Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X B.V. te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de directeur van Gemeentebelastingen Amsterdam, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 24 mei 2002, ingediend door mr. A en mr. B (C B.V. te Q), als gemachtigden van belanghebbende, en aangevuld bij een brief van mr. A voornoemd van 8 juli 2002.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 15 april 2002, betreffende de ten name van belanghebbende gestelde beschikking met dagtekening 28 februari 2001, waarbij de waarde van de onroerende zaak aangeduid als Oosterdokskade 5 + NR3 te Amsterdam is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De bij de beschikking vastgestelde waarde bedraagt ƒ 190.272.000 (€ 86.341.669).
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder, tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot primair € 24.925.000, subsidiair € 19.062.000, meer subsidiair € 24.402.000 en uiteindelijk meest subsidiair € 36.000.000, tot veroordeling van verweerder in de proceskosten en veroordeling van verweerder tot vergoeding van schade van belanghebbende.
De verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
De zaak is behandeld ter zitting van 9 mei 2003. Aldaar zijn verschenen de gemachtigden van belanghebbende, tot hun bijstand vergezeld van drs. D en drs. E en, namens verweerder, mr. F en G. De gemachtigden van belanghebbende hebben een pleitnota voorgedragen en met twee bijlagen overgelegd. De verweerder heeft van de bijlagen kennis kunnen nemen en zich daarover kunnen uitlaten.
Ter zitting zijn, met toestemming van partijen, gelijktijdig behandeld de onderhavige zaak en de zaak onder nummer 02/05810, betreffende de ten name van eigenares Y B.V. afgegeven gelijkluidende beschikking. De in beide zaken overgelegde stukken worden geacht te zijn overgelegd in elk van die zaken.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende was tot in 2001 gebruikster van de onroerende zaak, gelegen aan de Oosterdokskade 3-5 te Amsterdam (in de beschikking aangeduid als Oosterdokskade 5 + NR3), hierna aan te duiden als het object. Het object betreft het kadastrale perceel sectie G 7468, groot 28.240 m², bestaande uit een perceel grond met daarop kantoor-, opslag- en werkruimten.
2.2. Het object is gelegen naast het Amsterdamse Centraal Station. Het diende tot 1997/1998 als Expeditieknooppunt (EKP) voor het postbedrijf van belanghebbende. Sindsdien staat het grotendeels leeg.
2.3. De opstallen zijn deels gesticht in 1961 en deels in 1968. De kantoortoren met enkele productieruimten telt 13 bouwlagen en het eigenlijke EKP, de laagbouw, bestaat uit 5 bouwlagen.
2.4. Bij besluit van 3 februari 1999 heeft de raad van de gemeente Amsterdam op grond van artikel 8 van Pro de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) het object aangewezen als een perceel waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van de Wvg van toepassing zijn (aanwijzing als perceel waarop de Wvg van toepassing is). Tegen dit besluit is namens belanghebbende op 22 maart 1999 een bezwaarschrift ingediend. Met betrekking tot dit bezwaarschrift heeft de Commissie voor bezwaar- en beroepschriften op 24 februari 2000 advies uitgebracht (Gemeenteblad afd. 1, nr. 133). In het advies is onder meer het volgende opgenomen:
"(…)
Zakelijk samengevat luiden de bezwaren als volgt. Het door de gemeente aangeboden bedrag ligt ver onder de marktwaarde van het genoemde perceel. Volgens bezwaarde is de marktwaarde van het perceel 200 miljoen gulden, terwijl de gemeente slechts 70 miljoen gulden biedt.
(…)
Ten aanzien van het bezwaar dat de bieding onder de marktprijs ligt, overweegt de commissie het volgende. De commissie stelt zich op het standpunt dat het aangeboden bedrag van 70 miljoen gulden is gebaseerd op een redelijke berekening. Indien bezwaarde van mening is dat het bod van 70 miljoen gulden te laag is, mag de verkoper het aangeboden bedrag weigeren. Ingevolge de Wvg heeft de verkoper de mogelijkheid de prijs van het perceel vast te laten stellen door deskundigen benoemd door de rechter. De bezwaarschriftenprocedure lijkt de commissie dan ook niet de geëigende weg om een hogere verkoopprijs te realiseren."
2.5. Op 22 september 2000 heeft Y B.V., eigenares van het object, het object verkocht aan W B.V., die het object kocht voor zich of nader te noemen meester. Op 2 januari 2001 heeft W B.V. de gemeente Amsterdam aangewezen als nader te noemen meester, waardoor de gemeente Amsterdam in de plaats trad van W B.V. als koopster.
Bij notariële akte van 3 januari 2001 heeft Y B.V. het object geleverd aan de gemeente Amsterdam.
Het object werd tezamen met het door Y B.V. gehouden recht van erfpacht ter zake van het aan het object grenzende perceel sectie G 7877, groot 3.370 m², aan de gemeente Amsterdam verkocht voor een bedrag van ƒ 230.000.000.
