Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Zestiende Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
de uitspraak met dagtekening 6 juni 2002 van de heffingsambtenaar van de gemeente te P, verweerder, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te P is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is behandeld ter zitting van 9 april 2003.
Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep ongegrond, en
- gelast de gemeente Heiloo het betaalde griffierecht ad € 29 aan belanghebbende te vergoeden.
Gronden
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak A-straat 1 te P. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 8 maart 2001 heeft verweerder ingevolge de Wet waardering onroerende zaken de waarde van die zaak naar de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op ƒ 502.000 (€ 227.797). Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de vastgestelde waarde verminderd tot € 214.000.
2. De onder 1 genoemde onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 382 m² met daarop een twee-onder-één-kapwoning met vrijstaande garage, gebouwd in 1947, met een inhoud van 338 m³. De woning beschikt tevens over een dakkapel.
3.1. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een taxateur, waarin de waarde in het economische verkeer van de woning op 1 januari 1999 wordt bepaald op € 214.000.
3.2. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de in de gemeente te P gelegen woningen A-straat 1, b-straat 2 en c-straat 3 (hierna: de vergelijkingsobjecten), welke objecten enige tijd na de waardepeildatum zijn verkocht. De marktgegevens van de vergelijkingsobjecten luiden als volgt:
Inh. Opp. Verkoop-datum Verkoopprijs Herrekende verkoopwaarde
per 1-1-1999 WOZ-waarde
A-straat 1 282 327 23-02-1999 € 197.848 € 192.941 € 191.495
b-straat 2 265 230 02-04-1999 € 204.201 € 196.594 € 196.486
c-straat 3 321 205 12-04-1999 € 158.823 € 151.920 € 151.108
3.3. De taxateur heeft de waarde van de onderhavige woning in bovengenoemd taxatierapport als volgt nader gespecificeerd:
Omschrijving Inhoud Oppervlakte Prijs m³/ m² Waarde
Woning 338 € 288 € 97.344
Grond bij woning 382 € 277 € 105.988
Garage vrijstaand 15 € 454 € 6.806
Dakkapel / 2 stuks à € 2.268 € 4.536
Totaal € 214.000
4. Belanghebbende bestrijdt de taxatie van verweerder en is van mening dat de WOZ-waarde van de woning € 207.615 is. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende in zijn beroepschrift en ter zitting - samengevat weergegeven - aangevoerd dat
a. verweerder ten onrechte een vaste waarde van € 6.806 hanteert voor garages met een grondoppervlakte tussen 0-15 m², en een waarde van € 9.075 voor garages met een grondoppervlakte tussen 15-30 m², zodat de prijzen per m² kunnen verschillen;
b. de prijs per m³ van mijn woning verschilt van die van het meest vergelijkbare object A-straat 1. In dit verband verwijst belanghebbende naar de door verweerder gehanteerde prijs van € 277 per m³ van voormeld vergelijkingsobject, zoals vermeld in het taxatierapport van verweerder. Volgens belanghebbende is het gelijkheidsbeginsel hiermee geschonden;
c. er niet binnen één jaar uitspraak op bezwaar is gedaan, en
d. hij ten onrechte niet in de bezwaarfase is gehoord.
Belanghebbende heeft voorts gesteld - hetgeen ter zitting nader is toegelicht - dat zijn woning op 17 november 1997 is getaxeerd op € 154.185 (= ¦ 340.000) en dat in het kader van de geplande verbouwing in het betreffende taxatierapport voorts een geschatte waarde van ná de verbouwing is vermeld van € 204.201 (= ¦ 450.000), waarbij is uitgegaan van een realisatie van de verbouwing in oktober 1998. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat die verbouwing reeds in mei 1998 is uitgevoerd.
5.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 3.1 vermelde taxatierapport overgelegd. Het Hof is van oordeel dat de in dit rapport genoemde verkochte objecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die vergelijkingsobjecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Uit het rapport blijkt dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in inhoud en oppervlakte tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Op basis van deze vergelijkingen kan naar het oordeel van het Hof niet worden gezegd dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Het Hof kan uit de door belanghebbende vermelde taxatie, welke namens belanghebbende is verricht op 17 november 1997, evenmin afleiden dat de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft immers verklaard dat de taxateur de waarde per oktober 1998 heeft bepaald op € 204.201, zodat, uitgaande van een stijgingspercentage van 14,9% op jaarbasis in 1998 - hetgeen door verweerder ter zitting onweersproken is gesteld - een waarde van € 214.000 per 1 januari 1999 op basis van die taxatie niet als te hoog kan worden beschouwd, nog afgezien van de vraag in hoeverre betekenis dient te worden toegekend aan een op 17 november 1997 verrichte taxatie voor de waarde van de woning per peildatum 1 januari 1999. Met betrekking tot belanghebbendes nadere grieven oordeelt het Hof als volgt.
