Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het hoofd van de afdeling Belastingen en Verzekeringen van de gemeente Y, verweerder.
1. Loop van het geding
1.1. Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 12 november 2001, aangevuld bij brief van 17 december 2001. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder van 1 oktober 2001, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking van 28 februari 2001, waarbij van de woning van belanghebbende aan de a-straat 1 te Y de waarde in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz) is vastgesteld op ƒ 288.000 (€ 130.688), zulks naar de waardepeildatum 1 januari 1999 en voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
1.2. Na bezwaar tegen de genoemde beschikking heeft verweerder de waarde verminderd tot ƒ 272.000.
1.3. Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de in geding zijnde waarde tot ƒ 200.000 danwel ƒ 220.000.
1.4. Verweerder heeft een verweerschrift met bijlagen ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Belanghebbende heeft een brief -met bijlage- van 10 september 2002 ingezonden.
1.5. Het beroep is behandeld ter zitting van de Vijftiende Enkelvoudige Belastingkamer van 20 september 2002. Daarvan is een proces-verbaal opgemaakt dat tot de gedingstukken behoort. Het lid van die enkelvoudige kamer heeft het voorbereidend onderzoek vervolgens heropend en een schriftelijke behandeling gelast, in welk kader aan belanghebbende vragen zijn gesteld. Ter beantwoording van die vragen heeft belanghebbende het Hof bericht bij brief van 20 november 2002. Van die brief heeft de griffier op 25 november 2002 een afschrift aan verweerder gezonden. Verweerder heeft daarop gereageerd bij brief -met bijlagen- van 15 januari 2003. Daarvan heeft de griffier op 17 januari 2003 afschriften aan belanghebbende gezonden.
1.6. Het lid van de voormelde enkelvoudige belastingkamer heeft vervolgens de zaak verwezen naar de Vierde Meervoudige Belastingkamer. Ter zitting van laatstgenoemde kamer van 24 oktober 2003 zijn verschenen belanghebbende en namens verweerder A, tot bijstand vergezeld van taxateur B. Verweerder heeft het woord gevoerd aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen en heeft drie producties en een mandaatbesluit overgelegd. Belanghebbende heeft van die producties kennis kunnen nemen en daarop kunnen reageren.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Te Y is een woningencomplex gelegen dat bestaat uit (voorheen 70, thans:) 71 voor individueel gebruik bestemde woningen en bijbehorende bergingen, uit een aantal voor gezamenlijk gebruik (door bewoners van die woningen) bestemde woongroepsruimten en uit een voor gezamenlijk gebruik (door alle bewoners) bestemde tuin. Het complex wordt gebruikt onder de naam "Centraal Woon Projekt".
2.2. Het perceel grond en het daarop gelegen woningencomplex, is eigendom van de gemeente Y. De gemeente heeft ter zake van deze eigendom twee afzonderlijke erfpachtrechten uitgegeven: één aan de stichting C (hierna: C) en één aan de stichting D (hierna: D). Deze beide erfpachtrechten zijn vóór 1 januari 2001 gevestigd. Beide genoemde stichtingen hebben hetgeen waartoe zij krachtens hun erfpachtrecht gerechtigd zijn, verhuurd aan de vereniging E (hierna: E), de vereniging van de bewoners van de onder 2.1. omschreven woningen. Tussen E danwel haar rechtsvoorgangster enerzijds en haar individuele leden anderzijds bestaan (onder)huurovereenkomsten ter zake van de bij het individuele lid in gebruik zijnde woning, daaronder begrepen het recht op medegebruik van een woongroepsruimte en van de tuin.
2.3. Belanghebbende en zijn echtgenote F, hierna: belanghebbenden, zijn krachtens hun huurovereenkomst met E bij uitsluiting gerechtigd tot het gebruik van de door hen bewoonde maisonette-flatwoning met berging aan de a-straat 1. Voorts zijn zij op die voet gerechtigd tot het medegebruik van een bij die woning en zes andere woningen uit het project behorende woongroepsruimte, en tot het medegebruik van de bij alle woningen uit het project behorende tuin.
