Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
ter vervanging van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het hoofd van de stafafdeling Middelen van de gemeente Noorder-Koggenland, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 21 december 2001, ingediend door … als gemachtigde en aangevuld bij brief van 28 maart 2002.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 19 november 2001, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 24 februari 2001 heeft verweerder de waarde van die zaak in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 753.000. Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de beschikking gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ƒ 575.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Van het verhandelde ter zitting van 12 november 2002 heeft de griffier proces-verbaal opgemaakt.
Op 26 november 2002 heeft het Hof mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal op 5 december 2002 aangetekend aan partijen is verzonden. Bij brief van 16 december 2002, ter griffie ingekomen op 17 december 2002, heeft belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het verschuldigde griffierecht van € 41 is tijdig betaald.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak A-straat 1, postcode …, te Z (hierna: de woning). De woning bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 1.640 m² en daarop een vrijstaande stolpwoning, gebouwd rond 1840, met een inhoud van circa 1.600 m³.
2.2. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een deskundige, waarin de waarde van de woning op 1 januari 1999 wordt getaxeerd op € 341.696 (ƒ 753.000). Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen B-straat 1 en C-straat 1, beide te B, welke objecten enige tijd na de waardepeildatum zijn verkocht. B-straat 1 is een perceel grond van ongeveer 1.326 m², met daarop een vrijstaande stolpwoning, gebouwd rond 1750, met een inhoud van ongeveer 1.900 m³. Dit object is op 4 mei 1999 verkocht voor € 359.394. C-straat 1 is een perceel grond van ongeveer 1.900 m², met daarop een vrijstaande stolpwoning, gebouwd voor 1900, met een inhoud van ongeveer 1.300 m³.
3. Geschil
in geschil is de waarde die naar de waardepeildatum 1 januari 1999 moet worden toegekend aan de onroerende zaak A-straat 1 te Z.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.2 vermelde taxatierapport overgelegd. Het Hof is van oordeel dat de in dit rapport genoemde verkochte objecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Uit het rapport leidt het Hof af dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, ouderdom, ligging, inhoud en oppervlakte tussen die objecten en de woning. Belanghebbende heeft haar standpunt niet onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van vergelijkbaar gewicht.
5.2.1. Belanghebbende stelt dat de woning op 1 juli 1992 is aangekocht voor ƒ 280.000 en dat de door verweerder vastgestelde waarde daarom niet juist kan zijn. In het beroepschrift en in haar brief van 26 mei 1997 aan verweerder wijst belanghebbende erop dat na de aankoopdatum werkzaamheden zijn uitgevoerd, zoals het vervangen van kozijnen, voegen, houtwerk, deuren etc. Het Hof is van oordeel dat - nog afgezien van de vermelde werkzaamheden - reeds het tijdsverloop van meer dan zes jaren tussen de aankoop en de waardepeildatum er aan in de weg staat bij de bepaling van de waarde van de woning uit te gaan van de destijds door belanghebbende betaalde koopprijs.
5.2.2. Belanghebbende wijst erop dat de waarde van de woning eerder naar waardepeildatum 1 januari 1995 - na bezwaar - is vastgesteld op ƒ 381.000, dat de gemiddelde waardestijging in Noord-Holland, in de kop van Noord-Holland, in de gemeente Noorder-Koggenland en in Z veel lager was dan 100% (in de pleitnota stelt belanghebbende: 70%) en dat de vastgestelde waarde daarmee niet in overeenstemming is, hoewel - aldus belanghebbende in het beroepschrift en in haar brief van 26 mei 1997 aan verweerder - na 1 januari 1995 nog onderhoud en verbetering heeft plaatsgevonden. Deze berekeningswijze miskent dat ingevolge de Wet waardering onroerende zaken de waarde moet worden vastgesteld naar prijspeildatum 1 januari 1999 en dat een eerder naar een andere prijspeildatum vastgestelde waarde daarvoor betekenis mist. Het Hof verwerpt derhalve deze stelling van belanghebbende.