2.6. Bij beschikking van 28 februari 2001 heeft verweerder de waarde van het object vastgesteld op ƒ 190.272.000. Op dezelfde kennisgeving was, eveneens ten name van belanghebbende, een gelijkluidende eigenaarsbeschikking opgenomen.
2.7. Bij brief van 8 maart 2001 heeft de toenmalige gemachtigde van belanghebbende, V B.V. te Utrecht, bezwaar gemaakt tegen de beide in de kennisgeving opgenomen beschikkingen. Bij zijn uitspraak van 28 maart 2001 heeft verweerder het bezwaar tegen de eigenaarsbeschikking gegrond verklaard.
2.8. Op 24 januari 2002 heeft ter zake van het bezwaarschrift een hoorzitting plaatsgevonden. Daarbij is belanghebbende door verweerder, vertegenwoordigd door G en ir. H, gehoord in de persoon van haar gemachtigde mr. B.
2.9. Bij brief van 22 februari 2002 hebben de gemachtigden van belanghebbende het volgende geschreven aan verweerder:
"Geachte heer H,
Tijdens de hoorzitting van 24 januari jl. over het bezwaar tegen de woz-waarde voor bovengenoemd object hebt u het volgende voorgesteld:
1. om de door het Gerecht[s]hof te Amsterdam op 22 september 2000 vastgestelde woz-waarde voor bovenstaand object ad NLG 51.780.000 (prijspeil 1/1/92) als vertrekpunt te nemen voor de berekening van de woz-waarde per prijspeil 1/1/1999;
2. en de waarde te bepalen aan de hand van de huurstijging in de periode 1/1/1992-1/1/1999.
(…)
Voor het bepalen van de huurstijgingen gedurende de periode 1/1/1992-1/1/1999 is conform uw voorstel uitgegaan van de huurstijgingen van kantoorruimte. Het is algemeen bekend dat de huurstijgingen van productieruimten lager liggen dan de huurstijgingen van kantoorruimten in Amsterdam, zodat deze benadering eerder tot een te hoge waarde leidt dan tot een te lage.
(…)
Op basis van uw voorstel komt de woz-waarde per waardepeildatum 1 januari 1999 uit op € 24.925.000. Wij zullen een uitspraak met die waarde ter goedkeuring aan cliënte voorleggen.
(…)".
2.10. Van de hoorzitting is door de vertegenwoordigers van verweerder een verslag gemaakt. De eerste versie van dit verslag is aan de gemachtigde mr. B verzonden met dagtekening 21 maart 2002.
2.11. Met dagtekening 8 april 2002 hebben de vertegenwoordigers van verweerder, naar aanleiding van telefonische opmerkingen van de gemachtigde mr. B, een op onderdelen gewijzigd verslag van de hoorzitting aan deze gemachtigde gezonden. Voor zover hier van belang werd in het verslag de passage
"Gemeentebelastingen vindt de waarde van Hfl. 25.000.000,- gelet op de vorige beroepszaak (prijspeil 1.1.1992) niet reëel."
vervangen door:
"Gemeentebelastingen vindt de waarde van Hfl 25.000.000,- gelet op de waarde van Hfl. 51.780.000, vastgesteld in de vorige beroepszaak (prijspeil 1.1.1992) niet reëel. In het kader van deze uitspraak zou C B.V. kunnen kijken of de waarde van prijspeil 1.1.1999 wellicht zou kunnen aansluiten bij de waarde die gedaan is in deze uitspraak waarin de waarde al ruim de helft hoger ligt dan de 25 miljoen waar C B.V. nu van uit gaat.".
2.12. Bij de bestreden uitspraak van 15 april 2002 heeft verweerder het bezwaar van belanghebbende tegen de gebruikersbeschikking afgewezen en de beschikking gehandhaafd.
2.13. Bij het beroepschrift hebben de gemachtigden een taxatierapport overgelegd, uitgebracht door drs. E, woz-gecertificeerd taxateur onroerende zaken en drs. D, taxateur onroerende zaken, beiden verbonden aan C. B.V. te S. Daarin wordt de waarde in het economische verkeer van het object -naar de toestandsdatum 1 januari 2001- berekend door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode gesteld op € 24.402.000, en berekend door middel van de vergelijkingsmethode op € 19.062.000.
2.14. Bij het verweerschrift heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, uitgebracht door G, woz-gediplomeerd taxateur o.g., verbonden aan Gemeentebelastingen Amsterdam. Daarin wordt de waarde in het economische verkeer van het object gesteld op € 90.210.500 excl. BTW, kosten koper (ƒ 198.797.780), de gecorrigeerde vervangingswaarde op basis van potentiële herontwikkeling op € 89.902.000 excl. BTW, kosten koper (ƒ 198.117.936) en de gecorrigeerde vervangingswaarde op basis van voortgezet gebruik op € 61.485.000, excl. BTW, kosten koper (ƒ 135.495.109). Ook in dit rapport is gewaardeerd naar de toestand op 1 januari 2001.
