Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het hoofd Financieel Beleid van de gemeente Langedijk, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 3 januari 2002, aangevuld bij brief van 17 februari 2002.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 20 november 2001, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 15 juni 2001 heeft verweerder de waarde van de vermelde onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 467.000. Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de beschikking gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en uiteindelijk tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ƒ 376.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Belanghebbende heeft bij brief van 29 juni 2002 een pleitnota ingezonden.
Ter zitting van 19 juli 2002 zijn verschenen A namens belanghebbende en B namens verweerder. Verweerder heeft ter zitting een advertentie overgelegd waarin de woning A-straat 2 te Z te koop wordt aangeboden. Belanghebbende heeft van deze advertentie kunnen kennisnemen en zich erover kunnen uitlaten.
Het Hof heeft het vooronderzoek hervat. Verweerder heeft nadere inlichtingen verstrekt bij brief met bijlagen van 21 augustus 2002. Van deze brief en de bijlagen heeft de griffier afschriften gezonden aan de wederpartij. Belanghebbende heeft daarop gereageerd bij brief van 12 september 2002. De griffier heeft verweerder een afschrift van de brief van belanghebbende gezonden. Belanghebbende en verweerder hebben toestemming gegeven een nadere mondelinge behandeling achterwege te laten bij brieven van 26 september 2002.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak A-straat 1, postcode …, te Z. De vermelde onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 310 m² en daarop een twee-onder-een-kaphuis, gebouwd in 2000, met een inhoud van circa 409 m³. Bij het huis behoort een garage. De woning is gelegen in een wijk met soortgelijke woningen.
2.2. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een taxateur, waarin de waarde van de woning naar het waardepeil op 1 januari 1999 wordt getaxeerd op € 212.000, dat is ƒ 467.187. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen b-straat 1, c-straat 1 en d-straat 1 alle te B (gemeente Langedijk) en e-straat 1 te C (gemeente Langedijk), welke objecten enige tijd na de waardepeildatum zijn verkocht. Voorts is verwezen naar het object A-straat 3 te Z, dat in juni 2001 is verkocht. In het taxatierapport is de getaxeerde waarde als volgt gesplitst:
opstal € 149.000
garage € 7.000
grond € 56.000
totaal € 185.000
Belanghebbende heeft te zamen met zijn echtgenote de woning verkregen voor een koopaanneemsom van ƒ 376.562, waarin begrepen een bedrag van ƒ 7.562 aan bouwrente. De koopaannemingsovereenkomst is getekend op 19 juli 1999.
2.3. De woning is gelegen in de nieuwbouwwijk D. Bij de ontwikkeling van deze wijk is de gemeente Langedijk (hierna ook: de gemeente) opgetreden als verkoper van de grond en als projectontwikkelaar. Zij heeft de grond in tien clusters uitgegeven en verkocht aan aannemers die, binnen door de gemeente gestelde randvoorwaarden, daarop woningen bouwden of lieten bouwen. De woningen werden verkocht voor prijzen die tevoren door de gemeente en de desbetreffende aannemer waren overeengekomen. De toewijzing van de woningen aan potentiële kopers geschiedde volgens door de gemeente vastgestelde regels.
2.4. De woning maakt deel uit van cluster 10. Voor deze cluster zijn drie ontwikkelaars uitgenodigd een plan in te dienen voor de bouw van een vrijstaande koopwoning met een verkoopprijs boven ƒ 252.000 vrij op naam, 18 twee-onder-een-kapwoningen met een verkoopprijs tussen ƒ 177.000 en ƒ 252.000 vrij op naam en 22 twee-onder-een-kapwoningen met een verkoopprijs boven ƒ 252.000 vrij op naam. De woning van belanghebbende behoort tot de laatste categorie. De gemeente heeft de 22 kavels bestemd voor deze categorie woningen aan de aannemer verkocht voor een totale prijs van ƒ 2.265.575, dat is ƒ 102.981 per kavel, een en ander naar het prijspeil 1 oktober 1997 met een rentepercentage van 5. Uit de drie plannen heeft de gemeente op basis van de vergelijking van de plannen gekozen voor het door aannemer E (hierna ook: de aannemer) ingediende plan, waarin de woning van belanghebbende was opgenomen met een prijs van ƒ 369.000 vrij op naam.