5.2.3. Belanghebbende stelt dat slechts 20% van de inhoud van de woning als woonruimte in gebruik is, dat het restant slechts bestaat uit niet nuttige oude bedrijfsruimte en dat de referentiepanden een veel grotere woonoppervlakte hebben dan haar woning. Belanghebbende stelt voorts dat bij de waardevaststelling onvoldoende rekening is gehouden met technische veroudering en achterstallig onderhoud, terwijl de staat van onderhoud van de referentiepanden, naar belanghebbende stelt, nagenoeg perfect is. Belanghebbende stelt ook nog dat haar woning minder rustig is gelegen dan de referentiepanden, dat haar woning in tegenstelling tot de referentiepanden geen garage, geen bijkeuken, geen studeerkamer en geen bergruimten heeft en dat haar woning, anders dan de referentiepanden, geen uitzicht heeft. Voorts stelt belanghebbende dat haar woning beschikt over één woonkamer (B-straat 1 twee), één badkamer (B-straat 1 twee), één toilet (B-straat 1 en C-straat 1 ieder twee). Verweerder wijst er daartegenover op dat belanghebbende heeft geweigerd de taxateur van verweerder in haar woning toe te laten, nu deze naar aanleiding van het ingediende bezwaarschrift de woning van belanghebbende wenste op te nemen. Verweerder bestrijdt dat de staat van onderhoud zo slecht is als belanghebbende stelt. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende wel aannemelijk gemaakt dat sprake is van enig achterstallig onderhoud, doch niet dat dit zo ernstig is als zij wil doen voorkomen. Het Hof acht aannemelijk dat met de overige door belanghebbende gestelde verschillen voldoende rekening is gehouden bij de vaststelling van de waarde van de woning van belanghebbende.
5.2.4. Belanghebbende heeft ter zitting nog gewezen op de vastgestelde waarden van de objecten A-straat 2 (vastgestelde waarde na bezwaar ƒ 900.000), A-straat 3 (vastgestelde waarde € 255.932), A-straat 4 (vastgestelde waarde € 273.175) en A-straat 5 (vastgestelde waarde € 316.284), alle te Z. Naar het Hof begrijpt bedoelt belanghebbende daarmee haar betoog te ondersteunen dat de waarde van haar woning te hoog is vastgesteld en voorts dat het verschil tussen de thans voor haar woning vastgestelde waarde en de eerder naar waardepeildatum 1 januari 1995 vastgestelde waarde verhoudingsgewijs groter is dan bij de door haar vermelde objecten. Voor wat betreft de vergelijking met de eerder naar een andere waardepeildatum vastgestelde waarde, verwijst het Hof naar zijn hiervoor onder 4.2.2 opgenomen verwerping van belanghebbendes desbetreffende stelling. Voor het overige heeft verweerder betwist dat de door belanghebbende vermelde objecten vergelijkbaar zijn met haar woning, zij het dat deze betwisting summier moest zijn, omdat belanghebbende deze objecten pas ter zitting heeft vermeld en verweerder zich derhalve niet heeft kunnen voorbereiden. Het Hof is van oordeel dat de verwijzing naar de waarden die zijn vastgesteld voor andere objecten, die niet rond de waardepeildatum zijn verkocht, op zichzelf onvoldoende is voor het oordeel dat de waarde van de woning van belanghebbende te hoog is vastgesteld. Voorts heeft belanghebbende tegenover de betwisting door verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de door haar vermelde objecten voldoende vergelijkbaar zijn met haar woning om inzicht te kunnen geven in de waarde van haar woning. Ten slotte heeft belanghebbende geen, althans onvoldoende, inzicht gegeven in de overeenkomsten en verschillen tussen haar woning en de door haar vermelde objecten, zodat niet kan worden beoordeeld of bij de bepaling van de waarde voldoende rekening is gehouden met deze overeenkomsten en verschillen.
5.3. Op grond van de inhoud van het onder 2.2 vermelde taxatierapport is het Hof van oordeel dat de taxatie van verweerder deugdelijk is. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd doet daaraan, gelet op het onder 5.2.1 tot en met 5.2.4 overwogene, geen afbreuk. Hieruit volgt dat verweerder het bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het gelijk is derhalve aan verweerder.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is ter vervanging van de mondelinge uitspraak vastgesteld op 13 februari 2003 door mr. Slijpen, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.