Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Eerste Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
de uitspraak met dagtekening 7 december 2001 van het Hoofd afdeling Heffing en Invordering van de gemeente te P, verweerder, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te P is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is behandeld ter zitting van 11 maart 2003.
Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de bestreden uitspraak,
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot € 89.107, en
- gelast de gemeente P het betaalde griffierecht ad € 29 aan belanghebbende te vergoeden.
Gronden
1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 1 te Zaandam. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 15 maart 2001 heeft verweerder ingevolge de Wet waardering onroerende zaken de waarde van die zaak naar de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 107.545 (= ¦ 236.997). Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de vastgestelde waarde gehandhaafd.
2. De onder 1 genoemde onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 114 m², met daarop gebouwd een vrijstaande woning met vrijstaande berging, gebouwd in het jaar 1928, met een inhoud van 299 m³. De woning is gelegen in een straat met soortgelijke woningen.
3.1. Verweerder heeft een taxatierapport van 28 mei 2002 overgelegd, opgemaakt door een taxateur, waarin de waarde in het economische verkeer van de woning op 1 januari 1999 wordt bepaald op € 107.545. Deze waardering is getoetst door vergelijking met de in de gemeente gelegen woningen A-straat 2, A-straat 3 en b-straat 1, welke objecten enige tijd voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. De marktgegevens van die objecten luiden als volgt:
Straatnaam Bouwjr Transactiedatum Inhoud Opp. Transactieprijs Waarde per 1/1/1999
A-straat 2 1920 18-05-1998 278 m³ 122 m² € 99.832 € 107.496
A-straat 3 1927 02-12-1997 335 m³ 109 m² € 112.991 € 128.552
b-straat 1 1920 02-09-1999 295 m³ 149 m² € 111.176 € 102.635
3.2. De taxateur heeft de waarde van de onderhavige woning in bovengenoemd taxatierapport als volgt nader gespecificeerd:
Omschrijving Inhoud Oppervlakte Prijs m³ Waarde
Woning 299 € 235,24 € 70.336
Grond bij woning 114 € 33.625
Berging vrijstaand € 3.630
Totaal € 107.591
4.1. Belanghebbende bestrijdt de door verweerder vastgestelde waarde en stelt dat de door makelaarskantoor 'B' bepaalde waarde in verhuurde staat ten bedrage van ¦ 70.000 à ¦ 75.000 als uitgangspunt dient te worden genomen, welke waarde volgens belanghebbende 65% van de waarde vrij van huur vertegenwoordigt. Belanghebbende stelt dat de waarde per peildatum 1 januari 1999 aldus maximaal op ¦ 75.000 x 100/65 = ¦ 115.384 = (€ 52.358) dient te worden vastgesteld. Belanghebbende heeft in dit verband een brief overgelegd van vorenvermeld makelaarskantoor, gedagtekend 15 december 1998, waarin onder meer het volgende staat vermeld:
"(…) delen wij u mede, dat de verhuurde verkoopwaarde van dit pand ¦ 70.000,-- tot ¦ 75.000,-- bedraagt.
Rekening hebben wij gehouden met een jaarhuuropbrengst van ¦ 4.452,96, de slechte onderhoudstoestand waaronder de funderingsituatie (± ¦ 40.000,-- herstel)."
4.2. Belanghebbende stelt dat verweerder bij de waardering ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van zijn woning op de peildatum 1 januari 1999 en dat hij na de peildatum voor een bedrag van ongeveer ¦ 82.000 onderhoudswerkzaamheden heeft laten verrichten, met welk bedrag de WOZ-waarde in ieder geval dient te worden verminderd. Hij heeft in dit verband 3 facturen overgelegd van bouwbedrijf 'C', met dagtekening 1 december 1999, 10 juni 2000 en 15 december 2000 ten bedrage van onderscheidenlijk ¦ 47.000, ¦ 2.255,04 en ¦ 32.010,53, welke facturen betrekking hebben op gevelwerk en herstelwerkzaamheden.
Belanghebbende heeft voorts een overzicht overgelegd, waarop de nota van 1 december 1999 staat gespecificeerd en waarin een opsomming is gegeven van de te verwachten kosten van het woningherstel ten bedrage van in totaal ¦ 66.000. Bij de nota van 10 juni 2000 is afzonderlijk een specificatie van de kosten gevoegd.
4.3. Verweerder stelt tegenover de onder 4.2. vermelde stelling van belanghebbende dat de taxateur dient uit te gaan van de staat van het object op 1 januari 2001 en dat in zoverre terecht met het door belanghebbende verrichte onderhoud rekening is gehouden.