2.5. Ten behoeve van de toewijzing van de woningen in de wijk D hanteert de gemeente verschillende categorieën met elk hun eigen toewijzingsregels. De woning van belanghebbende behoort tot de categorie 'vrije sector middelduur zonder prijsbeperking'.
2.6. Woningen met een prijs tot ƒ 350.000 zijn toegewezen op basis van een puntensysteem, waarbij punten worden toegekend op grond van woonplaats, economische en/of maatschappelijke gebondenheid en huur of waarde van de achter te laten woning. De woningen zijn bij voorrang toegewezen aan de potentiële kopers met het hoogste aantal punten, waarbij bij een gelijk aantal punten wordt geloot. Voor woningen met een prijs boven ƒ 350.000 geldt geen puntensysteem. wel moet het gemeentebestuur de toewijzing goedkeuren. Inwoners uit de regio (het Samenwerkingsverband Noord-Kennemerland) genieten voorrang.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z naar de toestand op 1 januari 2001 en naar het waardepeil op 1 januari 1999.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken. Ter zitting is daaraan het volgende toegevoegd.
Namens belanghebbende: Verweerder taxeert ten onrechte naar de waardepeildatum 1 januari 2001, dat moet zijn 1 januari 1999. Er is geen waardeverandering van meer dan 5% door bouw, verbouw etc. De foto uit het taxatierapport dateert van mei 2002. Bij de inschrijving stond de prijs van de woning vast. Er is toegewezen op basis van een puntensysteem zonder dat loting heeft plaatsgevonden. Voor de grond is ƒ 425 per m² betaald. Inmiddels is de grondprijs ƒ 725 per m². Een taxatie achteraf leidt tot een hogere waarde, omdat de prijzen inmiddels zijn gestegen.
Namens verweerder: Het taxatierapport is opgemaakt naar aanleiding van het ingediende beroep. Toen is ook de foto gemaakt. Er is getaxeerd naar waardepeildatum 1 januari 1999 en naar de toestand op 1 januari 2001. De woningen zijn toegewezen op basis van inschrijving, punten en loting. Op de vrije markt zijn hogere prijzen gerealiseerd. De grond is getaxeerd op ƒ 400 per m². Een vergelijkbare woning aan de f-straat is verkocht voor ƒ 468.000.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.2 vermelde taxatierapport overgelegd. Uit het rapport leidt het Hof af dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, ouderdom, ligging, inhoud en oppervlakte tussen die objecten en de woning.
5.2. Belanghebbende stelt dat de koopaanneemsom is overeengekomen tussen onafhankelijke partijen en dat deze daarom overeenkomst met de waarde in het economische verkeer van de woning ten tijde van het sluiten van die overeenkomst op 19 juli 1999. Voorts stelt belanghebbende dat de aannemer de prijs van de woning zelfstandig heeft kunnen bepalen.
5.3. Bij de beoordeling van deze stelling acht het Hof allereerst van belang dat de gemeente aan de aannemer grond heeft verkocht, onder de verplichting voor de aannemer op die grond huizen te bouwen volgens bepaalde specificaties en deze huizen voor een vooraf tussen de gemeente en de aannemer overeengekomen prijs inclusief de grond te verkopen aan een koper, die voldoet aan door de gemeente gestelde criteria. Dat brengt mee dat de aannemer niet vrij was de woning te verkopen tegen de hoogst mogelijke opbrengst, maar slechts voor de eerder met de gemeente overeengekomen prijs. Weliswaar gold voor de woning van belanghebbende geen prijsbeperking, maar dat brengt - naar het Hof begrijpt - niet mee dat de prijs zonder toestemming van de gemeente nog mocht worden verhoogd nadat daarover tussen de aannemer en de gemeente overeenstemming was bereikt. Onder deze omstandig-heden kan naar 's Hofs oordeel niet worden gezegd dat de tussen belanghebbende en de aannemer voor de woning overeengekomen prijs zonder meer geacht kan worden overeen te komen met de waarde ervan in het economische verkeer.
