Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
in het beroep van X B.V. te Y, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, verweerder.
1. Loop van het geding
1.1. Van belanghebbende is, na doorzending door verweerder op basis van artikel 6:15 van de Algemene wet bestuursrecht, ter griffie een beroepschrift ontvangen op 28 maart 2002. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 27 februari 2002, betreffende de beschikkingen waarbij de waarden van de onroerende zaken A-straat 1 en B-straat 1 te C (gemeente Haarlemmermeer) zijn vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
1.2. Bij op naam van belanghebbende gestelde, in één geschrift vervatte, beschikkingen van 28 februari 2001 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaken A-straat 1 en B-straat 1 (hierna ook: de onroerende zaken) naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op respectievelijk ƒ 13.151.000 (€ 5.967.663) en ƒ 3.341.000 (€ 1.516.079). Bij brief van 20 maart 2001, door verweerder ontvangen op 25 maart 2001, heeft belanghebbende bezwaar gemaakt tegen deze beschikkingen. Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder de waardebeschikkingen gehandhaafd.
1.3. Het beroep strekt tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaken A-straat 1 en B-straat 1 tot totaal ƒ 13.872.000. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
1.4. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend bij brief van 14 november 2002 en verweerder heeft daarop een conclusie van dupliek ingediend bij brief van 28 november 2002. Belanghebbende heeft het Hof bij brief van 9 januari 2003 nog een nader stuk toegezonden, waarvan aan verweerder een kopie is gezonden.
1.5. Het beroep is behandeld ter zitting van 9 mei 2003. Voor het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar het door de griffier opgemaakte en aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaken A-straat 1, 1111 AA en B-straat 1, 1111 AA te C. Deze onroerende zaken zijn gelegen op het bedrijventerrein D en zijn gebouwd omstreeks 1992 op een perceel groot 11.150 m². De onroerende zaken bestaan uit de volgende onderdelen:
A-straat 1 (verhuurd aan E B.V.)
verdieping aantal BVO (m²)* VVO (m²)**
Kantoor 0 295 242
Kantoor 1 295 242
Kantoor 2 295 241
Kantoorinbouw 1 466 408
Datacenter 0 1.156 1.126
Bedrijfshal 0 3.469 3.377
Parkeerplaatsen 0 65
B-straat 1 (verhuurd aan F B.V.)
verdieping aantal BVO (m²)* VVO (m²)**
Kantoor 0 276 248
Kantoor 1 276 247
Kantoor 2 276 247
Kantoor 3 276 247
Parkeerplaatsen 0 12
* BVO = Bruto vloeroppervlak
** VVO = Verhuurbaar vloeroppervlak
De huurder van de onroerende zaak A-straat 1 heeft ten behoeve van haar bedrijfsuitoefening in de bedrijfshal dataruimten ingebouwd. Deze ruimten zijn aangebracht in 2000 en 2001. Per 1 januari 2001 was circa 65% van die ruimten gereed en in gebruik genomen. Verweerder is bij de waardebepaling uitgegaan van de situatie per augustus 2000, op welke datum 25% gereed en in gebruik genomen was.
2.2. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door ing. G van taxatiebureau H, waarin de waarde van de onroerende zaken A-straat 1 en B-straat 1 op 1 januari 1999, naar de toestand op 1 januari 2001, wordt bepaald op ƒ 13.151.000 (€ 5.967.659) en ƒ 3.341.000 (€ 1.516.075). Deze waardering is tot stand gekomen door uit de gerealiseerde huurwaarden van een aantal vergelijkingsobjecten een gemiddelde huur voor kantoren en bedrijfshallen per vierkante meter af te leiden, en daarop - na correctie van de voor de referentieobjecten geldende verhuurprijzen voor VVO naar prijzen voor BVO (kantoren: VVO = 87% BVO en bedrijfshal VVO = 97,5% BVO) en correctie voor gepleegde investeringen in infrastructuur (bedrijfshal ƒ 45/m² en kantoren ƒ 30/m²) - een huurwaardekapitalisatiefactor van 11,3 toe te passen.
2.3. Belanghebbende heeft eveneens een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een taxateur van taxatiebureau I B.V. op 18 februari 2000. Dit taxatierapport concludeert tot een huurwaarde van ƒ 1.256.079 per jaar en tot een onderhandse verkoopwaarde voor de onroerende zaken per 31 december 1999 van ƒ 14.600.000, onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten. Daarbij zijn tevens een aantal referentietransacties (verhuur en verkoop) gehanteerd.
2.4. Belanghebbende heeft de onroerende zaken gekocht op 24 december 1999 tegelijkertijd met de aankoop van nog drie andere onroerende zaken elders in Nederland. De totale aankoopprijs van de in totaal vijf onroerende zaken bedroeg ƒ 24.970.000, waarvan ƒ 13.410.070 betrekking had op de aankoop van A-straat 1 en B-straat 1.