5.2. Belanghebbendes stelling dat verweerder ten onrechte vaste waarden hanteert voor garages met een grondoppervlak van meer of minder dan 15 m² en niet uitgaat van een prijs per m² maal de oppervlakte als vermeld onder 4, onder a, kan hem niet baten, nu verweerder gemotiveerd heeft gesteld dat de aanwezigheid van een garage in de gemeente te P met een inhoud van maximaal 15 m² een meerwaarde oplevert van tenminste € 6.806 en belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat die waarde in zijn geval niet reëel is. Belanghebbende heeft zijn standpunt op dit punt niet onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van vergelijkbaar gewicht. Dat verweerder niet uitgaat van oppervlakte maal prijs per m², doet aan het voorgaande niet af.
5.3. Belanghebbendes argument dat verweerder bij de waardering van zijn woning een hogere prijs per m³ heeft gehanteerd dan voor het vergelijkingsobject A-straat 1, kan hem evenmin baten, nu verweerder ter zitting gemotiveerd heeft gesteld dat het hogere tarief per m³ valt te verklaren door de betere kwaliteit van de woning van belanghebbende. Mede gelet op de verklaring van belanghebbende dat de woning in 1998 is gerenoveerd, acht het Hof dit aannemelijk. Dat gelijke gevallen verschillend behandeld zijn, acht het Hof mitsdien niet aannemelijk gemaakt.
5.4. Belanghebbendes grief dat verweerder niet binnen één jaar uitspraak op bezwaar heeft gedaan, als vermeld onder 4, onder c, leidt niet tot gegrondheid van het beroep. Artikel 6:2, aanhef en onderdeel b, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) biedt immers de mogelijkheid om tegen het niet tijdig doen van uitspraak beroep in te stellen.
5.5. De omstandigheid dat belanghebbende - ondanks zijn verzoek daartoe - niet in de bezwaarfase is gehoord, leidt in het onderhavige geval niet tot vernietiging van de bestreden uitspraak. Het Hof overweegt hiertoe als volgt. Verweerder heeft gesteld, noch is anderszins gebleken dat de omstandigheden noopten tot afwijking van artikel 7:5 Awb Pro, zodat het niet-horen van belanghebbende moet worden aangemerkt als een aan de bestreden uitspraak klevend verzuim. Bij de beantwoording van de vraag of de bestreden uitspraak desondanks met toepassing van artikel 6:22 Awb Pro in stand kan worden gelaten, dient enerzijds de overweging te worden betrokken dat het bepaalde in artikel 7:5 Awb Pro, op grond waarvan de belastingplichtige recht heeft op een zorgvuldige behandeling van zijn bezwaren, geen dode letter mag zijn en anderzijds dat belanghebbende niet is gebaat bij een vernietiging van de bestreden uitspraak die slechts een herhaling van zetten oplevert en de duur van de procedure verlengt (vgl. HR 18 april 2003, nr. 37.790). In het onderhavige geval brengt deze afweging het Hof tot het oordeel dat aan het geconstateerde gebrek in de bestreden uitspraak kan worden voorbijgegaan, omdat belanghebbende door deze gang van zaken niet is benadeeld. Het Hof komt tot dit oordeel omdat belanghebbende in het onderhavige geval zijn bezwaren in beroep schriftelijk heeft kunnen uiteenzetten en tijdens de zitting mondeling heeft kunnen toelichten en bovendien tussen partijen geen verschil van mening bestaat omtrent de van belang zijnde feiten en de waardering daarvan maar slechts over de daaraan te verbinden conclusies. In dit verband acht het Hof het tevens van belang dat belanghebbende ter zitting expliciet heeft gesteld dat zijn bezwaren zich niet zozeer richten tegen de waardevaststelling, als wel tegen de procedurele afhandeling van zijn bezwaarschrift en dat de geschilpunten bovendien betrekking hebben op een aangelegenheid - het vaststellen van de waarde in het economische verkeer van de woning op basis van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ - waarbij verweerder geen beleidsvrijheid toekomt. Het Hof ziet in de geschetste gang van zaken wel aanleiding om verweerder te gelasten het betaalde griffierecht ten bedrage van € 29 aan belanghebbende te vergoeden.
6. Op grond van de inhoud van het onder 3 vermelde taxatierapport is het Hof van oordeel dat de taxatie van verweerder deugdelijk is. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd doet daaraan, gelet op het onder 5 overwogene, geen afbreuk. Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft gesteld kan niet leiden tot een vermindering van de vastgestelde WOZ-waarde. Hieruit volgt dat verweerder het bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
Proceskosten
Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb Pro.
De uitspraak is vastgesteld op 23 april 2003 door mr. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Jonk als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, door genoemd lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Vervanging
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in
mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.