2.15. Tot de stukken van het geding behoort een tweetal artikelen uit het blad Vastgoedmarkt.
In het eerste artikel uit juli 1998 (bijlage bij het taxatierapport, ingebracht door verweerder) is onder meer opgenomen:
"Het plan van W B.V. voor de herontwikkeling van het Oosterdokseiland in Amsterdam is door de gemeente Amsterdam en X gekozen als het beste uitgangspunt voor de toekomstige plannen in het gebied.
Het Oosterdokseiland is de grootste binnenstedelijke ontwikkeling in Nederland. Het plan van W B.V. omvat een investering van meer dan ƒ 800 mln en een metrage van 180.000 m², exclusief parkeren. (…) De gemeente Amsterdam en X hebben begin dit jaar W B.V., K Vastgoed en L Vastgoed gevraagd hun visie te geven op de herontwikkeling van het Oosterdokseiland te Amsterdam. Na de zomer wordt het winnende voorstel van W B.V. in de gemeenteraad besproken. M Architecten adviseert W B.V. bij het opstellen van het ruimtelijk concept. (…) De visie beoogt de ontwikkeling van een nieuwe binnenstadswijk met een eigen signatuur. Deze identiteit wordt voor een belangrijk deel ontleend aan de nieuwe openbare bibliotheek die op het Oosterdokseiland zijn plek moet vinden. Andere potentiële functies zijn: het Sweelinck Conservatorium, het Nationaal Archief voor Beelden en Ervaringen (een multimediacentrum met o.a. Escher Experience en Imax-theater[)], een vier- of vijfsterrenhotel en een congrescentrum. Verder is in de W B.V.-visie ruimte voor circa 60.000 m² kantooroppervlak en meer dan 300 appartementen. Ook is er ruimte voor een openbare parkeergarage van meer dan 1000 parkeerplaatsen. Winkels en horeca zullen maximaal 10.000 m² beslaan".
In het tweede artikel uit maart 2003 (bijlage bij de pleitnota van belanghebbende) is over het object onder meer opgenomen:
"Binnenkort wordt een groot deel van het complex gesloopt. Amsterdam krijgt er dan een nieuw stuk stad bij, met een oppervlakte van 220.000 m². (…) De floor/space index (het aantal vierkante meters gebouwd oppervlak per vierkante meter) die gemiddeld op 1 ligt, wordt op het Oosterdokseiland 5 tot 7. (…) De ontwikkelaar van dit grootschalige project is W B.V., in joint venture met N Finance. (…) De gemeente kocht de grond in 2000 en gaf die, na een prijsvraag, in erfpacht aan W B.V. (…) Nadat M het stedenbouwkundig plan ontwierp, ging een team van twaalf architecten aan de slag om de functies in te vullen.
(…)
Overzicht van functies
Bibliotheek 29.420 m²
Conservatorium 13.000 m²
Leisure 7.350 m²
Kantoren 78.000 m²
Network Facility Center 7.550 m²
Winkels en diensten 12.480 m²
Café/restaurant 3.040 m²
Hotel/conferentie centrum 24.700 m²
Aantal woningen 300
waarvan sociale woningbouw 89
Aantal parkeerplaatsen voor auto's circa 1500
Aantal parkeerplaatsen voor fietsen 2500".
3. Geschil
In geschil is het antwoord op de volgende vragen:
a. is op 24 januari 2002 een overeenkomst tot stand gekomen tussen belanghebbende en verweerder waarbij overeenstemming is bereikt over de (wijze van) waardering van het object ? en
b. indien de vraag onder a. ontkennend wordt beantwoord, heeft verweerder de waarde van het object terecht vastgesteld op ƒ 190.272.000 ?
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en voor de motivering ervan wordt verwezen naar de stukken van het geding. Ter zitting is daaraan, buiten hetgeen de gemachtigden in hun pleitnota hebben opgenomen, het volgende toegevoegd:
door verweerder:
Ik ben verbaasd over de dikke pleitnota van de gemachtigde, die eerst nu ter zitting wordt overgelegd. Ik zal in eerste instantie reageren op het tweede deel van de pleitnota. Ik verzoek om daarna even te schorsen zodat ik mijn reactie op het eerste deel kan overwegen.
In het tweede deel van de pleitnota vervallen de gemachtigden in herhaling. Voor mij geldt ook: afspraak is afspraak; daar houd ik me aan. Formeel kunnen alleen de directeur van de Dienst Gemeentebelastingen en de twee inspecteurs (R en ik) afspraken maken. De afdelingshoofden zijn bevoegd om namens de inspecteur afspraken te maken. In ingewikkelde gevallen vindt terugkoppeling naar inspecteur of directeur plaats. Wat ons betreft is er geen afspraak. Wat er wel is gebeurd is dat H heeft geopperd om de waarde die het Hof heeft vastgesteld in de procedure over het vorige tijdvak door te indexeren met de vastgoedindex, zo in de trant van "Moet je voor de lol eens kijken waar je dan op uitkomt". Dat zou in ieder geval hoger zijn dan de waarde die belanghebbende voorstond.
