Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z (Gemeente Noorder-Koggenland), belanghebbende,
tegen
een uitspraak, verzonden 19 november 2001, van de gemeente Noorder-Koggenland, verweerder, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is behandeld ter zitting van de Dertiende Enkelvoudige Belastingkamer van 1 juli 2002. De Dertiende Enkelvoudige Belastingkamer heeft de zaak verwezen naar de Vierde Enkelvoudige Belastingkamer. Het beroep is behandeld ter zitting van 12 november 2002.
Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 615.000 (€ 279.075);
- gelast de gemeente Noorder-Koggenland het gestorte griffierecht ad € 29 aan belanghebbende te vergoeden; en
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 25 en wijst de gemeente Noorder-Koggenland aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen.
Gronden
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1, postcode 0000 XX, te Z. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 24 februari 2001 heeft verweerder de waarde van die zaak naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op f 755.000. Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de vastgestelde waarde verminderd tot f 650.000.
2.1. De onder 1 vermelde onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van xxx m² en daarop een vrijstaande stolpwoning, gebouwd vóór 1900, met een inhoud van circa xxx m³. Bij de stolpwoning behoort een berging met een inhoud van circa xxx m³.
2.2. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een deskundige, waarin de waarde van de woning op 1 januari 1999 wordt getaxeerd op f 650.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de stolpwoningen b-straat 9 en 20 en c-straat 3, alle te P, welke objecten enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht.
3. Verweerder stelt de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, en artikel 18 van Pro de Wet waardering onroerende zaken op 1 januari 1999 aan de woning moet worden toegekend op f 650.000. Hierin is de ondergrond begrepen voor een waarde van gemiddeld f 140 voor 2250 m² en f 2 per m² voor de resterende xxx m². Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning f 350.000 bedraagt.
4. Belanghebbende bestrijdt de in 2.2 genoemde taxatie van verweerder. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende in de stukken en ter zitting, samengevat en in hoofdzaken weergegeven, aangevoerd dat de woning ernstige gebreken vertoont, dat de woning gelegen is in een bocht van de weg waardoor er last is van het zware verkeer en dat ten onrechte geen rekening gehouden is met de aanwezigheid van asbest. Belanghebbende is van mening dat de taxateur de woning niet met de in P gelegen stolpwoningen had moeten vergelijken. De omstandigheden aldaar zijn heel anders. Hij stelt dat vergelijking met de objecten d-straat 126 en 49 te Z moet plaatsvinden. Voorts stelt hij dat er geen rekening gehouden is met zijn financiële omstandigheden en ook niet met de vrijstelling als bedoeld in artikel 2, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de cultuurgrondvrijstelling). Belanghebbende heeft zijn standpunt niet onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van vergelijkbaar gewicht.
5.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.2 vermelde taxatierapport overgelegd. Het Hof is van oordeel dat de in het rapport genoemde verkochte objecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Uit het rapport blijkt dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, ouderdom, ligging, inhoud en oppervlakte tussen die objecten en de woning. Op grond van het rapport en de daarop gegeven toelichting acht het Hof aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de woning en met de ligging aan een verkeersweg. Ter zake van de percelen d-straat 126 en 49 te Z heeft verweerder in zijn verweerschrift gemotiveerd aangegeven waarom deze niet als vergelijkingspercelen kunnen dienen. Het Hof neemt deze motivering over.
5.2. Met betrekking tot de aanwezigheid van asbest heeft verweerder onweersproken gesteld dat verwijdering van het asbest niet direct noodzakelijk is. In verband hiermee is bij de waardebepaling rekening gehouden met de contante waarde van de kosten van verwijdering, die is geraamd op f 20.000. Het Hof acht aannemelijk dat aldus in voldoende mate rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van de aanwezigheid van asbest in de woning.
5.3. Belanghebbende heeft aangevoerd dat zijn financiële situatie slecht is en dat daarmee bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden. Het Hof oordeelt dat de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aangeeft dat de waarde van de woning moet worden gesteld op de waarde in het economische verkeer. Deze waarde is onafhankelijk van de financiële positie van de eigenaar en/of de bewoner.
6. Op grond van het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de taxatie van verweerder deugdelijk is. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd doet daaraan geen afbreuk. Hieruit volgt dat verweerder het bewijs heeft geleverd dat de waarde in het economische verkeer van de woning f 650.000 bedraagt. Het Hof zal vervolgens onderzoeken of de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is.
