Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Elfde Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z (gemeente Langedijk), belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het hoofd Financieel Beleid van de gemeente Langedijk, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 8 januari 2002.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 28 november 2001, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 14 juli 2001 heeft verweerder de waarde van de vermelde onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 392.000. Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de beschikking gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ƒ 338.500.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Belanghebbende heeft bij brief van 14 juli 2002 laten weten niet ter zitting te zullen verschijnen.
Ter zitting van 25 juli 2002 is verschenen verweerder, tot bijstand vergezeld van A. Verweerder heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd. De pleitnota wordt tot de gedingstukken gerekend.
Het Hof heeft het vooronderzoek hervat. Verweerder heeft nadere inlichtingen verstrekt bij brief met bijlagen van 23 augustus 2002. Van deze brief en de bijlagen heeft de griffier afschriften gezonden aan de wederpartij. Belanghebbende heeft daarop gereageerd bij brief van 20 september 2002. De griffier heeft verweerder een afschrift van de brief van belanghebbende gezonden. Belanghebbende en verweerder hebben toestemming gegeven een nadere mondelinge behandeling achterwege te laten bij brieven van onderscheidenlijk 8 oktober 2002 en van 9 oktober 2002.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak A-straat 1, postcode …, te Z. De vermelde onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 240 m² en daarop een hoekhuis, gebouwd in 2000, met een inhoud van circa 384 m³. Bij het huis behoort een garage met een oppervlakte van ongeveer 15 m². De woning is gelegen in een wijk met soortgelijke woningen.
2.2. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een taxateur, waarin de waarde van de woning naar het waardepeil op 1 januari 1999 wordt getaxeerd op € 185.000, dat is ƒ 407.686. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen b-straat 2, c-straat 3 en d-straat 4, alle te Z, e-straat 5 en f-straat 6, beide te B (gemeente Langedijk) en g-straat 7 te C (gemeente Langedijk), welke objecten enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatierapport is de getaxeerde waarde als volgt gesplitst:
opstal € 138.000
garage € 7.000
grond € 40.000
totaal € 185.000
Belanghebbende heeft te zamen met D de woning verkregen voor een koopaanneemsom van ƒ 339.236,17, waarin begrepen een bedrag van ƒ 736,17 aan bouwrente. De koopaannemingsovereenkomst is getekend op 29 juli 1999.
2.3. De woning is gelegen in de nieuwbouwwijk E. Bij de ontwikkeling van deze wijk is de gemeente Langedijk (hierna ook: de gemeente) opgetreden als verkoper van de grond en als projectontwikkelaar. Zij heeft de grond in tien clusters uitgegeven en verkocht aan aannemers die, binnen door de gemeente gestelde randvoorwaarden, daarop woningen bouwden of lieten bouwen. De woningen werden verkocht voor prijzen die tevoren door de gemeente en de desbetreffende aannemer waren overeengekomen. De toewijzing van de woningen aan potentiële kopers geschiedde volgens door de gemeente vastgestelde regels.
2.4. De woning maakt deel uit van cluster 3. Voor deze cluster zijn drie ontwikkelaars uitgenodigd een plan in te dienen voor de bouw van 32 geschakelde koopwoningen, waarvan één met een vrij te bepalen verkoopprijs en 31 met een verkoopprijs tussen ƒ 252.000 en ƒ 385.000 vrij op naam. De woning van belanghebbende behoort tot de laatste categorie. De gemeente heeft de 32 kavels aan de aannemer verkocht voor een prijs tussen ƒ 51.150 en ƒ 69.750 per kavel vrij op naam. De prijs voor de kavel waarop de woning van belanghebbende is gebouwd bedroeg ƒ 69.615 vrij op naam, een en ander naar het prijspeil 1 oktober 1997 met een rentepercentage van 5. Uit de drie plannen heeft de gemeente op basis van de vergelijking van de plannen gekozen voor het door aannemer F (hierna ook: de aannemer) ingediende plan, waarin de woning van belanghebbende was opgenomen met een prijs van ƒ 329.000 vrij op naam. Nadien is tussen de gemeente en de genoemde aannemer onderhandeld over een verhoging van deze prijs en heeft de gemeente - na een hernieuwde afweging tussen de drie plannen - toegestemd in een verhoging van de prijs tot ƒ 338.500 vrij op naam.