De gemachtigden schrijven in de pleitnota dat H zou hebben gezegd dat hij voor het aanschaffen van een pen formulieren moet invullen, maar zelf mag beslissen over een waardevermindering van honderd miljoen. Met dit citaat geven gemachtigden in feite aan dat het toch onwaarschijnlijk is dat H bevoegd was tot het maken van een afspraak over de waarde.
Na de eerste schorsing:
door de gemachtigde A:
Ik ben het niet eens met de suggestie van het Hof dat de waarde wordt bepaald door de situatie op 1 januari 1999 die zodanig was dat de gebruiker het pand had verlaten, dat er plannen bekend waren voor de ontwikkeling van een nieuw centrum en dat de grond aan die plannen een bepaalde waarde ontleent. Dat leidt tot waardevaststelling met waardering van toekomstplannen. In Amsterdam bepaalt de gemeente alles zelf; er mag en kan niks. Belanghebbende heeft veel moeite gehad om het object te verkopen; het was niet te slijten aan een belegger. Het element "bouwclaim" mag naar mijn mening niet in de waardering betrokken worden. U kunt de verkoop aan de gemeente vergelijken met een familieverkoop; ook daar is geen sprake van een normale transactie.
Op de vraag van het Hof of bij verkoop op de vrije markt, met vrije prijsvorming, niet juist een hoger verkoopbedrag zou kunnen worden gerealiseerd, geef ik als antwoord dat de ontwikkelaar een "groot grijs gat" ziet. Hij weet niet of de ontwikkelplannen door zullen gaan of niet.
Het Hof wijst mij op een bijlage bij het verweerschrift, een kopie van een artikel in het blad Vastgoedmarkt van juli 1998, waarin al sprake is van een metrage van 180.000 m². Ik merk daarover op dat de plannen al wel zes maal gewijzigd zijn. De overheid is dominus litis. De gemeente kan de plannen wijzigen zolang ze niet zijn vastgelegd in een bestemmingsplan. In Nederland heeft de overheid zeer veel macht op het gebied van de ruimtelijke ordening.
Het leek wel of belanghebbende en de gemeente daarbij aanvankelijk samen optrokken, maar dat hebben ze niet gedaan. De gemeente heeft zelfs de Wet voorkeursrecht gemeenten toegepast. De verhoudingen waren redelijk strak. Het vaststellen van bestemmingplannen en het bezwaarmechanisme moeten niet onderschat worden. Het is moeilijk om te zeggen of je iets van de toekomstplannen mag meenemen.
door verweerder (F):
Ik kan nu reageren op de rest van de pleitnota.
Punt 21: de waarde van een besloten parkeergarage is juist hoger dan de waarde van een openbare parkeergarage. Het is dus precies andersom dan belanghebbende stelt.
Ik zal het u voorrekenen. Een openbare parkeerplaats kost € 3 per uur. Parkeren van 9 tot 18 uur kost dus (ik houd geen rekening met betaald parkeren buiten werktijden en met toekomstige tariefverhogingen) 9 x € 3 = € 27 per dag. Uitgaande van 250 werkbare dagen in een jaar is dat € 6.750 per jaar. Dit bedrag moet dan worden gekapitaliseerd met een factor 13 of 14. Ik kom dan op 13 x € 6.750 = € 87.750 voor een parkeerplaats in de openbare ruimte.
Een parkeerplaats in een betonnen garage met verfstrepen kost al € 100.000! De waarde is eerder te laag vastgesteld.
Ter vergelijking geef ik de volgende gegevens. Op 20 maart 1998 zijn 3 parkeerplaatsen aan de a-straat verkocht voor € 136.134, dus € 45.000 per parkeerplaats. Op 6 augustus 1998 vond verkoop van 2 parkeerplaatsen in de b-straat plaats voor € 90.756 = € 45.000 per parkeerplaats.
Punt 27: een bruto aanvangsrendement van 2,6% leidt tot kapitalisatiefactor 38! Een factor van 13 of 14 is al heel hoog.
Punt 31: Het was al jaren bekend dat de gemeente het gebied wilde herontwikkelen.
Op 1 januari 1999 was er nog geen zekerheid over het te realiseren bouwvolume. Wat wel duidelijk was, was dat er "iets groots" zou worden gebouwd.