2.4. Die tuin bestaat voor een gedeelte groot 12 m² uit een direct aan de woning van belanghebbenden grenzend stuk grond waarvan, met instemming van de verhuurder en zonder dat daartegen tot op heden door de overige bewoners van het project bezwaar is gemaakt, gedurende lange tijd feitelijk alleen belanghebbenden gebruik maken. Dit stuk grond is door een tegelpad afgescheiden van de rest van de tuin, die (feitelijk) door alle bewoners van het project gezamenlijk wordt gebruikt.
2.5. De bij belanghebbenden in gebruik zijnde woning en het tot op heden bij hen (feitelijk) in alleengebruik zijnde, onder 2.4. omschreven, tuingedeelte, zijn alle gelegen op een perceelsgedeelte dat in erfpacht is uitgegeven aan C. De tuin is overigens voor circa 2/3e deel op zodanig perceelsgedeelte gelegen, doch het resterende circa 1/3e deel van die tuin is gelegen op een perceelsgedeelte dat in erfpacht is uitgegeven aan D, evenals de bij belanghebbenden in medegebruik zijnde woongroepsruimte.
2.6. Verweerder heeft elk van de woningen als afzonderlijk object in de zin van de Wet woz aangemerkt en onder dat object telkens alle eventuele bijkomende gebruiksrechten begrepen, zoals hiervoor omschreven. Op de voet van artikel 22 van Pro de Wet woz, heeft verweerder op 28 februari 2001 een beschikking genomen op naam van belanghebbende, waarbij de waarde van de bij belanghebbenden in gebruik zijnde woning is bepaald op ƒ 288.000. In die waardering is betrokken het alleengebruik van die woning (290 m³) en van de berging (11 m³), het aandeel van belanghebbenden in het gezamenlijke gebruik van de woongroepsruimte (1/7e deel = 23 m³), het feitelijke alleengebruik van het tuingedeelte ad 12 m² en het aandeel van belanghebbenden in het gezamenlijke gebruik van de rest van de tuin.
2.7. Verweerder heeft de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde ad ƒ 272.000 onderbouwd met een taxatierapport van taxateur B, die de waarde heeft getaxeerd door vergelijking met de verkoopgegevens van vier te Y gelegen flatwoningen, die kort na de waardepeildatum zijn verkocht. Dit betreft de woningen aan de b-straat, respectievelijk genummerd 1,2,3 en 4. Aan de hand van deze vergelijking heeft B de taxatiewaarde als volgt verantwoord:
Omschrijving Waarde in guldens
Privé woonruimte (290 m³) 263.000
Correctie kwaliteit/type object/bouwjaar - 18.000
Berging (11 m³) 3.000
Aandeel woongroepruimte (161 m³/7 huishoudens 11.500
Privé tuin (12 m²) 5.000
Aandeel gemeenschappelijke tuin 10.500
Totaal 275.000
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil of verweerder de waarde van de woning van belanghebbenden te hoog heeft vastgesteld, zoals belanghebbende stelt en verweerder bestrijdt.
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Ter zitting van 24 oktober 2003 hebben partijen aan hun stellingen en de daartoe gebezigde argumenten het volgende toegevoegd, zakelijk weergegeven:
4.1.1. belanghebbende:
Ik ken de pleitaantekeningen en de drie door verweerder ingebrachte producties die hij reeds eerder aan het Hof deed toekomen. Wij bewonen onze woning met uitsluiting van anderen. De woongroepsruimte delen wij met zes andere huishoudens. Ik stem ermee in dat die ruimten en de tuin die wij in gebruik hebben, als één geheel worden gezien, wat de toepassing van de Wet woz aangaat. Het is echter niet juist dat een deel van die tuin (van 12 m²) als privé-tuin wordt beschouwd. Wanneer de andere bewoners ook dat gedeelte van de tuin willen gaan gebruiken, kan ik ze niet tegenhouden. Ik vind de vastgestelde waarde te hoog. Onze woning is niet te vergelijken met de vergelijkingsobjecten die het taxatierapport noemt. Onze woning bestaat namelijk uit een benedenverdieping waar we wonen en koken, met een binnentrap die naar de verdieping leidt, waar zich schuinboven de woonvertrekken de slaapkamers bevinden. We hebben daardoor bovenburen boven onze woonvertrekken en onderburen onder onze slaapvertrekken. Woon- en slaapvertrekken en de overige ruimtes in de woning, waaronder de gang en de trap, vormen wel één, afsluitbaar, geheel. Het grootonderhoud van de woningen wordt door de respectieve stichtingen behartigd. De bewoners betalen aan E een kale huur, service kosten en een verenigingsbijdrage. Vroeger was die gebaseerd op de hoogte van het inkomen en het type huishouden. Sinds 13 december 1999 is dat niet meer zo. Hetgeen verweerder u aan de hand van kaarten toelicht omtrent de bouwkundige en kadastrale situatie van het woningencomplex, is correct.