7.1. Ter zake van zijn beroep op de cultuurgrondvrijstelling stelt belanghebbende dat hij op zijn grond bloemkolen, eetaardappelen, anemonenzaad en gras/hooi heeft geteeld en dat hij een aantal paarden van particulieren in de kost heeft. In de winter lopen er geen paarden op de grond. In de overige periodes lopen de paarden op steeds wisselende gedeelten van de grond. Die gedeelten zijn wisselend van omvang. Belanghebbende stelt voorts dat hij de grond bedrijfsmatig exploiteert. Ter toelichting heeft belanghebbende balansen en verlies- en winstrekeningen overgelegd en daarbij aangegeven dat die ten grondslag liggen aan zijn aangifte inkomstenbelasting. De voor de inkomstenbelasting bevoegde inspecteur heeft de resultaten belast als winst uit een door hem gedreven onderneming. Belanghebbende is van mening dat de ondergrond van de ongebouwde eigendommen minder is dan 2250 m².
7.2. Verweerder stelt dat de teelt van belanghebbende niet bedrijfsmatig is en wijst er op dat belanghebbende geen kopieën van zijn aangiftes inkomstenbelasting heeft overgelegd. Tevens heeft hij aangegeven dat de teelt van bloemkolen reeds voor 1 januari 2001 voor langere tijd is beëindigd in verband met ziekte in de grond. Verweerder is van mening dat belanghebbende geen ondernemer is. Hij maakt geen winst. Een ander zou de grond verkopen. Verweerder stelt dat het in de kost hebben van paarden voor particulieren niet is aan te merken als exploitatie van cultuurgrond ten behoeve van de landbouw. Op de peildatum lopen geen paarden op de grond.
8.1. Niet in geschil is dat belanghebbende voorheen grond aan een derde verhuurde voor bloemkolenteelt, maar dat deze verhuur vóór 2001 is beëindigd. Het Hof is van oordeel dat deze beëindiging is aan te merken als een verandering van bestemming als bedoeld in artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ, zodat de waarde van de grond moet worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2001 (hierna: de peildatum). Het Hof zal dan ook beoordelen of en in hoeverre de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is naar de toestand op de peildatum. Het Hof acht aannemelijk dat belanghebbende op de peildatum xxx m² grond gebruikte voor de teelt van aardappelen en x m² voor de teelt van anemonenzaad. Voorts acht het Hof aannemelijk dat belanghebbende de rest van de grond, voor zover geen ondergrond van of behorend bij de woning, bestemd had voor afwisselend gebruik ten behoeve van de teelt van gras en hooi en ten behoeve van de paarden die hij in de kost had.
8.2. De cultuurgrondvrijstelling houdt in dat bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet ondergrond vormt van gebouwde eigendommen. Het Hof is op grond van hetgeen partijen hebben aangevoerd van oordeel dat belanghebbende een onderneming drijft en de grond bedrijfsmatig exploiteert. Vervolgens is van belang welk gedeelte van de grond onder de cultuurgrondvrijstelling kan worden gebracht. De teelt van aardappelen, anemonenzaad en gras en hooi kan naar het oordeel van het Hof worden aangemerkt als exploitatie ten behoeve van de landbouw. Het gedeelte van de grond dat dient voor het in de kost hebben van paarden wordt daarentegen niet geëxploiteerd ten behoeve van de landbouw, aangezien deze activiteit niet is gericht op het laten groeien en voeden van gewassen. Omdat de omvang van dit gedeelte wisselt en partijen dienaangaande geen stellingen hebben ingenomen, schat het Hof de oppervlakte van de cultuurgrond in goede justitie op yyy m². Het Hof houdt bij deze vaststelling geen rekening met de omstandigheid dat op de peildatum geen paarden op de grond lopen, omdat dat zowel enige tijd vóór als na de peildatum wel het geval is, terwijl deze grond, naar het Hof aannemelijk acht, ook op de peildatum bestemd was om daarvoor te worden gebruikt.
9. Op grond van het hiervoor overwogene verlaagt het Hof de door verweerder vastgestelde waarde met yyy m² à f 2 ofwel f 35000. Het gelijk is in zoverre aan belanghebbende.
Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Belanghebbende heeft een berekening van zijn kosten overgelegd. De in deze berekening opgenomen verletkosten komen niet voor vergoeding in aanmerking nu belanghebbende ter zitting heeft verklaard de met de procedure verloren tijd op een ander moment in te halen. De overige door belanghebbende gemaakte kosten komen, met uitzondering van de reiskosten, op grond van artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht niet voor vergoeding in aanmerking. Het Hof stelt de te vergoeden reiskosten vast op € 25.
De uitspraak is gedaan op 26 november 2002 door mr. Slijpen, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal door het lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het Gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het Gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen. Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.