Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X, wonende te Y, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de Heffingsambtenaar van de gemeente Z, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 24 september 2002, ingediend door A als gemachtigde van belanghebbende. Het beroepschrift is aangevuld bij schrijven van 25 november 2002.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 12 augustus 2002, betreffende de beschikking van 15 maart 2001 waarbij verweerder krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z heeft vastgesteld op ƒ 4.240.000 (€ 1.924.028), zulks voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 en naar de waardepeildatum 1 januari 1999.
Na bezwaar tegen die beschikking is die waarde gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de waarde van de genoemde onroerende zaak tot ƒ 2.860.000 (€ 1.297.811).
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het beroep.
Ter zitting van 10 oktober 2003 zijn verschenen belanghebbendes voornoemde gemachtigde en, namens verweerder, B, tot bijstand vergezeld van C.
A heeft een pleitnota voorgedragen en deze met een bijlage overgelegd. B heeft daarvan kennis kunnen nemen en heeft zich daarover kunnen uitlaten.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. De onroerende zaak a-straat 1 te Z betreft een perceel grond met daarop een voormalig arsenaal uit 1762. De zaak, hierna : het arsenaal, wordt sedert 1989 gebruikt door belanghebbende, die het huurt van de gemeente Z, die er eigenaar van is. Het arsenaal is een beschermd monument in de zin van de Monumentenwet 1988. Belanghebbende gebruikt het ten behoeve van zaalverhuur/horeca. Op 1 januari 1999 gold een huurprijs van ongeveer ƒ 292.000 per jaar. Als deel van de toen van kracht zijnde huurovereenkomst heeft belanghebbende ingestemd met het uitgangspunt dat het arsenaal zijn sociaal-culturele functie zoveel als mogelijk behoudt en heeft hij zich verplicht om ten aanzien van gebruikers die zonder winstoogmerk activiteiten ontplooien met een sociaal, cultureel, educatief en/of recreatief karakter, in zijn tariefstelling daarmee rekening te houden, voor zover het gebruik op een aantal nader omschreven tijdstippen betreft.
2.2. Het arsenaal bestaat uit drie bouwlagen: een begane grond, een eerste verdieping en een zolder met schuin dak. Het arsenaal is in 1989 gerestaureerd. Blijkens de daartoe opgestelde verbouwtekeningen bedraagt de breedte van het pand aan één zijde 26,73 meter bij 25,77 meter en aan de tegenovergestelde zijde 26,73 meter bij 23,61 meter. Het bruto vloeroppervlak van de zolder, het gedeelte dat een geringere hoogte kent dan 1,5 meter buiten beschouwing gelaten, bedraagt 550 m².
2.3. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd van D (taxatiebureau E) van 5 maart 2003, waarin de waarde is bepaald op ƒ 4.240.000 (€ 1.924.028). D heeft aan zijn waardebepaling ten grondslag gelegd dat het bruto vloeroppervlak van het arsenaal 1980 m² bedraagt (660 m² voor elk van de drie bouwlagen). D heeft die waarde vastgesteld op basis van de methode van gekapitaliseerde huurwaarde. De vaststelling van de door hem gehanteerde huurwaarde van het arsenaal en van de toepasselijke kapitalisatiefactor heeft hij als volgt verantwoord:
met betrekking tot de huurwaarde
jaarhuur € datum huur-
contract object bouwjaar bvo onder-houd ligging huur/m²
het arsenaal horeca/
zalenver-
huur 1762 1980 goed zeer goed € 97/ ƒ 214
F 33.043 1-8-1998 kantoor in verzamel-
gebouw voor 1900 (1e) 210
goed goed € 157/ ƒ 346
G 340.335 1-5-1998 kantoor voor 1900 kantoor (1e)
1672
zolder 791 goed goed € 138/ ƒ 304
H 74.365 1-1-1999 restaurant voor 1900 400 goed goed € 186/ ƒ 409
met betrekking tot de kapitalisatiefactor
transactiesin € transactie
datum object bouw-
jaar bvo in
m² onder-houd ligging Huur/
M² € factor
Het
Arsenaal horeca/
zalenver-huur 1762 1980 goed zeer goed 97 10
I 453.780 4-3-1998 kantoor 1980 kantoor (2e) 350, zolder (3e)
200 goed goed 77 10,6
J 249.570 2-9-1999 restaurant/
broodjes-
zaak 1899 (bg) 74
(1e) 45 redelijk goed 187 10,7
K 233.696 29-5-1998 horeca/
café 1980 67 goed goed 204 10,7
L 862.182 juli 2001 horeca
(zalenver-huur) 1750 (bg) 280
(1e) 280 matig goed 159 9,7
Voorts heeft D in zijn rapport vermeld welke overeenkomsten en verschillen hij heeft geconstateerd tussen het arsenaal enerzijds en de voornoemde, ter vergelijking gebezigde, objecten anderzijds, wat betreft bouwsoort en uitstraling.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil of verweerder de waarde van het arsenaal te hoog heeft vastgesteld, zoals belanghebbende stelt en verweerder bestrijdt.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken.