2.5. Ten behoeve van de toewijzing van de woningen in de wijk E hanteert de gemeente verschillende categorieën met elk hun eigen toewijzingsregels. De woning van belanghebbende behoort tot de categorie 'vrije sector middel duur met prijsbeperking'. De woningen in deze categorie zijn toegewezen op basis van een puntensysteem, waarbij punten worden toegekend op grond van woonplaats, economische en/of maatschappelijke gebondenheid en huur of waarde van de achter te laten woning. De woningen zijn bij voorrang toegewezen aan de potentiële kopers met het hoogste aantal punten, waarbij bij een gelijk aantal punten wordt geloot.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z naar de toestand op 1 januari 2001 en naar het waardepeil op 1 januari 1999.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken. Ter zitting is daaraan het volgende toegevoegd.
Door verweerder: Het huis is in 2000 opgeleverd. Het is een hoekwoning in een rijtje geschakelde woningen. De taxateur heeft voor het bepalen van de grondwaarde een staffel gehanteerd. Die staffel ken ik niet. De verschillen in grondprijs komen door verschillende ligging. De vergelijkingsobjecten aan de b-straat, de c-straat en de d-straat tonen aan dat de verkoopprijs afwijkt van de koopaanneemsom. De hoogte van de koopaanneemsom van die objecten ken ik niet. Ik betwist dat de huizen in C duurder zijn dan die in Z. Het klopt dat het grasland nabij de woning een bouwbestemming heeft. Daarmee is steeds rekening gehouden.
De gemeente geeft bij de uitgifte van grond voorrang aan eigen inwoners en aan mensen uit de regio. De woning was niet in de vrije verkoop, er is geloot tussen belangstellenden. De grondprijs wordt enige jaren voor de uitgifte marktconform vastgesteld.. Bij sociale woningbouw is de grondprijs lager. De gemeente streeft niet naar maximale prijzen. Bij een koopsom tot ƒ 350.000 kan iedereen inschrijven, maar wordt voorrang gegeven aan inwoners van Langedijk en daarna van de regio, waarbij ook de achter te laten woning een rol speelt. Bij een koopsom boven ƒ 350.000 geldt alleen inwonerschap als criterium. Ik weet niet of i.c. sprake was van meerwerk en/of minderwerk. De prijs van deze woning is vastgesteld door de aannemer binnen de randvoorwaarden van de gemeente.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het beroep is mede ondertekend door D. De in geding zijnde beschikking is evenwel slechts op naam gesteld van X, zodat slechts hij in deze procedure als belanghebbende kan optreden.
5.2. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.2 vermelde taxatierapport overgelegd. Uit het rapport leidt het Hof af dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, ouderdom, ligging, inhoud en oppervlakte tussen die objecten en de woning.
5.3. Belanghebbende stelt dat de koopaanneemsom is overeengekomen tussen onafhankelijke partijen en dat deze daarom overeenkomst met de waarde in het economische verkeer van de woning ten tijde van het sluiten van die overeenkomst op 29 juli 1999. Voorts stelt belanghebbende dat de aannemer de prijs van de woning zelfstandig heeft kunnen bepalen en dat hij om aan de door de gemeente gestelde eisen te kunnen voldoen een woning heeft gebouwd met een kleinere inhoud dan aanvankelijk de bedoeling was.