4.1.2. verweerder:
Ik leg u een afschrift van het mandateringsbesluit over. De objectafbakening die wij hebben gehanteerd, is alsnog akkoord bevonden door belanghebbenden. Naast de woongroepsruimte en de tuin betreft dat in hoofdzaak de appartementswoning van belanghebbenden, die terecht door de taxateur is vergeleken met andere appartementswoningen. De bouwkundige en kadastrale situatie van het woningencomplex blijkt uit kaarten. Wij tonen u die. Daaruit blijkt dat de woning van belanghebbenden en de bij hen in feitelijk privé-gebruik zijnde tuin ad 12 m², op percelen zijn gelegen die in erfpacht zijn uitgegeven aan C. Ook blijkt daaruit dat het restant van de tuin voor circa 2/3e deel op zodanig perceel is gelegen, doch voor het overige circa 1/3e deel op een perceel dat in erfpacht is uitgegeven aan D. Tenslotte blijkt daaruit dat de bij belanghebbenden in medegebruik zijnde woongroepsruimte is gelegen op een perceel dat aan D. Er zijn meerdere gebruikers van de woningen geweest die tegen hun beschikking bezwaar hebben aangetekend, maar belanghebbende is de enige die beroep heeft aangetekend.
4.1.3. Partijen hebben voorts eensluidend verklaard ermee in te stemmen dat de schriftelijke uitspraak wordt gedaan zodra deze gereed is en alsdan zonder nadere aankondiging aan partijen wordt toegezonden.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. In het licht van hetgeen belanghebbende daaromtrent heeft opgemerkt tijdens de zitting van de Vijftiende Enkelvoudige Belastingkamer, zal het Hof allereerst beoordelen of de door verweerder gehanteerde objectafbakening strookt met het bepaalde in de Wet woz. Daaraan doet niet af dat belanghebbende zich ter zitting van de Vierde Meervoudige Belastingkamer alsnog akkoord heeft verklaard met die objectafbakening.
5.2. Vast staat dat in ieder geval op 1 januari 2001 sprake was van de beide, onder 2.2 omschreven, erfpachtrechten. Voor de onder 5.1 bedoelde beoordeling dient derhalve het bestaan van die erfpachtsrechten als uitgangspunt te worden genomen. Gelet op het bepaalde in artikel 19, eerste lid, Wet woz, kan buiten beschouwing blijven in hoeverre na 1 januari 1999 al dan niet wijziging is gebracht in de tenaamstelling of de omvang van de op die datum bestaande erfpachtrechten.