Na de tweede schorsing:
door de gemachtigde A:
Uit een nota van de gemeente blijkt dat de exploitatie van het project op ƒ 55.000.000 negatief zou uitkomen. Daarmee zou een marktpartij niet akkoord gaan. In de prijs zit dus ƒ 55.000.000 overwaardering. 200 basispunten leidt tot 2 % minder bruto aanvangsrendement. Dat komt dan op 8,5 %, waaruit een kapitalisatiefactor van 12,5 resulteert. De huurwaarde maal 12,5 = € 36.000.000. Dit is een meer subsidiair standpunt van mij.
Ik wil graag bericht van de datum van de openbare uitspraak.
door de gemachtigde B:
De toevoeging van H na zijn suggestie van indexatie ("dan kunnen we daarna verder praten") heb ik niet gehoord. Ik heb tijdens de hoorzitting gevraagd of de heren H en G bevoegd waren. H maakte toen de opmerking dat hij nog geen pen mag kopen, maar wel zelf mag beslissen over een waardevermindering van 100 miljoen.
H vroeg mij de berekening van de "geïndexeerde hofwaarde" te bevestigen. Waarom zou je iets bevestigen als je niets afgesproken hebt? Volgens mijn herinnering heeft H ook geen vervolggesprek aangekondigd.
Wat in punt 36 van de pleitnota is weergegeven, heeft de heer H inderdaad gezegd. Of dat ook "letterlijk" zo gezegd is, zoals in de pleitnota staat, weet ik niet meer. Ik neem dat woord terug. Dat G óók dacht dat we een afspraak hadden, werd bevestigd door het telefoongesprek met G op 31 januari 2002.
De bevoegdheidskwestie kwam aan de orde vóór het voorstel van H. H deed dat voorstel en ik heb gezegd: "ik ga ermee akkoord".
Ik ben er altijd van uitgegaan dat H bedoelde de zgn. hofwaarde te indexeren om tot de woz-waarde te komen. De woorden "om tot woz-waarde te komen" zijn door H niet gebruikt. Maar naar mijn mening is geen verschil van mening mogelijk over de woorden van H.
Op de vraag van het Hof waarom dan, als op deze wijze tot overeenstemming was gekomen over de woz-waarde, niet meteen ter plekke is uitgerekend wat die waarde dan zou worden, antwoord ik dat dat inderdaad zou hebben gekund. Maar de afspraak werd nu eenmaal gemaakt dat ik het zou uitzoeken en bevestigen.
Ik heb inderdaad na afloop van de bespreking van 24 januari 2002 een verslag gemaakt voor het dossier. Ik zoek het hier in het dossier, maar ik kan het niet vinden. Dat verslag is uit het dossier gelicht en het is op mijn kantoor achtergebleven.
Het voorbehoud van goedkeuring door cliënte heb ik niet tijdens de hoorzitting gemaakt. Dat voorbehoud heb ik pas in de brief tot uitdrukking gebracht.
In het telefoongesprek met G op 31 januari 2002 hebben wij over verschillende objecten gesproken, ook over het onderhavige object. In dat gesprek zei G: "indexeren, dat had H nooit mogen zeggen".
Na mijn brief van 22 februari 2002 ben ik niet door iemand van verweerder gebeld.
door verweerder (F):
Bij de waardering mag rekening worden gehouden met het bestemmingsplan. Dat is gebruikelijk.
Ik ga niet akkoord met het voorstel van het Hof om de waarde bij compromis vast te stellen op ƒ 135.000.000. De taxateur is uitgegaan van 230 miljoen, teruggerekend naar de waardepeildatum. Dat kan eigenlijk niet. Je moet uitgaan van de kennis die je op de waardepeildatum had.
Bij de waardering moet ook rekening worden gehouden met een markttransactie met betrekking tot het object zelf. Het verkoopbedrag van 230 miljoen moet worden verminderd met een onzekerheidspercentage, dat kan worden gesteld op circa 15. G heeft rekening gehouden met een aftrek van ± 18/19 %. Een waarde van ¦ 230 miljoen is aan de lage kant, want er was maar één partij, de gemeente. Ik houd vast aan de taxatie.
Wat de indexatie op voorstel van H betreft, merk ik nog op dat de bedoeling was dat er een basis zou zijn voor verdere gesprekken. In alle gesprekken was de verkoopprijs van ƒ 230.000.000 steeds het uitgangspunt. Het is dus niet logisch om ineens van indexeren uit te gaan.
Op de vraag waarom de geïndexeerde waarde niet meteen is uitgerekend, antwoord ik dat dat niet is gebeurd omdat we al wisten dat je dan veel lager zou uitkomen.
Indexeren van een eerdere waarde doen we normaal nooit. Ook daarom is het niet logisch dat we het nu wel zouden doen.