5.1. Vooropstaat dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich op de situatiepeildatum bevindt onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen. De waardevaststelling van woningen vindt plaats aan de hand van vergelijking met verkooptransacties van vergelijkbare woningen op of omstreeks de waardepeildatum. Daarbij rust op verweerder de last om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 3.1 vermelde taxatierapport overgelegd.
5.2. Het Hof acht het vergelijkingsobject b-straat 1, gelet op het overgelegde fotomateriaal, niet vergelijkbaar met de woning van belanghebbende en laat dit object verder buiten beschouwing. De overige door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten A-straat 2 en 3 acht het Hof, mede gelet op het overgelegde fotomateriaal, in beginsel geschikte vergelijkingsobjecten, zodat de verkoopprijs daarvan voor toetsing van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende in aanmerking komt. Op basis van die vergelijking kan naar het oordeel van het Hof niet worden gezegd dat de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende te hoog is vastgesteld. Alsdan dient te worden onderzocht of belanghebbendes grieven niettemin nopen tot een benedenwaartse bijstelling van de vastgestelde waarde. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn opvatting dat de waarde als bepaald door makelaarskantoor 'B' als uitgangspunt dient te worden genomen, als vermeld onder 4.1, reeds omdat van die waardebepaling geen taxatierapport is overgelegd en wordt uitgegaan van een waarde in verhuurde staat.
5.3. Het Hof begrijpt belanghebbendes grief, inhoudende dat verweerder bij de waardering ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud, aldus dat hij van mening is dat verweerder bij het vaststellen van de waarde van de woning ten onrechte 1 januari 2001 als situatiepeildatum heeft genomen in plaats van 1 januari 1999.
5.4. Vaststaat dat verweerder bij de waardering van de woning is uitgegaan van de situatiepeildatum 1 januari 2001. In artikel 18 van Pro de Wet WOZ is opgenomen dat de waarde van een onroerende zaak in beginsel wordt bepaald naar de staat waarin de zaak op de waardepeildatum verkeert. Artikel 19, eerste lid, onderdeel b, van de Wet WOZ bepaalt vervolgens dat de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het WOZ-tijdvak (1 januari 2001) indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van dat tijdvak, wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming. Op verweerder rust de bewijslast dat van vorenvermelde omstandigheden sprake is geweest. Naar het oordeel van het Hof heeft verweerder tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de werkzaamheden die na de peildatum van 1 januari 1999 tot 1 januari 2001 aan de woning van belanghebbende hebben plaatsgevonden, hebben geleid tot een wijziging van de woning als hiervoor bedoeld noch tot een verandering van bestemming. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat van verbetering slechts sprake is indien aannemelijk is dat de werkzaamheden meer hebben ingehouden dan het verrichten van (achterstallig) onderhoud. Het verrichten van onderhoud is immers niet opgenomen in de bepalingen van artikel 19 van Pro de Wet WOZ. Het Hof kan uit hetgeen verweerder in de gedingstukken en overigens heeft aangevoerd niet afleiden dat de werkzaamheden meer hebben ingehouden dan onderhoud.
5.5. Gelet op het vorenoverwogene, komt het Hof tot de conclusie dat verweerder, gelijk belanghebbende stelt, ten onrechte is uitgegaan van de situatiepeildatum 1 januari 2001 en in zoverre geen rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning op 1 januari 1999. Belanghebbende gaat evenwel uit van de onjuiste opvatting dat de kosten van het onderhoud zich rechtstreeks zien vertaald in een dienovereenkomstige waardevermindering. Bij gebrek aan nadere taxatiegegevens zal het Hof, uitgaande van de door verweerder bij beschikking van 15 maart 2001 vastgestelde waarde, het waardedrukkend effect van het verschil - ten opzichte van de vergelijkingsobjecten - in staat van onderhoud, rekening houdend met de indexatie naar de peildatum, in goede justitie schattenderwijs vaststellen op 50% van de kosten als vermeld onder 4.2, ten bedrage van € 36.876 (= ¦ 81.265), hetgeen neerkomt op € 18.438. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat het waardedrukkende effect van de staat van onderhoud hoger is. Mitsdien dient de waarde van de woning te worden vastgesteld op € 107.545 minus € 18.438 = € 89.107.
6. Gezien het hiervoor overwogene is het beroep gegrond en dient de WOZ-waarde te worden verminderd tot op € 89.107.
Proceskosten
Nu de uitspraak van de verweerder moet worden vernietigd en de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning wordt verminderd acht het Hof termen aanwezig de verweerder te veroordelen tot vergoeding van proceskosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Evenwel is van kosten niets gesteld, noch gebleken.
De uitspraak is gedaan op 25 maart 2003 door mr. Dutmer, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Jonk als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, door genoemd lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Vervanging
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.