5.3. Tevens staat vast dat in de afbakening van het object van belanghebbenden diverse kadastrale percelen zijn betrokken waarvan een gedeelte onder het ene erfpachtrecht valt en waarvan een ander gedeelte onder het andere erfpachtrecht valt, een en ander zoals onder 2.5 omschreven. De objectafbakening strijdt daarom met de Wet woz. In artikel 16 van Pro die wet ligt besloten dat indien een onroerende zaak uit diverse eigendommen is samengesteld, zoals hier het geval is, die eigendommen dezelfde genothebbende(n) krachtens beperkt recht dienen te kennen. Anders dan verweerder heeft gesteld, kan voor de toepassing van die regel niet worden teruggegrepen op de positie van de gemeente Y als eigenaar van alle desbetreffende percelen. Aangezien de beperkte genotsrechten op de te onderscheiden gedeelten van de onderhavige woning toekomen aan verschillende (rechts)personen, dient ten name van ieder van hen voor het gedeelte waartoe zij gerechtigd is een eigen waarde te kunnen worden vastgesteld. Anders dan verweerder heeft gesteld, mag voor de toepassing van genoemde regel evenmin worden aangesloten bij de positie van E als (onder)verhuurder van alle woningen van het woningcomplex aan de leden van E. Voor zover reeds op 1 januari 1999 en/of op 1 januari 2001 van zodanige verhuursituatie sprake was, kan immers niet worden gezegd dat E alsdan bezitter was met betrekking tot het verhuurde, aangezien zij niet voldoet aan het daarvoor geldende civielrechtelijke vereiste de desbetreffende zaken voor zichzelf te houden: zij houdt die zaak krachtens haar huurovereenkomsten met C en D immers voor die stichtingen. Dat haar in het kader van die huurovereenkomsten bevoegdheden zijn toegekend ten aanzien van de door haar en de door de stichtingen beoogde onderverhuur aan de leden van E, leidt niet tot een ander oordeel. Evenmin kan E krachtens haar huurovereenkomsten met de stichtingen gelden als beperkt gerechtigd met betrekking tot de desbetreffende zaken.
5.4. Aangezien niet tussen partijen in geschil is dat de afbakening zich in hoofdzaak richt op de bij belanghebbenden in alleengebruik zijnde woning, kan de voornoemde strijd van verweerders objectafbakening met de Wet woz worden verholpen doordat het Hof met inachtneming van dat uitgangspunt die afbakening opnieuw vaststelt. Naar uit der partijen standpunt voortvloeit vormt die woning tezamen met het onverdeelde aandeel in hetgeen waarvan belanghebbenden het (mede)gebruik hebben, de voor de objectafbakening in aanmerking te nemen eigendom. Het Hof ziet geen reden om, met inachtneming van het onder 5.3 overwogene, partijen hierin niet te volgen.
5.5. Een en ander leidt ertoe dat het Hof de bij belanghebbenden in gebruik zijnde eigendom als bedoeld in de Wet woz opnieuw vaststelt als omvattend de bij belanghebbenden in alleengebruik zijnde woning en berging aan de a-straat 1 te Y alsmede hun onverdeelde aandeel in de bij C in erfpacht zijnde, als tuin gebezigde, percelen.
5.6. Wat de waardering van het aldus afgebakende object aangaat, overweegt het Hof als volgt. Op grond van het rapport van taxateur B is het Hof van oordeel dat de door B genoemde flatwoningen aan de b-straat in zodanige mate met de woning van belanghebbenden overeenkomen, dat de verkoopgegevens van die woningen terecht zijn gebezigd ter onderbouwing van de waarde van de woning. Voorts blijkt uit het rapport dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, wat betreft ligging, inhoud, type woning, kwaliteit en bouwjaar. Waar die vergelijking de taxateur tot het oordeel heeft geleid dat de woning (de in alleengebruik zijnde woonruimte) een totale waarde heeft van ƒ 245.000 (ƒ 263.000 minus een correctie ad ƒ 18.000 in verband met mindere kwaliteit, afwijkende ouderdom en ander objecttype), acht het Hof aannemelijk dat bij de waardebepaling met de genoemde verschillen voldoende rekening is gehouden en dat die waarde (wat betreft het object waarop de taxateur het oog had) niet te hoog is vastgesteld. Daarbij is naar het oordeel van het Hof aannemelijk dat de deelwaarde ad ƒ 5.000, behorende bij het bij belanghebbenden feitelijk in alleengebruik zijnde tuingedeelte, niet te hoog is. Omdat vaststaat dat dat tuingedeelte direct aangrenzend aan de woning van belanghebbenden is gelegen, door een tegelpad van de (gezamenlijk gebruikte) rest van de tuin is afgescheiden en gedurende vele jaren bij belanghebbenden in alleengebruik is geweest met instemming van de verhuurder van belanghebbenden en zonder dat daartegen tot op heden bezwaar is gemaakt door de andere bewoners uit het woonproject, mag ervan worden uitgegaan dat dat feitelijke gebruik bij verkoop van het object van belanghebbenden, in de door de taxateur gestelde mate, op de verkoopsom van invloed zou zijn geweest.