5.4. Bij de beoordeling van deze stelling acht het Hof allereerst van belang dat de gemeente aan de aannemer grond heeft verkocht, onder de verplichting voor de aannemer op die grond huizen te bouwen volgens bepaalde specificaties en deze huizen voor een vooraf tussen de gemeente en de aannemer overeengekomen prijs inclusief de grond te verkopen aan een koper, die voldoet aan door de gemeente gestelde criteria. Dat brengt mee dat de aannemer niet vrij was de woning te verkopen tegen de hoogst mogelijke opbrengst, maar slechts, zoals hiervoor onder 2.5 is vermeld, op basis van punten en loting. Onder deze omstandigheden kan naar 's Hofs oordeel niet worden gezegd dat de tussen belanghebbende en de aannemer voor de woning overeengekomen prijs overeenkomt met de waarde ervan in het economische verkeer.
5.5. Voor de aannemer heeft de transactie per saldo tot resultaat dat hij opstallen vervaardigt en verkoopt voor een prijs die gelijk is aan de door de koper (in dit geval belanghebbende) betaalde prijs verminderd met de prijs die de aannemer voor de grond aan de gemeente betaalt. De door de koper betaalde prijs is overeengekomen tussen de aannemer en de gemeente. Daarbij hebben de gemeente en de aannemer, naar het Hof aannemelijk acht, met elkaar gehandeld als onafhankelijke derden, zodat er in de regel van mag worden uitgegaan dat de door de aannemer voor de opstallen te verkrijgen prijs overeenstemt met de waarde ervan in het economische verkeer. Het Hof acht daarbij niet van belang dat de opstallen door de aannemer zijn vervaardigd, zodat zijn kostprijs bestaat uit bouwkosten en niet uit de aanschafkosten van een gerede opstal. Daaraan doen evenmin af de door belanghebbende gestelde omstandigheden dat hij geen zolder heeft, dat het dak in de slaapkamer oploopt tot wel 4 meter, dat het daar zeer snel warm is, dat een groot deel van deze ruimte nutteloos is, dat zijn woning is gebouwd als houtskeletbouw, wat leidt tot een kwalitatief mindere woning en dat de kwaliteit van de woning matig is.
5.6. Vaststaat dat de aannemer in totaal ƒ 339.236 heeft ontvangen. Er veronderstellenderwijs van uitgaande dat de door verweerder gestelde prijs van de grond ad ƒ 69.615 de prijs is die de aannemer voor de grond heeft betaald en rekening houdend met de omstandigheid dat deze prijs exclusief omzetbelasting is, acht het Hof niet aannemelijk dat de aannemer meer dan ƒ 257.500 (ƒ 339.236 - (1,175 ´ ƒ 69.615)) heeft ontvangen voor het realiseren van de opstal. Uitgaande van het onder 5.5. overwogene kan dan aan de opstal geen hogere waarde dan ƒ 257.500 worden toegekend.
5.7. De prijs van de grond is door de gemeente eenzijdig vastgesteld. Het Hof acht aannemelijk dat zij zich daarbij niet slechts heeft laten leiden door de wens een zo hoog mogelijke opbrengst te realiseren, maar ook door het aan het algemeen belang ontleende streven naar betaalbare woningen in verschillende prijsklassen. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat de voor de grond bedongen prijs overeenstemt met de waarde ervan in het economische verkeer. Deze waarde zal op andere wijze moeten worden vastgesteld. In het hiervoor onder 2.2 vermelde taxatierapport is aan de grond van de woning van belanghebbende een waarde toegekend van € 40.000. Deze waarde is per m² lager dan bij alle in het taxatierapport vermelde referentieobjecten. Belanghebbende heeft deze grondwaarde niet betwist. Het Hof zal dan ook van deze waarde uitgaan. Dat betekent dat aan de grond van de woning van belanghebbende een waarde kan worden toegerekend van € 40.000, ofwel ƒ 88.148.
5.8. Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof aannemelijk dat de waarde van de woning van belanghebbende (ƒ 257.500 + ƒ 88.148, ofwel) ƒ 345.648 bedraagt. Verweerder heeft naar 's Hofs oordeel niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van belanghebbende hoger is.
6. Proceskosten
Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt, als vermeld in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 345.648 (€ 156.848); en
- gelast de gemeente Langedijk het gestorte griffierecht ad € 29 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 3 februari 2003 door mr. Vrouwenvelder, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.