3. Geschil
In geschil is de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) op 1 januari 1999, naar de toestand van 1 januari 2001, aan de onroerende zaken A-straat 1 en B-straat 1 moet worden toegekend. Verweerder stelt de waarden van de onroerende zaken op € 5.967.663 (ƒ 13.151.000) en € 1.516.079 (ƒ 3.341.000). Belanghebbende betwist dit en stelt dat de gezamenlijke waarde van de onroerende zaken ƒ 13.872.000 bedraagt.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.2 vermelde taxatierapport overgelegd. Het Hof is van oordeel dat de in dit rapport genoemde verhuurde objecten en de onroerende zaken in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verhuurprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de onroerende zaken door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Voorts is het Hof van oordeel dat de gehanteerde kapitalisatiefactor in het taxatierapport in voldoende mate is onderbouwd (zowel door berekening op basis van het gewenste rendement als door vergelijkbare verkooptransacties). Het Hof is daarbij van oordeel dat de in dit rapport genoemde verkochte objecten en de onroerende zaken in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de onroerende zaken. Uit het rapport blijkt dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in bruto vloeroppervlakte, perceeloppervlakte en ligging tussen deze objecten en de onroerende zaken. Op grond van de inhoud van het onder 2.2 vermelde taxatierapport is het Hof van oordeel dat de taxatie van verweerder deugdelijk is. Het taxatierapport van I B.V., zoals overgelegd door belanghebbende kan hieraan niet afdoen. De aldaar vermelde waarde is immers niet tot stand gekomen met inachtneming van de ingevolge de Wet Woz in aanmerking te nemen waarderingsregels, aangezien in dit rapport de waarde wordt bepaald op 31 december 1999 en tevens onder gestanddoening van de bestaande huurovereenkomsten. Voorts is het rapport opgemaakt op 18 februari 2000, waardoor niet aannemelijk is, dat - zoals verweerder heeft gedaan - is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2001. Genoemde omstandigheden zijn zodanig van invloed op de waarde in het kader van de Wet Woz, dat het taxatierapport zoals overgelegd door belanghebbende niet kan afdoen aan het taxatierapport van verweerder.
5.2. Belanghebbende stelt dat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is, dat bij het bepalen van die factor te weinig rekening is gehouden met aspecten als locatie, soort van de onroerende zaak, onderhoud en leegstandsrisico en dat ten onrechte voor beide onroerende zaken dezelfde kapitalisatiefactor is gehanteerd. Uit het door belanghebbende overgelegde taxatierapport I B.V. leidt het Hof af dat daarin rekening wordt gehouden met een gemiddelde kapitalisatiefactor van 11,62 (getaxeerde onderhandse verkoopwaarde ƒ 14.600.000 / huurwaarde van ƒ 1.256.079 = 11,62). Nu deze gemiddelde kapitalisatiefactor hoger is dan de factor waarmee verweerder rekening heeft gehouden en belanghebbende ook overigens tegenover de door verweerder in zijn taxatierapport gemotiveerde kapitalisatiefactor van 11,3 geen lagere kapitalisatiefactor aannemelijk heeft gemaakt, kunnen de stellingen van belanghebbende niet slagen.
5.3. Belanghebbende stelt dat de door verweerder berekende huurwaarde van de onroerende zaken van in totaal ƒ 1.451.285 gezien de werkelijk gerealiseerde huuropbrengsten (per 31 december 1998 ƒ 1.225.443) te hoog is vastgesteld en dat de werkelijk door de huurder gedane investering ƒ 600.000 bedraagt en pas medio 2001 is gerealiseerd. Verweerder heeft hiertegenover gemotiveerd gesteld dat bij de waardebepaling uitgegaan dient te worden van de staat van de onroerende zaak met inbegrip van de door de huurder aangebrachte voorzieningen die deel gaan uitmaken van de onroerende zaak, dat op grond van artikel 19, eerste lid, van de Wet Woz is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2001 en dat rekening is gehouden met het feit dat de voorzieningen nog niet geheel waren aangebracht, door deze (naar de feitelijke situatie van 1 augustus 2000) maar voor 25% in aanmerking te nemen. Voorts voert verweerder nog aan dat in het kader van de Wet Woz moet worden uitgegaan van de waardeverhogende invloed van de door de huurder gedane investeringen en niet van het daadwerkelijk geïnvesteerde bedrag. Het Hof volgt verweerder in deze stellingen. Gelet op de aard van de huurdersvoorzieningen is aannemelijk dat deze deel uitmaken van de onroerende zaak en het Hof acht het verschil tussen de werkelijk ontvangen huur per 31 december 1998 en de door verweerder berekende huurwaarde per 1 januari 1999, naar de toestand op 1 januari 2001 voldoende verklaard. Met het feit dat de door de huurder gepleegde investering (datacenter) in de bedrijfshal van A-straat 1 per 1 januari 2001 nog niet gereed was, is door verweerder voldoende rekening gehouden door de hiermee verband houdende hogere vierkante meterprijs van ƒ 45 slechts toe te passen op 25% van de oppervlakte van de bedrijfshal, zodat per saldo rekening is gehouden met gereedheid van 25% van die investeringen.
5.4. Belanghebbende beroept zich op de aankoopprijs van de onroerende zaken op 24 december 1999 voor ƒ 13.410.070. Verweerder heeft verklaard dat de hogere vastgestelde waarde mede wordt verklaard door het feit dat daarin tevens de door de huurder aangebrachte voorzieningen zijn meegenomen en dat de aankoopprijs van de onroerende zaken A-straat 1 en B-straat 1 kennelijk is beïnvloed door de omstandigheid dat de aankoop betrekking had op in totaal vijf onroerende zaken. Het Hof acht deze verklaringen van verweerder aannemelijk, mede ook gezien het feit dat de door verweerder vastgestelde waarden voor de onroerende zaken in lijn liggen met de verkoopprijzen van de in het taxatierapport van verweerder genoemde verkopen van vergelijkbare objecten.
5.5. Hieruit volgt dat verweerder het bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Het gelijk is derhalve aan verweerder.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld en zich geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is vastgesteld op 8 augustus 2003 door mrs. Onnes, Steenbergen en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. De Jong als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
a) Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
b) Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
c) Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.