5.7. Hetgeen belanghebbende tegen de stellingen van verweerder heeft ingebracht, is van onvoldoende gewicht om tot een ander oordeel te leiden: zijn stelling dat 28 soortgelijke woningen uit het woonproject op 13 december 1999 zijn verkocht voor een totaalprijs die gemiddeld neerkomt op ƒ 100.000 per woning in bewoonde staat en waaruit kan worden afgeleid dat de in die totaalsom verdisconteerde deelwaarde van de woning van belanghebbenden (in bewoonde staat) ƒ 125.000 bedroeg, is niet van belang omdat verweerder onweersproken heeft gesteld dat de desbetreffende waardering plaatsvond in het kader van de omvorming van de rechtsvoorgangster van D (een coöperatieve vereniging) in een stichting en ter bepaling van het bedrag waartegen die 28 woningen in de nieuwe stichting D konden worden ingebracht. Die waardering mag reeds daarom niet maatgevend worden geacht voor de hier in acht te nemen waarde, zijnde de waarde in het economische verkeer die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Bovendien strookt de door belanghebbende aangehaalde, mede op de erfpachtsituatie en op de bewoonde staat gebaseerde, waarde niet met het krachtens artikel 17 van Pro de Wet woz geldende voorschrift dat de waarde van een onroerende zaak dient te worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Voorts zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken op grond waarvan aan het rapport van taxateur B niet de vorengenoemde betekenis mag worden toegekend. Tenslotte is hier van belang dat belanghebbende, ter onderbouwing van zijn standpunt, zijnerzijds geen -aan de criteria van de Wet woz rechtdoende- taxatierapporten of bewijsmiddelen van vergelijkbaar gewicht heeft ingebracht.
5.8. Het voorgaande leidt ertoe dat de door de taxateur verantwoorde uitsplitsing naar deelwaarden zoals onder 2.7 omschreven, kan worden gehanteerd ter beoordeling van de waarde van het genoemde object, zoals door het hof opnieuw afgebakend. Die waarde laat zich aldus becijferen:
- in alleengebruik zijnde woning a-straat 1 ƒ 245.000
- berging ƒ 3.000
- in feitelijk alleengebruik zijnde tuin ad 12 m² ƒ 5.000
- onverdeeld aandeel in de rest van de tuin, voor
zover in erfpacht toebehorend aan C
(ƒ 10.500 minus 1/3e deel ad ƒ 3.500) ƒ 7.000
------------
totaal ƒ 260.000.
Het Hof zal de waarde dienovereenkomstig verlagen.
6. Proceskosten
Daar het beroep gegrond wordt verklaard, zijn er naar het oordeel van het Hof gronden aanwezig om verweerder op de voet van artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. Geen andere, op gemelde voet voor vergoeding in aanmerking komende, kosten zijn gebleken dan de reiskosten van belanghebbende in verband met de zitting van de Vijftiende Enkelvoudige Belastingkamer en in verband met de zitting van de Vierde Meervoudige Belastingkamer. Voor vergoeding komt aldus in aanmerking een bedrag ad € 14, zijnde in totaal twee retourreizen per openbaar vervoer, tweede klasse, niet zijnde taxi, Y-Amsterdam, ad € 7 per retourreis.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- verstaat dat de afbakening van het object waarop de bestreden beschikking betrekking heeft, luidt als onder 5.5 omschreven;
- vermindert dienovereenkomstig de vastgestelde waarde tot ƒ 260.000;
- veroordeelt verweerder in de kosten van het beroep, begroot op € 14 en wijst de gemeente Y aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende dient te voldoen;
- gelast de gemeente Y het door belanghebbende voldane griffierecht ad € 27,23 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 14 november 2003 door mrs. Onnes, Schaap en Steenbergen, in tegenwoordigheid van mr. Van der Laan als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.