5.4. Voor de aannemer heeft de transactie per saldo tot resultaat dat hij opstallen vervaardigt en verkoopt voor een prijs die gelijk is aan de door de koper (in dit geval belanghebbende) betaalde prijs verminderd met de prijs die de aannemer voor de grond aan de gemeente betaalt. De door de koper betaalde prijs is overeengekomen tussen de aannemer en de gemeente. Daarbij hebben de gemeente en de aannemer, naar het Hof aannemelijk acht, met elkaar gehandeld als onafhankelijke derden, zodat er in de regel van mag worden uitgegaan dat de door de aannemer voor de opstallen te verkrijgen prijs overeenstemt met de waarde ervan in het economische verkeer. Feiten of omstandigheden waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft, zijn niet gesteld of gebleken. Het Hof acht daarbij niet van belang dat de opstallen door de aannemer zijn vervaardigd, zodat zijn kostprijs bestaat uit bouwkosten en niet uit de aanschafkosten van een gerede opstal. Daaraan doen evenmin af de door belanghebbende gestelde omstandigheden dat de woning ligt in een nieuw te ontwikkelen wijk, dat er twee jaar na oplevering nog steeds bouwstraten zijn, openbaar groen en verlichting ontbreken en bouwactiviteiten plaatsvinden.
5.5. Vaststaat dat de aannemer in totaal ƒ 376.562 heeft ontvangen. Er veronderstellenderwijs van uitgaande dat de door verweerder gestelde prijs van de grond per 1 januari 1999 ad ƒ 108.129 de prijs is die de aannemer voor de grond heeft betaald en rekening houdend met de omstandigheid dat deze prijs exclusief omzetbelasting is, en voorts in aanmerking nemend dat belanghebbende ƒ 121.000 voor de grond exclusief bouwrente heeft betaald, acht het hof niet aannemelijk dat de aannemer meer dan ƒ 253.000 heeft ontvangen voor het realiseren van de opstal. Uitgaande van het onder 5.5. overwogene kan dan aan de opstal geen hogere waarde dan ƒ 253.000 worden toegekend.
5.6. Naar het Hof begrijpt stelt belanghebbende dat de waarde van de grond moet worden gesteld op ƒ 121.000 exclusief bouwrente, ofwel op circa ƒ 123.500. Verweerder stelt dat de waarde van de grond ƒ 123.408 bedraagt. Het Hof concludeert hieruit dat de waarde van de grond tussen partijen niet in geschil is.
5.7. Op grand van het onder 5.6. en 5.7. overwogene acht het Hof niet aannemelijk dat de waarde van de woning hoger is dan het bedrag waartoe belanghebbende concludeert, namelijk afgerond ƒ 376.000 of € 170.621.
6. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Aangezien gesteld noch gebleken is dat andere in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht vermelde kosten zijn gemaakt dan de reiskosten voor het bijwonen van een zitting te Hoorn door de gemachtigde van belang-hebbende, zal het Hof de veroordeling tot die kosten beperken. Voor vergoeding komen in aanmerking de reiskosten per openbaar vervoer, niet zijnde taxi, laagste klasse. Het Hof begroot die kosten op € 15.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 376.000 (€ 170.621); en
- gelast de gemeente Langedijk het gestorte griffierecht ad € 29 aan belanghebbende te vergoeden; en
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 15 en wijst de gemeente Langedijk aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen.
De uitspraak is vastgesteld op 3 februari 2003 door mr. Bijl, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.