beneden waarde in het economische verkeer lag. Ook is niet gesteld of gebleken dat in dit geval de inschrijving slechts openstond voor een beperkte groep en evenmin dat woningen in dit project zijn doorverkocht voor bedragen boven de aanvankelijke koopprijs. De omstandigheid dat in de vrij-op-naamprijs bepaalde kosten niet zijn begrepen, is geen reden deze prijs buiten aanmerking te laten. Wel kan deze omstandigheid aanleiding zijn rekening te houden met het waardeverhogende effect van de uit deze kosten bestreden voorzieningen. In dat verband verdient opmerking dat in de door belanghebbende betaalde prijs van ƒ 265.000 - naar zij ter zitting onweersproken heeft gesteld - de kosten van meerwerk zijn begrepen. Niet gesteld of gebleken is dat in dit geval kosten zijn gemaakt voor andere waardeverhogende voorzieningen.
4.4.3. Naar het oordeel van het Hof moet er in het algemeen van worden uitgegaan dat de koopsom van een onroerende zaak overeenkomst met de waarde van de onroerende zaak op het tijdstip waarop de koopovereenkomst wordt gesloten. Het Hof verwerpt dan ook de stelling van belanghebbende dat de door haar betaalde koopsom overeenkomt met de waarde van de woning op het moment van de oplevering. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting blijkt dat de woningen uit het onderhavige bouwproject in de verkoop kwamen in april of mei 1999 en dat de woning in september aan belanghebbende is geleverd. Het Hof leidt daaruit af dat belanghebbende de woning tussen april en september 1999 heeft gekocht. Het Hof acht aannemelijk dat de waarde toen ƒ 265.000 was en dat deze waarde - in verband met de algemene waardestijging van woonhuizen - op de waardepeildatum 1 januari 1999 lager was.
4.5. In het hiervoor onder 2.2. vermelde taxatierapport zijn acht vergelijkingsobjecten vermeld. Het Hof leidt uit de vermelde gegevens van de woning van belanghebbende en van de vergelijkingsobjecten af dat de taxateur aan de ondergrond steeds een waarde heeft toegerekend van ƒ 400 per m² en aan het hoofdgebouw van de vergelijkingsobjecten - met uitzondering van A-straat 102, wat in tegenstelling tot de woning van belanghebbende en de overige vergelijkingsobjecten een eindwoning is - een waarde die ligt tussen ƒ 400 en ƒ 440 per m³. Aan de woning van belanghebbende heeft de taxateur een waarde toegerekend van ƒ 500 per m³. Verweerder heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat het verschil tussen de toegerekende waarden per m³ hoofdgebouw wordt veroorzaakt doordat de woning van belanghebbende moderner is. Het Hof acht wel aannemelijk dat deze omstandigheid tot een iets hogere waarde leidt, maar niet dat het verschil zo groot is als verweerder stelt, waarbij het Hof in aanmerking neemt dat de vergelijkingsobjecten alle in 1997 of 1998 zijn gebouwd.
4.6. Hetgeen hiervoor onder 4.4.3. en 4.5. is overwogen volgt dat verweerder naar 's Hofs oordeel niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van belanghebbende naar de waardepeildatum 1 januari 1999 ten minste ƒ 261.000 bedraagt. De door belanghebbende verdedigde waarde van ƒ 212.000 acht het Hof echter te laag. Het Hof schat de waarde van de woning van belanghebbende naar de vermelde waardepeildatum in goede justitie op ƒ 247.500.
Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Aangezien gesteld noch gebleken is dat andere in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht vermelde kosten zijn gemaakt dan de reiskosten voor het bijwonen van een zitting te Hoorn door belang-hebbende, zal het Hof de veroordeling tot die kosten beperken. Voor vergoeding komen in aanmerking de reiskosten per openbaar vervoer, niet zijnde taxi, laagste klasse. Het Hof begroot die kosten op € 5.
De uitspraak is gedaan op 2 augustus 2002 door mr. Bijl, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal door het lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het Gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het Gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.