Ik stel voor H op te roepen als getuige.
door verweerder (Gl):
De uitlating van H over indexatie van de vorige door het Hof vastgestelde waarde was bedoeld om een uitgangspunt te hebben voor een verder gesprek, een basis voor verdere onderhandelingen. Voorafgaande aan de hoorzitting waren ook al diverse gesprekken gevoerd. Het was min of meer een terloopse opmerking, in de trant van: indexeer eerst maar eens, dan kunnen we daarna verder praten. B heeft toegezegd dat hij zou indexeren en de berekening aan de gemeente zou sturen.
De sfeer tijdens de hoorzitting was er een van een impasse. In die sfeer heeft H zijn opmerking gemaakt.
De gemachtigde B refereert aan een telefoongesprek op 31 januari 2002. Dat betrof een andere zaak, ik weet niet meer welke. Ik heb tijdens dat telefoongesprek terloops gezegd dat H wel voorgesteld had om te indexeren, maar dat dat geen zin had, omdat we van de verkoopprijs uit wilden gaan.
In ons vak indexeer je marktgegevens, voor- of achteruit om bij benadering de waarde op de waardepeildatum vast te stellen. Waarden die vastgesteld zijn voor een eerdere peildatum worden niet gebruikt als basis voor een waardevaststelling door indexatie voor de nieuwe waardepeildatum. Ik heb het in ieder geval nooit meegemaakt.
Er is geen schriftelijke reactie uitgegaan op de brief van B van 22 februari 2002. Ik weet bijna zeker dat we telefonisch gereageerd hebben.
Ik heb telefonisch tegen die gemachtigde gezegd dat ik het toch niet eens was met de indexering.
5. Beoordeling van het geschil
5.1.1. Belanghebbende stelt dat haar gemachtigde B tijdens de hoorzitting van 24 januari 2002 met verweerder een overeenkomst heeft gesloten over de waardering van het object. Verweerder ontkent het bestaan van een overeenkomst.
5.1.2. Op belanghebbende, die het bestaan van een overeenkomst stelt, rust de last aannemelijk te maken dat partijen tijdens de hoorzitting zijn overeengekomen de waarde van het object per de waardepeildatum 1 januari 1999 te bepalen door middel van indexatie van de voor het vorige tijdvak door het Hof vastgestelde waarde.
5.1.3. Het Hof acht belanghebbende niet geslaagd in dit bewijs. Hetgeen van de zijde van belanghebbende naar voren is gebracht omtrent hetgeen tijdens de hoorzitting is voorgevallen is te weinig overtuigend om aannemelijk te maken dat een overeenkomst als door belanghebbende gesteld daadwerkelijk is gesloten. Verweerder heeft gemotiveerd gesteld nooit te treden in waardevaststellingen door middel van indexatie van de waarde op een eerdere waardepeildatum. De verklaring van de gemachtigde B dat verweerder in het onderhavige geval is afgeweken van die lijn wordt niet gestaafd door bescheiden, andere dan de brief van B van 22 februari 2002 aan verweerder. Die brief en de verklaringen van de gemachtigde in het beroepschrift en ter zitting, acht het Hof tegenover de stellige weerspreking door verweerder van onvoldoende gewicht om belanghebbende te dezen in het gelijk te stellen. Daarbij komt betekenis toe aan de omstandigheid dat verweerder het feit dat tijdens de hoorzitting over indexering van de eerdere waarde is gesproken, op redelijke wijze heeft verklaard door erop te wijzen dat het hem erom ging belanghebbende te overtuigen van de onhoudbaarheid van de toentertijd door belanghebbende voorgestane waarde (ƒ 25.000.000), welke verklaring bovendien steun vindt in het verslag dat van de hoorzitting is opgemaakt, niet alleen de eerste versie daarvan van 21 maart 2001, maar ook de -na overleg tussen partijen vastgestelde- tweede versie ervan van 8 april 2001, een en ander zoals hiervoor onder 2.11 weergegeven.
Ook in het licht van de overige omstandigheden (zoals de wijzigingen rond het gebruik en de bestemming van het object ten opzichte van 1 januari 1992, het grote verschil tussen de bij de beschikking vastgestelde waarde en de waarde die uit de beweerdelijk gesloten overeenkomst zou voortvloeien, en de verkoopprijs van het object in 2000) is het naar het oordeel van het Hof niet voor de hand liggend dat verweerder zou hebben willen treden in een overeenkomst met de inhoud als door belanghebbende gesteld.
5.1.4. De hiervóór onder 3, letter a, gestelde vraag beantwoordt het Hof derhalve ontkennend.
5.2.1. Ter onderbouwing van de bij de beschikking vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatierapport overgelegd.
