Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
ter vervanging van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het hoofd van de sector middelen van de gemeente Texel, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 19 november 2001.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 11 oktober 2001, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te B is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 28 februari 2001 heeft verweerder de waarde van die zaak naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 136.000. Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de beschikking gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 122.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Belanghebbende heeft bij brief van 8 april 2002 nadere stukken ingezonden. Bij brief van 11 april 2002 heeft de griffier van deze brief en van de bijlagen een kopie aan verweerder gezonden.
Van het verhandelde ter zitting van 15 mei 2002 heeft de griffier proces-verbaal opgemaakt.
Op 29 mei 2002 heeft het Hof mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal op 6 juni 2002 aangetekend aan partijen is verzonden. Bij brief van 1 juli 2002, ter griffie ingekomen op 1 juli 2002, heeft belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het verschuldigde griffierecht van € 41 is tijdig betaald.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak A-straat 1, postcode …, te B.
2.2. De onder 2.1. vermelde onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van circa 400 m² en daarop een recreatiewoning, gebouwd in 1956, met een inhoud van circa 73 m³. Bij het huis behoort een tuinhuis/blokhut. De woning is gelegen in het park "C".
2.3. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een deskundige, waarin de waarde van de woning op 1 januari 1999 wordt getaxeerd op ƒ 136.000. Deze waarde is totstandgekomen door aan de grond een waarde toe te rekenen van ƒ 100.000 en aan de opstallen een waarde van (73 x ƒ 500 =) ƒ 36.500.
Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de recreatiewoningen A-straat 2, A-straat 3, B-straat 1 en B-straat 2, welke objecten enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatierapport zijn deze verkopen als volgt geanalyseerd:
- A-straat 2 is op 15 december 1997 verkocht voor ƒ 82.500, wat overeenkomt met een waarde van ƒ 98.000 naar waardepeildatum 1 januari 1999. Van die waarde valt ƒ 50.000 toe te rekenen aan de grond en ƒ 48.000 (64 m³ à ƒ 750) aan de opstallen.
- A-straat 3 is op 4 augustus 1997 verkocht voor ƒ 235.000. Van die waarde valt ƒ 100.000 toe te rekenen aan de grond en ƒ 135.000 (193 m³ à ƒ 700) aan de opstallen.
- B-straat 1 is op 15 februari 1999 verkocht voor ƒ 235.000. Van die waarde valt ƒ 105.000 toe te rekenen aan de grond, ƒ 2.000 aan de berging/schuur en ƒ 127.000 (175 m³ à ƒ 725) aan de woning.
- B-straat 2 is op 28 september 1998 verkocht voor ƒ 205.000, wat overeenkomt met een waarde van ƒ 239.000 naar waardepeildatum 1 januari 1999. Van die waarde valt ƒ 122.000 toe te rekenen aan de grond, ƒ 4.000 aan de berging/schuur en ƒ 113.000 (167 m³ à ƒ 675) aan de woning.
3. Geschil
In geschil is welke waarde met inachtneming van artikel 17, tweede lid, en artikel 18 van Pro de Wet waardering onroerende zaken op 1 januari 1999 aan de woning moet worden toegekend.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.3 vermelde taxatierapport overgelegd. Het Hof is van oordeel dat de in dit rapport genoemde verkochte objecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Uit het rapport blijkt dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, ouderdom, ligging, inhoud en oppervlakte tussen die objecten en de woning.
5.2. Belanghebbende bestrijdt de taxatie van verweerder. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende in de stukken en ter zitting, samengevat en in hoofdzaken weergegeven, aangevoerd dat het riool vaak verstopt is, dat in de woning schimmelvorming optreedt, dat het bestemmingsplan beperkingen stelt aan de bebouwing van zijn perceel en dat conflicten bestaan over de parkindeling tussen de eigenaren. Belanghebbende heeft zijn standpunt niet onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van vergelijkbaar gewicht.
5.3. Het Hof acht aannemelijk dat verweerder bij de vaststelling van de waarde in voldoende mate rekening heeft gehouden met de door belanghebbende gestelde omstandigheden, door bij de vaststelling van de aan de opstal toe te rekenen waarde uit te gaan van een aanmerkelijk lagere prijs per m³ (ƒ 500) dan bij de referentieobjecten (ƒ 675 tot ƒ 750).
5.4. Op grond van de inhoud van het onder 2.3 vermelde taxatierapport is het Hof van oordeel dat de taxatie van verweerder deugdelijk is. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd doet daaraan, gelet op het onder 5.2 overwogene, geen afbreuk. Hieruit volgt dat verweerder het bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het gelijk is derhalve aan verweerder.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is ter vervanging van de mondelinge uitspraak vastgesteld op 21 oktober 2002 door mr. Bijl, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.