Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
ter vervanging van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z (gemeente P), belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente P, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 7 maart 2002, aangevuld bij brieven van 18 april 2002.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 30 januari 2002, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 12 april 2001 heeft verweerder de waarde van die zaak in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 520.000. Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de beschikking gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot primair ƒ 336.875 en subsidiair ƒ 375.000, ƒ 405.405 of ƒ 437.495.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Van het verhandelde ter zitting van 26 november 2002 heeft de griffier proces-verbaal opgemaakt.
Op 10 december 2002 heeft het Hof mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal op 18 december 2002 aangetekend aan partijen is verzonden. Bij brief van 7 januari 2003, ter griffie ingekomen op 7 januari 2003, heeft belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het verschuldigde griffierecht van € 41 is tijdig betaald.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak A-straat 1, postcode …, te Z. De vermelde onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 534 m² en daarop een vrijstaand woonhuis, gebouwd omstreeks 1989, met een inhoud van circa 527 m³. Bij het huis behoren een bijkeuken en een garage met een gezamenlijke inhoud van circa 80 m³. De woning is gelegen in een wijk met soortgelijke woningen. In de tuin van het buurhuis van de woning staat een zendmast.
2.2. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een deskundige, waarin de waarde van de woning op 1 januari 1999 wordt getaxeerd op ƒ 520.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen B-straat 2, C-straat 3 en D-straat 4, welke objecten enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht.
3. Geschil
3.1. Verweerder stelt de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, en artikel 18 van de Wet WOZ op 1 januari 1999 aan de woning moet worden toegekend op ƒ 520.000.
3.2. Belanghebbende bestrijdt de taxatie van verweerder. Belanghebbende stelt primair dat de waarde ƒ 336.875 bedraagt en subsidiair ƒ 375.000, ƒ 405.405 of ƒ 437.495.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.2 vermelde taxatierapport overgelegd.
5.2.1. Belanghebbende stelt dat het vergelijkingsobject B-straat 2 onvoldoende vergelijkbaar is. Verweerder stelt daartegenover dat deze woning zeer nabij de woning van belanghebbende ligt en dat de stand van die woning niet beter is dan van de woning van belanghebbende. Het Hof acht - mede op grond van de in het onder 2.2 vermelde taxatierapport opgenomen foto - aannemelijk dat B-straat 2 voldoende vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende om als referentieobject te dienen.
5.2.2. Belanghebbende stelt nog dat bij het bepalen van de waarde ten onrechte een waarde-drukkend effect is toegekend aan de omstandigheid dat van het pand C-straat 3 een relatief groot gedeelte kelder met garage is en aan de omstandigheid dat aldaar ruimte onder de kap niet functioneel is. Het Hof acht evenwel aannemelijk dat van deze omstandigheden een drukkend effect uitgaat op de waarde per m³ van het pand C-straat 3.
5.2.3. Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van de aanwezigheid van een zendmast in de buurtuin. Het Hof acht aannemelijk dat met het vermelde waardedrukkende effect voldoende rekening is gehouden doordat bij de bepaling van de waarde van de woning van belanghebbende is uitgegaan van een aanmerkelijk lagere prijs per m³ van het hoofdgebouw dan bij de vergelijkingsobjecten B-straat 2 en D-straat 4. De prijs per m³ van het hoofdgebouw van de woning van belanghebbende is - ondanks de vermelde zendmast - enigszins hoger dan die van C-straat 3, maar het Hof acht dit verschil voldoende verklaard door de hiervoor onder 5.2.2 vermelde waardedrukkende factoren van het pand C-straat 3.
5.2.4. Belanghebbende stelt ter zitting nog dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld in vergelijking met enkele verkochte panden aan de E-straat te F. Verweerder stelt daartegenover dat hij, bij gebrek aan wetenschap, bestrijdt dat deze panden voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Belanghebbende heeft met de door hem overgelegde zeer summiere gegevens over deze verkopen naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat deze woningen voldoende vergelijkbaar zijn met zijn woning. Het Hof ziet ook geen aanleiding belanghebbende in de gelegenheid te stellen nadere gegevens bij te brengen, nu belanghebbende zich eerst ter zitting op deze verkopen heeft beroepen. Belanghebbende heeft gesteld dat hij deze gegevens eerst nu heeft ingebracht, omdat de internetsite waaraan hij de gegevens ontleende, eerder onbereikbaar was. Het Hof ziet niet in waarom deze onbereikbaarheid, die zich, naar het Hof begrijpt heeft voorgedaan in de dagen of weken voorafgaande aan de zitting, eraan in de weg heeft gestaan dat belanghebbende deze gegevens al eerder, bijvoorbeeld bij zijn beroepschrift, zou hebben ingebracht.
5.2.5. Belanghebbende stelt ook dat de prijs van woningen in de winter - en dus ook op de waardepeildatum - lager is dan in de zomer. Belanghebbende heeft voor deze stelling geen bewijs bijgebracht. Tegenover de weerspreking door verweerder heeft belanghebbende zijn stelling naar 's Hofs oordeel niet aannemelijk gemaakt.
5.2.6. Belanghebbende heeft een taxatie overgelegd van G, makelaar in en taxateur van onroerende zaken te H, waarin de waarde van de woning op 9 juli 1996 wordt getaxeerd op ƒ 395.000, welke waarde bij aanwezigheid van een antennemast in de achtertuin van een aangrenzend perceel zou moeten worden verminderd met - naar schatting van die taxateur - 10%. Belanghebbende stelt dat, uitgaande van deze taxatie en zonder rekening te houden met de vermelde antennemast, de waarde van de woning naar waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 509.064 bedraagt. Verweerder brengt daartegen in dat de gemiddelde waardestijging van koopwoningen in de regio waarin de woning ligt, in de periode tussen juli 1996 en de waardepeildatum 1 januari 1999 tussen 45% en 50% bedroeg. Hij beroept zich daarbij op door hem overgelegde, door het Centraal Bureau voor de Statistiek gepubliceerde tabellen, waaruit kan worden afgeleid dat de waardestijging in 1998 al ruim 22% bedroeg. Het Hof is van oordeel dat, nu de waarde ingevolge de Wet WOZ moet worden vastgesteld naar waardepeildatum 1 januari 1999, slechts zeer beperkte betekenis kan worden toegekend aan een taxatie naar een tijdstip dat bijna 2½ jaar eerder ligt. Overigens acht het Hof de door belanghebbende overgelegde taxatie zeer wel verenigbaar met de door verweerder vastgestelde waarde, gelet enerzijds op de door verweerder verstrekte gegevens over de gemiddelde waardestijging van woningen, welke gegevens het Hof aannemelijk acht, en anderzijds op de aanwezigheid van de zendmast.
5.2.7. Belanghebbende stelt dat de waarde van panden veelal beneden de verkoopwaarde ligt. Belanghebbende heeft deze stelling niet met bewijsmiddelen onderbouwd. Tegenover de weerspreking door verweerder heeft belanghebbende deze stelling naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt.
5.3. Op grond van de inhoud van het onder 2.2 vermelde taxatierapport is het Hof van oordeel dat de taxatie van verweerder deugdelijk is. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd doet daaraan, gelet op het onder 5.2.1 tot en met 5.2.7 overwogene, geen afbreuk. Hieruit volgt dat verweerder het bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het gelijk is derhalve aan verweerder.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is ter vervanging van de mondelinge uitspraak vastgesteld op 31 maart 2003 door mr. Bijl, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.