Namens belanghebbende heeft zijn gemachtigde in aanvulling op belanghebbendes stellingen ter zitting nog het navolgende aangevoerd:
Het is juist dat de zijwanden van het arsenaal niet parallel aan elkaar lopen, maar gerend naar achteren 'weglopen'. De door mij genoemde oppervlaktematen zijn ontleend aan belanghebbendes makelaar. Ik ga ervan uit dat de gegevens van de door verweerder aangehaalde verbouwtekeningen kloppen. Het is juist dat de bruto vloeroppervlakte van de zolder, het gedeelte met een geringere hoogte dan 1,5 meter buiten beschouwing gelaten, 550 m² bedraagt. De waarde van het arsenaal moet bepaald worden op de netto oppervlakte die effectief bruikbaar is voor een huurder. Ik heb zelf ervaring met waarden als hier spelen: ik heb een pand gekocht dat als horecagelegenheid geschikt is en dat ik niet gemakkelijk kan verkopen. De schriftelijke uitspraak in deze zaak kan worden gedaan zodra deze gereed is, zonder dat ik daarover tevoren bericht ontvang.
Namens verweerder is, ter aanvulling van diens stellingen, ter zitting nog het navolgende aangevoerd:
Het verschil tussen de oppervlaktematen die belanghebbende hanteert en die verweerder en taxateur D hanteren, vloeit voort uit het feit dat laatstgenoemden van bruto vloeroppervlakte uitgaan, anders dan belanghebbende doet. De huurprijzen per m² die belanghebbende noemt, zijn niet aan marktgegevens ontleent. Belanghebbende hanteert kapitalisatiefactor 11 en brengt vervolgens nog (onderhouds)kosten in mindering. Wij hanteren factor 10, waarin het onderhoudsaspect al is verdisconteerd. De resultaten van belanghebbendes onderneming in 1999 en 2000, zoals blijkend uit de door zijn gemachtigde overgelegde bijlage, zullen wel kloppen. Voor de waardeberekening op basis van de Wet WOZ zijn die resultaten echter niet van belang. Betere vergelijkingsobjecten dan die in het taxatierapport zijn genoemd, zijn in de regio niet te vinden. De waarde van het arsenaal in de vorige 'WOZ-ronde' is niet maatgevend voor de huidige waarde. Wij hebben de verbouwtekeningen geraadpleegd die in 1989 zijn gemaakt bij gelegenheid van de restauratie van het arsenaal. Daaruit blijkt dat de ene zijde van het arsenaal 26,73 meter bij 25,77 meter meet en de tegenoverliggende zijde 26,73 meter bij 25,77 meter. De twee andere muren lopen gerend weg. Het vergelijkingsobject I heeft een zolder met een schuine kap. De in aanmerking genomen 200 m² zolderoppervlakte is ontleend aan het desbetreffende huurcontract. Dat betreft niet de gehele zolderruimte. Ik weet dat omdat dat pand (een deel van) het voormalige gemeentehuis is, dat is verkocht aan een beleggingsmaatschappij. Het als gebezigde vergelijkingsobject G bestaat uit drie bouwlagen: de begane grond en de 1e verdieping, elk 836 m² groot, en de zolder van 791 m². Bij de berekening van de bruto vloeroppervlakte van het arsenaal is abusievelijk ook het deel van de vloer in aanmerking genomen waar een geringere hoogte dan 1,5 meter geldt. Op juiste wijze berekend, bedraagt die oppervlakte 550 m². De schriftelijke uitspraak in deze zaak kan worden gedaan zodra deze gereed is, zonder dat wij daarover tevoren bericht ontvangen.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Belanghebbende heeft terecht gesteld dat verweerder diens uitspraak heeft gedaan na ommekomst van de in artikel 25, eerste lid, Algemene wet inzake rijksbelastingen voorgeschreven termijn van één jaar. Het recht verbindt aan zodanige overschrijding echter geen gevolg, anders dan dat belanghebbende daardoor de mogelijkheid verkreeg om, ook zonder dat verweerder op het bezwaar had beslist, in beroep te komen. De stelling van belanghebbende die kennelijk tot strekking heeft dat hij reeds op grond van de termijnoverschrijding niet aan de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde gebonden geacht kan worden, moet daarom worden verworpen.
5.2. Naar het oordeel van het Hof is verweerder, op wie de bewijslast rust, er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van het arsenaal niet te hoog heeft vastgesteld. Dat oordeel volgt reeds uit het feit dat taxateur D ten onrechte een bruto vloeroppervlakte van 1980 m² heeft gehanteerd, in plaats van 1870 m². Dat het arsenaal die kleinere bruto vloeroppervlakte kent, volgt uit het feit dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat de verbouwtekeningen uit 1989 de door hem gestelde maten vermelden (strokend met een vloeroppervlakte van de begane grond en de 1e verdieping van telkens 660 m²), het feit dat belanghebbendes gemachtigde de juistheid van de uit die tekeningen blijkende gegevens heeft erkend, alsmede uit het tussen partijen vaststaande feit dat de in aanmerking te nemen bruto vloeroppervlakte van de zolder 550 m² bedraagt.