De hoogste daarin verdedigde waarde is de waarde in het economische verkeer, welke waarde de taxateur heeft herleid uit de verkoopprijs van het object in november 2000. De taxateur heeft daarbij rekening gehouden met de omstandigheden dat de verkoop mede omvatte het recht van erfpacht van een naastliggend perceel, dat tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum inflatie is opgetreden, dat de bouwkostenindex en de huurprijzen voor kantoorruimte en bedrijfsruimte in Amsterdam zijn gestegen, en dat de grondprijzen in diezelfde periode eveneens zijn gestegen. De aldus berekende waarde bedraagt € 90.210.500 (ƒ 198.798.536). Met belanghebbende is het Hof evenwel van mening dat de verkoop in november 2000, bijna twee jaar na de waardepeildatum, niet maatgevend is voor de bepaling van de waarde van het object op 1 januari 1999. Daarvoor gaat het om een te uitzonderlijk en te groot object, waarbij de omstandigheden die de verkoopprijs bepalen van een andere orde zijn dan de trendmatige ontwikkeling van grondprijzen en huurprijzen van kantoorruimte en bedrijfsruimte en dergelijke in het algemeen.
In het taxatierapport heeft de taxateur vervolgens de gecorrigeerde vervangingswaarde op basis van potentiële herontwikkeling bepaald op € 89.902.000 (ƒ 198.117.936). Op basis van voortgezet gebruik komt de gecorrigeerde vervangingswaarde volgens de taxateur op € 61.485.000 (ƒ 135.495.109). In beide gevallen kent de taxateur aan de opstallen een waarde toe van € 2.413.500, in beide becijferingen een relatief klein bedrag. De hoofdmoot van de waarde wordt gevormd door de in aanmerking genomen grondprijs per m² bruto vloeroppervlak (BVO). In het eerste geval (potentiële herontwikkeling) is die waarde gesteld op € 1407 per m² BVO. In het rapport wordt van deze waarde gezegd: "Hier is een schatting gemaakt wat de grondprijs zou doen in het kader van herontwikkeling van het gebied. Gezien de reeds hoge grondprijzen in het gebied is deze prijs ingeschat als € 1407/m² BVO", en voorts "Bij het bepalen van de gehanteerde grondprijs per m² is er een vergelijking gemaakt met de gerealiseerde transactieprijs", waarbij wordt gedoeld op de verkoop van het object in november 2000. De ingeschatte prijs van € 1407 per m² is door de taxateur niet onderbouwd met verkoopgegevens. Toetsing aan rond 1 januari 1999 geldende marktprijzen is daardoor niet mogelijk. Overigens heeft de taxateur de ingeschatte waarde nog onderbouwd met een herleiding op basis van de verkooptransactie met betrekking tot het object in november 2000, maar hiervoor geldt naar het oordeel van het Hof hetzelfde als hiervóór werd overwogen bij de door verweerder verdedigde waarde in het economische verkeer: die transactie is niet maatgevend. Het oordeel over de door verweerder gestelde gecorrigeerde vervangingswaarde op basis van potentiële herontwikkeling is derhalve dat deze onvoldoende is onderbouwd en daardoor niet aannemelijk is gemaakt.
Op de door verweerder nog gestelde gecorrigeerde vervangingswaarde op basis van voortgezet gebruik komt het Hof hierna terug.
5.2.2. Tegenover het taxatierapport van verweerder heeft belanghebbende een taxatierapport gesteld dat is uitgebracht door taxateurs van C B.V. In dat rapport wordt als laagste waarde verdedigd een waarde van € 19.062.000. Deze waarde is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van EKP-en van belanghebbende elders in Nederland. Die EKP-en zijn gebouwd in de tachtiger jaren, hebben oppervlakten van 11.164 m² tot 34.794 m² en zijn verkocht in de periode januari 1998 tot en met april 2001 voor prijzen van € 1.316.000 tot € 15.996.000. Het Hof is van oordeel dat reeds uit deze gegevens blijkt dat de waarde van het onderhavige object niet kan worden afgeleid uit de door belanghebbendes taxateur vermelde verkopen van andere EKP-en. Klaarblijkelijk worden de verkoopprijzen zozeer bepaald door lokale omstandigheden, met name in het geval van het onderhavige object, dat de waardebepaling van het object niet kan geschieden aan de hand van elders in Nederland tot stand gekomen verkooptransacties.
Voorts is in het taxatierapport van belanghebbende een waarde bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode, met gebruikmaking van vergelijkingscijfers die zijn ontleend aan gepubliceerde huurtransacties met betrekking tot bedrijfs- en kantoorruimten. Naar het oordeel van het Hof wordt in deze taxatie evenwel miskend dat het object op 1 januari 2001 zijn waarde niet meer ontleende aan het gebruik voor bedrijfs- of kantoordoeleinden, maar aan de omstandigheid dat het als EKP niet meer functioneel was, waardoor het object, gunstig gelegen en groot van dimensie, beschikbaar kwam voor ontwikkeling van nieuwe bouwprojecten. De waardevaststelling via deze methode is dus, zonder verdere correctie die in het rapport niet is aangebracht, onbruikbaar voor de waardevaststelling van het object.