5.3. Genoemd oordeel volgt bovendien uit het feit dat verweerder, ook los van de kwestie omtrent de bruto vloeroppervlakte, onvoldoende heeft onderbouwd dat de huurwaarde van het arsenaal op ƒ 214 per m² mag worden gesteld. Uit de daartoe door D aangehaalde vergelijkingsobjecten vloeit die huurwaarde niet voort omdat de objecten F en G -kennelijk- een van het arsenaal afwijkende gebruiksbestemming hebben (kantoor in plaats van zalenverhuur/horeca) en omdat de objecten H en F een vloeroppervlakte kennen die, naar de orde van grootte, te zeer afwijkt van die van het arsenaal (respectievelijk 210 m² en 400 m² tegenover 1870 m²). Met name is in dat verband van belang de, door belanghebbende onweersproken gestelde, omstandigheid dat een pand als het arsenaal, onderverdeeld in drie bouwlagen van 660 m², 660 m² en 550 m², moeilijker te verhuren is dan panden die (een) kleinere (deel)oppervlakte(n) kennen. Bovendien is in het taxatierapport van D, nog daargelaten de genoemde gebrekkige vergelijkbaarheid, onvoldoende verantwoord op welke wijze met elk van de desbetreffende verschillen rekening is gehouden bij de berekening van de gestelde huurwaarde van het arsenaal.
5.4. Vervolgens dient beoordeeld te worden of de door belanghebbende gestelde waarde aannemelijk is geworden. Zulks is naar het oordeel van het Hof evenmin het geval. De door belanghebbendes gemachtigde gestelde huurwaarden per m² vloeroppervlakte zijn door hem niet onderbouwd. Hij berekent op basis van die huurwaarden weliswaar een 'objectieve' jaarhuur van ƒ 260.000, doch naar uit zijn stellingen voortvloeit bedraagt de feitelijk door hem betaalde jaarhuur ongeveer ƒ 292.000. Op die jaarhuur is echter, naar mag worden aangenomen, de overige inhoud van belanghebbendes huurcontract met de gemeente (zoals onder 2.1. weergegeven) van waardedrukkende invloed geweest. Aannemelijk is daarom dat een marktconforme jaarhuur ten aanzien waarvan zodanige beperkende bepalingen geen rol spelen, hoger is dan ƒ 292.000. Zulks maakt de door belanghebbende gestelde 'objectieve' jaarhuur ad ƒ 260.000 te minder aannemelijk. Voorts mag in het kader van de objectieve waardebepaling voor de Wet WOZ geen rekening worden gehouden met vorenbedoelde, uit het gesloten huurcontract voortvloeiende, waardedrukkende beperkingen. Ook aan de door belanghebbende aangehaalde resultaten van zijn onderneming komt in dit verband geen betekenis toe, omdat mag worden aangenomen dat de bepalingen uit het huurcontract ook op die resultaten van matigende invloed zijn geweest.
5.5. De door belanghebbende gestelde waarde kan evenmin aannemelijk worden geoordeeld op basis van de waarde van het arsenaal in de vorige 'WOZ-ronde'. Die eerdere waarde staat in dit geding immers niet ter beoordeling van de rechter. Bovendien biedt de ontwikkeling van de waarde van bedrijfsgebouwen in het algemeen onvoldoende houvast voor de beoordeling van de waardeontwikkeling van een bepaald bedrijfspand in het bijzonder.
5.6. Nu de door beide partijen gestelde waarden van het arsenaal niet als juist kunnen worden aanvaard, zal het Hof die waarde in goede justitie zelf vaststellen. In aanmerking nemend dat het arsenaal een bruto vloeroppervlakte van 1870 m² heeft, onderverdeeld in een ruimte per bouwlaag van respectievelijk 660 m², 660 m² en 550 m² en dat die ruimten moeilijker verhuurbaar zijn dan kleinere ruimten, rekent het Hof met een gemiddelde huurwaarde van ƒ 200 per m², zijnde bij 1870 m² vloeroppervlakte ƒ 374.000. Voorts in aanmerking nemend dat belanghebbende niet heeft bestreden dat de waarde van het arsenaal kan worden gevonden door de huurwaarde met een kapitalisatiefactor 10 te vermenigvuldigen, stelt het Hof de waarde van het arsenaal vast op ƒ 3.740.000 (€ 1.697.138). De uitspraak van verweerder zal worden vernietigd en de waarde van de bestreden beschikking zal tot laatstgenoemd bedrag worden verlaagd.
6. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de inspecteur te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt het bedrag van de proceskosten gesteld op € 966 (A.1 en 8. = 2 punten; C. factor 1,5; € 322 per punt).
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de inspecteur;
- vermindert de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z tot ƒ 3.740.000 (€ 1.697.138);
- veroordeelt verweerder tot vergoeding aan belanghebbende van € 966 aan proceskosten en wijst de gemeente Z aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen;
- gelast de gemeente Z het betaalde griffierecht ad € 29 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 14 november 2003 door mrs. Schaap, Steenbergen en Kruimel, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.