5.2.3. Nu de hier besproken waardeberekeningen alle onvoldoende kwalificeren om tot een juiste waardevaststelling te kunnen leiden, zal het Hof op basis van andere gegevens komen tot een vaststelling van de waarde van het object naar de toestand op 1 januari 2001 naar de waardepeildatum 1 januari 1999. Zoals beschreven onder 2.4 hiervóór hebben partijen zich in een ander verband eerder uitgelaten over de waarde die aan het object is toe te kennen. In februari 1999 heeft de raad van de gemeente Amsterdam het object aangewezen als perceel waarop de Wvg van toepassing is. In haar daartegen gerichte bezwaarschrift van 22 maart 1999 heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat de marktwaarde van het perceel, kennelijk in dat tijdsbestek en dus rond de waardepeildatum, ƒ 200.000.000 bedroeg. De gemeente bood voor het perceel een bedrag van ƒ 70.000.000. Gelet op de waarborgen die de Wvg biedt, dient ook een bieding van de gemeente in een dergelijk geval aan te sluiten bij de waarde in het economische verkeer.
Het Hof gaat ervan uit dat de bij de Wvg-procedure betrokken partijen zich daarin zakelijk hebben opgesteld, zich in het kader van de te sluiten transactie hebben verzekerd van onderhandelingsruimte, zodat de waarde van het object zich zal bevinden tussen de zojuist genoemde waarden. Het gemiddelde van die waarden bedraagt ƒ 135.000.000 (€ 61.260.329). Deze waarde komt het Hof billijk voor. Dat geldt temeer nu deze waarde in grote lijnen overeenstemt met de waarde die verweerder heeft berekend als gecorrigeerde vervangingswaarde op basis van voortgezet gebruik (zie onder 5.2.1 hiervóór) en bij welke berekening de waarde voornamelijk werd beïnvloed door waardering van de grond op € 953 per m² BVO. Deze prijs werd ontleend aan uitgifteprijzen die de gemeente Amsterdam op de waardepeildatum hanteerde voor kavels rond het Centraal Station met een bedrijfs/kantoorbestemming (€ 835 tot € 1100 per m² BVO).
5.2.4. De onder 3, letter b, geformuleerde vraag wordt derhalve ontkennend beantwoord. Het Hof zal de bij de beschikking vastgestelde waarde verminderen tot ƒ 135.000.000 (€ 61.260.329).
6. Proceskosten en schadevergoeding
Nu het beroep van belanghebbende gegrond is, zijn er termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb. Het Hof stelt het bedrag van de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met inachtneming van de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) op 2 (punten voor proceshandelingen) x € 322 x 1,5 (factor voor gewicht van de zaak) = € 966.
Voorts heeft belanghebbende in de fase van het beroep voor het Hof een door deskundigen opgesteld taxatierapport laten uitbrengen. Belanghebbende begroot de kosten hiervan op € 7500 exclusief BTW. De vergoeding ter zake kan evenwel ingevolge de regels van het Bpb niet uitgaan boven de tarieven van het Besluit tarieven in strafzaken. Nu belanghebbende ter zake van het deskundigenrapport van het Hof een in goede justitie vast te stellen vergoeding vraagt, zal het Hof de te vergoeden kosten bepalen op € 1500.
De proceskostenvergoeding bedraagt derhalve in totaal € 2466.
Ter zake van de in de fase van het bezwaar gemaakte kosten heeft belanghebbende schade geleden die op de voet van artikel 8:73 van Pro de Awb voor vergoeding in aanmerking komt. Blijkens het beroepschrift wil belanghebbende hier volstaan met een forfaitaire vergoeding, daarbij kennelijk doelend op de regeling die inmiddels in de Awb is getroffen voor de kosten van behandeling van het bezwaar. Het Hof zal de schadevergoeding op die voet vaststellen en derhalve bepalen op 2 punten (indiening bezwaarschrift en verschijnen hoorzitting) x € 161 x 1,5 = € 483.
In verband met het feit dat het bezwaar en beroep in de onderhavige zaak niet gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig is gemaakt onderscheidenlijk ingesteld als in de zaak met kenmerk 02/05810, worden de zaken niet als samenhangend in de zin van het Bpb aangemerkt, zodat in beide zaken afzonderlijk een vergoeding van proceskosten en van schade wordt toegekend.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van verweerder;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 135.000.000 (€ 61.260.329);
- gelast de gemeente Amsterdam het door belanghebbende betaalde griffierecht ad € 218 aan haar te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2466 en wijst de gemeente Amsterdam aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende dient te voldoen;
- veroordeelt de gemeente Amsterdam tot vergoeding aan belanghebbende van schade door haar geleden tot een bedrag van € 483.
De uitspraak is vastgesteld op 22 augustus 2003 door mrs. Onnes, Steenbergen en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Van der Voort Maarschalk-Vencken als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm en bepaalt dat slechts de door de griffier afgegeven geanonimiseerde versie mag worden gepubliceerd.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in
de proceskosten.